09.01.2025 Münchner Bürovermietungs- und Investmentmärke legten 2024 zu
Der Münchner Bürovermietungsmarkt verzeichnete 2024 einen Anstieg des Flächenumsatzes um 37 Prozent auf 626.400 Quadratmeter. Am Immobilieninvestmentmarkt stieg das Transaktionsvolumen 2024 um 57 Prozent auf drei Milliarden Euro. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Bürovermietungsmarkt
„Trotz der herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich am Münchner Büromarkt im Jahresverlauf eine positive Nachfragedynamik verfestigt, die letztlich auch in Transaktionen zur Umsetzung kam. Wir werten dies als positives Signal, dass die abwartende Haltung auf Nutzerseite nachlässt, was sich insbesondere auch bei der Anzahl von Abschlüssen mit mehr als 5.000 Quadratmetern zeigt, sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE. 2024 konnten 13 Abschlüsse in dieser Größenordnung registriert werden, im Gesamtjahr 2023 waren es lediglich sechs.
Der Fokus der Nachfrage lag auf den Lagen innerhalb des Mittleren Rings (40 Prozent des Flächenumsatzes) und den Objekten mit besseren Ausstattungskategorien. Mietern bieten sich verstärkt wieder attraktive Flächenalternativen in Stadtgebiet und Umland, was Umzugsmöglichkeiten erleichtert.
In der Umsatzauswertung nach Branchen war das Bild hingegen vielschichtiger. Führend waren Unternehmen aus Industrie/Bau (21 Prozent), gefolgt von IT (15 Prozent) und Beratern (14 Prozent).
Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf um 1,7 Prozentpunkte auf 7,6 Prozent, dem höchsten Wert seit 2011 (7,8 Prozent). Damit dürfte 2025 der Höhepunkt des Leerstandes erreicht werden, auch aufgrund des rückläufigen Fertigstellungsvolumens, das bereits 2024 mit 256.000 Quadratmetern deutlich geringer ausfiel als im Vorjahr (minus 64 Prozent) und sich 2025 mit aktuell projektierten rund 230.000 Quadratmetern weiter rückläufig entwickeln wird. Angebotsseitig war zum Jahresende eine deutliche Polarisierung des Leerstandes zu registrieren. Während die Leerstandsrate im Umland bei 12,6 Prozent lag, betrug sie im Stadtgebiet 9,4 Prozent, innerhalb des Mittleren Rings 3,6 Prozent und in der zentralen Münchner Innenstadt lediglich zwei Prozent. Damit gibt es weiterhin einen ausgeprägten Angebotsmangel in den zentralen, gut angebundenen Lagen und insbesondere für erstklassige, höchsten Nachhaltigkeitskriterien entsprechende Objekte.
Die nominale Spitzenmiete ist im CBD auf 57 Euro angestiegen, was einem Plus von 21 Prozent im Vergleich zu 2023 entspricht. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich auf 25,75 (plus 6,0 Prozent), differenziert sich jedoch stark nach Lagen und Ausstattungsqualitäten: In der zentralen Innenstadt lag sie zum Jahresende bei 44,97 Euro, innerhalb des Mittleren Rings bei 33,15 Euro und im Umland bei 16,69 Euro.
Immobilieninvestmentmarkt
„Das Sentiment am Investmentmarkt verbesserte sich im Jahresverlauf deutlich mit starkem Fokus auf CBD-Lagen. Ausschlaggebend war dafür nicht zuletzt das bessere Zins- und Kapitalmarktumfeld als auch das sehr aktive Privatinvestoren-Segment. Das investorenseitige Interesse am Münchner Markt erstarkt zu Beginn des neuen Marktzyklus auch dank der funktionierenden Vermietungsmärkte deutlich“, sagt Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE.
