28.04.2025 Industrie-/Logistikimmobilienmarkt Hamburg: Starkes Auftaktquartal
Der Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt erreichte im ersten Quartal 2025 einen Flächenumsatz von 121.000 Quadratmetern. Im Vergleich zum ersten Quartal 2024 entspricht das einer Verdoppelung. Dieses Umsatzniveau liegt knapp über dem durchschnittlichen Flächenumsatz der vergangenen zehn Auftaktquartale. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Wir erlebten ein dynamisches Auftaktquartal, das von vielen Eigennutzungen geprägt war. Dementsprechend ist der große Flächenumsatz auch kein Zeichen einer Entspannung bei der Flächenknappheit auf dem Vermietungsmarkt“, sagt Frank Freitag, Head of Industrial & Logistics Hamburg bei CBRE.
So kamen die Eigennutzungen auf einen Anteil 55 Prozent, nachdem vor zwölf Monaten gar keine Eigennutzungen verzeichnet wurden. Auch die drei größten Abschlüsse des ersten Quartals 2025 entfielen auf Eigennutzungen – und damit entsprechend auch auf Neubauten. Insgesamt kamen Neubauten auf einen Flächenanteil von 62 Prozent – im Vorjahresvergleich ein Anstieg um zwölf Prozentpunkte. Rein mit Blick auf den Vermietungsmarkt hatten Neubauten lediglich einen Anteil von 24 Prozent. Damit erklärt sich auch der minimale Rückgang der gewichteten Durchschnittsmiete um drei Prozent auf 7,24 Euro pro Quadratmeter und Monat. Es gab schlicht zu wenig Vermietungen in Neubauten – und Flächen in Bestandsobjekten sind in der Regel günstiger. Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien blieb hingegen seit dem ersten Quartal 2024 stabil bei 8,50 Euro pro Quadratmeter.
Der Leerstand bei Big-Box-Logistikflächen legte innerhalb des ersten Quartals um 1,2 Prozentpunkte auf 1,8 Prozent zu. Dabei handelte es sich um eine Neubaufläche und diverse kleinere Bestandseinheiten. „Wir gehen davon aus, dass es sich bei diesem Leerstandsanstieg nur um einen vorübergehenden Effekt und keinen grundsätzlichen Trend handelt. Es wird wenig neu gebaut zur Vermietung und es gibt ebenso wenig frei Flächen im Bestand“, sagt Freitag.
Mit einem Anteil von 48 Prozent bildeten Produktionsunternehmen (plus sechs Prozentpunkte) den Großteil des Marktgeschehens ab. Ihnen folgten Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) mit 26 Prozent (plus zehn Prozentpunkte) und Transport- und Logistikunternehmen mit 22 Prozent (minus 20 Prozentpunkte).
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Es zeichnet sich nicht ab, dass sich die große Anzahl an Eigennutzungen, die wir zum Jahresauftakt sahen, in den kommenden Quartalen fortsetzen wird. Dementsprechend wird auch der Flächenumsatz angebotsbedingt überschaubar bleiben. Denn auch die Projektpipeline bleibt begrenzt. Von den aktuell etwa 70.000 Quadratmetern im Bau sind lediglich noch rund 11.000 Quadratmeter verfügbar“, sagt Freitag.
„Wir erlebten ein dynamisches Auftaktquartal, das von vielen Eigennutzungen geprägt war. Dementsprechend ist der große Flächenumsatz auch kein Zeichen einer Entspannung bei der Flächenknappheit auf dem Vermietungsmarkt“, sagt Frank Freitag, Head of Industrial & Logistics Hamburg bei CBRE.
So kamen die Eigennutzungen auf einen Anteil 55 Prozent, nachdem vor zwölf Monaten gar keine Eigennutzungen verzeichnet wurden. Auch die drei größten Abschlüsse des ersten Quartals 2025 entfielen auf Eigennutzungen – und damit entsprechend auch auf Neubauten. Insgesamt kamen Neubauten auf einen Flächenanteil von 62 Prozent – im Vorjahresvergleich ein Anstieg um zwölf Prozentpunkte. Rein mit Blick auf den Vermietungsmarkt hatten Neubauten lediglich einen Anteil von 24 Prozent. Damit erklärt sich auch der minimale Rückgang der gewichteten Durchschnittsmiete um drei Prozent auf 7,24 Euro pro Quadratmeter und Monat. Es gab schlicht zu wenig Vermietungen in Neubauten – und Flächen in Bestandsobjekten sind in der Regel günstiger. Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien blieb hingegen seit dem ersten Quartal 2024 stabil bei 8,50 Euro pro Quadratmeter.
Der Leerstand bei Big-Box-Logistikflächen legte innerhalb des ersten Quartals um 1,2 Prozentpunkte auf 1,8 Prozent zu. Dabei handelte es sich um eine Neubaufläche und diverse kleinere Bestandseinheiten. „Wir gehen davon aus, dass es sich bei diesem Leerstandsanstieg nur um einen vorübergehenden Effekt und keinen grundsätzlichen Trend handelt. Es wird wenig neu gebaut zur Vermietung und es gibt ebenso wenig frei Flächen im Bestand“, sagt Freitag.
Mit einem Anteil von 48 Prozent bildeten Produktionsunternehmen (plus sechs Prozentpunkte) den Großteil des Marktgeschehens ab. Ihnen folgten Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) mit 26 Prozent (plus zehn Prozentpunkte) und Transport- und Logistikunternehmen mit 22 Prozent (minus 20 Prozentpunkte).
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Es zeichnet sich nicht ab, dass sich die große Anzahl an Eigennutzungen, die wir zum Jahresauftakt sahen, in den kommenden Quartalen fortsetzen wird. Dementsprechend wird auch der Flächenumsatz angebotsbedingt überschaubar bleiben. Denn auch die Projektpipeline bleibt begrenzt. Von den aktuell etwa 70.000 Quadratmetern im Bau sind lediglich noch rund 11.000 Quadratmeter verfügbar“, sagt Freitag.
