28.03.2025 Frühjahrsgutachten: Kann so die Immobilienkrise gemeistert werden?
Das diesjährige Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen zeichnet ein düsteres Bild der deutschen Immobilienwirtschaft. Hohe Finanzierungs- und Baukosten dürften die Flaute beim Wohnungsbau weiter verstärken und damit die Anzahl neu fertiggestellter Wohnungen noch weiter sinken. Für 2024 geht das Gutachten von 260.000 neu gebauten Wohneinheiten aus, für 2025 werden 230.000 neue Wohnungen prognostiziert.
Von den jährlich angepeilten 400.000 Neubaueinheiten sind wir meilenweit entfernt – und eine Verbesserung der Lage ist nicht in Sicht. Gerade in den weiterhin boomenden Ballungsgebieten kann dieses mickrige Angebot die hohe Nachfrage beim besten Willen nicht bedienen. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage geht immer weiter auseinander. Diese Gemengelage hat dazu geführt, dass die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich stärker angestiegen sind als in der Niedrigzinsphase der 2010er Jahre.
Einen Lichtblick kann der Rat der Immobilienweisen für 2025 jedoch ausmachen. So böten die sinkenden Zinsen der Notenbanken einen Wachstumsimpuls und bessere Finanzierungsbedingungen. Doch dieses zarte Pflänzchen der Hoffnung droht schon jetzt wieder zerstampft zu werden, schaut man sich die aktuelle Entwicklung der Baufinanzierungszinsen an. Die Ankündigung der EU-Kommission, die Investitionen für die Aufrüstung Europas hochzufahren und diese von den Schuldenbegrenzungen der EU-Länder auszunehmen, zeigte sofortige Wirkung. Der Krisengipfel zur Ukraine Anfang März führte stante pede zu einem sprunghaften Anstieg der Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen und der Baufinanzierungszinsen.
Zudem haben die Banken mit verkürzten Einreichungsfristen für Finanzierungsanfragen auf den Kurswechsel bei der Verschuldungspolitik reagiert. Hinzu kommt in Teilen die bereits vorhandene Abneigung bei Finanzierungen von Objekten mit Energieausweisen der Klassen E & H Anträge gänzlich abzulehnen. Das ist ein Novum. In dem Kontext sind erhöhte Ansätze für Bewirtschaftung oberhalb von 20 % der Jahresnettomiete dann nur noch das geringere Problem. Die Verschärfung der Rahmenbedingungen auf unterschiedlichen Fronten parallel ist jedoch für eine Ausweitung der verfügbaren Finanzierungen offensichtlich kontraproduktiv.
Lösungsvorschläge der Immobilienweisen: Sinnvoll, aber alles andere als schnell
Der Rat der Immobilienweisen stellt im Frühjahrsgutachten eine Reihe von Lösungsvorschlägen vor, um die Immobilienkrise in den Griff zu kriegen. Diese richten sich an die Politik und sind insgesamt als konstruktiv und sinnvoll zu bewerten. Jedoch stellt sich die Frage, ob diese in der Realität schnell umzusetzen sind, um die Baumisere in den nächsten Jahren zu beseitigen. Denn zuallererst müssen strukturelle Schwächen behoben werden, bevor es spürbar besser wird.
Die Maßnahmen des Frühjahrsgutachtens zielen vorwiegend auf Abgaben, Auflagen und Steuern ab. Kein Wunder, sind diese Belastungen der Immobilienwirtschaft nirgendwo in Europa so hoch wie in Deutschland.
Beschleunigung von Verfahren wird durch strukturelle Krise ausgebremst
Eine Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren könnte gemäß Frühjahrsgutachten durch Digitalisierung, Bürokratieabbau und mehr Personal in den Bauämtern erreicht werden. Letzteres wird unserer Einschätzung nach durch den Fachkräftemangel erschwert. Laut dem Verband dbb Beamtenbund wächst die Personallücke im öffentlichen Dienst und beträgt aktuell 570.000 offene Stellen. Auch beim Thema Digitalisierung muss die künftige Bundesregierung Gas geben. Die Ampel-Koalition hinterlässt hier laut Bitkom ein dürftiges Erbe: von den insgesamt 334 Digitalvorhaben wurden nur 38 % umgesetzt. Positive Impulse für die gewünschte Beschleunigung der Bauprozesse liefert wiederum das im Dezember 2024 verabschiedete Schneller-Bauen-Gesetz des Landes Berlin. Hier kann im Kleinen erprobt werden, mit welchem Tempo und Erfolg der Wohnungsbau vorangetrieben werden kann.
Die hohen Baukosten könnten laut Immobilienweisen durch die stärkere Förderung von standardisierten Bauverfahren wie dem Modulbau reduziert werden. Auch weniger restriktive Vorgaben und Bauvorschriften könnten zu einer Kostensenkung beitragen. Laut Immobilienweisen ist ein erheblicher Teil der Kostensteigerungen der letzten Jahre auf striktere Vorgaben zurückzuführen. Die ursprünglich für 2025 geplante Einführung des Energieeffizienzhaus 40 als neuer Standard für Neubauten ist angesichts des Ampel-Aus erstmal on hold und wird angesichts der ablehnenden Haltung der CDU wohl auch nicht umgesetzt werden.
