27.02.2025 Restrukturierungen: Voraussetzung für das Anspringen der Branche
Das „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2025“ des ZIA machte kurz vor der Bundestagswahl deutlich, welche Herausforderungen die Immobilienwirtschaft derzeit zu bewältigen hat. So belegt der Geschäftsklimaindex im Baugewerbe die weiterhin pessimistische Erwartung in der Baubranche. In den vergangenen sechs Jahren ist das Geschäftsklima im Bauhauptgewerbe von +27,5 Punkten im Dezember 2018 auf -26,1 Punkte im Dezember 2024 gesunken.
Auch die jüngsten Insolvenzzahlen sind noch kein Anlass zum Aufatmen. Nach Angaben des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) von Anfang Februar lag die Zahl der Insolvenzen von Personen- und Kapitalgesellschaften in Deutschland im Januar 2025 bei 1.342. Das entspricht nahezu exakt dem Niveau von November und Dezember, liegt jedoch 24 Prozent über dem Wert von Januar 2024. Der aktuelle Wert liegt zudem 49 Prozent über dem durchschnittlichen Januarwert der Jahre 2016 bis 2019, also vor der Corona-Pandemie. „Die Insolvenzzahlen bewegen sich damit weiter auf deutlich erhöhtem Niveau“, schreiben die Ökonomen.
Was die Immobilienfinanzierung im engeren Sinn angeht, verbesserten sich zwar einerseits die Finanzierungsbedingungen im vergangenen Jahr angesichts einer gesunkenen Inflationsrate und einer Lockerung der Geldpolitik. Der jüngste Bericht der European Banking Authority (EBA) vom November gibt andererseits aber keine Entwarnung: Die Daten der Aufseher zeigen, dass sich die von EU-/EWR-Banken gemeldeten Beleihungsausläufe von durch Gewerbeimmobilien besicherten Krediten selbst nach den jüngsten Anpassungen der Gewerbeimmobilienbewertungen nur geringfügig in Richtung eines niedrigeren Risikoprofils verschoben haben. Im Juni 2024 hatten fast 920 Mrd. EUR der ausstehenden gewerblichen Immobilien (CRE) Kredite einen Beleihungswert (LTV) von weniger als 60 Prozent (rund 904 Mrd. im Juni 2023), während etwa 520 Mrd. EUR einen LTV von über 60 Prozent aufwiesen (wobei 150 Mrd. EUR einen LTV von über 100 Prozent aufwiesen).
Hinzu kommt, dass nach wie vor eine erhebliche Zahl von Banken von einer Verschlechterung der Assetqualität auf Sicht der kommenden sechs bis zwölf Monate ausgeht, wie die Antworten des RAQ (Risk Assessment Questionnaire) der EBA belegen. Die Sicht deckt sich mit unserer Einschätzung. Es gibt also weiterhin viel zu tun. Allerdings zeigen unsere Erfahrungen auch: Wer frühzeitig handelt und Restrukturierungen anstößt, kann Insolvenzen oft vermeiden. So kann es gelingen, die Immobilienwirtschaft, die mit einem Anteil von fast 20 Prozent zur deutschen Bruttowertschöpfung beiträgt – das sind etwa 730 Milliarden Euro –, wieder in Fahrt zu bringen.
Für institutionelle Investoren liegen die großen Opportunitäten in diesem Jahr dort, wo man sie vielleicht nicht erwartet: bei den Projektentwicklungen und deren Finanzierung. Denn die Banken agieren nach wie vor äußerst zurückhaltend. Gleichzeitig sind diese Deals aber nicht mit hohen Risiken verbunden, weil die Preiskorrekturen dort schon stattgefunden haben.
(Von Jan Düdden, Managing Partner bei ARCIDA Advisors)
Auch die jüngsten Insolvenzzahlen sind noch kein Anlass zum Aufatmen. Nach Angaben des Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) von Anfang Februar lag die Zahl der Insolvenzen von Personen- und Kapitalgesellschaften in Deutschland im Januar 2025 bei 1.342. Das entspricht nahezu exakt dem Niveau von November und Dezember, liegt jedoch 24 Prozent über dem Wert von Januar 2024. Der aktuelle Wert liegt zudem 49 Prozent über dem durchschnittlichen Januarwert der Jahre 2016 bis 2019, also vor der Corona-Pandemie. „Die Insolvenzzahlen bewegen sich damit weiter auf deutlich erhöhtem Niveau“, schreiben die Ökonomen.
Was die Immobilienfinanzierung im engeren Sinn angeht, verbesserten sich zwar einerseits die Finanzierungsbedingungen im vergangenen Jahr angesichts einer gesunkenen Inflationsrate und einer Lockerung der Geldpolitik. Der jüngste Bericht der European Banking Authority (EBA) vom November gibt andererseits aber keine Entwarnung: Die Daten der Aufseher zeigen, dass sich die von EU-/EWR-Banken gemeldeten Beleihungsausläufe von durch Gewerbeimmobilien besicherten Krediten selbst nach den jüngsten Anpassungen der Gewerbeimmobilienbewertungen nur geringfügig in Richtung eines niedrigeren Risikoprofils verschoben haben. Im Juni 2024 hatten fast 920 Mrd. EUR der ausstehenden gewerblichen Immobilien (CRE) Kredite einen Beleihungswert (LTV) von weniger als 60 Prozent (rund 904 Mrd. im Juni 2023), während etwa 520 Mrd. EUR einen LTV von über 60 Prozent aufwiesen (wobei 150 Mrd. EUR einen LTV von über 100 Prozent aufwiesen).
Hinzu kommt, dass nach wie vor eine erhebliche Zahl von Banken von einer Verschlechterung der Assetqualität auf Sicht der kommenden sechs bis zwölf Monate ausgeht, wie die Antworten des RAQ (Risk Assessment Questionnaire) der EBA belegen. Die Sicht deckt sich mit unserer Einschätzung. Es gibt also weiterhin viel zu tun. Allerdings zeigen unsere Erfahrungen auch: Wer frühzeitig handelt und Restrukturierungen anstößt, kann Insolvenzen oft vermeiden. So kann es gelingen, die Immobilienwirtschaft, die mit einem Anteil von fast 20 Prozent zur deutschen Bruttowertschöpfung beiträgt – das sind etwa 730 Milliarden Euro –, wieder in Fahrt zu bringen.
Für institutionelle Investoren liegen die großen Opportunitäten in diesem Jahr dort, wo man sie vielleicht nicht erwartet: bei den Projektentwicklungen und deren Finanzierung. Denn die Banken agieren nach wie vor äußerst zurückhaltend. Gleichzeitig sind diese Deals aber nicht mit hohen Risiken verbunden, weil die Preiskorrekturen dort schon stattgefunden haben.
(Von Jan Düdden, Managing Partner bei ARCIDA Advisors)
