14.08.2025 Beschlüsse in Eigentümergemeinschaften: Wann welche Mehrheit?
Ob Balkonsanierung, Heizungstausch oder Gartenpflege: Über die Verwaltung ihres Gemeinschaftseigentums entscheiden alle Wohnungseigentümer gemeinsam in der Eigentümerversammlung, indem sie Beschlüsse fassen. In der Regel ist die einfache Mehrheit der Stimmen nötig, damit ein Beschluss zustande kommt. Doch es gibt auch Ausnahmen. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) informiert, welche Mehrheiten wann nötig sind.
„Die Eigentümerversammlung ist seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes immer beschlussfähig“, informiert Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Es spielt also keine Rolle, wie viele Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend sind oder sich vertreten lassen. Damit ein Beschluss zustande kommt, reicht in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung.
Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Diese sollten Wohnungseigentümer kennen. In den folgenden Fällen ist nicht die einfache Mehrheit der Stimmen für das Zustandekommen des Beschlusses erforderlich, sondern eine andere Mehrheit.
Teilungserklärung kann für bestimmte Beschlüsse andere Mehrheiten vorschreiben
Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann für bestimmte Beschlüsse ein anderes Mehrheitsquorum vorschreiben – zum Beispiel eine 2/3-Mehrheit der abgegebenen Stimmen oder eine absolute Mehrheit der Eigentümer. Diese ist nur erreicht, wenn mehr als die Hälfte aller in das Grundbuch eingetragener Eigentümer dafür stimmt (nicht nur die anwesenden). Solche Regelungen sind bindend.
Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen: Doppelt qualifizierte Mehrheit
Sollen die Kosten einer baulichen Maßnahme von allen Wohnungseigentümern getragen werden, muss die bauliche Veränderung laut Wohnungseigentumsgesetz mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit – mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile – beschlossen werden. Alternativ muss sich die bauliche Maßnahme amortisieren. Ist dies nicht der Fall und kommt nur eine einfache Mehrheit der Stimmen zustande, zahlen nur die „Ja-Sager“ – also diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben.
Bei Umlaufbeschluss: Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer
Damit ein Umlaufbeschluss – ein Beschluss, über den in Textform abgestimmt wird, ohne dass eine Eigentümerversammlung stattfindet – zustande kommt, ist Allstimmigkeit erforderlich, d.h. es müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen – eine hohe Hürde. Allerdings können Wohnungseigentümergemeinschaften seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 in einer Eigentümerversammlung beschließen, dass für einen Umlaufbeschluss für eine bestimmte, einzelne Angelegenheit auch die einfache Mehrheit der Stimmen ausreicht. „Das erleichtert es WEGs, Beschlüsse im Umlaufverfahren zu fassen und beschleunigt Entscheidungsprozesse“, sagt WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller.
Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen: Qualifizierte Mehrheit
Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerversammlungen künftig rein virtuell durchführen, müssen die Eigentümer dies mit mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung beschließen. Dabei muss die WEG auch entscheiden, für wie lange sie die virtuelle Eigentümerversammlung durchführen möchte. Laut Wohnungseigentumsgesetz (§23 Abs. 1a) ist dies für bis zu 3 Jahre möglich. Eine Übergangslösung bis 2028 sichert eine zusätzliche Präsenzversammlung für jene Eigentümer, die aus verschiedenen Gründen lieber vor Ort teilnehmen. Auf die zusätzliche Präsenzversammlung kann nur verzichtet werden, wenn dazu ein einstimmiger Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst wird.
Erhalt von Etagenheizungen: Doppelt qualifizierte Mehrheit
WEGs mit einer dezentralen Heizungsanlage müssen nach dem ersten Ausfall einer Etagenheizung innerhalb einer Frist von fünf Jahren entscheiden, ob sie weiterhin dezentral bzw. teilzentral heizen möchten, also mindestens eine Etagenheizung behalten, oder auf eine zentrale Heizungsanlage umstellen wollen. Soll weiterhin dezentral geheizt werden, also wenigstens eine Etagenheizung fortbestehen, muss dies mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor (§ 71n Abs. 6).
Nach Verkündung: Aufnahme ins Protokoll und in die Beschlusssammlung
Jeder Beschluss muss nach der Beschlussfassung vom Versammlungsleiter – in der Regel der Verwaltung – in der Versammlung verkündet werden. „Andernfalls ist der Beschluss nicht nur nicht wirksam, sondern juristisch überhaupt nicht vorhanden“, informiert Dr. Sandra von Möller. Die Verkündung des Beschlusses muss auch im Versammlungsprotokoll dokumentiert werden. Außerdem muss die Verwaltung den Beschluss unverzüglich in die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft eintragen.
