01.10.2025 Büromarkt Frankfurt sehr aktiv – ein Zeichen für nachhaltige Erholung?
Der Frankfurter Büromarkt erreicht drei Monate vor Jahresende einen Rekordumsatz von über 480.000 m² - ein Plus von 80 % - und 450 Transaktionen (+ 18 %). Kehrt er damit zu seiner alten Stärke zurück? Die Antwort lautet „Jein“. Das Ergebnis wird getragen von vielen Großdeals, welchen zumeist längere Entscheidungsprozesse vorausgingen und nicht selten eine Flächenreduzierung beinhalten. „Aber es wurden auch deutlich mehr Verträge als im selben Vorjahreszeitraum geschlossen“, sagt Kevin T. Nguyen, Geschäftsführer bei blackolive in Frankfurt.
Starkes großes Segment, Fokus auf Premium-Lagen und Top-Objekte bleibt
Auch im dritten Quartal 2025 manifestiert sich das Bild der ersten Jahreshälfte: Großdeals dominieren aktuell das Marktgeschehen und der Flight-to-Quality hält weiter an. Dies zeigt sich an den neun Transaktionen über 10.000 m², welche in Summe über 200.000 m² ausmachten, gegenüber einem Großdeal im Jahr 2024 - fünf davon wurden im sogenannten Central Business District (CBD) geschlossen, welcher daher einen Anteil am Flächenumsatz von über 50 % erreichte. „Der Fokus der Nutzer lag auch weiterhin auf qualitativ hochwertigen Objekten in Top-Lagen, wie dem Bankenviertel,“ sagt Nguyen, der die Vermietungsabteilung bei blackolive leitet. Viele Unternehmen wollen sich verbessern und dabei steht vielmehr als früher Qualität statt Quantität im Vordergrund. „Neben der Mitarbeitergewinnung und Zufriedenheit steht dabei auch der Nachhaltigkeitsaspekt ganz oben auf der Agenda,“ ergänzt Nguyen. Diese Anforderungen erfüllen meist nur Neubauten, Projekte oder Refurbishments. Dieses Angebot wird zumindest im CBD langsam sehr knapp. Ende des dritten Quartals hat sich Allianz Global Investors rund 17.400 m² im Sanierungsprojekt Fürstenhof im Bankenviertel gesichert, womit wieder ein Top-Objekt dem Markt langfristig nicht mehr zur Verfügung steht. Der Stilaltbau wird gerade umfassend saniert und aufgestockt. Einen Neubau über rund 15.000 m² lässt sich Sanofi Aventis im Industriepark Höchst erstellen, Nachhaltigkeit und Wohlbefinden der Mitarbeiter waren auch hier wichtige Aspekte. Auch der Umsatz im kleinteiligen Segment bis 1.000 m² stieg leicht um 9 % und es wurden rund 50 Deals mehr geschlossen als im Vorjahr. Den einzigen Rückgang - um 23 % - musste die Flächenklasse 2.001 m² bis 5.000 m² hinnehmen.
Finanzdienstleister weiter die Nummer eins
Finanzdienstleister waren und sind in Frankfurt eine wichtige Branche, dies unterstreichen in diesem Jahr die zahlreichen und teilweise sehr großflächigen Anmietungen aus diesem Bereich, ihr Anteil lag bei einem Drittel zum Ende des dritten Quartals. „Jüngstes Beispiel ist die schon angesprochene Anmietung des Vermögensverwalters Allianz Global Investors im repräsentativen Fürstenhof im Bankenviertel über rund 17.400 m²“, hebt der Bürovermietungsleiter von blackolive Nguyen hervor. Der Mietvertrag über rund 73.000 m² der Commerzbank im Projekt central business tower ist und bleibt der größte Deal des Jahres. Auf Platz zwei lagen Beratungsunternehmen, nicht zuletzt durch die Entscheidung der KPMG ihren Standort vom The Squaire am Flughafen in das Bankenviertel zu verlagern, wofür sie im zweiten Quartal 2025 im Park Tower und im benachbarten Opernturm rund 33.400 m² angemietet haben. Berater schlossen mit 75 Verträgen auch wie üblich die meisten Deals ab. „Alles wie immer also, nur mittlerweile wieder auf deutlich höherem Niveau als in den letzten Jahren, es handelt sich sogar um das beste Ergebnis in den letzten 10 Jahren, bezogen auf die selben Vorjahreszeiträumen“, resümiert Kevin T. Nguyen das Geschehen. Öffentliche Verwaltungen und Verbände verloren leicht, aber ihr Anteil lag auch ohne weitere größere Anmietungen im dritten Quartal noch bei rund 11 %. Die fünf größeren Mietverträge der Branche, unter anderem Deutsche Rentenversicherung, AMLA und Eiopa sowie das Gericht aus dem ersten Halbjahr summierten sich auf rund 43.500 m².
