28.05.2025 Immobilien-Insolvenzen: Verschiebung in nachgelagerte Segmente
Die Insolvenzzahlen im Immobiliensektor zeigen im ersten Quartal 2025 eine weiterhin volatile Entwicklung mit einer markanten Verschiebung innerhalb der Wertschöpfungskette. Während im Bauhauptgewerbe die Insolvenzen stark zurückgehen, bleiben die Fälle bei Ausbauunternehmen und Immobiliendienstleistern auf hohem Niveau. Damit setzt sich der Trend aus dem Vorjahr fort, wobei nachgelagerte Gewerke und Dienstleister verstärkt betroffen sind. Das geht aus aktuellen Erhebungen der Unternehmensberatung Falkensteg für das erste Quartal 2025 hervor.
Rohbau: Starker Rückgang
Im Bauhauptgewerbe, das den Bau von Gebäuden bis zum Rohbau sowie deren Zulieferer, Projektierer und Bauträger umfasst, ist die Zahl der Insolvenzen zu Jahresbeginn signifikant gesunken. Im Vergleich zum vierten Quartal 2024 reduzierte sich die Zahl der Fälle von sechs auf lediglich zwei und liegt damit deutlich unter dem langjährigen Mittelwert von vier. „Wir beobachten eine vorläufige Stabilisierung bei Projektentwicklern und Rohbauunternehmen. Zugleich ist der Rückgang ein Indiz für die fortschreitende Marktbereinigung“, so Christian Alpers, Partner bei Falkensteg Real Estate.
Ausbau und Immobiliendienstleistungen: Deutlich auf hohem Niveau
Anders stellt sich die Situation im Segment der Ausbauunternehmen und Immobiliendienstleister dar, zu dem sämtliche Gewerke ab dem Ausbau, Gebäudedienstleister, Makler und deren Zulieferer zählen. Hier verharrt die Zahl der Insolvenzen auf einem hohen Niveau: Im ersten Quartal 2025 wurden 17 Fälle registriert, nur geringfügig mehr als im Vorquartal. „Die Zahlen verdeutlichen eine Verschiebung der Marktmechanik innerhalb der Wertschöpfungskette. Die Auswirkungen von Projektstopps und Investitionszurückhaltung treffen nun verstärkt jene Unternehmen, die bislang noch von bestehenden Aufträgen profitiert hatten“, so Alpers weiter. Die Auftragslage habe sich spürbar eingetrübt, während die häufig rigiden Kostenstrukturen wenig Spielraum für Anpassungen ließen. Dies führe zu einer Konzentration der Insolvenzen in diesem Segment.
Stabile Nischen, aber keine Trendwende in Sicht
Einzelne Bereiche wie die energetische Sanierung oder die technische Gebäudeausrüstung zeigen sich laut Alpers weiterhin robust. Der übergeordnete Trend jedoch signalisiert, dass die Anpassung an das veränderte Marktumfeld noch nicht abgeschlossen ist. „Es wird grundsätzlich zu wenig gebaut. Ohne eine Verbesserung der Zins- und Finanzierungsbedingungen ist eine Wende nicht zu erwarten“, warnt der Immobilienexperte. Bei den Ausbauunternehmen dürften die Insolvenzen daher zunächst auf dem aktuellen Rekordniveau verharren.
Insolvenz nicht die beste Lösung
Trotz der angespannten Lage ist die Insolvenz auch für die Gläubiger nicht mehr das Mittel der Wahl. Angesichts der aktuellen Marktlage bemühen sich viele Beteiligte, Insolvenzen möglichst zu vermeiden. „Die Erfahrung zeigt, dass ein förmliches Insolvenzverfahren nicht zwangsläufig die wirtschaftlich sinnvollste Lösung darstellt. Die branchenspezifischen Sanierungsmöglichkeiten innerhalb solcher Verfahren sind häufig begrenzt. Darüber hinaus erfordern viele Unternehmenssituationen – etwa akute Liquiditätsengpässe oder projektbezogene Herausforderungen im Baufortschritt – individuelle, außerinsolvenzliche Lösungsansätze, die innerhalb eines standardisierten Insolvenzrahmens nur schwer abbildbar sind“, betont Alpers.
Rohbau: Starker Rückgang
Im Bauhauptgewerbe, das den Bau von Gebäuden bis zum Rohbau sowie deren Zulieferer, Projektierer und Bauträger umfasst, ist die Zahl der Insolvenzen zu Jahresbeginn signifikant gesunken. Im Vergleich zum vierten Quartal 2024 reduzierte sich die Zahl der Fälle von sechs auf lediglich zwei und liegt damit deutlich unter dem langjährigen Mittelwert von vier. „Wir beobachten eine vorläufige Stabilisierung bei Projektentwicklern und Rohbauunternehmen. Zugleich ist der Rückgang ein Indiz für die fortschreitende Marktbereinigung“, so Christian Alpers, Partner bei Falkensteg Real Estate.
Ausbau und Immobiliendienstleistungen: Deutlich auf hohem Niveau
Anders stellt sich die Situation im Segment der Ausbauunternehmen und Immobiliendienstleister dar, zu dem sämtliche Gewerke ab dem Ausbau, Gebäudedienstleister, Makler und deren Zulieferer zählen. Hier verharrt die Zahl der Insolvenzen auf einem hohen Niveau: Im ersten Quartal 2025 wurden 17 Fälle registriert, nur geringfügig mehr als im Vorquartal. „Die Zahlen verdeutlichen eine Verschiebung der Marktmechanik innerhalb der Wertschöpfungskette. Die Auswirkungen von Projektstopps und Investitionszurückhaltung treffen nun verstärkt jene Unternehmen, die bislang noch von bestehenden Aufträgen profitiert hatten“, so Alpers weiter. Die Auftragslage habe sich spürbar eingetrübt, während die häufig rigiden Kostenstrukturen wenig Spielraum für Anpassungen ließen. Dies führe zu einer Konzentration der Insolvenzen in diesem Segment.
Stabile Nischen, aber keine Trendwende in Sicht
Einzelne Bereiche wie die energetische Sanierung oder die technische Gebäudeausrüstung zeigen sich laut Alpers weiterhin robust. Der übergeordnete Trend jedoch signalisiert, dass die Anpassung an das veränderte Marktumfeld noch nicht abgeschlossen ist. „Es wird grundsätzlich zu wenig gebaut. Ohne eine Verbesserung der Zins- und Finanzierungsbedingungen ist eine Wende nicht zu erwarten“, warnt der Immobilienexperte. Bei den Ausbauunternehmen dürften die Insolvenzen daher zunächst auf dem aktuellen Rekordniveau verharren.
Insolvenz nicht die beste Lösung
Trotz der angespannten Lage ist die Insolvenz auch für die Gläubiger nicht mehr das Mittel der Wahl. Angesichts der aktuellen Marktlage bemühen sich viele Beteiligte, Insolvenzen möglichst zu vermeiden. „Die Erfahrung zeigt, dass ein förmliches Insolvenzverfahren nicht zwangsläufig die wirtschaftlich sinnvollste Lösung darstellt. Die branchenspezifischen Sanierungsmöglichkeiten innerhalb solcher Verfahren sind häufig begrenzt. Darüber hinaus erfordern viele Unternehmenssituationen – etwa akute Liquiditätsengpässe oder projektbezogene Herausforderungen im Baufortschritt – individuelle, außerinsolvenzliche Lösungsansätze, die innerhalb eines standardisierten Insolvenzrahmens nur schwer abbildbar sind“, betont Alpers.