07.01.2025 Düsseldorf: Flächenumsatz unter Vorjahr – Eigennutzeranteil sinkt
Der Bürovermietungsmarkt in Düsseldorf erreichte zum Jahresende 2024 einen Flächenumsatz von rund 209.100 m². Damit unterschritt die Landeshauptstadt das Vorjahresergebnis um 15 %, als insgesamt noch 245.900 m² umgesetzt wurden. Der Eigennutzeranteil betrug dabei im betrachteten Zeitraum lediglich 2 %, nach 12 % im 4. Quartal 2023. Zusätzlich zum ausgewiesenen Flächenumsatz wurden Mietvertragsverlängerungen über rund 60.000 m² registriert.
Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: „Angesichts der geopolitischen Krisen sowie der abgeschwächten Konjunktur haben sich die Entscheidungszeiträume bei nahezu allen Nutzern deutlich verlängert. Dem Düsseldorfer Büromarkt fehlen weiterhin die umsatztreibenden Großabschlüsse. Hybride Arbeitsmodelle mit reduzierter Fläche sind nach wie vor gefragt, wobei weiterhin großer Wert auf hochwertige Objekte und erstklassige Lagen gelegt wird. Angesichts des aktuellen Wirtschaftsumfelds zögern jedoch vor allem große Unternehmen die mit einem Umzug verbundenen Kosten oder verschieben ihre Umzugsentscheidungen häufiger.
Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung, so wurde die fehlende Umsatzdynamik vor allem bei Großabschlüssen beobachtet. Bis zum Ende des 4. Quartals 2024 wurden verglichen mit dem Vorjahresquartal im Größenbereich bis 5.000 m² mit sieben Vertragsabschlüssen vier weniger gezählt und in der Größenordnung über 5.000 m² waren es insgesamt nur zwei Abschlüsse. Aber auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 376 gezählten Mietvertragsabschlüssen 41 Abschlüsse mehr getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.
Piekarski ergänzt hierzu: „Die Bereitschaft vieler Bestandsvermieter, Incentives in Form von mietfreien Zeiten oder Ausbaukostenzuschüssen zu gewähren, hat deutlich zugenommen. Die wenigen großen Unternehmen, die bereit sind neue Flächen im mittleren und größeren Flächensegment anzumieten, suchen meist Neubauflächen in zentraler Lage, jedoch sind diese Flächen Mangelware, was sich auch an der hohen Vorvermietungsquote zeigt. Gleichzeitig beobachten wir eine größere Verfügbarkeit kleinerer Bestandsflächen unter 1.000 m² in zentralen Lagen, da größere Unternehmen Flächen abgeben oder weniger anmieten. Eigentümer sind angesichts der geringen Nachfrage großer Flächenabnehmer und steigender Leerstände bereiter als in der Vergangenheit, diese Flächen auch kleinteilig zu vermieten.“
Bis zum Ende des 4. Quartals 2024 gehörte zu den Top-3-Deals mit rund 6.900 m² der Mietvertragsabschluss des Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW im „Infinity Office“ an der Schwannstraße 10 im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf, gefolgt von der Anmietung von Noerr LLP im „Le Cour“ an der Königsallee 37 mit knapp 6.000 m² im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Drittplatziert ist bis zum Jahresende die Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Gebäudemanagement an der Immermannstraße 51-53 mit rund 4.800 m² im Teilmarkt City.
Rasant steigende Spitzenmiete – Durchschnittsmiete fällt leicht – Leerstandquote erhöht sich – Untermietflächenangebot steigt
Die realisierte Spitzenmiete setzt sich mit 42,90 €/m²/Monat durch weitere hochpreisige Abschlüsse im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel fort. Das ergibt erneut ein Plus von 7 % gegenüber dem Vorjahr. Die gewichtete Durchschnittsmiete notiert aktuell bei 19,50 €/m²/Monat und ist in den vergangenen zwölf Monaten um rund 8 % gesunken. Piekarski ergänzt: „weiteres Steigerungspotential sowohl bei den Spitzen- als auch bei den Durchschnittsmieten ist in zentralen Lagen und in ESG-konformen Immobilien vorhanden. Entsprechende Angebotsknappheit befeuert die Mietpreise. So steigt auch die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete weiterhin und liegt nun bei 43,50 €/m²/Monat. Die Errichtung hochwertiger Neubauimmobilien geht mit deutlich gestiegenen Baukosten, Fachkräftemangel und Materialknappheit einher, so dass es an zahlreichen Baustellen zu Verzögerungen kommt oder geplante Projekte sogar ganz gestoppt werden.
Der Leerstand erhöht sich weiterhin und ist von 700.920 m² im Vorjahreszeitraum um 23 % auf 864.600 m² gestiegen. Die Leerstandsquote betrug zum Quartalsende 11,4 % und ist damit um 2,1-%-Pkt. im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen.
Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum 4. Quartalsende ein Volumen von 7,58 Mio. m² und erhöhte sich damit innerhalb eines Jahres lediglich um 1 %. Insgesamt standen etwa 67.770 m² mehr Bürofläche zur Verfügung als im vierten Quartal des Vorjahres, als noch 7,51 Mio. m² erfasst wurden. Das Untermietflächenangebot hat sich innerhalb der vergangenen zwölf Monate um knapp
20 % auf aktuell 103.000 m² reduziert.
Nach derzeitigem Stand wird sich dieser durch weitere Bauaktivitäten im Jahr 2025 um 20 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 189.600 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 27 % liegt. Im Jahr 2026 werden nach derzeitigem Stand sechs Projekte mit insgesamt 85.200 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 36 % der Flächen vorvermietet.
„City“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Industrie/Handel“ tragen 15 % zu Flächenumsatz bei – Co-Working trägt kaum zum Umsatz bei
Mit rund 34.700 m² wurde zum Jahresende die meiste Fläche im Teilmarkt „City“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „Königsallee/Bankenviertel“, der mit 29.750 m² den zweiten Platz erreicht hat. Dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „Kennedydamm/Derendorf“ mit einem Flächenumsatz von 27.500 m².
An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 4. Quartals 2024 die „Industrie/Handel“ mit insgesamt 30.950 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 15 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „Öffentliche Hand“ mit einem Flächenumsatz von 23.650 m² und einem Anteil von 11 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „IT / Software“ mit 18.750 m² bzw. 9 %.
Der Umsatz in Co-Working-Spaces/Business-Centern betrug 630 m², während im Vorjahr 5.040 m² in diesem Segment registriert wurde.
Fazit und Ausblick
Heiko Piekarski resümiert: „Bei detaillierter Betrachtung der Marktzahlen und -aktivitäten fällt auf, dass zwar viele Unternehmen Ihren Büroflächenbedarf verringern, andererseits aber auch die Zuzüge aus dem Umland steigen! Der `Flight-to-Quality´ in höherwertige Objekte und Lagen setzt sich weiter fort. Nutzer suchen verstärkt zentrale, hochwertige Flächen, um Ihre Anforderungen insbesondere unter Berücksichtigung von ESG-Kriterien zu erfüllen und das Büro wieder zum zentralen Ort für das Leben der Unternehmens- und Informationskultur sowie des Wissens- und Wertetransfers zu wandeln. Die starke Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen in begehrter Lage polarisiert das Marktgefüge weiterhin, wobei die Nachfrage nach Büroräumen mit weniger energieeffizienten und nachhaltigen Flächen in periphereren Lagen sinkt und der Druck auf diese Flächen vermehrt steigt und weiter steigen wird. Sinkende Mieten und längere Leerstandszeiten sind hier zu erwarten und neue Kreativität ist gefragt. In das Jahr 2025 schauen wir vorsichtig und prognostizieren angesichts der gedämpften Konjunkturperspektive und damit einhergehenden Insolvenzen einen Flächenumsatz von rund 220.000 m².“
Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: „Angesichts der geopolitischen Krisen sowie der abgeschwächten Konjunktur haben sich die Entscheidungszeiträume bei nahezu allen Nutzern deutlich verlängert. Dem Düsseldorfer Büromarkt fehlen weiterhin die umsatztreibenden Großabschlüsse. Hybride Arbeitsmodelle mit reduzierter Fläche sind nach wie vor gefragt, wobei weiterhin großer Wert auf hochwertige Objekte und erstklassige Lagen gelegt wird. Angesichts des aktuellen Wirtschaftsumfelds zögern jedoch vor allem große Unternehmen die mit einem Umzug verbundenen Kosten oder verschieben ihre Umzugsentscheidungen häufiger.
Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung, so wurde die fehlende Umsatzdynamik vor allem bei Großabschlüssen beobachtet. Bis zum Ende des 4. Quartals 2024 wurden verglichen mit dem Vorjahresquartal im Größenbereich bis 5.000 m² mit sieben Vertragsabschlüssen vier weniger gezählt und in der Größenordnung über 5.000 m² waren es insgesamt nur zwei Abschlüsse. Aber auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 376 gezählten Mietvertragsabschlüssen 41 Abschlüsse mehr getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.
Piekarski ergänzt hierzu: „Die Bereitschaft vieler Bestandsvermieter, Incentives in Form von mietfreien Zeiten oder Ausbaukostenzuschüssen zu gewähren, hat deutlich zugenommen. Die wenigen großen Unternehmen, die bereit sind neue Flächen im mittleren und größeren Flächensegment anzumieten, suchen meist Neubauflächen in zentraler Lage, jedoch sind diese Flächen Mangelware, was sich auch an der hohen Vorvermietungsquote zeigt. Gleichzeitig beobachten wir eine größere Verfügbarkeit kleinerer Bestandsflächen unter 1.000 m² in zentralen Lagen, da größere Unternehmen Flächen abgeben oder weniger anmieten. Eigentümer sind angesichts der geringen Nachfrage großer Flächenabnehmer und steigender Leerstände bereiter als in der Vergangenheit, diese Flächen auch kleinteilig zu vermieten.“
Bis zum Ende des 4. Quartals 2024 gehörte zu den Top-3-Deals mit rund 6.900 m² der Mietvertragsabschluss des Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW im „Infinity Office“ an der Schwannstraße 10 im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf, gefolgt von der Anmietung von Noerr LLP im „Le Cour“ an der Königsallee 37 mit knapp 6.000 m² im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel. Drittplatziert ist bis zum Jahresende die Landeshauptstadt Düsseldorf – Amt für Gebäudemanagement an der Immermannstraße 51-53 mit rund 4.800 m² im Teilmarkt City.
