02.10.2025 WohnBarometer: Nachfrage-Boom in kreisfreien Städten hält an
Die kreisfreien Großstädte werden immer gefragter: Laut ImmoScout24 WohnBarometer für das dritte Quartal 2025 verzeichnen sie das deutlichste Nachfrageplus, während die Nachfrage in den Metropolen auf hohem Niveau verharrt. Bei den Angebotsmieten zeichnet sich eine Entspannung ab – deutschlandweit steigen sie weniger stark als in den Vorquartalen.
„Während die Nachfrage in den Metropolen weiterhin hoch bleibt, holen Universitätsstädte und kleinere Großstädte deutlich auf, da diese günstigere Mieten bei einem ähnlich attraktiven Wohnumfeld bieten. Gleichzeitig macht die wachsende Kluft zwischen Alt- und Neuvertragsmieten Umzüge unattraktiv – eine Entwicklung, die Senioren in zu großen Wohnungen hält und jungen Familien den Zugang zu geeignetem Wohnraum erschwert“, sagt Dr. Gesa Crockford.
Nachfrageboom in den kreisfreien Städten
Die Nachfrage nach Mietwohnungen entwickelt sich im dritten Quartal 2025 besonders stark in den kreisfreien Städten. Dort hat das Suchaufkommen seit dem zweiten Quartal 2025 um 10 Prozent zugenommen. In den acht größten Metropolen sinkt die Nachfrage leicht um -1 Prozent. Im Umland legt sie um +1 Prozent zu. Der ländliche Raum verzeichnet einen Nachfragezuwachs von +4 Prozent.
Moderate Entwicklung bei Angebotsmieten im Bestand
Die Angebotsmieten bei Bestandswohnungen in Deutschland legen im dritten Quartal um +0,7 Prozent zu auf 8,80 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich verteuern sich die Mieten um +3,0 Prozent.
Auch in den acht Metropolen verlangsamt sich das Mietwachstum deutlich: Die durchschnittliche Angebotsmiete in den acht Metropolen (14,68 Euro) verzeichnet mit einem Quartalswachstum von +0,8 Prozent die schwächste Entwicklung seit 2020. Zuwächse zeigen sich besonders in Frankfurt am Main (14,67 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (14,92 Euro) mit jeweils +1,2 Prozent. Eine moderate Entwicklung zeigen München (-0,2 Prozent), Leipzig (+0,5 Prozent auf 8,81 Euro), Hamburg (+0,6 Prozent) und Berlin (+0,7 Prozent).
Im Jahresvergleich steigen die Angebotsmieten in den Metropolen zwischen 3,6 und 5,7 Prozent. Köln verzeichnet mit +5,7 Prozent den höchsten Zuwachs, gefolgt von Düsseldorf und Frankfurt (jeweils +5,4 Prozent), Berlin (+5,3 Prozent) sowie Hamburg (+5,2 Prozent). Leipzig (+4,8 Prozent), Stuttgart (+4,1 Prozent) und München (+3,6 Prozent) liegen darunter.
Neubaumieten: Seitwärtsbewegung nach Jahren des Booms
Die bundesweiten Neubaumieten bleiben mit durchschnittlich 13,04 Euro erstmals unverändert (±0,0 Prozent). In den Metropolen ziehen die Neubaumieten mit +1,1 Prozent nur etwas stärker an als die Angebotsmieten für Wohnungen im Bestand (+0,8 Prozent). Im Jahresvergleich entwickeln sich die Preise in den Metropolen mit +5,2 Prozent hingegen etwas schwächer als im deutschlandweiten Durchschnitt im selben Zeitraum (+5,4 Prozent).