Projekte und Neubauten treiben die Mieten weiter nach oben
Die Mietpreise sind vor allem, aber nicht ausschließlich im CBD, gestiegen. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 31,20 €/m², was ein Plus von 6,20 € gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspricht. Die Spitzenmiete hat sich ebenfalls um respektable 4,50 € auf 52,00 €/m² erhöht. In den Randlagen sind je nach Teillage aber auch weiterhin Rückgänge zu beobachten. Insbesondere da, wo in den letzten Jahren Projektanmietungen zu einem massiven Anstieg führten und in jüngster Zeit keine weiteren Anmietungen in hochwertigen Objekten folgten, waren Rückgänge vorprogrammiert. „Die hohe Anzahl an großen Deals in Projekten und Objekten im Bau zeigt, wo die Nachfrage hingeht, sechs der neun großen Deals wurden in Projekten beziehungsweise in Objekten im Bau geschlossen“, sagt Nguyen. Ebenfalls sechs Deals fanden im CBD statt, wo das Mietpreisniveau insgesamt deutlich höher liegt. „Während die Spitzenmiete noch weiteres Steigerungspotenzial hat, dürfte bei der Durchschnittsmiete auf Grund der deutlichen Verknappung großer verfügbarer Projektfläche der Zenit überschritten sein“, fasst der blackolive Geschäftsführer die Situation zusammen.
Leerstand nimmt zu
In den letzten Monaten war nach blackolive Analysen zwar eine deutliche Verlangsamung der Leerstandszunahme zu erkennen, aber der Leerstand ist trotzdem über die 1,5 Mio.-Marke geklettert und die Leerstandsquote liegt aktuell bei 13,0 %. Gegenüber Herbst 2024 liegt der Leerstand damit um rund 250.000 m² höher. „Und das, obwohl die Vermietungsleistung in diesem Jahr besonders hoch ist, große Bestandsanmietungen waren aber nur sehr eingeschränkt zu beobachten“, ordnet Nguyen die Lage ein. Die großvolumigen Anmietungen dürfen zudem nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Unternehmen oftmals mehr Fläche freiziehen als sie neu anmieten, die Flächenabsorption ist oftmals negativ, in der Flächenklasse über 10.000 m² liegt sie bei annährend -50.000 m², das wird auch in Zukunft zu weiter steigenden Leerständen führen. Die geringsten Steigerungsraten oder sogar einen Rückgang verzeichnete der CBD, welcher aus Bankenviertel Westend und City besteht. Zurückgegangen ist der Leerstand auch in Frankfurt Ost 1, allerdings schon im Jahresverlauf. Die starke Zunahme über die letzten 12 Monate in Niederrad um mehr als 100.000 m² auf über 200.000 m² resultierte vornehmlich aus den drei Objekten Prisma, Eurohaus, Lyoner Straße 23. Auch in Eschborn ist der Leerstand wieder über 200.000 m² gestiegen, hier kam jüngst wieder die Alfred-Herrhausen-Allee 7 zur Vermietung, da sich die Bestandssanierung noch verzögert. Der City Rand musste trotz seiner zentralen Lage ebenfalls eine Zunahme um rund 25 % verkraften. „All diese Beispiele zeigen deutlich, dass neben der Qualität auch die Lage eine ausschlaggebende Rolle spielt.“
Schwerer werdende Bedingungen und Insolvenzen verschleppen Projektfertigstellungen
