05.02.2025 Top-Wohnungsmärkte stabilisiert – Mietpreise steigen langsamer
Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, hat erstmalig einen Überblick der Entwicklungen und Aussichten der deutschen Top-7-Wohnungsmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) veröffentlicht. Weiter auf hohem Niveau bleiben sowohl Miet- und Kaufpreise, wenngleich mit unterschiedlichen Vorzeichen. Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen eineinhalb Jahre lang sanken, sind jetzt wieder leichte Preissteigerungen erkennbar. Bei den Mietpreisen verlangsamte sich dagegen das Tempo des Anstiegs.
Mietpreisanstieg verlangsamt sich
Der Trend steigender Angebotsmieten für Wohnungen setzte sich 2024 fort. Dabei zeigten sich die Steigerungsraten in der zweiten Jahreshälfte gegenüber dem Vorjahr und der ersten Jahreshälfte 2024 rückläufig. Das jährliche Wachstum der Medianmiete, zum Jahresende 2023 noch bei 8,4 Prozent und im ersten Halbjahr bei rund zehn Prozent, lag im vierten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahr bei nur noch 5,5 Prozent, wobei die Betrachtung der Veränderungen in den einzelnen Quartalen gegenüber dem jeweiligen Vorquartal einige Auffälligkeiten aufweist. Im dritten Quartal 2024 war sogar ein leichter Rückgang der Angebotsmieten von 0,5 Prozent zu beobachten. Im vierten Quartal stiegen die Werte allerdings wieder – um moderate 0,9 Prozent.
Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany und Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield: „Für den kurzfristigen Zeitraum erwarten wir eine weitere leichte Abschwächung des Mietpreiswachstums. Begründet wird unsere Erwartung durch die schwache Konjunktur, den deutlich abkühlenden Arbeitsmarkt und die sich abschwächende Zuwanderung.“
Abkühlung beim Mietpreiswachstum in Berlin und München
Im Mietpreis-Vergleich der Top-7-Märkte steht München sowohl bei Neubau als auch im Bestand an der Spitze. Dabei ist der Abstand zum zweitplatzierten Markt (Frankfurt) bei Bestandsgebäuden mit über 30 Prozent deutlich höher als im Neubau mit 7 bis 8 Prozent gegenüber Hamburg und Berlin.
Die Analyse der Mietwachstumsraten zeigt einige regionale Unterschiede: Während in Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf Ende 2024 noch deutlich steigende Wachstumsraten gegenüber dem Vorjahr zu sehen waren, gab der prozentuale Anstieg in Berlin und München im Jahresvergleich deutlich nach. Ausschließlich in Stuttgart blieb das Mietpreiswachstum mit +4,1 Prozent nahezu unverändert (Q4 2023 gegenüber Q4 2022: +3,9 Prozent).
Keine Entlastung der Mieterhaushalte in Sicht
Trotz einem minimalen Rückgang der sogenannten Erschwinglichkeit (entsprechend dem Anteil der Kaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen für eine 80 m² große Wohnung) um jeweils 0,2 Prozentpunkte gegenüber den Höchstwerten von 2023 bei Neubau (auf 35,2 Prozent) und Bestand (auf 26,2 Prozent) bleiben die Belastungen für die Haushalte erheblich. „Wir gehen davon aus, dass diese Belastung sich weiter auf hohem Niveau bewegen wird und eher leicht aufwärts tendiert“, so Nicole Hock, Teamlead Residential Valuation bei Cushman & Wakefield. Als Grund nennt die Expertin die konjunkturbedingte Verlangsamung des Lohnwachstums im Vergleich zu den erwarteten Mietpreissteigerungen, die aufgrund der Angebotsknappheit höher als der Lohnanstieg ausfallen dürfte und damit die durchschnittliche Belastung der Miethaushalte voraussichtlich steigern könnte.
Kaufpreise steigen in den Top 7 leicht – mit deutlich unterschiedlichen regionalen Vorzeichen
Zwischen dem vierten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2024 sanken die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen im Median (Neubau und Bestand) über alle 7 Städte hinweg um insgesamt 7 Prozent. Ende 2024 konnten Verkäufer bereits wieder mit steigenden Kaufpreisen rechnen: im vierten Quartal 2024 lagen die Preise 0,8 Prozent höher als ein Jahr zuvor.
