09.04.2025 Immobilienaktien/ REITs bereits vor Liberation Day nicht mehr aufwärts
Die erfolgreichsten Immobilienaktien und REITs waren im Halbjahr bis zum 31. März 2025 die zwei US-amerikanische Gefängnis-Betreiber The GEO Group (+ 124 %) und CoreCivic (+ 62 %) sowie der Hoteleigentümer und -betreiber Playa Hotels & Resorts (+ 67 %). Zu den Kursverlierern zählte diesmal der schwedische Community-Entwickler SBB (Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, - 55 %), die im US-amerikanischen Cannabis-Geschäft tätige Innovative Industrial Properties hinnehmen (- 57 %) und der schwedische Logistikanbieter Sagax AB (- 58 %). Der „ACM Sektor Momentum“-Indikator, der die aktuelle Attraktivität verschiedener Immobiliennutzungsklassen darstellt, zeigt vor allem Chancen in den Segmenten Einzelhandel und Rechenzentren und bietet negative Aussichten für Hotelimmobilien.
Allgemein haben Immobilienaktien und REITs den vorherigen Aufwärtstrend im vergangenen Halbjahr bis zum 31. März 2025 nicht fortsetzen können. Das hatte vor allem zwei Ursachen: Erstens ist die Aufholjagd nach den übertriebenen Kursstürzen 2022 weitgehend beendet. Zweitens ist der Zinsoptimismus einer gewissen Skepsis gewichen, ob die Inflation wirklich nachhaltig eingedämmt worden ist und die Notenbanken nicht wieder einen restriktiveren Kurs einschlagen könnten. Der AVENTOS Listed Real Estate Report zeigt, welche Sektoren noch vielversprechendes Wachstumspotenzial oder signifikante NAV-Discounts aufweisen.
„Unser Untersuchungszeitraum endet kurz vor der Verkündung der neuen Zoll-Politik der USA. Zwischen 31. März und 7. April hat der breite Immobilienaktienindex FTSE EPRA NAREIT Developed circa zehn % nachgegeben, damit etwas weniger als der allgemeine Aktienmarkt, in Form des MSCI World. Sollten die Zölle zumindest mittelfristig bestehen, dürfte sich dies insbesondere auf Sub-Sektoren mit starker Sensitivität bezüglich der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung negativ auswirken. Härter getroffen würden dann beispielsweise Logistik- oder Hotelimmobilien. Von der Gesamtwirtschaft – in Relation gesehen – weniger abhängige Sub-Sektoren, wie zum Beispiel Wohnen oder Telekommunikationsinfrastruktur, sollten vermutlich vom neuen Zoll-Regime weniger getroffen werden“, sagt Dr. Karim Rochdi, Gründer und Managing Partner von AVENTOS.
Insgesamt haben sich die NAV-Spreads bis zum 31.03.2025 in den meisten Teilsegmenten wieder geöffnet. Das volatile politische Umfeld auf beiden Seiten des Atlantiks dürfte sich auch in Zukunft in erhöhte Volatilität am Immobilienaktienmarkt übertragen und weitere Gewinner- und Verlierersektoren hervorbringen. Bisher zählen die Gefängnis-REITs zu den großen Gewinnern einer restriktiveren Migrationspolitik in den USA. Logistikimmobilien in Deutschland und Europa könnten hingegen zukünftig von dem angekündigten Infrastrukturprogramm der wahrscheinlichen neuen deutschen Parteienkoalition profitieren.
Die Konsolidierung und Erholung des Einzelhandelssegments gibt zudem Hoffnung für den Office-Sektor. Nach einer ähnlich langwierigen Konsolidierungsphase sollten auch Office-Bestandshalter gestärkt aus der gegenwärtigen Krise hervorgehen.
Das positive Sentiment des Rechenzentrumssegments hält trotz Aktienkursrücksetzer an, da die Fundamentaldaten weiterhin ausgesprochen positiv sind. Die allgemeine Goldgräberstimmung der Pandemiejahre in den Sektoren Logistik und Self-Storage ist inzwischen vorbei, die Momentum-Werte beider Sektoren sind aktuell negativ.
Nachdem die Kurssteigerungen der Vormonate jetzt weitgehend abgeebbt sind und es zum Teil wieder Korrekturen gegeben hat, erscheinen die Bewertungen im historischen Vergleich nicht mehr hoch zu sein, auch nicht in Relation zum sonstigen Aktienmarktumfeld. Weitgehend verschwunden ist allerdings auch die Zinsphantasie und damit die Hoffnung auf weitere zinsgetriebene Kurssteigerungen.
