19.05.2025 Deutschlands Top-Büromärkte: Robust – aber uneinheitlich
Die Daten und Prognosen für die Top-Segmente der Büromärkte vermitteln ein überwiegend positives Bild. So gehen die Teilnehmer der Umfrage mehrheitlich von einer steigenden Tendenz bei den Spitzenmieten aus. Auch die Prognosen für die Spitzenrenditen sind zumindest stabil und mit in der Tendenz eher positivem Ausblick.
In entgegengesetzte Richtung weisen die Leerstandsprognosen: Hier hat sich das Bild weiter eingetrübt, sowohl im Hinblick auf die erreichten Leerstände als auch mit Blick in die Zukunft.
Spitzenrenditen: Stabiles Niveau erreicht
Die Prognosen und Beobachtungen, die eine robuste Stabilisierung der Spitzenrenditen zum Inhalt hatten, werden von der aktuellen Umfrage bestätigt. Die einzige nennenswerte Abweichung zwischen Prognose und Ergebnis in 2024 war in Berlin festzustellen, wobei die Spitzenrendite nur geringfügig (+0,2 Prozentpunkte) oberhalb der Prognosewerte lag. Auch in anderen Städten gab es noch Anstiege, die ebenfalls nur eine minimale Größenordnung hatten.
München konnte sich mit 4,3 % wieder einmal als „Klassenbester“ profilieren. Ansonsten liegen die Spitzenrenditen in einer Spanne von 4,4 % bis 4,8 %.
Während die Mehrheit der Researcher von einer stabilen Seitwärtsbewegung in 2025 und 2026 ausgeht, sehen die Optimisten unter ihnen bereits erste Anzeichen für leicht fallende Renditen. Die ohnehin schwierige Prognose von Renditen dürfte im aktuellen politischen Umfeld besonders herausfordernd sein.
Leerstände: Viel Schatten – ein bisschen Licht
Im Unterschied zu den Spitzenrenditen, die sich auf die Top-Segmente beziehen, geben die Leerstandsraten einen Hinweis auf die jeweilige Lage der regionalen Büromärkte als Ganzes.
Sie haben in Düsseldorf und Frankfurt wie vorhergesagt die 10-Prozent-Marke überschritten. In Berlin liegt sie – ebenfalls den bisherigen Prognosen entsprechend – bei rund 7 %. In München ist die Rate überraschend stark angestiegen und liegt nun deutlich über 7 %.
Lediglich in Hamburg herrschen mit rund 5 % noch Leerstandsniveaus im Bereich der natürlichen Leerstandsrate, wobei auch in diesem Markt eine erhöhte Heterogenität zwischen den Teilmärkten vorliegen dürfte.
Die Prognosen bis Ende 2026 sind für Berlin weiterhin ungünstig; der Anstieg wird im Mittel mit über 1 Prozentpunkt beziffert. Dies bedeutet, dass Ende 2026 mit einer Leerstandsrate auf Gesamtmarktebene zwischen 8 % und 9 % gerechnet werden muss.
Geringere Anstiege werden in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg erwartet. In München wächst der Leerstand nicht weiter und bleibt auf dem aktuellen Niveau im Bereich von 7,5 %.
Spitzenmieten: Flight to Quality treibt die Märkte weiterhin
Der relativ hohe Leerstand hat offenbar keinen spürbaren Einfluss auf die Mietpreise von Spitzenimmobilien, insbesondere in München und Frankfurt, und es werden für alle Standorte weiter steigende Spitzenmieten erwartet. Für München und Frankfurt belaufen sich die Prognosen bis 2026 auf einen Anstieg um rund 5 %. Frankfurt dürfte damit endgültig die historischen 50 €/m² „knacken“, und München nimmt allmählich das nächste Allzeithoch von 60 €/m² ins Visier, dürfte dieses aber bis Ende 2026 noch nicht erreichen.
Zurückhaltender, aber immer noch leicht positiv, sind die Vorhersagen für die weiteren Städte. Mit +2,6 % liegt Hamburg leicht vor Berlin und Düsseldorf.
Fazit
Die Leerstandsraten entwickelten sich – auch bedingt durch das konjunkturelle und geo-politische Umfeld – im vergangenen Jahr vergleichsweise ungünstig, teilweise spürbar schlechter als die ohnehin negativen Prognosen. Dies wird sich, außer in München, weiter fortsetzen. Besonders stark werden vor allem die Märkte in Düsseldorf und Frankfurt vom Überangebot vakanter Büroflächen belastet.
München bleibt die „Renditehauptstadt“: die Prognosen weisen – ausgehend von einem Niveau von rund 4,3 – zumindest auf Stabilität, teilweise sogar ein leichtes Absinken hin. In den anderen Städten ist ebenfalls mit gleichbleibenden Spitzenrenditen zu rechnen.