München trotz starkem Rückgang mit höchsten Kaufpreisen
Der Vergleich der Metropolen zeigt mehrere unterschiedliche Entwicklungen. Die Median-Angebotspreise in Frankfurt und Stuttgart befanden sich im vierten Quartal 2024 noch unter dem Vorjahresniveau (-2,1 und -1,6 Prozent). In den anderen fünf Märkten waren leichte bis deutliche Zuwächse im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. In Köln steigen die angebotenen Preise sogar seit einem Jahr durchgängig von Quartal zu Quartal. Fast 7 Prozent beträgt das Plus gegenüber dem Vorjahr in der Domstadt. Die Preisdellen in 2023 fielen dort, sowie in Berlin und Hamburg, zudem gering aus. Zwischen 4 Prozent in Berlin und 7 Prozent in Köln und Hamburg gaben die aufgerufenen Preise in diesen Metropolen zwischen 2022 und 2023 nach. Stärker waren die Rückgänge dagegen in Stuttgart, Düsseldorf, München und Frankfurt, wo die Median-Kaufpreise ihren Tiefpunkt erst in 2024 hatten und bis dahin 13 Prozent (Frankfurt und München), 17 Prozent (Stuttgart) und 18 Prozent (Düsseldorf) unter ihren Höchstwert fielen. In Frankfurt wurde im vierten Quartal 2024 ein neuer Tiefstand im aktuellen Preiszyklus erreicht.
Im Städteranking der Preise bleibt München der mit Abstand teuerste Markt, sowohl im Bestands- als auch im Neubausegment. Im Bereich des Spitzenkaufpreises für Neubau liegt Hamburg an zweiter Stelle. Der Median-Neubaukaufpreis ist dagegen in Stuttgart am zweithöchsten und im Median für den Bestand steht Frankfurt auf Platz zwei.
Kaufpreise belasten Haushalte nach wie vor stark
Insbesondere im Neubau ist die Erschwinglichkeit für Kaufobjekte weiter schlecht, mit einer durchschnittlichen Belastung des Nettohaushaltseinkommens durch Zins und Tilgung von 55,3 Prozent in der Modellrechnung für eine 80 m² – Eigentumswohnung. „Im Vergleich zu 2023 hat sich die Belastung des Einkommens durch fallende Preise, steigende Löhne und geringere Finanzierungszinsen jedoch um fast 7 Prozentpunkte reduziert. Für eine Bestandswohnung ist die Belastung durch die Finanzierungsrate mit 34,6 Prozent bereits wieder etwas niedriger als 2022“, sagt Nicole Hock.
Aufwärtstrend bei Transaktionsvolumen von Mehrfamilienhäusern
Das Transaktionsvolumen (nur Asset Deals) für das Jahr 2024 lag nach der Hochrechnung von Cushman & Wakefield für die Daten der Gutachterausschüsse für die Top 7 ca. 10 Prozent über dem Vorjahresniveau bei ca. 7,6 Mrd. Euro.
„Das Wohninvestmentvolumen konnte noch nicht an die alten Niveaus vor dem Zinsanstieg anknüpfen und liegt selbst ohne Inflationsbereinigung unter den Umsätzen, die vor zehn Jahren erzielt wurden. Dennoch zeigt die Stabilisierung und der leichte Aufwärtstrend, dass der Zinsschock inzwischen vom Markt weitgehend verarbeitet ist. Durch die guten Fundamentaldaten sowie die positive Nachfrageentwicklung am Mietmarkt werden wieder mehr Transaktionsprozesse begonnen“, so Jan-Bastian Knod.
Trotz der schwierigen Marktlage wurden auch einige Großtransaktionen abgeschlossen, darunter der Verkauf des Neubauprojekts Konnekt in Berlin und der Teilverkauf des Neubauprojekts Welfengarten mit 320 Wohnungen in München Au-Haidhausen.