Das Fertigstellungsvolumen für 2025 liegt bei rund 112.000 m², wovon bis jetzt rund 40 % fertiggestellt sind. 2026 werden voraussichtlich nur knapp 60.000 m² finalisiert und kein Objekt bietet mehr als 10.000 m². Die Belegungsquoten liegen bei 40 % (2025) und 55 % für 2026. „In Anbetracht der guten Vermietungsleistung im laufenden Jahr und dem sehr deutlichen Fokus der Mieter auf Projekte und Neubauten ist ein Engpass vorprogrammiert.“ Die Pipeline in allen Teillagen ist zwar sehr gut gefüllt, aber Insolvenzen führen teilweise zum Stillstand von Projekten, wie etwa dem ehemaligen Polizeipräsidium in der Nähe des Hauptbahnhofs. Die Weiterentwicklung des knapp 50.000 m² großen Projekts „Das Präsidium“ stockt seit Jahren - zuletzt vor allem wegen der Insolvenz der Gerch Gruppe. An anderer Stelle verzögert sich der Bau auf Grund von Mietern, die noch nicht ausgezogen sind, Personal oder Material, welches nicht vorhanden ist und oder an Akteuren, die Entwicklungen ohne eine entsprechende Vorvermietungsquote nicht in Angriff nehmen wollen oder können. Nach den guten Vermietungserfolgen in zentral gelegenen Projekten und Refurbishments in den letzten 9 Monaten ist das Angebot im CBD stark dezimiert: Bis Ende 2027 kommen in diesem Bereich gerade einmal rund 45.000 m² zur Anmietung, keine Fläche davon ist größer als 10.000 m², der größte Teil bewegt sich im Bereich unter 5.000 m². Und auch außerhalb des CBDs sieht es bei genauerem Hinschauen nicht viel besser aus. Bis Ende 2026 werden gerade einmal knapp 70.000 m² verfügbare Flächen auf den Markt kommen, wovon mehr als die Hälfte auf das im Offenbacher Kaiserlei gelegene Omega-Haus entfällt, welches bis Ende 2025 fertig saniert sein soll. In allen Lagen gibt es theoretisch eine gut gefüllte Projektpipeline, die Realisierungszeitpunkte stehen aber größtenteils noch nicht fest. Die hohe Nachfrage nach Neubauflächen wird aber auch in Zukunft erhalten bleiben, daher werden Mieter sich auf längere Prozesse und ein deutlich eingeschränktes Angebot bei der Bürosuche einstellen müssen. „Das wird aber nicht in mehr Bestandsanmietungen münden, es sei denn, diese bieten eine ähnliche Qualität eines Neubaus“, ist sich der Geschäftsführer und Bürovermietungsleiter bei blackolive, Nguyen sicher.
Ausblick
„Es ist nicht alles wie es scheint“, könnte man die Situation am Frankfurter Büromarkt zusammenfassen. Die sehr gute Vermietungsleistung ist auf jeden Fall eine tolle Entwicklung, aber das hohe Volumen ist nicht ausschließlich auf eine stark gestiegene Nachfrage zurückzuführen. Die Verknappung des Angebots an hochwertigen Flächen, insbesondere im CBD hat sicherlich den einen oder anderen Mieter bewogen schneller „zuzuschlagen“. Andererseits dauern Prozesse aber seit der Pandemie deutlich länger. Die Verkleinerungstendenzen halten an, auch da das Thema Home-Office nach wie vor nicht final geklärt ist. Nachhaltigkeit und Wellbeing der Mitarbeiter spielt eine immer wichtigere Rolle bei der Bürosuche und Unternehmen können diese Entwicklung nicht aufhalten oder ignorieren. „Die Verknappung der besonders nachgefragten hochwertigen Büroflächen in Top-Lage wird auch in Zukunft zu steigenden Mieten in dieser Kategorie führen. Gleichzeitig wird der Leerstand aber trotzdem weiter steigen, da Bestandsobjekte immer schwerer Mieter finden werden. Durch die noch bevorstehenden Umzüge der Unternehmen in die nach und nach fertig werdenden Projekte und die damit einhergehenden Verkleinerungen werden in den kommenden Jahren weitere schwer vermietbare Objekte auf den Markt gespült“, analysiert Kevin T. Nguyen. Nur im erfolgreichen Zusammenspiel der Politik mit der Immobilienbranche werden hierfür sinnvolle Lösungen gefunden werden.
