25.07.2025 Die größten Stolperfallen bei der Vermietung einer Eigentumswohnung
Wer seine Eigentumswohnung vermieten oder eine vermietete Wohnung erwerben möchte, muss hierbei einige Besonderheiten beachten – nicht nur die mietrechtlichen, sondern auch die wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) weist auf die fünf größten Stolperfallen bei der Vermietung einer Eigentumswohnung hin.
1. Der „mitgekaufte“ Mietvertrag – Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie
Ist eine bestehende Eigentumswohnung vermietet, müssen Käufer sich bewusst sein, dass sie ein bestehendes Mietverhältnis „mitkaufen“, d.h. sie treten automatisch in das Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“). Dies setzt allerdings voraus, dass der Vermieter im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Daher sollte der Mietvertrag vor dem Kauf genau geprüft werden. Die Hausverwaltung sowie die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen über den Wechsel informiert werden.
2. Gebrochene Versprechen – Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch den Mieter
Vermieter sollten zurückhaltend sein, dem Mieter die Nutzung von Gemeinschaftsflächen der WEG zu gestatten. Wird etwa dem Mieter im Mietvertrag das Recht eingeräumt, einen Fahrradkeller zu nutzen, die WEG beschließt aber später, dass der Keller nicht mehr als Fahrradkeller genutzt werden darf, sind Vermieter in einer Zwickmühle. Sie müssen sich an den Beschluss der WEG halten – die WEG kann dann sogar auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter weiterhin sein Fahrrad dort abstellt. Verbieten Vermieter dem Mieter nachträglich das Nutzen des Kellers, liegt ein sogenannter Rechtsmangel im Mietverhältnis vor, da die Nutzung für den Mieter eingeschränkt ist. Er kann dann die Miete mindern.
„Vermieter sollten daher im Mietvertrag immer nur das vereinbaren, was sie auch ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen können, sich also nur auf Flächen zu beziehen, die im Sondereigentum des Vermieters stehen, oder für die ein Sondernutzungsrecht besteht“, rät Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).
3. Baufreudige Mieter – bei Gemeinschaftseigentum Beschluss einholen
Wenn der Mieter bauliche Maßnahmen durchführen möchte, welche Einfluss auf das Gemeinschaftseigentum der WEG haben, müssen Vermieter zwingend die WEG mit einbeziehen und hierfür die Zustimmung der Miteigentümer in Form eines Gestattungsbeschlusses einholen. Andernfalls kann die WEG einen Rückbau fordern. Die WEG kann auch konkrete Auflagen zur Umsetzung machen, die Vermieter gegenüber dem Mieter durchsetzen müssen. WiE empfiehlt Vermietern, möglichst schnell einen Beschluss der WEG einzuholen – dazu müssen Miteigentümer informiert und das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt werden.
Wichtig zu wissen: Mieter haben keinen Rechtsanspruch auf bauliche Veränderungen – es sei denn, es handelt sich um sogenannte privilegierte Maßnahmen. Das sind Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Ausbau der E-Mobilität, zum Einbruchsschutz und zur Installation eines Balkonkraftwerks. In diesen Fällen müssen Vermieter sich bei der WEG für das Anliegen ihres Mieters einsetzen: auf einen Beschluss der Weg hinwirken, unangemessene Auflagen zurückweisen und notfalls Klage gegen einen ablehnenden Beschluss erheben. Als Grenze gilt hier aber: Der Mieter darf nicht mehr verlangen als das, was dem Vermieter von der WEG verlangen darf.
4. Abrechnung mit dem Mieter – aber bitte mit dem richtigen Kostenverteilungsschlüssel
Die Jahresabrechnung der WEG, bei der die Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden, ist nicht mit der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter deckungsgleich.
Bei der Abrechnung mit dem Mieter gilt nach dem Gesetz der Kostenverteilungsschlüssel der WEG – das ist häufig eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Es darf aber auch ein anderer Schlüssel zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Verteilungsschlüssel in alten Mietverträgen, die vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (2020) geschlossen wurden, bleiben unverändert. Wenn der Verteilungsschlüssel der WEG den Mieter unangemessen benachteiligen würde, weil die Kosten dann sehr viel höher ausfallen würden als nach der Verteilung nach der Wohnfläche, muss aber nach der Wohnfläche umgelegt werden.
