08.08.2025 Logistik-/Industrieimmobilien Ruhrgebiet: Aufwärtstrend setzt sich fort
Der Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien im Ruhrgebiet zur Miete verzeichnet im ersten Halbjahr 2025 einen moderaten Zuwachs. Der von allen Marktteilnehmern erzielte Gesamtflächenumsatz steigt auf 184.400 m2 – ein Plus von 12 % gegenüber dem Wert des ersten Halbjahres 2024 von 164.800 m2, so die Analyse von Realogis, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.
„Nach einer deutlichen Erholung im ersten Halbjahr 2024 vom historischen Tiefststand im ersten Halbjahr 2023 setzt sich der Aufwärtstrend auch in den ersten sechs Monaten 2025 fort. Zwar fällt das Wachstum mit 12 % spürbar geringer aus als im Vorjahreszeitraum mit 78 %, dennoch bleibt die Entwicklung weiterhin positiv“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. Die Niederlassung ist seit ihrer Gründung innerhalb der Realogis Gruppe für die drei Top-NRW Märkte Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet verantwortlich.
Das aktuelle Ergebnis verfehlt den 5-Jahresschnitt in Höhe von 199.150 m² um moderate 7 %– eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahreszeitraum, in dem die Abweichung zum Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre bei 26 % lag.
Weiterhin dominieren Bestandsanmietungen mit 121.900 m2 bzw. 66 %. Kommend von 107.700 m2 ist ein Anstieg um 14.200 m2 bzw. um 13 % zu beobachten.
Die Großabschlüsse durch JD Logistics, Nordlicht und Shaoke Logistics GmbH haben in Summe 86.800 m² beigetragen, was einem Anteil am Gesamtflächenumsatz der Kategorie der Bestandsobjekte von 73 % gleichkommt.
Abschlüsse in Neubauten (grüne Wiese) machen mit 38.800 m2 einen Anteil von 21 % am Gesamtflächenumsatz aus.
Abschlüsse auf ehemaligen Brownfields hingegen halbieren mit einer Flächenabnahme von 23.700 m² ihr Ergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Rückgang um 33.400 m² bzw. 58 %). Den Löwenanteil des Flächenumsatzes (bzw. 84 %) stellt die Anmietung durch JD Logistics über 20.000 m² dar.
Das Ruhrgebiet war im abgelaufenen ersten Halbjahr ein reiner Mietmarkt, Eigennutzer-Abschlüsse waren analog zum Vorjahreszeitraum nicht zu beobachten.
Abschlüsse in Big-Box-Objekten vereinen mit 132.400 m2 weiterhin die meisten Flächen auf sich. Ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz liegt im ersten Halbjahr 2025 bei 72 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 123.600 m² bzw. 75 % bedeutet dies einen moderaten Zuwachs von 8.000 m² bzw. 7 %. Die Bedeutung der Big-Box-Kategorie ist somit nahezu unverändert hoch geblieben.
Deutlich zugelegt hat dagegen die Kategorie „Sonstiges“, die weder der Big-Box-Kategorie noch den Gewerbeparks zugeordnet werden können. Kommend von 31.900 m2 steigt der Flächenumsatz um 20.100 m2 bzw. 63 % auf aktuell 52.000 m² an und ist mit einem Anteil von 28 % weiterhin das zweitstärkste Segment.
Abschlüsse in der Gebäudeart Gewerbepark sind im aktuellen Marktberichtszeitraum nicht registriert worden. Im Vorjahreszeitraum waren sie ebenfalls noch von nachrangiger Bedeutung (H1 2024: 9.300 m² bzw. 6 %).
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition unangefochten an der Spitze
Mit einem Flächenumsatz von 139.000 m² und einem Anteil von 75 % am Gesamtflächenumsatz behauptet die Branche Logistik/Spedition auch im ersten Halbjahr 2025 ihre Spitzenposition (H1 2024: 77.000 m2 bzw. 47 %). 77 % bzw. 106.800 m2 Mietfläche gehen auf das Konto der Großabschlüsse von JD Logistics, Nordlicht und der Shaoke Logistics GmbH. Damit gehen drei von vier umgesetzten Quadratmetern am Markt des Ruhrgebietes auf das Konto von Unternehmen aus dem Bereich Logistik/Spedition.
Obwohl der Flächenumsatz im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 (63.900 m²) mehr als halbiert wurde, rangiert der Handel mit 23.900 m² bzw. 13 % Anteil am Gesamtflächenumsatz weiterhin auf dem zweiten Platz.