Die gemittelte Top-7-Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser (institutionelles Produkt) liegt seit über einem Jahr stabil bei 3,91 Prozent. Die Spanne reicht von 3,70 Prozent in München bis 4,00 Prozent in Düsseldorf, Köln und Stuttgart. „Die weiterhin hohen Renditen für langlaufende Staatsanleihen bieten noch keinen Rückenwind für fallende Renditen bei Mehrfamilienhäusern“, so Knod.
Mietpreisanstieg verlangsamt sich
Der Trend steigender Angebotsmieten für Wohnungen setzte sich 2024 fort. Dabei zeigten sich die Steigerungsraten in der zweiten Jahreshälfte gegenüber dem Vorjahr und der ersten Jahreshälfte 2024 rückläufig. Das jährliche Wachstum der Medianmiete, zum Jahresende 2023 noch bei 8,4 Prozent und im ersten Halbjahr bei rund zehn Prozent, lag im vierten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahr bei nur noch 5,5 Prozent, wobei die Betrachtung der Veränderungen in den einzelnen Quartalen gegenüber dem jeweiligen Vorquartal einige Auffälligkeiten aufweist. Im dritten Quartal 2024 war sogar ein leichter Rückgang der Angebotsmieten von 0,5 Prozent zu beobachten. Im vierten Quartal stiegen die Werte allerdings wieder – um moderate 0,9 Prozent.
Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany und Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield: „Für den kurzfristigen Zeitraum erwarten wir eine weitere leichte Abschwächung des Mietpreiswachstums. Begründet wird unsere Erwartung durch die schwache Konjunktur, den deutlich abkühlenden Arbeitsmarkt und die sich abschwächende Zuwanderung.“
Abkühlung beim Mietpreiswachstum in Berlin und München
Im Mietpreis-Vergleich der Top-7-Märkte steht München sowohl bei Neubau als auch im Bestand an der Spitze. Dabei ist der Abstand zum zweitplatzierten Markt (Frankfurt) bei Bestandsgebäuden mit über 30 Prozent deutlich höher als im Neubau mit 7 bis 8 Prozent gegenüber Hamburg und Berlin.
Die Analyse der Mietwachstumsraten zeigt einige regionale Unterschiede: Während in Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf Ende 2024 noch deutlich steigende Wachstumsraten gegenüber dem Vorjahr zu sehen waren, gab der prozentuale Anstieg in Berlin und München im Jahresvergleich deutlich nach. Ausschließlich in Stuttgart blieb das Mietpreiswachstum mit +4,1 Prozent nahezu unverändert (Q4 2023 gegenüber Q4 2022: +3,9 Prozent).
Keine Entlastung der Mieterhaushalte in Sicht
Trotz einem minimalen Rückgang der sogenannten Erschwinglichkeit (entsprechend dem Anteil der Kaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen für eine 80 m² große Wohnung) um jeweils 0,2 Prozentpunkte gegenüber den Höchstwerten von 2023 bei Neubau (auf 35,2 Prozent) und Bestand (auf 26,2 Prozent) bleiben die Belastungen für die Haushalte erheblich. „Wir gehen davon aus, dass diese Belastung sich weiter auf hohem Niveau bewegen wird und eher leicht aufwärts tendiert“, so Nicole Hock, Teamlead Residential Valuation bei Cushman & Wakefield. Als Grund nennt die Expertin die konjunkturbedingte Verlangsamung des Lohnwachstums im Vergleich zu den erwarteten Mietpreissteigerungen, die aufgrund der Angebotsknappheit höher als der Lohnanstieg ausfallen dürfte und damit die durchschnittliche Belastung der Miethaushalte voraussichtlich steigern könnte.
Kaufpreise steigen in den Top 7 leicht – mit deutlich unterschiedlichen regionalen Vorzeichen
Zwischen dem vierten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2024 sanken die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen im Median (Neubau und Bestand) über alle 7 Städte hinweg um insgesamt 7 Prozent. Ende 2024 konnten Verkäufer bereits wieder mit steigenden Kaufpreisen rechnen: im vierten Quartal 2024 lagen die Preise 0,8 Prozent höher als ein Jahr zuvor.
