17.01.2025 Pflegeimmobilien: Experten-Statements zu aktuellen Entwicklungen
Am 14. Januar 2025 diskutierten fünf Experten von führenden Unternehmen die aktuellen Entwicklungen am Pflegeimmobilienmarkt Deutschland. Im Folgenden sind Aussagen der Experten zu finden.
Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE: “Deutschland braucht mehr Pflegeheime. Das geht nur mit privatem Kapital, welches aber nicht auf attraktive Bedingungen trifft.“
„Bei Pflegeheimen liegt die Spitzenrendite bei 5,4 Prozent – und bei Betreutem Wohnen bei 4,3 Prozent. Den letzten Anstieg gab es im ersten Halbjahr 2023, seitdem haben sich die Renditen stabilisiert.
Christian Möhrke, CEO von Cureus: „Für Investoren, die langfristig ein Pflegeimmobilienportfolio aufbauen wollen, ist jetzt die Zeit zum Kaufen gekommen. So günstig wie sie jetzt sind, werden die Preise auf absehbare Zeit nicht wieder sein.“
„Die Nachhaltigkeitsanforderungen beim Neubau sind mittlerweile gigantisch. Wir planen sogar wieder Linoleumböden in neue Pflegeheime einzubauen. Denn es zählen veraltete Datenblätter, sodass wir modernere Böden nicht verwenden können, da die Daten der Hersteller dem Staat nicht vertrauenswürdig genug sind.
Der für Nachhaltigkeit notwendige Aufwand treibt die Kosten immer weiter. Als führender Projektentwickler für Pflegeimmobilien haben wir allein drei Vollzeitstellen, die sich fast nur mit Nachhaltigkeit beschäftigen. Das ist unmöglich für kleinere Projektentwickler.“
Pascal Kleine, Geschäftsführer von PECURIA – Green Care Invest: „Die 5-Prozent-Sonder-AfA hat 2024 dazu beigetragen, Investitionen in Pflegeimmobilien für private Investoren interessant zu machen. Dennoch spüren wir bei unseren Kunden eine Verunsicherung aufgrund der Unsicherheit über politische Entscheidungen.“
„Für Kleinanleger haben sich Pflegeimmobilieninvestments als Altersvorsorge bisher immer bewährt – sie waren von den Schwankungen am Investmentmarkt praktisch nicht betroffen.“
Jens Nagel, Geschäftsführer von Hemsö in Deutschland: „Mehr politische Stabilität und weniger Regulierung – dann wird auch die Versorgung mit dringend benötigten Pflegeimmobilien in Deutschland besser klappen.“
„Die Fachkraftquote funktioniert nicht. Fachkräfte aus dem Ausland werden niemals in auch nur annähernd ausreichendem Umfang zur Verfügung stehen. Zielführender wäre ein Reduzieren des Verwaltungsaufwands. Zehn Prozent weniger Verwaltungsaufwand würde in etwa die Arbeitskraft von 50.000 Fachkräften freischaufeln.“
„Hemsö kommt aus Schweden. Aufgrund der Bauvorschriften liegen die Baukosten für neue Pflegeheime in Deutschland etwa 40 Prozent über den Kosten in Schweden. Bauen die Schweden wirklich in so schlechter Qualität? Oder sollten wir in Deutschland unsere Ansprüche etwas herunterschrauben? Denn von Top-Immobilien, die aber aufgrund von Kostengründen gar nicht erst gebaut werden, hat niemand etwas.“
Berthold Becker, Managing Director von TSC Real Estate
„Die Befürchtungen aufgrund von Anfang 2024 noch vorhandenen dunklen Wolken am Betreiberhimmel, haben sich im Jahresverlauf zum Glück nicht bewahrheitet. Die Assetklasse konnte, gerade im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten, ihre Resilienz erneut unter Beweis stellen. Dazu haben auch die Anpassungen der Pflegesätze sowie der Investitionskostensätze beigetragen. Daran gemessen blieb das Transaktionsvolumen allerdings auf einem geringen Niveau.“
„Die Pflegebranche kann von der Krankenhausreform profitieren. Verringerte stationäre Kapazitäten und weiter reduzierte Aufenthaltsdauern erzeugen bspw. erhöhten Bedarf an Kurzzeit- oder auch Verhinderungspflege sowie auch Reha-Maßnahmen. Weiterhin kann mehr Personal für die Pflege zur Verfügung stehen, wenn Krankenhäuser geschlossen werden.“
„Neubau ist aktuell sehr teuer – die Rechnung geht bei den derzeitigen Rahmenbedingungen kaum auf. Investitionen in Bestandeinrichtungen sind aktuell eine deutlich attraktivere Alternative.“
Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE: “Deutschland braucht mehr Pflegeheime. Das geht nur mit privatem Kapital, welches aber nicht auf attraktive Bedingungen trifft.“
„Bei Pflegeheimen liegt die Spitzenrendite bei 5,4 Prozent – und bei Betreutem Wohnen bei 4,3 Prozent. Den letzten Anstieg gab es im ersten Halbjahr 2023, seitdem haben sich die Renditen stabilisiert.