Mit Blick auf die Unterkategorien stellt der „klassische Handel“ mit 14.700 m² in H1 2025 den größten Anteil am Flächenumsatz des Handels mit 62 %. Abschlüsse seitens Unternehmen aus dem E-Commerce hingegen sind in H1 2025 stark eingebrochen. Während im ersten Halbjahr 2024 noch 63.900 m2 vermietete Fläche erzielt wurde, was 100 % des Flächenumsatzes im Handel ausmachte, liegt der Flächenumsatz von E-Commerce im ersten Halbjahr 2025 bei nur noch 9,200 m2.
„Mit einem akkumulierten Anteil von 88 % wird deutlich, dass die beiden Branchen Logistik/Spedition und Handel den Markt dominieren“, fasst Bülent Alemdag zusammen. „Allerdings beträgt das Delta der Abschlüsse aus dem E-Commerce 54.700 m² bzw. -86 % im Halbjahresvergleich. Der Rückgang wird durch das Ausbleiben jeglicher Großabschlüsse im Ruhrgebiet in dieser Kategorie im ersten Halbjahr 2025 unterstrichen.“
Die Branche Industrie/Produktion bleibt im aktuellen ersten Halbjahr mit 15.100 m2 bzw. 8 % auf Platz 3. Gegenüber dem Wert des Vorjahreszeitraums von 14.900 m2 bzw. 9 % entspricht das nahezu einer Seitwärtsbewegung. Unverändert auf dem letzten Rang bleibt die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 6.400 m2 bzw. 4 % (H1 2024: 9.000 m2 bzw. 5 %).
In der Gesamtbetrachtung aller Branchen zeigt sich, dass in drei von vier Fällen der jeweilige 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre verfehlt wurde. Eine Ausnahme bildet die Branche Logistik/Spedition, die den Durchschnittswert von 107.718?m² um deutliche 29?% übertreffen konnte. Im Vorjahreszeitraum lag diese Kategorie noch 34?% unter dem 5-Jahresschnitt. In den übrigen Branchen wurde der Durchschnittswert der letzten fünf Halbjahre hingegen um mindestens 9?% verfehlt. Die größte Abweichung verzeichnet der Handel, dessen aktueller Flächenumsatz den 5-Jahresschnitt von 64.748?m² um 63?% verfehlte.
Größenklasse ab 10.001 m² bleibt weiter auf Rang 1
Die Größenklasse ab 10.001 m² bleibt weiter auf Rang 1 mit 132.400 m² bzw. 72 % Anteil am Gesamtflächenumsatz. Die Top-Abschlüsse von JD Logistics, Nordlicht, Shaoke Logistics GmbH und der Bayer AG mit zusammen 121.900 m² sind Großteils mit 92 % für den Flächenumsatz in diesem Segment im ersten Halbjahr 2025 verantwortlich. Somit entfallen im ersten Halbjahr 2025 weiterhin rund drei von vier umgesetzten Quadratmetern auf Abschlüsse dieser Größenklasse.
Deutlich gestiegen hingegen ist der Flächenumsatz in der Größenklasse 5.001 - 10.000 m². Ausgehend von 13.000 m² bzw. 8 % verbessert sich das akkumulierte Ergebnis auf 22.600 m² bzw. 12 %, was einem Zuwachs von 9.600 m² entspricht und mit + 74 % die größte absolute und prozentuale Steigerung unter allen Größenklassen darstellt.
Einheiten in der Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen auf 19.900 m² und zeigen keine wesentliche Veränderung gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 (19.500 m2). Mit einem Anteil von 11 % am Gesamtflächenumsatz belegt diese Kategorie Rang 3 und steigt somit einen Platz ab.
Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² erreichen im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von 9.500 m² und halten mit einem Anteil von 5 % erneut den vierten Platz.
Kleinstflächen unter 1.000 m² spielen erneut keine relevante Rolle im Marktgeschehen.
Mietpreissteigerungen vorerst stagnierend
Die Spitzenmiete am Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien des Ruhrgebietes hält im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 unverändert ihr Niveau von 7,75 €/m². Dies ist bemerkenswert, da die Spitzenmieten seit 2018 durchgehend gestiegen sind.
Gleiches gilt für die Durchschnittsmiete, die sich seit H1 2021 durchgehend verteuert hat und aktuell mit 6,50 €/m² auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes liegt.