Gewinner und Verlierer
Zu den Outperformern der vergangenen sechs Monate per 31. März gehörten bemerkenswerterweise mit The GEO Group (+ 124 %) und CoreCivic (+ 62 %) gleich zwei US-amerikanische Gefängnis-Betreiber. Die Märkte rechnen durch die Agenda der neuen US-Regierung mit einer deutlichen Verschärfung der Migrationspolitik, von der die beiden REITs durch die Zunahme von Abschiebehaftfällen profitieren würden. Ebenso in der Liste der Halbjahresgewinner vertreten ist der offiziell in den Niederlanden firmierende, aber an der Nasdaq gelistete Hoteleigentümer und -betreiber Playa Hotels & Resorts (+ 67 %) mit seinem Hotelportfolio in der Karibik und in Mexiko – dessen Kursanstieg ist in erster Linie auf die geplante Übernahme durch Hyatt zurückzuführen.
Zu den Kursverlierern zählte diesmal der schwedische Community-Entwickler SBB (Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, - 55 %), der vor einem halben Jahr noch zu den Outperformern zählte. SBB weist einen extrem hohen Leverage auf, entsprechend sensitiv reagiert die Aktie auf Änderungen der wirtschaftlichen Aussichten. Noch etwas größere Kursverluste musste die im US-amerikanischen Cannabis-Geschäft tätige Innovative Industrial Properties hinnehmen (- 57 %). Das größte Minus jedoch hatte der zuvor lange Zeit zu einem ausgesprochen hohen Premium gehandelte schwedische Logistikanbieter Sagax AB zu verzeichnen (- 58 %).
ACM Sektor Momentum
Der „ACM Sektor Momentum“-Indikator vergleicht das aktuelle Pricing eines Sektors auf Basis der Implied Cap Rates mit dem Pricing des Gesamtmarkts und setzt den Preisunterschied mit den historisch beobachteten Implied Cap Rates (seit 2020) ins Verhältnis. Ein Sektor mit einem negativen Momentum-Wert ist somit im historischen Vergleich an den Börsen relativ niedrig bepreist, ein Sektor mit einem positiven Momentum relativ hoch – immer gemessen an den Implied Cap Rates. Relativ hohe Implied Cap Rates entsprechen dabei relativ niedrigen Bewertungen.
Im Vergleich zu den vorherigen Ausgaben des „AVENTOS Listed Real Estate Report“ fällt bei Betrachtung des aktuellen „ACM Sektor Momentum“-Indikators auf, dass die einzelnen Nutzungsarten wieder enger zusammengerückt sind – und das beiderseits des Atlantiks.
Allgemein haben Immobilienaktien und REITs den vorherigen Aufwärtstrend im vergangenen Halbjahr bis zum 31. März 2025 nicht fortsetzen können. Das hatte vor allem zwei Ursachen: Erstens ist die Aufholjagd nach den übertriebenen Kursstürzen 2022 weitgehend beendet. Zweitens ist der Zinsoptimismus einer gewissen Skepsis gewichen, ob die Inflation wirklich nachhaltig eingedämmt worden ist und die Notenbanken nicht wieder einen restriktiveren Kurs einschlagen könnten. Der AVENTOS Listed Real Estate Report zeigt, welche Sektoren noch vielversprechendes Wachstumspotenzial oder signifikante NAV-Discounts aufweisen.
„Unser Untersuchungszeitraum endet kurz vor der Verkündung der neuen Zoll-Politik der USA. Zwischen 31. März und 7. April hat der breite Immobilienaktienindex FTSE EPRA NAREIT Developed circa zehn % nachgegeben, damit etwas weniger als der allgemeine Aktienmarkt, in Form des MSCI World. Sollten die Zölle zumindest mittelfristig bestehen, dürfte sich dies insbesondere auf Sub-Sektoren mit starker Sensitivität bezüglich der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung negativ auswirken. Härter getroffen würden dann beispielsweise Logistik- oder Hotelimmobilien. Von der Gesamtwirtschaft – in Relation gesehen – weniger abhängige Sub-Sektoren, wie zum Beispiel Wohnen oder Telekommunikationsinfrastruktur, sollten vermutlich vom neuen Zoll-Regime weniger getroffen werden“, sagt Dr. Karim Rochdi, Gründer und Managing Partner von AVENTOS.