Institutionelle Investoren und Finanzierer verlassen angesichts der dennoch weiterhin bestehenden Herausforderungen den Risk-off Modus nur langsam. „Institutionelle interessieren sich vor allem für Objekte im Bereich von 20 bis 60 Millionen Euro – und sie sind äußerst selektiv in Bezug auf Lage, ESG/Qualität und Covenant. Es gibt jedoch weiterhin nur wenige fungible Assets am Markt, welche diesen Kriterien entsprechen.“
Große Einzelabschlüsse durch Privatinvestoren mit hohem Eigenkapital-Einsatz, die zyklische Einstiegschancen nutzen, verdeutlichten das anhaltend hohe Vertrauen in die langfristige Werthaltigkeit des Münchner Marktes. Zudem gab es ein starkes Interesse internationaler und neuer Investorengruppen mit frischem Dry Powder. Auch Value-add Investoren mit höherer Risikobereitschaft zeigten ein hohes Interesse am Münchner Markt. Grund dafür ist die Dynamik am Nutzermarkt und damit das Wertsteigerungspotential durch Mietwachstum, was in vielen Situationen deutliche Underrent-Situationen und Potenzial für Value-Add zulässt.
Der Korrekturprozess bei Bewertungen kann in der Breite als abgeschlossen betrachtet werden. Im Core-Segment ist bereits wieder eine leichte Renditekompression wahrnehmbar: so sank die Nettoanfangsrendite für Büro (A-Objekt in A-Lage) zum Jahresende 2024 um 0,2 Prozentpunkte auf 4,60 Prozent.
Ausblick 2025
„Für 2025 ist ein Büroflächenumsatz auf, gegebenenfalls leicht über dem Niveau von 2024 zu erwarten – also zwischen 600.000 und 650.000 Quadratmetern“, sagt Illichmann. Angesichts der auslaufenden Mietverträge aus den Boomjahren 2016-2019 kann voraussichtlich ein zusätzlicher Nachfrageimpuls erwartet werden. . Darüber sind aktuell wieder mehr als ein Dutzend größerer aktiver Flächengesuche durch verschiedene Großnutzer am Markt, die für eine weitere Belebung im bedeutsamen größeren Flächensegment sorgen werden.“
„Die Erholung des Münchner Immobilieninvestmentmarktes dürfte sich auf 2025 weiter fortsetzen. Mit steigenden Transaktionsaktivitäten, wie zuletzt verstärkt durch Family Offices, werden dabei auch verstärkt wieder institutionelle Investoren mit an das neue Marktumfeld angepassten Underwriting-Kriterien an den Markt zurückkehren. Mit der Normalisierung des Zinsumfeldes erwarten wir ein besseres Jahr als 2024, die Rekordvolumina aus der Niedrigzinsphase werden wir jedoch so schnell nicht wieder erreichen“, sagt Tomas.
Bürovermietungsmarkt
„Trotz der herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich am Münchner Büromarkt im Jahresverlauf eine positive Nachfragedynamik verfestigt, die letztlich auch in Transaktionen zur Umsetzung kam. Wir werten dies als positives Signal, dass die abwartende Haltung auf Nutzerseite nachlässt, was sich insbesondere auch bei der Anzahl von Abschlüssen mit mehr als 5.000 Quadratmetern zeigt, sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE. 2024 konnten 13 Abschlüsse in dieser Größenordnung registriert werden, im Gesamtjahr 2023 waren es lediglich sechs.
Der Fokus der Nachfrage lag auf den Lagen innerhalb des Mittleren Rings (40 Prozent des Flächenumsatzes) und den Objekten mit besseren Ausstattungskategorien. Mietern bieten sich verstärkt wieder attraktive Flächenalternativen in Stadtgebiet und Umland, was Umzugsmöglichkeiten erleichtert.
In der Umsatzauswertung nach Branchen war das Bild hingegen vielschichtiger. Führend waren Unternehmen aus Industrie/Bau (21 Prozent), gefolgt von IT (15 Prozent) und Beratern (14 Prozent).
Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf um 1,7 Prozentpunkte auf 7,6 Prozent, dem höchsten Wert seit 2011 (7,8 Prozent). Damit dürfte 2025 der Höhepunkt des Leerstandes erreicht werden, auch aufgrund des rückläufigen Fertigstellungsvolumens, das bereits 2024 mit 256.000 Quadratmetern deutlich geringer ausfiel als im Vorjahr (minus 64 Prozent) und sich 2025 mit aktuell projektierten rund 230.000 Quadratmetern weiter rückläufig entwickeln wird. Angebotsseitig war zum Jahresende eine deutliche Polarisierung des Leerstandes zu registrieren. Während die Leerstandsrate im Umland bei 12,6 Prozent lag, betrug sie im Stadtgebiet 9,4 Prozent, innerhalb des Mittleren Rings 3,6 Prozent und in der zentralen Münchner Innenstadt lediglich zwei Prozent. Damit gibt es weiterhin einen ausgeprägten Angebotsmangel in den zentralen, gut angebundenen Lagen und insbesondere für erstklassige, höchsten Nachhaltigkeitskriterien entsprechende Objekte.