Starkes großes Segment, Fokus auf Premium-Lagen und Top-Objekte bleibt
Auch im dritten Quartal 2025 manifestiert sich das Bild der ersten Jahreshälfte: Großdeals dominieren aktuell das Marktgeschehen und der Flight-to-Quality hält weiter an. Dies zeigt sich an den neun Transaktionen über 10.000 m², welche in Summe über 200.000 m² ausmachten, gegenüber einem Großdeal im Jahr 2024 - fünf davon wurden im sogenannten Central Business District (CBD) geschlossen, welcher daher einen Anteil am Flächenumsatz von über 50 % erreichte. „Der Fokus der Nutzer lag auch weiterhin auf qualitativ hochwertigen Objekten in Top-Lagen, wie dem Bankenviertel,“ sagt Nguyen, der die Vermietungsabteilung bei blackolive leitet. Viele Unternehmen wollen sich verbessern und dabei steht vielmehr als früher Qualität statt Quantität im Vordergrund. „Neben der Mitarbeitergewinnung und Zufriedenheit steht dabei auch der Nachhaltigkeitsaspekt ganz oben auf der Agenda,“ ergänzt Nguyen. Diese Anforderungen erfüllen meist nur Neubauten, Projekte oder Refurbishments. Dieses Angebot wird zumindest im CBD langsam sehr knapp. Ende des dritten Quartals hat sich Allianz Global Investors rund 17.400 m² im Sanierungsprojekt Fürstenhof im Bankenviertel gesichert, womit wieder ein Top-Objekt dem Markt langfristig nicht mehr zur Verfügung steht. Der Stilaltbau wird gerade umfassend saniert und aufgestockt. Einen Neubau über rund 15.000 m² lässt sich Sanofi Aventis im Industriepark Höchst erstellen, Nachhaltigkeit und Wohlbefinden der Mitarbeiter waren auch hier wichtige Aspekte. Auch der Umsatz im kleinteiligen Segment bis 1.000 m² stieg leicht um 9 % und es wurden rund 50 Deals mehr geschlossen als im Vorjahr. Den einzigen Rückgang - um 23 % - musste die Flächenklasse 2.001 m² bis 5.000 m² hinnehmen.
Finanzdienstleister weiter die Nummer eins
Finanzdienstleister waren und sind in Frankfurt eine wichtige Branche, dies unterstreichen in diesem Jahr die zahlreichen und teilweise sehr großflächigen Anmietungen aus diesem Bereich, ihr Anteil lag bei einem Drittel zum Ende des dritten Quartals. „Jüngstes Beispiel ist die schon angesprochene Anmietung des Vermögensverwalters Allianz Global Investors im repräsentativen Fürstenhof im Bankenviertel über rund 17.400 m²“, hebt der Bürovermietungsleiter von blackolive Nguyen hervor. Der Mietvertrag über rund 73.000 m² der Commerzbank im Projekt central business tower ist und bleibt der größte Deal des Jahres. Auf Platz zwei lagen Beratungsunternehmen, nicht zuletzt durch die Entscheidung der KPMG ihren Standort vom The Squaire am Flughafen in das Bankenviertel zu verlagern, wofür sie im zweiten Quartal 2025 im Park Tower und im benachbarten Opernturm rund 33.400 m² angemietet haben. Berater schlossen mit 75 Verträgen auch wie üblich die meisten Deals ab. „Alles wie immer also, nur mittlerweile wieder auf deutlich höherem Niveau als in den letzten Jahren, es handelt sich sogar um das beste Ergebnis in den letzten 10 Jahren, bezogen auf die selben Vorjahreszeiträumen“, resümiert Kevin T. Nguyen das Geschehen. Öffentliche Verwaltungen und Verbände verloren leicht, aber ihr Anteil lag auch ohne weitere größere Anmietungen im dritten Quartal noch bei rund 11 %. Die fünf größeren Mietverträge der Branche, unter anderem Deutsche Rentenversicherung, AMLA und Eiopa sowie das Gericht aus dem ersten Halbjahr summierten sich auf rund 43.500 m².