Insgesamt haben sich die NAV-Spreads bis zum 31.03.2025 in den meisten Teilsegmenten wieder geöffnet. Das volatile politische Umfeld auf beiden Seiten des Atlantiks dürfte sich auch in Zukunft in erhöhte Volatilität am Immobilienaktienmarkt übertragen und weitere Gewinner- und Verlierersektoren hervorbringen. Bisher zählen die Gefängnis-REITs zu den großen Gewinnern einer restriktiveren Migrationspolitik in den USA. Logistikimmobilien in Deutschland und Europa könnten hingegen zukünftig von dem angekündigten Infrastrukturprogramm der wahrscheinlichen neuen deutschen Parteienkoalition profitieren.
Die Konsolidierung und Erholung des Einzelhandelssegments gibt zudem Hoffnung für den Office-Sektor. Nach einer ähnlich langwierigen Konsolidierungsphase sollten auch Office-Bestandshalter gestärkt aus der gegenwärtigen Krise hervorgehen.
Das positive Sentiment des Rechenzentrumssegments hält trotz Aktienkursrücksetzer an, da die Fundamentaldaten weiterhin ausgesprochen positiv sind. Die allgemeine Goldgräberstimmung der Pandemiejahre in den Sektoren Logistik und Self-Storage ist inzwischen vorbei, die Momentum-Werte beider Sektoren sind aktuell negativ.
Nachdem die Kurssteigerungen der Vormonate jetzt weitgehend abgeebbt sind und es zum Teil wieder Korrekturen gegeben hat, erscheinen die Bewertungen im historischen Vergleich nicht mehr hoch zu sein, auch nicht in Relation zum sonstigen Aktienmarktumfeld. Weitgehend verschwunden ist allerdings auch die Zinsphantasie und damit die Hoffnung auf weitere zinsgetriebene Kurssteigerungen.
Gewinner und Verlierer
Zu den Outperformern der vergangenen sechs Monate per 31. März gehörten bemerkenswerterweise mit The GEO Group (+ 124 %) und CoreCivic (+ 62 %) gleich zwei US-amerikanische Gefängnis-Betreiber. Die Märkte rechnen durch die Agenda der neuen US-Regierung mit einer deutlichen Verschärfung der Migrationspolitik, von der die beiden REITs durch die Zunahme von Abschiebehaftfällen profitieren würden. Ebenso in der Liste der Halbjahresgewinner vertreten ist der offiziell in den Niederlanden firmierende, aber an der Nasdaq gelistete Hoteleigentümer und -betreiber Playa Hotels & Resorts (+ 67 %) mit seinem Hotelportfolio in der Karibik und in Mexiko – dessen Kursanstieg ist in erster Linie auf die geplante Übernahme durch Hyatt zurückzuführen.
Zu den Kursverlierern zählte diesmal der schwedische Community-Entwickler SBB (Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, - 55 %), der vor einem halben Jahr noch zu den Outperformern zählte. SBB weist einen extrem hohen Leverage auf, entsprechend sensitiv reagiert die Aktie auf Änderungen der wirtschaftlichen Aussichten. Noch etwas größere Kursverluste musste die im US-amerikanischen Cannabis-Geschäft tätige Innovative Industrial Properties hinnehmen (- 57 %). Das größte Minus jedoch hatte der zuvor lange Zeit zu einem ausgesprochen hohen Premium gehandelte schwedische Logistikanbieter Sagax AB zu verzeichnen (- 58 %).
ACM Sektor Momentum
Der „ACM Sektor Momentum“-Indikator vergleicht das aktuelle Pricing eines Sektors auf Basis der Implied Cap Rates mit dem Pricing des Gesamtmarkts und setzt den Preisunterschied mit den historisch beobachteten Implied Cap Rates (seit 2020) ins Verhältnis. Ein Sektor mit einem negativen Momentum-Wert ist somit im historischen Vergleich an den Börsen relativ niedrig bepreist, ein Sektor mit einem positiven Momentum relativ hoch – immer gemessen an den Implied Cap Rates. Relativ hohe Implied Cap Rates entsprechen dabei relativ niedrigen Bewertungen.
Im Vergleich zu den vorherigen Ausgaben des „AVENTOS Listed Real Estate Report“ fällt bei Betrachtung des aktuellen „ACM Sektor Momentum“-Indikators auf, dass die einzelnen Nutzungsarten wieder enger zusammengerückt sind – und das beiderseits des Atlantiks.