Rasant steigende Spitzenmiete – Durchschnittsmiete fällt leicht – Leerstandquote erhöht sich – Untermietflächenangebot steigt
Die realisierte Spitzenmiete setzt sich mit 42,90 €/m²/Monat durch weitere hochpreisige Abschlüsse im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel fort. Das ergibt erneut ein Plus von 7 % gegenüber dem Vorjahr. Die gewichtete Durchschnittsmiete notiert aktuell bei 19,50 €/m²/Monat und ist in den vergangenen zwölf Monaten um rund 8 % gesunken. Piekarski ergänzt: „weiteres Steigerungspotential sowohl bei den Spitzen- als auch bei den Durchschnittsmieten ist in zentralen Lagen und in ESG-konformen Immobilien vorhanden. Entsprechende Angebotsknappheit befeuert die Mietpreise. So steigt auch die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete weiterhin und liegt nun bei 43,50 €/m²/Monat. Die Errichtung hochwertiger Neubauimmobilien geht mit deutlich gestiegenen Baukosten, Fachkräftemangel und Materialknappheit einher, so dass es an zahlreichen Baustellen zu Verzögerungen kommt oder geplante Projekte sogar ganz gestoppt werden.
Der Leerstand erhöht sich weiterhin und ist von 700.920 m² im Vorjahreszeitraum um 23 % auf 864.600 m² gestiegen. Die Leerstandsquote betrug zum Quartalsende 11,4 % und ist damit um 2,1-%-Pkt. im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen.
Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum 4. Quartalsende ein Volumen von 7,58 Mio. m² und erhöhte sich damit innerhalb eines Jahres lediglich um 1 %. Insgesamt standen etwa 67.770 m² mehr Bürofläche zur Verfügung als im vierten Quartal des Vorjahres, als noch 7,51 Mio. m² erfasst wurden. Das Untermietflächenangebot hat sich innerhalb der vergangenen zwölf Monate um knapp
20 % auf aktuell 103.000 m² reduziert.
Nach derzeitigem Stand wird sich dieser durch weitere Bauaktivitäten im Jahr 2025 um 20 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 189.600 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 27 % liegt. Im Jahr 2026 werden nach derzeitigem Stand sechs Projekte mit insgesamt 85.200 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 36 % der Flächen vorvermietet.
„City“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Industrie/Handel“ tragen 15 % zu Flächenumsatz bei – Co-Working trägt kaum zum Umsatz bei
Mit rund 34.700 m² wurde zum Jahresende die meiste Fläche im Teilmarkt „City“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „Königsallee/Bankenviertel“, der mit 29.750 m² den zweiten Platz erreicht hat. Dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „Kennedydamm/Derendorf“ mit einem Flächenumsatz von 27.500 m².
An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 4. Quartals 2024 die „Industrie/Handel“ mit insgesamt 30.950 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 15 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „Öffentliche Hand“ mit einem Flächenumsatz von 23.650 m² und einem Anteil von 11 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „IT / Software“ mit 18.750 m² bzw. 9 %.
Der Umsatz in Co-Working-Spaces/Business-Centern betrug 630 m², während im Vorjahr 5.040 m² in diesem Segment registriert wurde.
Fazit und Ausblick
Heiko Piekarski resümiert: „Bei detaillierter Betrachtung der Marktzahlen und -aktivitäten fällt auf, dass zwar viele Unternehmen Ihren Büroflächenbedarf verringern, andererseits aber auch die Zuzüge aus dem Umland steigen! Der `Flight-to-Quality´ in höherwertige Objekte und Lagen setzt sich weiter fort. Nutzer suchen verstärkt zentrale, hochwertige Flächen, um Ihre Anforderungen insbesondere unter Berücksichtigung von ESG-Kriterien zu erfüllen und das Büro wieder zum zentralen Ort für das Leben der Unternehmens- und Informationskultur sowie des Wissens- und Wertetransfers zu wandeln. Die starke Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen in begehrter Lage polarisiert das Marktgefüge weiterhin, wobei die Nachfrage nach Büroräumen mit weniger energieeffizienten und nachhaltigen Flächen in periphereren Lagen sinkt und der Druck auf diese Flächen vermehrt steigt und weiter steigen wird. Sinkende Mieten und längere Leerstandszeiten sind hier zu erwarten und neue Kreativität ist gefragt. In das Jahr 2025 schauen wir vorsichtig und prognostizieren angesichts der gedämpften Konjunkturperspektive und damit einhergehenden Insolvenzen einen Flächenumsatz von rund 220.000 m².“