Unter den acht Metropolen verzeichnet Köln das stärkste Quartalswachstum (+2,9 Prozent auf 17,82 Euro) und überholt somit das Preisniveau in Hamburg (17,79 Euro) und Stuttgart (17,67 Euro). Die Dom-Metropole steigt damit zur viertteuersten Metropole bei den Neubaumieten auf. Nur in München (26,16 Euro), Berlin (20,65 Euro) und Frankfurt am Main (18,68 Euro) ist der Quadratmeter noch teurer. In München (26,16 Euro) herrscht eine Seitwärtsbewegung mit +0,4 Prozent Zuwachs. Nach einer starken Preisentwicklung der vergangenen Quartale wachsen die Angebotsmieten in Leipzig eher verhalten (+0,7 Prozent auf 13,62 Euro).
Sonderauswertung: Demographischer Wandel verstärkt Wohnungsknappheit
Eine Sonderauswertung zu altersgerechtem Wohnraum zeigt, wie der demographische Wandel den deutschen Wohnungsmarkt vor neue Herausforderungen stellt. Während die Zahl der über 75-Jährigen bis 2030 in allen Städtekategorien zwischen vier und sieben Prozent wächst, entwickelt sich das Angebot an seniorengerechten Wohnungen in die entgegengesetzte Richtung. Besonders deutlich ist der Rückgang in den B-Städten mit -27 Prozent seit 2020, gefolgt von den D-Städten (-16 Prozent) und C-Städten (minus elf Prozent). Lediglich in den A-Städten gab es einen leichten Anstieg des Angebots altersgerechter Wohnungen um +3 Prozent.
Senioren geben bei der Wohnungssuche bei ImmoScout24 ein Nettoeinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro an. 55 Prozent leben in Ein-Personen-Haushalten und suchen überwiegend kleine, günstige Wohnungen. Die Diskrepanz zum Marktangebot ist erheblich: In Berlin wird bspw. eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 49 Quadratmetern für 743 Euro nachgefragt. Das durchschnittliche Angebot liegt jedoch bei 66 Quadratmetern und 1.312 Euro – ein Aufschlag von 77 Prozent. Viele Senioren bleiben daher in ihren bestehenden, günstigeren Mietverträgen – oft in größeren Wohnungen, die für Familien geeignet wären. Dies führt dazu, dass größere, bezahlbare Wohnungen seltener auf den Markt kommen und die Wohnungssuche für Familien zusätzlich erschwert wird.
„Während die Nachfrage in den Metropolen weiterhin hoch bleibt, holen Universitätsstädte und kleinere Großstädte deutlich auf, da diese günstigere Mieten bei einem ähnlich attraktiven Wohnumfeld bieten. Gleichzeitig macht die wachsende Kluft zwischen Alt- und Neuvertragsmieten Umzüge unattraktiv – eine Entwicklung, die Senioren in zu großen Wohnungen hält und jungen Familien den Zugang zu geeignetem Wohnraum erschwert“, sagt Dr. Gesa Crockford.
Nachfrageboom in den kreisfreien Städten
Die Nachfrage nach Mietwohnungen entwickelt sich im dritten Quartal 2025 besonders stark in den kreisfreien Städten. Dort hat das Suchaufkommen seit dem zweiten Quartal 2025 um 10 Prozent zugenommen. In den acht größten Metropolen sinkt die Nachfrage leicht um -1 Prozent. Im Umland legt sie um +1 Prozent zu. Der ländliche Raum verzeichnet einen Nachfragezuwachs von +4 Prozent.
Moderate Entwicklung bei Angebotsmieten im Bestand
Die Angebotsmieten bei Bestandswohnungen in Deutschland legen im dritten Quartal um +0,7 Prozent zu auf 8,80 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich verteuern sich die Mieten um +3,0 Prozent.
Auch in den acht Metropolen verlangsamt sich das Mietwachstum deutlich: Die durchschnittliche Angebotsmiete in den acht Metropolen (14,68 Euro) verzeichnet mit einem Quartalswachstum von +0,8 Prozent die schwächste Entwicklung seit 2020. Zuwächse zeigen sich besonders in Frankfurt am Main (14,67 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (14,92 Euro) mit jeweils +1,2 Prozent. Eine moderate Entwicklung zeigen München (-0,2 Prozent), Leipzig (+0,5 Prozent auf 8,81 Euro), Hamburg (+0,6 Prozent) und Berlin (+0,7 Prozent).