Zudem ist zu prüfen, ob alle umlagefähigen Kosten nach dem Mietvertrag tatsächlich auch auf den Mieter umgelegt werden sollen.
Einige Kosten, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfallen, können Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie für die Reparatur und Instandhaltung eines Aufzugs und die monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage der WEG.
5. Mängel – im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum
Vermieter müssen die Mietsache so erhalten, dass sie vertragsgemäß genutzt werden kann. Das bedeutet, dass sie verpflichtet sind, Mängel, die der Mieter angezeigt hat, zu beheben. Andernfalls stehen dem Mieter Rechte wie beispielsweise eine Mietminderung zu. Wenn die Mangelursache im Sondereigentum liegt – beispielsweise bei Schimmel an den Wänden oder bei defekten Heizkörpern – können Vermieter selbst zeitnah für deren Behebung sorgen. Liegt die Ursache für den Mangel aber im Gemeinschaftseigentum, beispielsweise bei einem kaputten Treppengeländer, undichten Fenstern oder einem defekten Aufzug, müssen Vermieter in der Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hinwirken, dass diese behoben werden.
In diesen Fällen kann es sein, dass der Vermieter die berechtigte Mietminderung eine Zeitlang hinnehmen muss, da erst ein Beschluss der WEG gefasst werden muss, bevor der Mangel behoben werden kann.
Neues WiE-Themenpaket „Die Vermietung der Eigentumswohnung“
Was Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, alles beachten müssen, hat WiE im neuen Themenpaket „Vermietung der Eigentumswohnung“ zusammengestellt. Dieses bietet alles, was Eigentümer für einen sicheren und professionellen Vermietungsprozess brauchen. Es enthält neben den rechtlichen Grundlagen und praktischen Tipps verschiedene Mustervorlagen, unter anderem einen Muster-Mietvertrag, sowie zahlreiche Übersichten und Checklisten. Außerdem bietet WiE regelmäßig die Online-Schulung „Vermietung der Eigentumswohnung von A-Z“ an, der nächste Termin ist Samstag, 11. Oktober 2025. Nähere Informationen und Anmeldung
1. Der „mitgekaufte“ Mietvertrag – Kauf einer vermieteten Bestandsimmobilie
Ist eine bestehende Eigentumswohnung vermietet, müssen Käufer sich bewusst sein, dass sie ein bestehendes Mietverhältnis „mitkaufen“, d.h. sie treten automatisch in das Mietverhältnis ein („Kauf bricht nicht Miete“). Dies setzt allerdings voraus, dass der Vermieter im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Daher sollte der Mietvertrag vor dem Kauf genau geprüft werden. Die Hausverwaltung sowie die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen über den Wechsel informiert werden.
2. Gebrochene Versprechen – Nutzung von Gemeinschaftsflächen durch den Mieter
Vermieter sollten zurückhaltend sein, dem Mieter die Nutzung von Gemeinschaftsflächen der WEG zu gestatten. Wird etwa dem Mieter im Mietvertrag das Recht eingeräumt, einen Fahrradkeller zu nutzen, die WEG beschließt aber später, dass der Keller nicht mehr als Fahrradkeller genutzt werden darf, sind Vermieter in einer Zwickmühle. Sie müssen sich an den Beschluss der WEG halten – die WEG kann dann sogar auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter weiterhin sein Fahrrad dort abstellt. Verbieten Vermieter dem Mieter nachträglich das Nutzen des Kellers, liegt ein sogenannter Rechtsmangel im Mietverhältnis vor, da die Nutzung für den Mieter eingeschränkt ist. Er kann dann die Miete mindern.
„Vermieter sollten daher im Mietvertrag immer nur das vereinbaren, was sie auch ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen können, sich also nur auf Flächen zu beziehen, die im Sondereigentum des Vermieters stehen, oder für die ein Sondernutzungsrecht besteht“, rät Dr. Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE).