Steuern als größter Hebel
Ein weiteres Handlungsfeld sind die Steuern. So schlägt das Frühjahrsgutachten vor, die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundsteuer abzusenken. Den positiven Effekt auf den Wohnungsbau belegt beispielsweise eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft von 2024: Allein die Senkung der Grunderwerbssteuer um die Hälfte würde die Anzahl der Baugenehmigungen um 9 % steigern. Einen großen Hebel stellt unserer Ansicht nach die Verkürzung der Abschreibungsdauer dar. Die positiven Effekte einer kurzen Abschreibungsdauer in Kombination mit einem hohen Abschreibungssatz lassen sich in der Geschichte des Immobilienmarktes im Ostdeutschland nach der Wende nachverfolgen: Mit dem Steuerregime "Sonderabschreibung Ost“ wurde ein Neubauboom ausgelöst und über 65 % aller Wohnungen in Ostdeutschland saniert.
Auch für Modernisierungs- und Energieeffizienzmaßnahmen sollten zusätzlich zu Förderprogrammen vermehrt steuerliche Anreize gesetzt werden. Diese sind im Vergleich zu Förderprogrammen auch mit größerer Planungssicherheit verbunden, da Förderprogramme oftmals geändert werden oder zeitlich begrenzt verfügbar sind.
Neben den bisherigen Möglichkeiten der steuerlichen Absetzung durch Abschreibungen bei Modernisierungen oder durch Werbungskosten bei Instandhaltungsmaßnahmen gäbe es noch weitere steuerliche Förderungsmöglichkeiten. So wird beispielsweise im europäischen Ausland, in der Schweiz, Spanien oder Frankreich, bei Investitionen in energieeffiziente Gebäude oder energetische Sanierungen ein „Green Discount“ bei der Grundsteuer und Grunderwerbssteuer abgezogen.
Neue Regierung geht eigenen Weg
Weitere Maßnahmen, die im Frühjahrsgutachten empfohlen werden, sind die Ausweisung von neuem Bauland, Verbesserung der Infrastruktur in ländlichen Gebieten und die Schaffung von stabilen Rahmenbedingungen. Letzteres beinhaltet auch den Abbau von Mietregulierungen wie der Mietpreisbreme. Diese Vorschläge sind sinnvoll, aber scheinen bei der neuen Bundesregierung nicht vollständig Gehör zu finden: CDU und SPD haben sich in ihren Sondierungsgesprächen darauf geeinigt, die Mietpreisbremse um zwei Jahre zu verlängern. Hier sollte die Politik durch andere Instrumente, wie die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, für mehr Mieterfreundlichkeit sorgen, sodass die Immobilienwirtschaft nicht weiter belastet wird.
Von den jährlich angepeilten 400.000 Neubaueinheiten sind wir meilenweit entfernt – und eine Verbesserung der Lage ist nicht in Sicht. Gerade in den weiterhin boomenden Ballungsgebieten kann dieses mickrige Angebot die hohe Nachfrage beim besten Willen nicht bedienen. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage geht immer weiter auseinander. Diese Gemengelage hat dazu geführt, dass die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich stärker angestiegen sind als in der Niedrigzinsphase der 2010er Jahre.
Einen Lichtblick kann der Rat der Immobilienweisen für 2025 jedoch ausmachen. So böten die sinkenden Zinsen der Notenbanken einen Wachstumsimpuls und bessere Finanzierungsbedingungen. Doch dieses zarte Pflänzchen der Hoffnung droht schon jetzt wieder zerstampft zu werden, schaut man sich die aktuelle Entwicklung der Baufinanzierungszinsen an. Die Ankündigung der EU-Kommission, die Investitionen für die Aufrüstung Europas hochzufahren und diese von den Schuldenbegrenzungen der EU-Länder auszunehmen, zeigte sofortige Wirkung. Der Krisengipfel zur Ukraine Anfang März führte stante pede zu einem sprunghaften Anstieg der Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen und der Baufinanzierungszinsen.
Zudem haben die Banken mit verkürzten Einreichungsfristen für Finanzierungsanfragen auf den Kurswechsel bei der Verschuldungspolitik reagiert. Hinzu kommt in Teilen die bereits vorhandene Abneigung bei Finanzierungen von Objekten mit Energieausweisen der Klassen E & H Anträge gänzlich abzulehnen. Das ist ein Novum. In dem Kontext sind erhöhte Ansätze für Bewirtschaftung oberhalb von 20 % der Jahresnettomiete dann nur noch das geringere Problem. Die Verschärfung der Rahmenbedingungen auf unterschiedlichen Fronten parallel ist jedoch für eine Ausweitung der verfügbaren Finanzierungen offensichtlich kontraproduktiv.