Im Jahresvergleich steigen die Angebotsmieten in den Metropolen zwischen 3,6 und 5,7 Prozent. Köln verzeichnet mit +5,7 Prozent den höchsten Zuwachs, gefolgt von Düsseldorf und Frankfurt (jeweils +5,4 Prozent), Berlin (+5,3 Prozent) sowie Hamburg (+5,2 Prozent). Leipzig (+4,8 Prozent), Stuttgart (+4,1 Prozent) und München (+3,6 Prozent) liegen darunter.
Neubaumieten: Seitwärtsbewegung nach Jahren des Booms
Die bundesweiten Neubaumieten bleiben mit durchschnittlich 13,04 Euro erstmals unverändert (±0,0 Prozent). In den Metropolen ziehen die Neubaumieten mit +1,1 Prozent nur etwas stärker an als die Angebotsmieten für Wohnungen im Bestand (+0,8 Prozent). Im Jahresvergleich entwickeln sich die Preise in den Metropolen mit +5,2 Prozent hingegen etwas schwächer als im deutschlandweiten Durchschnitt im selben Zeitraum (+5,4 Prozent).
Unter den acht Metropolen verzeichnet Köln das stärkste Quartalswachstum (+2,9 Prozent auf 17,82 Euro) und überholt somit das Preisniveau in Hamburg (17,79 Euro) und Stuttgart (17,67 Euro). Die Dom-Metropole steigt damit zur viertteuersten Metropole bei den Neubaumieten auf. Nur in München (26,16 Euro), Berlin (20,65 Euro) und Frankfurt am Main (18,68 Euro) ist der Quadratmeter noch teurer. In München (26,16 Euro) herrscht eine Seitwärtsbewegung mit +0,4 Prozent Zuwachs. Nach einer starken Preisentwicklung der vergangenen Quartale wachsen die Angebotsmieten in Leipzig eher verhalten (+0,7 Prozent auf 13,62 Euro).
Sonderauswertung: Demographischer Wandel verstärkt Wohnungsknappheit
Eine Sonderauswertung zu altersgerechtem Wohnraum zeigt, wie der demographische Wandel den deutschen Wohnungsmarkt vor neue Herausforderungen stellt. Während die Zahl der über 75-Jährigen bis 2030 in allen Städtekategorien zwischen vier und sieben Prozent wächst, entwickelt sich das Angebot an seniorengerechten Wohnungen in die entgegengesetzte Richtung. Besonders deutlich ist der Rückgang in den B-Städten mit -27 Prozent seit 2020, gefolgt von den D-Städten (-16 Prozent) und C-Städten (minus elf Prozent). Lediglich in den A-Städten gab es einen leichten Anstieg des Angebots altersgerechter Wohnungen um +3 Prozent.
Senioren geben bei der Wohnungssuche bei ImmoScout24 ein Nettoeinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro an. 55 Prozent leben in Ein-Personen-Haushalten und suchen überwiegend kleine, günstige Wohnungen. Die Diskrepanz zum Marktangebot ist erheblich: In Berlin wird bspw. eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 49 Quadratmetern für 743 Euro nachgefragt. Das durchschnittliche Angebot liegt jedoch bei 66 Quadratmetern und 1.312 Euro – ein Aufschlag von 77 Prozent. Viele Senioren bleiben daher in ihren bestehenden, günstigeren Mietverträgen – oft in größeren Wohnungen, die für Familien geeignet wären. Dies führt dazu, dass größere, bezahlbare Wohnungen seltener auf den Markt kommen und die Wohnungssuche für Familien zusätzlich erschwert wird.