3. Baufreudige Mieter – bei Gemeinschaftseigentum Beschluss einholen
Wenn der Mieter bauliche Maßnahmen durchführen möchte, welche Einfluss auf das Gemeinschaftseigentum der WEG haben, müssen Vermieter zwingend die WEG mit einbeziehen und hierfür die Zustimmung der Miteigentümer in Form eines Gestattungsbeschlusses einholen. Andernfalls kann die WEG einen Rückbau fordern. Die WEG kann auch konkrete Auflagen zur Umsetzung machen, die Vermieter gegenüber dem Mieter durchsetzen müssen. WiE empfiehlt Vermietern, möglichst schnell einen Beschluss der WEG einzuholen – dazu müssen Miteigentümer informiert und das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung gesetzt werden.
Wichtig zu wissen: Mieter haben keinen Rechtsanspruch auf bauliche Veränderungen – es sei denn, es handelt sich um sogenannte privilegierte Maßnahmen. Das sind Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Ausbau der E-Mobilität, zum Einbruchsschutz und zur Installation eines Balkonkraftwerks. In diesen Fällen müssen Vermieter sich bei der WEG für das Anliegen ihres Mieters einsetzen: auf einen Beschluss der Weg hinwirken, unangemessene Auflagen zurückweisen und notfalls Klage gegen einen ablehnenden Beschluss erheben. Als Grenze gilt hier aber: Der Mieter darf nicht mehr verlangen als das, was dem Vermieter von der WEG verlangen darf.
4. Abrechnung mit dem Mieter – aber bitte mit dem richtigen Kostenverteilungsschlüssel
Die Jahresabrechnung der WEG, bei der die Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden, ist nicht mit der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter deckungsgleich.
Bei der Abrechnung mit dem Mieter gilt nach dem Gesetz der Kostenverteilungsschlüssel der WEG – das ist häufig eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Es darf aber auch ein anderer Schlüssel zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. Verteilungsschlüssel in alten Mietverträgen, die vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (2020) geschlossen wurden, bleiben unverändert. Wenn der Verteilungsschlüssel der WEG den Mieter unangemessen benachteiligen würde, weil die Kosten dann sehr viel höher ausfallen würden als nach der Verteilung nach der Wohnfläche, muss aber nach der Wohnfläche umgelegt werden.
Zudem ist zu prüfen, ob alle umlagefähigen Kosten nach dem Mietvertrag tatsächlich auch auf den Mieter umgelegt werden sollen.
Einige Kosten, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfallen, können Vermieter nicht auf den Mieter umlegen. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie für die Reparatur und Instandhaltung eines Aufzugs und die monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage der WEG.
5. Mängel – im Sonder- oder im Gemeinschaftseigentum
Vermieter müssen die Mietsache so erhalten, dass sie vertragsgemäß genutzt werden kann. Das bedeutet, dass sie verpflichtet sind, Mängel, die der Mieter angezeigt hat, zu beheben. Andernfalls stehen dem Mieter Rechte wie beispielsweise eine Mietminderung zu. Wenn die Mangelursache im Sondereigentum liegt – beispielsweise bei Schimmel an den Wänden oder bei defekten Heizkörpern – können Vermieter selbst zeitnah für deren Behebung sorgen. Liegt die Ursache für den Mangel aber im Gemeinschaftseigentum, beispielsweise bei einem kaputten Treppengeländer, undichten Fenstern oder einem defekten Aufzug, müssen Vermieter in der Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hinwirken, dass diese behoben werden.
In diesen Fällen kann es sein, dass der Vermieter die berechtigte Mietminderung eine Zeitlang hinnehmen muss, da erst ein Beschluss der WEG gefasst werden muss, bevor der Mangel behoben werden kann.
Neues WiE-Themenpaket „Die Vermietung der Eigentumswohnung“
Was Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, alles beachten müssen, hat WiE im neuen Themenpaket „Vermietung der Eigentumswohnung“ zusammengestellt. Dieses bietet alles, was Eigentümer für einen sicheren und professionellen Vermietungsprozess brauchen. Es enthält neben den rechtlichen Grundlagen und praktischen Tipps verschiedene Mustervorlagen, unter anderem einen Muster-Mietvertrag, sowie zahlreiche Übersichten und Checklisten. Außerdem bietet WiE regelmäßig die Online-Schulung „Vermietung der Eigentumswohnung von A-Z“ an, der nächste Termin ist Samstag, 11. Oktober 2025. Nähere Informationen und Anmeldung
