04.04.2025 Immobilienwirtschaft: Degressive Abschreibung bringt Liquidität
Um die Bautätigkeit anzukurbeln und neuen Wohnraum zu schaffen, hatte der Gesetzgeber im vergangenen Jahr mit dem Wachstumschancengesetz für die Immobilienbranche einige Änderungen auf den Weg gebracht. Vor allem die Wiedereinführung der degressiven Gebäudeabschreibung eröffnet Investoren und Eigentümern neue Perspektiven und steuerliche Erleichterungen. Dieses Vorgehen erfordert jedoch eine sorgfältige Analyse und eine strategische Anpassung der Investitions- und Finanzierungspläne, um das volle Potenzial der neuen gesetzlichen Regelungen auszuschöpfen, informiert die Flensburger Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Nielsen · Wiebe & Partner, ein Mitglied im internationalen HLB-Netzwerk.
Grundsätzlich gilt die Regelung zur degressiven Abschreibung für Wohnimmobilien, die zu dauerhaften Vermietungszwecken in Deutschland, der übrigen EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) neu errichtet oder noch im Fertigstellungsjahr erworben werden. „Zwar gibt es strenge Vorschriften für die Anwendung, doch es lohnt sich, denn gerade die degressive Abschreibung reduziert die Steuerlast erheblich und erhöht damit auch die Rentabilität von Neubauprojekten“, erklärt Steuerberaterin und Immobilienexpertin Marin Burmester. „Die Neuregelungen gelten für Immobilien, mit deren Herstellung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde oder deren Anschaffung in diesem Zeitraum erfolgte.“ Maßgeblich ist hierbei das Datum der Baubeginnsanzeige bei Neubauten bzw. das Anschaffungsdatum laut des rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Kaufvertrags. Ausschließlich privat genutzte Immobilien, die nicht zu Einkünften führen, sind von der Anwendung der neuen Regelung ausgenommen.
Mit der degressiven Abschreibung können Personen, die in den Bau oder die Anschaffung neuer Wohnimmobilien investieren und damit Wohnraum schaffen, in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend machen. „Dies ist besonders in einer Zeit wirtschaftlicher Unsicherheit ein starkes Argument für neue Investitionen, da Investoren mit der höheren Abschreibung ihre Liquidität erheblich steigern können und somit finanziellen Spielraum für weitere Bautätigkeit haben“, so Burmester.
In der Praxis bedeutet dies, dass der Abschreibungssatz bei der degressiven Variante anfangs fünf Prozent des Restbuchwertes beträgt und erst später sinkt, während die lineare Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer hinweg gleichmäßig bei drei Prozent der Anschaffungskosten liegt. Tipp: „Sobald der degressive AfA-Betrag geringer wird als der lineare, empfiehlt es sich, zur linearen Abschreibung zu wechseln“, rät Burmester. „Dieser Wechsel kann nur einmalig vollzogen werden und gilt für die gesamte Restnutzungsdauer.“ Der Zeitpunkt des Wechsels könne jedoch grundsätzlich frei gewählt werden. Für Gebäude sei die Gesamtnutzungsdauer gesetzlich auf 33 Jahre festgelegt.
Bereits nach 10 Jahren konnten mit der degressiven AfA insgesamt 50.212 Euro mehr abgeschrieben werden als mit der linearen, die Liquidität des Vermieters Herrn B also entsprechend erhöht werden. Im Jahr 2038 ist in diesem Beispiel der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA sinnvoll. Für Herrn B lohnt es sich jetzt, zur linearen Abschreibung zu wechseln, um weiterhin von einer größtmöglichen Steuererleichterung zu profitieren.
„Die positiven Möglichkeiten der degressiven Gebäudeabschreibung bieten für Vermieter erhebliche steuerliche Vorteile und schaffen Anreize für weitere Investitionen in Immobilien“, schließt Burmester. „Insbesondere für Großvermieter eröffnen sich somit Chancen, mit Neubauten steuerliche Vorteile zu erzielen und gleichzeitig zukunftsorientiert und nachhaltig zu handeln.“
Grundsätzlich gilt die Regelung zur degressiven Abschreibung für Wohnimmobilien, die zu dauerhaften Vermietungszwecken in Deutschland, der übrigen EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) neu errichtet oder noch im Fertigstellungsjahr erworben werden. „Zwar gibt es strenge Vorschriften für die Anwendung, doch es lohnt sich, denn gerade die degressive Abschreibung reduziert die Steuerlast erheblich und erhöht damit auch die Rentabilität von Neubauprojekten“, erklärt Steuerberaterin und Immobilienexpertin Marin Burmester. „Die Neuregelungen gelten für Immobilien, mit deren Herstellung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde oder deren Anschaffung in diesem Zeitraum erfolgte.“ Maßgeblich ist hierbei das Datum der Baubeginnsanzeige bei Neubauten bzw. das Anschaffungsdatum laut des rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Kaufvertrags. Ausschließlich privat genutzte Immobilien, die nicht zu Einkünften führen, sind von der Anwendung der neuen Regelung ausgenommen.
Mit der degressiven Abschreibung können Personen, die in den Bau oder die Anschaffung neuer Wohnimmobilien investieren und damit Wohnraum schaffen, in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend machen. „Dies ist besonders in einer Zeit wirtschaftlicher Unsicherheit ein starkes Argument für neue Investitionen, da Investoren mit der höheren Abschreibung ihre Liquidität erheblich steigern können und somit finanziellen Spielraum für weitere Bautätigkeit haben“, so Burmester.
In der Praxis bedeutet dies, dass der Abschreibungssatz bei der degressiven Variante anfangs fünf Prozent des Restbuchwertes beträgt und erst später sinkt, während die lineare Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer hinweg gleichmäßig bei drei Prozent der Anschaffungskosten liegt. Tipp: „Sobald der degressive AfA-Betrag geringer wird als der lineare, empfiehlt es sich, zur linearen Abschreibung zu wechseln“, rät Burmester. „Dieser Wechsel kann nur einmalig vollzogen werden und gilt für die gesamte Restnutzungsdauer.“ Der Zeitpunkt des Wechsels könne jedoch grundsätzlich frei gewählt werden. Für Gebäude sei die Gesamtnutzungsdauer gesetzlich auf 33 Jahre festgelegt.
Bereits nach 10 Jahren konnten mit der degressiven AfA insgesamt 50.212 Euro mehr abgeschrieben werden als mit der linearen, die Liquidität des Vermieters Herrn B also entsprechend erhöht werden. Im Jahr 2038 ist in diesem Beispiel der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA sinnvoll. Für Herrn B lohnt es sich jetzt, zur linearen Abschreibung zu wechseln, um weiterhin von einer größtmöglichen Steuererleichterung zu profitieren.
„Die positiven Möglichkeiten der degressiven Gebäudeabschreibung bieten für Vermieter erhebliche steuerliche Vorteile und schaffen Anreize für weitere Investitionen in Immobilien“, schließt Burmester. „Insbesondere für Großvermieter eröffnen sich somit Chancen, mit Neubauten steuerliche Vorteile zu erzielen und gleichzeitig zukunftsorientiert und nachhaltig zu handeln.“