Mit Blick auf die Spitzenmieten sind die Prognostiker weiterhin positiv gestimmt, vor allem für erstklassige Büros in Frankfurt und München. Die Anstiege sollen hier bis Ende 2026 bei circa 5 % liegen. Geringere, aber immer noch signifikante Zuwächse werden für Hamburg, Düsseldorf und Berlin erwartet.
In entgegengesetzte Richtung weisen die Leerstandsprognosen: Hier hat sich das Bild weiter eingetrübt, sowohl im Hinblick auf die erreichten Leerstände als auch mit Blick in die Zukunft.
Spitzenrenditen: Stabiles Niveau erreicht
Die Prognosen und Beobachtungen, die eine robuste Stabilisierung der Spitzenrenditen zum Inhalt hatten, werden von der aktuellen Umfrage bestätigt. Die einzige nennenswerte Abweichung zwischen Prognose und Ergebnis in 2024 war in Berlin festzustellen, wobei die Spitzenrendite nur geringfügig (+0,2 Prozentpunkte) oberhalb der Prognosewerte lag. Auch in anderen Städten gab es noch Anstiege, die ebenfalls nur eine minimale Größenordnung hatten.
München konnte sich mit 4,3 % wieder einmal als „Klassenbester“ profilieren. Ansonsten liegen die Spitzenrenditen in einer Spanne von 4,4 % bis 4,8 %.
Während die Mehrheit der Researcher von einer stabilen Seitwärtsbewegung in 2025 und 2026 ausgeht, sehen die Optimisten unter ihnen bereits erste Anzeichen für leicht fallende Renditen. Die ohnehin schwierige Prognose von Renditen dürfte im aktuellen politischen Umfeld besonders herausfordernd sein.
Leerstände: Viel Schatten – ein bisschen Licht
Im Unterschied zu den Spitzenrenditen, die sich auf die Top-Segmente beziehen, geben die Leerstandsraten einen Hinweis auf die jeweilige Lage der regionalen Büromärkte als Ganzes.
Sie haben in Düsseldorf und Frankfurt wie vorhergesagt die 10-Prozent-Marke überschritten. In Berlin liegt sie – ebenfalls den bisherigen Prognosen entsprechend – bei rund 7 %. In München ist die Rate überraschend stark angestiegen und liegt nun deutlich über 7 %.
Lediglich in Hamburg herrschen mit rund 5 % noch Leerstandsniveaus im Bereich der natürlichen Leerstandsrate, wobei auch in diesem Markt eine erhöhte Heterogenität zwischen den Teilmärkten vorliegen dürfte.
Die Prognosen bis Ende 2026 sind für Berlin weiterhin ungünstig; der Anstieg wird im Mittel mit über 1 Prozentpunkt beziffert. Dies bedeutet, dass Ende 2026 mit einer Leerstandsrate auf Gesamtmarktebene zwischen 8 % und 9 % gerechnet werden muss.
Geringere Anstiege werden in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg erwartet. In München wächst der Leerstand nicht weiter und bleibt auf dem aktuellen Niveau im Bereich von 7,5 %.
Spitzenmieten: Flight to Quality treibt die Märkte weiterhin
Der relativ hohe Leerstand hat offenbar keinen spürbaren Einfluss auf die Mietpreise von Spitzenimmobilien, insbesondere in München und Frankfurt, und es werden für alle Standorte weiter steigende Spitzenmieten erwartet. Für München und Frankfurt belaufen sich die Prognosen bis 2026 auf einen Anstieg um rund 5 %. Frankfurt dürfte damit endgültig die historischen 50 €/m² „knacken“, und München nimmt allmählich das nächste Allzeithoch von 60 €/m² ins Visier, dürfte dieses aber bis Ende 2026 noch nicht erreichen.
Zurückhaltender, aber immer noch leicht positiv, sind die Vorhersagen für die weiteren Städte. Mit +2,6 % liegt Hamburg leicht vor Berlin und Düsseldorf.
Fazit
Die Leerstandsraten entwickelten sich – auch bedingt durch das konjunkturelle und geo-politische Umfeld – im vergangenen Jahr vergleichsweise ungünstig, teilweise spürbar schlechter als die ohnehin negativen Prognosen. Dies wird sich, außer in München, weiter fortsetzen. Besonders stark werden vor allem die Märkte in Düsseldorf und Frankfurt vom Überangebot vakanter Büroflächen belastet.
München bleibt die „Renditehauptstadt“: die Prognosen weisen – ausgehend von einem Niveau von rund 4,3 – zumindest auf Stabilität, teilweise sogar ein leichtes Absinken hin. In den anderen Städten ist ebenfalls mit gleichbleibenden Spitzenrenditen zu rechnen.
Mit Blick auf die Spitzenmieten sind die Prognostiker weiterhin positiv gestimmt, vor allem für erstklassige Büros in Frankfurt und München. Die Anstiege sollen hier bis Ende 2026 bei circa 5 % liegen. Geringere, aber immer noch signifikante Zuwächse werden für Hamburg, Düsseldorf und Berlin erwartet.