Ausblick
„Mit knapp 184.000 m² ist die gegenwärtige Vermietungsleistung sehr schwach – in guten Zeiten liegen wir zwischen 400.000 bis 500.000 m². Davon sind wir 2025 weit entfernt. Zudem mehren sich die Leerstände. Sogar im Duisburger Raum in Terminalnähe wird es schwieriger, Flächen abzuvermieten. Das war zuletzt 2009/2010 aufgrund der Finanzmarktkrise der Fall“, ordnet Bülent Alemdag die aktuelle Situation ein. „Schwierigkeiten bei der Nachvermietung bereiten auch die innerhalb der letzten zehn Jahre gestiegenen Mieten. Wer zuletzt für 5 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen hat, tut sich schwer, jetzt für dasselbe Objekt 7,50 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen.“
„Nach einer deutlichen Erholung im ersten Halbjahr 2024 vom historischen Tiefststand im ersten Halbjahr 2023 setzt sich der Aufwärtstrend auch in den ersten sechs Monaten 2025 fort. Zwar fällt das Wachstum mit 12 % spürbar geringer aus als im Vorjahreszeitraum mit 78 %, dennoch bleibt die Entwicklung weiterhin positiv“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. Die Niederlassung ist seit ihrer Gründung innerhalb der Realogis Gruppe für die drei Top-NRW Märkte Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet verantwortlich.
Das aktuelle Ergebnis verfehlt den 5-Jahresschnitt in Höhe von 199.150 m² um moderate 7 %– eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahreszeitraum, in dem die Abweichung zum Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre bei 26 % lag.
Weiterhin dominieren Bestandsanmietungen mit 121.900 m2 bzw. 66 %. Kommend von 107.700 m2 ist ein Anstieg um 14.200 m2 bzw. um 13 % zu beobachten.
Die Großabschlüsse durch JD Logistics, Nordlicht und Shaoke Logistics GmbH haben in Summe 86.800 m² beigetragen, was einem Anteil am Gesamtflächenumsatz der Kategorie der Bestandsobjekte von 73 % gleichkommt.
Abschlüsse in Neubauten (grüne Wiese) machen mit 38.800 m2 einen Anteil von 21 % am Gesamtflächenumsatz aus.
Abschlüsse auf ehemaligen Brownfields hingegen halbieren mit einer Flächenabnahme von 23.700 m² ihr Ergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Rückgang um 33.400 m² bzw. 58 %). Den Löwenanteil des Flächenumsatzes (bzw. 84 %) stellt die Anmietung durch JD Logistics über 20.000 m² dar.
Das Ruhrgebiet war im abgelaufenen ersten Halbjahr ein reiner Mietmarkt, Eigennutzer-Abschlüsse waren analog zum Vorjahreszeitraum nicht zu beobachten.
Abschlüsse in Big-Box-Objekten vereinen mit 132.400 m2 weiterhin die meisten Flächen auf sich. Ihr Anteil am Gesamtflächenumsatz liegt im ersten Halbjahr 2025 bei 72 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 123.600 m² bzw. 75 % bedeutet dies einen moderaten Zuwachs von 8.000 m² bzw. 7 %. Die Bedeutung der Big-Box-Kategorie ist somit nahezu unverändert hoch geblieben.
Deutlich zugelegt hat dagegen die Kategorie „Sonstiges“, die weder der Big-Box-Kategorie noch den Gewerbeparks zugeordnet werden können. Kommend von 31.900 m2 steigt der Flächenumsatz um 20.100 m2 bzw. 63 % auf aktuell 52.000 m² an und ist mit einem Anteil von 28 % weiterhin das zweitstärkste Segment.
Abschlüsse in der Gebäudeart Gewerbepark sind im aktuellen Marktberichtszeitraum nicht registriert worden. Im Vorjahreszeitraum waren sie ebenfalls noch von nachrangiger Bedeutung (H1 2024: 9.300 m² bzw. 6 %).
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition unangefochten an der Spitze
Mit einem Flächenumsatz von 139.000 m² und einem Anteil von 75 % am Gesamtflächenumsatz behauptet die Branche Logistik/Spedition auch im ersten Halbjahr 2025 ihre Spitzenposition (H1 2024: 77.000 m2 bzw. 47 %). 77 % bzw. 106.800 m2 Mietfläche gehen auf das Konto der Großabschlüsse von JD Logistics, Nordlicht und der Shaoke Logistics GmbH. Damit gehen drei von vier umgesetzten Quadratmetern am Markt des Ruhrgebietes auf das Konto von Unternehmen aus dem Bereich Logistik/Spedition.
Obwohl der Flächenumsatz im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 (63.900 m²) mehr als halbiert wurde, rangiert der Handel mit 23.900 m² bzw. 13 % Anteil am Gesamtflächenumsatz weiterhin auf dem zweiten Platz.
Mit Blick auf die Unterkategorien stellt der „klassische Handel“ mit 14.700 m² in H1 2025 den größten Anteil am Flächenumsatz des Handels mit 62 %. Abschlüsse seitens Unternehmen aus dem E-Commerce hingegen sind in H1 2025 stark eingebrochen. Während im ersten Halbjahr 2024 noch 63.900 m2 vermietete Fläche erzielt wurde, was 100 % des Flächenumsatzes im Handel ausmachte, liegt der Flächenumsatz von E-Commerce im ersten Halbjahr 2025 bei nur noch 9,200 m2.