Christian Möhrke, CEO von Cureus: „Für Investoren, die langfristig ein Pflegeimmobilienportfolio aufbauen wollen, ist jetzt die Zeit zum Kaufen gekommen. So günstig wie sie jetzt sind, werden die Preise auf absehbare Zeit nicht wieder sein.“
„Die Nachhaltigkeitsanforderungen beim Neubau sind mittlerweile gigantisch. Wir planen sogar wieder Linoleumböden in neue Pflegeheime einzubauen. Denn es zählen veraltete Datenblätter, sodass wir modernere Böden nicht verwenden können, da die Daten der Hersteller dem Staat nicht vertrauenswürdig genug sind.
Der für Nachhaltigkeit notwendige Aufwand treibt die Kosten immer weiter. Als führender Projektentwickler für Pflegeimmobilien haben wir allein drei Vollzeitstellen, die sich fast nur mit Nachhaltigkeit beschäftigen. Das ist unmöglich für kleinere Projektentwickler.“
Pascal Kleine, Geschäftsführer von PECURIA – Green Care Invest: „Die 5-Prozent-Sonder-AfA hat 2024 dazu beigetragen, Investitionen in Pflegeimmobilien für private Investoren interessant zu machen. Dennoch spüren wir bei unseren Kunden eine Verunsicherung aufgrund der Unsicherheit über politische Entscheidungen.“
„Für Kleinanleger haben sich Pflegeimmobilieninvestments als Altersvorsorge bisher immer bewährt – sie waren von den Schwankungen am Investmentmarkt praktisch nicht betroffen.“
Jens Nagel, Geschäftsführer von Hemsö in Deutschland: „Mehr politische Stabilität und weniger Regulierung – dann wird auch die Versorgung mit dringend benötigten Pflegeimmobilien in Deutschland besser klappen.“
„Die Fachkraftquote funktioniert nicht. Fachkräfte aus dem Ausland werden niemals in auch nur annähernd ausreichendem Umfang zur Verfügung stehen. Zielführender wäre ein Reduzieren des Verwaltungsaufwands. Zehn Prozent weniger Verwaltungsaufwand würde in etwa die Arbeitskraft von 50.000 Fachkräften freischaufeln.“
„Hemsö kommt aus Schweden. Aufgrund der Bauvorschriften liegen die Baukosten für neue Pflegeheime in Deutschland etwa 40 Prozent über den Kosten in Schweden. Bauen die Schweden wirklich in so schlechter Qualität? Oder sollten wir in Deutschland unsere Ansprüche etwas herunterschrauben? Denn von Top-Immobilien, die aber aufgrund von Kostengründen gar nicht erst gebaut werden, hat niemand etwas.“
Berthold Becker, Managing Director von TSC Real Estate
„Die Befürchtungen aufgrund von Anfang 2024 noch vorhandenen dunklen Wolken am Betreiberhimmel, haben sich im Jahresverlauf zum Glück nicht bewahrheitet. Die Assetklasse konnte, gerade im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten, ihre Resilienz erneut unter Beweis stellen. Dazu haben auch die Anpassungen der Pflegesätze sowie der Investitionskostensätze beigetragen. Daran gemessen blieb das Transaktionsvolumen allerdings auf einem geringen Niveau.“
„Die Pflegebranche kann von der Krankenhausreform profitieren. Verringerte stationäre Kapazitäten und weiter reduzierte Aufenthaltsdauern erzeugen bspw. erhöhten Bedarf an Kurzzeit- oder auch Verhinderungspflege sowie auch Reha-Maßnahmen. Weiterhin kann mehr Personal für die Pflege zur Verfügung stehen, wenn Krankenhäuser geschlossen werden.“
„Neubau ist aktuell sehr teuer – die Rechnung geht bei den derzeitigen Rahmenbedingungen kaum auf. Investitionen in Bestandeinrichtungen sind aktuell eine deutlich attraktivere Alternative.“