Die nominale Spitzenmiete ist im CBD auf 57 Euro angestiegen, was einem Plus von 21 Prozent im Vergleich zu 2023 entspricht. Die gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich auf 25,75 (plus 6,0 Prozent), differenziert sich jedoch stark nach Lagen und Ausstattungsqualitäten: In der zentralen Innenstadt lag sie zum Jahresende bei 44,97 Euro, innerhalb des Mittleren Rings bei 33,15 Euro und im Umland bei 16,69 Euro.
Immobilieninvestmentmarkt
„Das Sentiment am Investmentmarkt verbesserte sich im Jahresverlauf deutlich mit starkem Fokus auf CBD-Lagen. Ausschlaggebend war dafür nicht zuletzt das bessere Zins- und Kapitalmarktumfeld als auch das sehr aktive Privatinvestoren-Segment. Das investorenseitige Interesse am Münchner Markt erstarkt zu Beginn des neuen Marktzyklus auch dank der funktionierenden Vermietungsmärkte deutlich“, sagt Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE.
Institutionelle Investoren und Finanzierer verlassen angesichts der dennoch weiterhin bestehenden Herausforderungen den Risk-off Modus nur langsam. „Institutionelle interessieren sich vor allem für Objekte im Bereich von 20 bis 60 Millionen Euro – und sie sind äußerst selektiv in Bezug auf Lage, ESG/Qualität und Covenant. Es gibt jedoch weiterhin nur wenige fungible Assets am Markt, welche diesen Kriterien entsprechen.“
Große Einzelabschlüsse durch Privatinvestoren mit hohem Eigenkapital-Einsatz, die zyklische Einstiegschancen nutzen, verdeutlichten das anhaltend hohe Vertrauen in die langfristige Werthaltigkeit des Münchner Marktes. Zudem gab es ein starkes Interesse internationaler und neuer Investorengruppen mit frischem Dry Powder. Auch Value-add Investoren mit höherer Risikobereitschaft zeigten ein hohes Interesse am Münchner Markt. Grund dafür ist die Dynamik am Nutzermarkt und damit das Wertsteigerungspotential durch Mietwachstum, was in vielen Situationen deutliche Underrent-Situationen und Potenzial für Value-Add zulässt.
Der Korrekturprozess bei Bewertungen kann in der Breite als abgeschlossen betrachtet werden. Im Core-Segment ist bereits wieder eine leichte Renditekompression wahrnehmbar: so sank die Nettoanfangsrendite für Büro (A-Objekt in A-Lage) zum Jahresende 2024 um 0,2 Prozentpunkte auf 4,60 Prozent.
Ausblick 2025
„Für 2025 ist ein Büroflächenumsatz auf, gegebenenfalls leicht über dem Niveau von 2024 zu erwarten – also zwischen 600.000 und 650.000 Quadratmetern“, sagt Illichmann. Angesichts der auslaufenden Mietverträge aus den Boomjahren 2016-2019 kann voraussichtlich ein zusätzlicher Nachfrageimpuls erwartet werden. . Darüber sind aktuell wieder mehr als ein Dutzend größerer aktiver Flächengesuche durch verschiedene Großnutzer am Markt, die für eine weitere Belebung im bedeutsamen größeren Flächensegment sorgen werden.“
„Die Erholung des Münchner Immobilieninvestmentmarktes dürfte sich auf 2025 weiter fortsetzen. Mit steigenden Transaktionsaktivitäten, wie zuletzt verstärkt durch Family Offices, werden dabei auch verstärkt wieder institutionelle Investoren mit an das neue Marktumfeld angepassten Underwriting-Kriterien an den Markt zurückkehren. Mit der Normalisierung des Zinsumfeldes erwarten wir ein besseres Jahr als 2024, die Rekordvolumina aus der Niedrigzinsphase werden wir jedoch so schnell nicht wieder erreichen“, sagt Tomas.