Projekte und Neubauten treiben die Mieten weiter nach oben
Die Mietpreise sind vor allem, aber nicht ausschließlich im CBD, gestiegen. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 31,20 €/m², was ein Plus von 6,20 € gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspricht. Die Spitzenmiete hat sich ebenfalls um respektable 4,50 € auf 52,00 €/m² erhöht. In den Randlagen sind je nach Teillage aber auch weiterhin Rückgänge zu beobachten. Insbesondere da, wo in den letzten Jahren Projektanmietungen zu einem massiven Anstieg führten und in jüngster Zeit keine weiteren Anmietungen in hochwertigen Objekten folgten, waren Rückgänge vorprogrammiert. „Die hohe Anzahl an großen Deals in Projekten und Objekten im Bau zeigt, wo die Nachfrage hingeht, sechs der neun großen Deals wurden in Projekten beziehungsweise in Objekten im Bau geschlossen“, sagt Nguyen. Ebenfalls sechs Deals fanden im CBD statt, wo das Mietpreisniveau insgesamt deutlich höher liegt. „Während die Spitzenmiete noch weiteres Steigerungspotenzial hat, dürfte bei der Durchschnittsmiete auf Grund der deutlichen Verknappung großer verfügbarer Projektfläche der Zenit überschritten sein“, fasst der blackolive Geschäftsführer die Situation zusammen.
Leerstand nimmt zu
In den letzten Monaten war nach blackolive Analysen zwar eine deutliche Verlangsamung der Leerstandszunahme zu erkennen, aber der Leerstand ist trotzdem über die 1,5 Mio.-Marke geklettert und die Leerstandsquote liegt aktuell bei 13,0 %. Gegenüber Herbst 2024 liegt der Leerstand damit um rund 250.000 m² höher. „Und das, obwohl die Vermietungsleistung in diesem Jahr besonders hoch ist, große Bestandsanmietungen waren aber nur sehr eingeschränkt zu beobachten“, ordnet Nguyen die Lage ein. Die großvolumigen Anmietungen dürfen zudem nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Unternehmen oftmals mehr Fläche freiziehen als sie neu anmieten, die Flächenabsorption ist oftmals negativ, in der Flächenklasse über 10.000 m² liegt sie bei annährend -50.000 m², das wird auch in Zukunft zu weiter steigenden Leerständen führen. Die geringsten Steigerungsraten oder sogar einen Rückgang verzeichnete der CBD, welcher aus Bankenviertel Westend und City besteht. Zurückgegangen ist der Leerstand auch in Frankfurt Ost 1, allerdings schon im Jahresverlauf. Die starke Zunahme über die letzten 12 Monate in Niederrad um mehr als 100.000 m² auf über 200.000 m² resultierte vornehmlich aus den drei Objekten Prisma, Eurohaus, Lyoner Straße 23. Auch in Eschborn ist der Leerstand wieder über 200.000 m² gestiegen, hier kam jüngst wieder die Alfred-Herrhausen-Allee 7 zur Vermietung, da sich die Bestandssanierung noch verzögert. Der City Rand musste trotz seiner zentralen Lage ebenfalls eine Zunahme um rund 25 % verkraften. „All diese Beispiele zeigen deutlich, dass neben der Qualität auch die Lage eine ausschlaggebende Rolle spielt.“
Schwerer werdende Bedingungen und Insolvenzen verschleppen Projektfertigstellungen