Lösungsvorschläge der Immobilienweisen: Sinnvoll, aber alles andere als schnell
Der Rat der Immobilienweisen stellt im Frühjahrsgutachten eine Reihe von Lösungsvorschlägen vor, um die Immobilienkrise in den Griff zu kriegen. Diese richten sich an die Politik und sind insgesamt als konstruktiv und sinnvoll zu bewerten. Jedoch stellt sich die Frage, ob diese in der Realität schnell umzusetzen sind, um die Baumisere in den nächsten Jahren zu beseitigen. Denn zuallererst müssen strukturelle Schwächen behoben werden, bevor es spürbar besser wird.
Die Maßnahmen des Frühjahrsgutachtens zielen vorwiegend auf Abgaben, Auflagen und Steuern ab. Kein Wunder, sind diese Belastungen der Immobilienwirtschaft nirgendwo in Europa so hoch wie in Deutschland.
Beschleunigung von Verfahren wird durch strukturelle Krise ausgebremst
Eine Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren könnte gemäß Frühjahrsgutachten durch Digitalisierung, Bürokratieabbau und mehr Personal in den Bauämtern erreicht werden. Letzteres wird unserer Einschätzung nach durch den Fachkräftemangel erschwert. Laut dem Verband dbb Beamtenbund wächst die Personallücke im öffentlichen Dienst und beträgt aktuell 570.000 offene Stellen. Auch beim Thema Digitalisierung muss die künftige Bundesregierung Gas geben. Die Ampel-Koalition hinterlässt hier laut Bitkom ein dürftiges Erbe: von den insgesamt 334 Digitalvorhaben wurden nur 38 % umgesetzt. Positive Impulse für die gewünschte Beschleunigung der Bauprozesse liefert wiederum das im Dezember 2024 verabschiedete Schneller-Bauen-Gesetz des Landes Berlin. Hier kann im Kleinen erprobt werden, mit welchem Tempo und Erfolg der Wohnungsbau vorangetrieben werden kann.
Die hohen Baukosten könnten laut Immobilienweisen durch die stärkere Förderung von standardisierten Bauverfahren wie dem Modulbau reduziert werden. Auch weniger restriktive Vorgaben und Bauvorschriften könnten zu einer Kostensenkung beitragen. Laut Immobilienweisen ist ein erheblicher Teil der Kostensteigerungen der letzten Jahre auf striktere Vorgaben zurückzuführen. Die ursprünglich für 2025 geplante Einführung des Energieeffizienzhaus 40 als neuer Standard für Neubauten ist angesichts des Ampel-Aus erstmal on hold und wird angesichts der ablehnenden Haltung der CDU wohl auch nicht umgesetzt werden.
Steuern als größter Hebel
Ein weiteres Handlungsfeld sind die Steuern. So schlägt das Frühjahrsgutachten vor, die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundsteuer abzusenken. Den positiven Effekt auf den Wohnungsbau belegt beispielsweise eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft von 2024: Allein die Senkung der Grunderwerbssteuer um die Hälfte würde die Anzahl der Baugenehmigungen um 9 % steigern. Einen großen Hebel stellt unserer Ansicht nach die Verkürzung der Abschreibungsdauer dar. Die positiven Effekte einer kurzen Abschreibungsdauer in Kombination mit einem hohen Abschreibungssatz lassen sich in der Geschichte des Immobilienmarktes im Ostdeutschland nach der Wende nachverfolgen: Mit dem Steuerregime "Sonderabschreibung Ost“ wurde ein Neubauboom ausgelöst und über 65 % aller Wohnungen in Ostdeutschland saniert.
Auch für Modernisierungs- und Energieeffizienzmaßnahmen sollten zusätzlich zu Förderprogrammen vermehrt steuerliche Anreize gesetzt werden. Diese sind im Vergleich zu Förderprogrammen auch mit größerer Planungssicherheit verbunden, da Förderprogramme oftmals geändert werden oder zeitlich begrenzt verfügbar sind.
Neben den bisherigen Möglichkeiten der steuerlichen Absetzung durch Abschreibungen bei Modernisierungen oder durch Werbungskosten bei Instandhaltungsmaßnahmen gäbe es noch weitere steuerliche Förderungsmöglichkeiten. So wird beispielsweise im europäischen Ausland, in der Schweiz, Spanien oder Frankreich, bei Investitionen in energieeffiziente Gebäude oder energetische Sanierungen ein „Green Discount“ bei der Grundsteuer und Grunderwerbssteuer abgezogen.
Neue Regierung geht eigenen Weg
Weitere Maßnahmen, die im Frühjahrsgutachten empfohlen werden, sind die Ausweisung von neuem Bauland, Verbesserung der Infrastruktur in ländlichen Gebieten und die Schaffung von stabilen Rahmenbedingungen. Letzteres beinhaltet auch den Abbau von Mietregulierungen wie der Mietpreisbreme. Diese Vorschläge sind sinnvoll, aber scheinen bei der neuen Bundesregierung nicht vollständig Gehör zu finden: CDU und SPD haben sich in ihren Sondierungsgesprächen darauf geeinigt, die Mietpreisbremse um zwei Jahre zu verlängern. Hier sollte die Politik durch andere Instrumente, wie die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, für mehr Mieterfreundlichkeit sorgen, sodass die Immobilienwirtschaft nicht weiter belastet wird.