11.04.2025 Aengevelt sieht den Büromarkt Berlin am Wendepunkt
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt 2024 mit rd. 570.000 m² einen Büroflächenumsatz, der rd. 6 % über dem Vorjahreswert (2023: 540.000 m²) liegt, indessen 32 % unter dem Dekadenmittel (Ø 2014-2023: 797.000) bleibt. Mit dem Ergebnis sichert sich Berlin Platz zwei der deutschen Büromärkte, hinter München (rd. 590.000 m²) und vor Hamburg (rd. 437.000 m²).
• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research einen leicht anziehenden Büroflächenumsatz um 600.000 m² und damit eine allmähliche Erholung des Berliner Büromarktes. Im ersten Quartal 2025 lag der Büroflächenumsatz indessen mit rd. 100.000 m² etwa 29 % unter dem Vorjahreszeitraum (1. Q 2024: rd. 140.000 m²) und ca. 41 % unter dem Dakadenmittel (Ø 1. Q 2015-2024: rd. 168.400 m²). Allerdings prognostiziert Aengevelt Research in Abhängigkeit von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung eine Marktbelebung im weiteren Jahresverlauf.
Angebotsreserve steigt deutlich an
• 2019 sank die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) auf völlig unzureichende 280.000 m². Seitdem ist sie wieder gestiegen und stellt sich Anfang 2025 auf einen Wert von rd. 1.390.000 m² (Anfang 2024: rd. 910.000 m²). Die Leerstandsquote stieg damit auf 6,4 % bei einem Gesamtbestand von aktuell rd. 21,7 Mio. m² (Anfang 2024: 4,3 %). Zieht man hiervon die für ein reibungsloses Funktionieren des Marktes erforderliche Fluktuationsreserve von rd. 890.000 m² sowie den latenten und strukturellen Leerstand ab (305.800 m² bzw. 111.200 m²) ab, ergibt sich nach Jahren des Angebotsdefizits erstmals wieder ein geringer Überhang von rd. 83.000 m².
• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research u.a. aufgrund überdurchschnittlicher Fertigstellungsvolumina eine weitere Erhöhung der Angebotsreserve um rd. 110.000 m² auf ein Volumen von plus / minus 1.500.000 m².
Büroflächenfertigstellung sinkt auf Höhe des Dekadenmittels
• 2024 sank die Fertigstellung neuer Büroflächen nach 617.000 m² in 2023 auf rd. 495.000 m². Dieser Wert liegt indessen weiterhin deutlich über dem Zehnjahresmittel (Ø 2014-2023: 389.000). Davon waren zum Jahresanfang 2025 rd. 200.000 m² bzw. rd. 40 % vorvermarktet. Im Vorjahr 2023 stellte sich die Vermarktungsquote noch auf rd. 65 %.
• 2025 werden nach aktuellen Analysen bis zu 400.000 m² neue Bürofläche auf den Markt kommen und sich das Fertigstellungsvolumen damit dem Wert des Dekadenmittels annähern. Allerdings sinkt die Vorvermarktungsquote weiter. Der Vorteil: Dadurch wächst das Angebot moderner, die ESG-Kriterien erfüllender und für New Work geeigneter Büroflächen, für die in Berlin eine hohe Nachfrage existiert.
Für die Folgejahre zeichnen sich weiter sinkende Fertigstellungsvolumina ab, da Banken aktuell keine spekulativen Büroprojekte finanzieren. Vielmehr verlangen sie für die Finanzierung nachhaltige Vorvermarktungsquoten von 50 % und mehr.
Mietpreisniveau unverändert
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich gegenüber dem Vorjahr stabil auf aktuell rd. EUR 45,-/m². Damit liegt Berlin auf Platz drei hinter Mietpreisführer München (EUR 55,70/m²) und Frankfurt (EUR 48,50/m²).
Die mittlere Miete in zentralen Lagen liegt ebenfalls unverändert bei rd. EUR 29,-/m².
• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research ein stabiles Mietpreisniveau.
• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research einen leicht anziehenden Büroflächenumsatz um 600.000 m² und damit eine allmähliche Erholung des Berliner Büromarktes. Im ersten Quartal 2025 lag der Büroflächenumsatz indessen mit rd. 100.000 m² etwa 29 % unter dem Vorjahreszeitraum (1. Q 2024: rd. 140.000 m²) und ca. 41 % unter dem Dakadenmittel (Ø 1. Q 2015-2024: rd. 168.400 m²). Allerdings prognostiziert Aengevelt Research in Abhängigkeit von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung eine Marktbelebung im weiteren Jahresverlauf.
Angebotsreserve steigt deutlich an
• 2019 sank die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) auf völlig unzureichende 280.000 m². Seitdem ist sie wieder gestiegen und stellt sich Anfang 2025 auf einen Wert von rd. 1.390.000 m² (Anfang 2024: rd. 910.000 m²). Die Leerstandsquote stieg damit auf 6,4 % bei einem Gesamtbestand von aktuell rd. 21,7 Mio. m² (Anfang 2024: 4,3 %). Zieht man hiervon die für ein reibungsloses Funktionieren des Marktes erforderliche Fluktuationsreserve von rd. 890.000 m² sowie den latenten und strukturellen Leerstand ab (305.800 m² bzw. 111.200 m²) ab, ergibt sich nach Jahren des Angebotsdefizits erstmals wieder ein geringer Überhang von rd. 83.000 m².
• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research u.a. aufgrund überdurchschnittlicher Fertigstellungsvolumina eine weitere Erhöhung der Angebotsreserve um rd. 110.000 m² auf ein Volumen von plus / minus 1.500.000 m².
Büroflächenfertigstellung sinkt auf Höhe des Dekadenmittels
• 2024 sank die Fertigstellung neuer Büroflächen nach 617.000 m² in 2023 auf rd. 495.000 m². Dieser Wert liegt indessen weiterhin deutlich über dem Zehnjahresmittel (Ø 2014-2023: 389.000). Davon waren zum Jahresanfang 2025 rd. 200.000 m² bzw. rd. 40 % vorvermarktet. Im Vorjahr 2023 stellte sich die Vermarktungsquote noch auf rd. 65 %.
• 2025 werden nach aktuellen Analysen bis zu 400.000 m² neue Bürofläche auf den Markt kommen und sich das Fertigstellungsvolumen damit dem Wert des Dekadenmittels annähern. Allerdings sinkt die Vorvermarktungsquote weiter. Der Vorteil: Dadurch wächst das Angebot moderner, die ESG-Kriterien erfüllender und für New Work geeigneter Büroflächen, für die in Berlin eine hohe Nachfrage existiert.
Für die Folgejahre zeichnen sich weiter sinkende Fertigstellungsvolumina ab, da Banken aktuell keine spekulativen Büroprojekte finanzieren. Vielmehr verlangen sie für die Finanzierung nachhaltige Vorvermarktungsquoten von 50 % und mehr.
Mietpreisniveau unverändert
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich gegenüber dem Vorjahr stabil auf aktuell rd. EUR 45,-/m². Damit liegt Berlin auf Platz drei hinter Mietpreisführer München (EUR 55,70/m²) und Frankfurt (EUR 48,50/m²).
Die mittlere Miete in zentralen Lagen liegt ebenfalls unverändert bei rd. EUR 29,-/m².
• Für 2025 prognostiziert Aengevelt Research ein stabiles Mietpreisniveau.