Das Fertigstellungsvolumen für 2025 liegt bei rund 112.000 m², wovon bis jetzt rund 40 % fertiggestellt sind. 2026 werden voraussichtlich nur knapp 60.000 m² finalisiert und kein Objekt bietet mehr als 10.000 m². Die Belegungsquoten liegen bei 40 % (2025) und 55 % für 2026. „In Anbetracht der guten Vermietungsleistung im laufenden Jahr und dem sehr deutlichen Fokus der Mieter auf Projekte und Neubauten ist ein Engpass vorprogrammiert.“ Die Pipeline in allen Teillagen ist zwar sehr gut gefüllt, aber Insolvenzen führen teilweise zum Stillstand von Projekten, wie etwa dem ehemaligen Polizeipräsidium in der Nähe des Hauptbahnhofs. Die Weiterentwicklung des knapp 50.000 m² großen Projekts „Das Präsidium“ stockt seit Jahren - zuletzt vor allem wegen der Insolvenz der Gerch Gruppe. An anderer Stelle verzögert sich der Bau auf Grund von Mietern, die noch nicht ausgezogen sind, Personal oder Material, welches nicht vorhanden ist und oder an Akteuren, die Entwicklungen ohne eine entsprechende Vorvermietungsquote nicht in Angriff nehmen wollen oder können. Nach den guten Vermietungserfolgen in zentral gelegenen Projekten und Refurbishments in den letzten 9 Monaten ist das Angebot im CBD stark dezimiert: Bis Ende 2027 kommen in diesem Bereich gerade einmal rund 45.000 m² zur Anmietung, keine Fläche davon ist größer als 10.000 m², der größte Teil bewegt sich im Bereich unter 5.000 m². Und auch außerhalb des CBDs sieht es bei genauerem Hinschauen nicht viel besser aus. Bis Ende 2026 werden gerade einmal knapp 70.000 m² verfügbare Flächen auf den Markt kommen, wovon mehr als die Hälfte auf das im Offenbacher Kaiserlei gelegene Omega-Haus entfällt, welches bis Ende 2025 fertig saniert sein soll. In allen Lagen gibt es theoretisch eine gut gefüllte Projektpipeline, die Realisierungszeitpunkte stehen aber größtenteils noch nicht fest. Die hohe Nachfrage nach Neubauflächen wird aber auch in Zukunft erhalten bleiben, daher werden Mieter sich auf längere Prozesse und ein deutlich eingeschränktes Angebot bei der Bürosuche einstellen müssen. „Das wird aber nicht in mehr Bestandsanmietungen münden, es sei denn, diese bieten eine ähnliche Qualität eines Neubaus“, ist sich der Geschäftsführer und Bürovermietungsleiter bei blackolive, Nguyen sicher.
Ausblick
„Es ist nicht alles wie es scheint“, könnte man die Situation am Frankfurter Büromarkt zusammenfassen. Die sehr gute Vermietungsleistung ist auf jeden Fall eine tolle Entwicklung, aber das hohe Volumen ist nicht ausschließlich auf eine stark gestiegene Nachfrage zurückzuführen. Die Verknappung des Angebots an hochwertigen Flächen, insbesondere im CBD hat sicherlich den einen oder anderen Mieter bewogen schneller „zuzuschlagen“. Andererseits dauern Prozesse aber seit der Pandemie deutlich länger. Die Verkleinerungstendenzen halten an, auch da das Thema Home-Office nach wie vor nicht final geklärt ist. Nachhaltigkeit und Wellbeing der Mitarbeiter spielt eine immer wichtigere Rolle bei der Bürosuche und Unternehmen können diese Entwicklung nicht aufhalten oder ignorieren. „Die Verknappung der besonders nachgefragten hochwertigen Büroflächen in Top-Lage wird auch in Zukunft zu steigenden Mieten in dieser Kategorie führen. Gleichzeitig wird der Leerstand aber trotzdem weiter steigen, da Bestandsobjekte immer schwerer Mieter finden werden. Durch die noch bevorstehenden Umzüge der Unternehmen in die nach und nach fertig werdenden Projekte und die damit einhergehenden Verkleinerungen werden in den kommenden Jahren weitere schwer vermietbare Objekte auf den Markt gespült“, analysiert Kevin T. Nguyen. Nur im erfolgreichen Zusammenspiel der Politik mit der Immobilienbranche werden hierfür sinnvolle Lösungen gefunden werden.