„Mit einem akkumulierten Anteil von 88 % wird deutlich, dass die beiden Branchen Logistik/Spedition und Handel den Markt dominieren“, fasst Bülent Alemdag zusammen. „Allerdings beträgt das Delta der Abschlüsse aus dem E-Commerce 54.700 m² bzw. -86 % im Halbjahresvergleich. Der Rückgang wird durch das Ausbleiben jeglicher Großabschlüsse im Ruhrgebiet in dieser Kategorie im ersten Halbjahr 2025 unterstrichen.“
Die Branche Industrie/Produktion bleibt im aktuellen ersten Halbjahr mit 15.100 m2 bzw. 8 % auf Platz 3. Gegenüber dem Wert des Vorjahreszeitraums von 14.900 m2 bzw. 9 % entspricht das nahezu einer Seitwärtsbewegung. Unverändert auf dem letzten Rang bleibt die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 6.400 m2 bzw. 4 % (H1 2024: 9.000 m2 bzw. 5 %).
In der Gesamtbetrachtung aller Branchen zeigt sich, dass in drei von vier Fällen der jeweilige 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre verfehlt wurde. Eine Ausnahme bildet die Branche Logistik/Spedition, die den Durchschnittswert von 107.718?m² um deutliche 29?% übertreffen konnte. Im Vorjahreszeitraum lag diese Kategorie noch 34?% unter dem 5-Jahresschnitt. In den übrigen Branchen wurde der Durchschnittswert der letzten fünf Halbjahre hingegen um mindestens 9?% verfehlt. Die größte Abweichung verzeichnet der Handel, dessen aktueller Flächenumsatz den 5-Jahresschnitt von 64.748?m² um 63?% verfehlte.
Größenklasse ab 10.001 m² bleibt weiter auf Rang 1
Die Größenklasse ab 10.001 m² bleibt weiter auf Rang 1 mit 132.400 m² bzw. 72 % Anteil am Gesamtflächenumsatz. Die Top-Abschlüsse von JD Logistics, Nordlicht, Shaoke Logistics GmbH und der Bayer AG mit zusammen 121.900 m² sind Großteils mit 92 % für den Flächenumsatz in diesem Segment im ersten Halbjahr 2025 verantwortlich. Somit entfallen im ersten Halbjahr 2025 weiterhin rund drei von vier umgesetzten Quadratmetern auf Abschlüsse dieser Größenklasse.
Deutlich gestiegen hingegen ist der Flächenumsatz in der Größenklasse 5.001 - 10.000 m². Ausgehend von 13.000 m² bzw. 8 % verbessert sich das akkumulierte Ergebnis auf 22.600 m² bzw. 12 %, was einem Zuwachs von 9.600 m² entspricht und mit + 74 % die größte absolute und prozentuale Steigerung unter allen Größenklassen darstellt.
Einheiten in der Größenklasse zwischen 3.001 und 5.000 m² kommen auf 19.900 m² und zeigen keine wesentliche Veränderung gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 (19.500 m2). Mit einem Anteil von 11 % am Gesamtflächenumsatz belegt diese Kategorie Rang 3 und steigt somit einen Platz ab.
Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² erreichen im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von 9.500 m² und halten mit einem Anteil von 5 % erneut den vierten Platz.
Kleinstflächen unter 1.000 m² spielen erneut keine relevante Rolle im Marktgeschehen.
Mietpreissteigerungen vorerst stagnierend
Die Spitzenmiete am Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien des Ruhrgebietes hält im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 unverändert ihr Niveau von 7,75 €/m². Dies ist bemerkenswert, da die Spitzenmieten seit 2018 durchgehend gestiegen sind.
Gleiches gilt für die Durchschnittsmiete, die sich seit H1 2021 durchgehend verteuert hat und aktuell mit 6,50 €/m² auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes liegt.
Ausblick
„Mit knapp 184.000 m² ist die gegenwärtige Vermietungsleistung sehr schwach – in guten Zeiten liegen wir zwischen 400.000 bis 500.000 m². Davon sind wir 2025 weit entfernt. Zudem mehren sich die Leerstände. Sogar im Duisburger Raum in Terminalnähe wird es schwieriger, Flächen abzuvermieten. Das war zuletzt 2009/2010 aufgrund der Finanzmarktkrise der Fall“, ordnet Bülent Alemdag die aktuelle Situation ein. „Schwierigkeiten bei der Nachvermietung bereiten auch die innerhalb der letzten zehn Jahre gestiegenen Mieten. Wer zuletzt für 5 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen hat, tut sich schwer, jetzt für dasselbe Objekt 7,50 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen.“