„Die Eigentümerversammlung ist seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes immer beschlussfähig“, informiert Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). Es spielt also keine Rolle, wie viele Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend sind oder sich vertreten lassen. Damit ein Beschluss zustande kommt, reicht in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung.
Allerdings gibt es auch Ausnahmen. Diese sollten Wohnungseigentümer kennen. In den folgenden Fällen ist nicht die einfache Mehrheit der Stimmen für das Zustandekommen des Beschlusses erforderlich, sondern eine andere Mehrheit.
Teilungserklärung kann für bestimmte Beschlüsse andere Mehrheiten vorschreiben
Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann für bestimmte Beschlüsse ein anderes Mehrheitsquorum vorschreiben – zum Beispiel eine 2/3-Mehrheit der abgegebenen Stimmen oder eine absolute Mehrheit der Eigentümer. Diese ist nur erreicht, wenn mehr als die Hälfte aller in das Grundbuch eingetragener Eigentümer dafür stimmt (nicht nur die anwesenden). Solche Regelungen sind bindend.
Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen: Doppelt qualifizierte Mehrheit
Sollen die Kosten einer baulichen Maßnahme von allen Wohnungseigentümern getragen werden, muss die bauliche Veränderung laut Wohnungseigentumsgesetz mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit – mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile – beschlossen werden. Alternativ muss sich die bauliche Maßnahme amortisieren. Ist dies nicht der Fall und kommt nur eine einfache Mehrheit der Stimmen zustande, zahlen nur die „Ja-Sager“ – also diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben.
Bei Umlaufbeschluss: Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer
Damit ein Umlaufbeschluss – ein Beschluss, über den in Textform abgestimmt wird, ohne dass eine Eigentümerversammlung stattfindet – zustande kommt, ist Allstimmigkeit erforderlich, d.h. es müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen – eine hohe Hürde. Allerdings können Wohnungseigentümergemeinschaften seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 in einer Eigentümerversammlung beschließen, dass für einen Umlaufbeschluss für eine bestimmte, einzelne Angelegenheit auch die einfache Mehrheit der Stimmen ausreicht. „Das erleichtert es WEGs, Beschlüsse im Umlaufverfahren zu fassen und beschleunigt Entscheidungsprozesse“, sagt WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller.
Durchführung virtueller Eigentümerversammlungen: Qualifizierte Mehrheit
Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerversammlungen künftig rein virtuell durchführen, müssen die Eigentümer dies mit mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung beschließen. Dabei muss die WEG auch entscheiden, für wie lange sie die virtuelle Eigentümerversammlung durchführen möchte. Laut Wohnungseigentumsgesetz (§23 Abs. 1a) ist dies für bis zu 3 Jahre möglich. Eine Übergangslösung bis 2028 sichert eine zusätzliche Präsenzversammlung für jene Eigentümer, die aus verschiedenen Gründen lieber vor Ort teilnehmen. Auf die zusätzliche Präsenzversammlung kann nur verzichtet werden, wenn dazu ein einstimmiger Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst wird.
Erhalt von Etagenheizungen: Doppelt qualifizierte Mehrheit
WEGs mit einer dezentralen Heizungsanlage müssen nach dem ersten Ausfall einer Etagenheizung innerhalb einer Frist von fünf Jahren entscheiden, ob sie weiterhin dezentral bzw. teilzentral heizen möchten, also mindestens eine Etagenheizung behalten, oder auf eine zentrale Heizungsanlage umstellen wollen. Soll weiterhin dezentral geheizt werden, also wenigstens eine Etagenheizung fortbestehen, muss dies mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Das schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor (§ 71n Abs. 6).
Nach Verkündung: Aufnahme ins Protokoll und in die Beschlusssammlung
Jeder Beschluss muss nach der Beschlussfassung vom Versammlungsleiter – in der Regel der Verwaltung – in der Versammlung verkündet werden. „Andernfalls ist der Beschluss nicht nur nicht wirksam, sondern juristisch überhaupt nicht vorhanden“, informiert Dr. Sandra von Möller. Die Verkündung des Beschlusses muss auch im Versammlungsprotokoll dokumentiert werden. Außerdem muss die Verwaltung den Beschluss unverzüglich in die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft eintragen.
