07.07.2025 Top-6-Büromärkte unter langfristigen Mittel: Flächenumsatz erholt sich
Savills hat die Top-6 Bürovermietungsmärkte in Deutschland im ersten Halbjahr 2025 untersucht. Im 1. Halbjahr 2025 verzeichneten die Top-6-Büromärkte* einen Flächenumsatz von rund 1,3 Mio. m². Damit lag das Ergebnis 17,8 % über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Im Vergleich zum durchschnittlichen Flächenumsatz der ersten Halbjahre der vergangenen zehn Jahre bedeutete dies jedoch ein Minus von 9,1 %.
Die Spitzenmiete stieg im Durchschnitt der Top-6-Städte im 2. Quartal 2025 um 0,5 % gegenüber dem Vorquartal und um 5,6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auch die Medianmiete zog weiter an und erhöhte sich gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 2,4 % sowie im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,0 %. Die Durchschnittsmiete stieg um 2,7 % im Vergleich zum Vorquartal an.
Die Leerstandsquote belief sich im Durchschnitt der Top-6-Städte im 2. Quartal 2025 auf 7,7 %. Gegenüber dem 1. Quartal entsprach dies einem Anstieg um 50 Basispunkte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lag sie um 180 Basispunkte höher.
Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, berichtet: „Der Büroflächenumsatz in den Top-6-Städten zeigt eine leichte Erholung – die Vermietungsmärkte sind aktiver als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Im langfristigen Vergleich bleibt das Niveau allerdings unterdurchschnittlich. Ein Grund dafür ist der anhaltende Trend zur Flächenreduzierung durch hybride Arbeitsmodelle: Besonders größere Büros werden bei Umzügen verkleinert. Zudem verlängern viele Nutzer weiterhin ihre Mietverträge, um das derzeit unsichere Umfeld abzuwarten und ihre künftigen Flächenbedarf zu planen. Die Entwicklung verläuft zudem regional sehr unterschiedlich: In Frankfurt sorgten vor allem großflächige Anmietungen im ersten Quartal für deutliche Zuwächse, auch Köln setzte positive Impulse.
Dagegen taten sich Städte wie Düsseldorf und Berlin schwerer. Während sich der Flächenumsatz je nach Region unterschiedlich entwickelt, steigt die Leerstandsquote in allen Top-6-Städten. Vor allem in peripheren Lagen beobachten wir stärkere Leerstandsanstiege. Die Spitzenmiete zeigt sich davon weiterhin unbeeindruckt und setzt ihren Aufwärtstrend fort. Dies ist auf die nach wie vor hohe Nachfrage nach zentralen und modernen Flächen zurückzuführen, die in vielen Märkten weiterhin knapp sind. Angesichts der sinkenden Zahl an Fertigstellungen und rückläufigen Baugenehmigungen dürfte sich dieser Trend auch mittel- bis langfristig fortsetzen.“
Ausblick: Flächenumsatz leicht im Plus – Leerstände und Spitzenmieten ziehen weiter an
Für das laufende Jahr prognostiziert Savills einen Büroflächenumsatz, der das Vorjahresniveau übersteigt und sich dem langfristigen Durchschnitt annähert. Die anhaltende Verknappung moderner, zentraler Büroflächen lässt eine weitere Steigerung der Spitzenmieten erwarten. Gleichzeitig dürfte die Leerstandsquote weiter zunehmen.
Die Spitzenmiete stieg im Durchschnitt der Top-6-Städte im 2. Quartal 2025 um 0,5 % gegenüber dem Vorquartal und um 5,6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auch die Medianmiete zog weiter an und erhöhte sich gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 2,4 % sowie im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,0 %. Die Durchschnittsmiete stieg um 2,7 % im Vergleich zum Vorquartal an.
Die Leerstandsquote belief sich im Durchschnitt der Top-6-Städte im 2. Quartal 2025 auf 7,7 %. Gegenüber dem 1. Quartal entsprach dies einem Anstieg um 50 Basispunkte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lag sie um 180 Basispunkte höher.
Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, berichtet: „Der Büroflächenumsatz in den Top-6-Städten zeigt eine leichte Erholung – die Vermietungsmärkte sind aktiver als im ersten Halbjahr des Vorjahres. Im langfristigen Vergleich bleibt das Niveau allerdings unterdurchschnittlich. Ein Grund dafür ist der anhaltende Trend zur Flächenreduzierung durch hybride Arbeitsmodelle: Besonders größere Büros werden bei Umzügen verkleinert. Zudem verlängern viele Nutzer weiterhin ihre Mietverträge, um das derzeit unsichere Umfeld abzuwarten und ihre künftigen Flächenbedarf zu planen. Die Entwicklung verläuft zudem regional sehr unterschiedlich: In Frankfurt sorgten vor allem großflächige Anmietungen im ersten Quartal für deutliche Zuwächse, auch Köln setzte positive Impulse.
Dagegen taten sich Städte wie Düsseldorf und Berlin schwerer. Während sich der Flächenumsatz je nach Region unterschiedlich entwickelt, steigt die Leerstandsquote in allen Top-6-Städten. Vor allem in peripheren Lagen beobachten wir stärkere Leerstandsanstiege. Die Spitzenmiete zeigt sich davon weiterhin unbeeindruckt und setzt ihren Aufwärtstrend fort. Dies ist auf die nach wie vor hohe Nachfrage nach zentralen und modernen Flächen zurückzuführen, die in vielen Märkten weiterhin knapp sind. Angesichts der sinkenden Zahl an Fertigstellungen und rückläufigen Baugenehmigungen dürfte sich dieser Trend auch mittel- bis langfristig fortsetzen.“
Ausblick: Flächenumsatz leicht im Plus – Leerstände und Spitzenmieten ziehen weiter an
Für das laufende Jahr prognostiziert Savills einen Büroflächenumsatz, der das Vorjahresniveau übersteigt und sich dem langfristigen Durchschnitt annähert. Die anhaltende Verknappung moderner, zentraler Büroflächen lässt eine weitere Steigerung der Spitzenmieten erwarten. Gleichzeitig dürfte die Leerstandsquote weiter zunehmen.