München trotz starkem Rückgang mit höchsten Kaufpreisen
Der Vergleich der Metropolen zeigt mehrere unterschiedliche Entwicklungen. Die Median-Angebotspreise in Frankfurt und Stuttgart befanden sich im vierten Quartal 2024 noch unter dem Vorjahresniveau (-2,1 und -1,6 Prozent). In den anderen fünf Märkten waren leichte bis deutliche Zuwächse im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. In Köln steigen die angebotenen Preise sogar seit einem Jahr durchgängig von Quartal zu Quartal. Fast 7 Prozent beträgt das Plus gegenüber dem Vorjahr in der Domstadt. Die Preisdellen in 2023 fielen dort, sowie in Berlin und Hamburg, zudem gering aus. Zwischen 4 Prozent in Berlin und 7 Prozent in Köln und Hamburg gaben die aufgerufenen Preise in diesen Metropolen zwischen 2022 und 2023 nach. Stärker waren die Rückgänge dagegen in Stuttgart, Düsseldorf, München und Frankfurt, wo die Median-Kaufpreise ihren Tiefpunkt erst in 2024 hatten und bis dahin 13 Prozent (Frankfurt und München), 17 Prozent (Stuttgart) und 18 Prozent (Düsseldorf) unter ihren Höchstwert fielen. In Frankfurt wurde im vierten Quartal 2024 ein neuer Tiefstand im aktuellen Preiszyklus erreicht.
Im Städteranking der Preise bleibt München der mit Abstand teuerste Markt, sowohl im Bestands- als auch im Neubausegment. Im Bereich des Spitzenkaufpreises für Neubau liegt Hamburg an zweiter Stelle. Der Median-Neubaukaufpreis ist dagegen in Stuttgart am zweithöchsten und im Median für den Bestand steht Frankfurt auf Platz zwei.
Kaufpreise belasten Haushalte nach wie vor stark
Insbesondere im Neubau ist die Erschwinglichkeit für Kaufobjekte weiter schlecht, mit einer durchschnittlichen Belastung des Nettohaushaltseinkommens durch Zins und Tilgung von 55,3 Prozent in der Modellrechnung für eine 80 m² – Eigentumswohnung. „Im Vergleich zu 2023 hat sich die Belastung des Einkommens durch fallende Preise, steigende Löhne und geringere Finanzierungszinsen jedoch um fast 7 Prozentpunkte reduziert. Für eine Bestandswohnung ist die Belastung durch die Finanzierungsrate mit 34,6 Prozent bereits wieder etwas niedriger als 2022“, sagt Nicole Hock.
Aufwärtstrend bei Transaktionsvolumen von Mehrfamilienhäusern
Das Transaktionsvolumen (nur Asset Deals) für das Jahr 2024 lag nach der Hochrechnung von Cushman & Wakefield für die Daten der Gutachterausschüsse für die Top 7 ca. 10 Prozent über dem Vorjahresniveau bei ca. 7,6 Mrd. Euro.
„Das Wohninvestmentvolumen konnte noch nicht an die alten Niveaus vor dem Zinsanstieg anknüpfen und liegt selbst ohne Inflationsbereinigung unter den Umsätzen, die vor zehn Jahren erzielt wurden. Dennoch zeigt die Stabilisierung und der leichte Aufwärtstrend, dass der Zinsschock inzwischen vom Markt weitgehend verarbeitet ist. Durch die guten Fundamentaldaten sowie die positive Nachfrageentwicklung am Mietmarkt werden wieder mehr Transaktionsprozesse begonnen“, so Jan-Bastian Knod.
Trotz der schwierigen Marktlage wurden auch einige Großtransaktionen abgeschlossen, darunter der Verkauf des Neubauprojekts Konnekt in Berlin und der Teilverkauf des Neubauprojekts Welfengarten mit 320 Wohnungen in München Au-Haidhausen.
Die gemittelte Top-7-Spitzenrendite für Mehrfamilienhäuser (institutionelles Produkt) liegt seit über einem Jahr stabil bei 3,91 Prozent. Die Spanne reicht von 3,70 Prozent in München bis 4,00 Prozent in Düsseldorf, Köln und Stuttgart. „Die weiterhin hohen Renditen für langlaufende Staatsanleihen bieten noch keinen Rückenwind für fallende Renditen bei Mehrfamilienhäusern“, so Knod.
