19.12.2024 Wie UK Europa bei der Erholung des Immobilienmarktes anführt
Henry Timmis, Director Real Estate bei Sienna Investment Managers, sieht in Großbritannien eine gute Mietentwicklung bei hochwertigen Büroflächen. Auch der britische Einzelhandel sei ein interessanter Markt mit starkem Wettbewerb in den Toplagen.
Wie Großbritannien Europa bei der Erholung des Immobilienmarktes anführt, erläutert Timmis im folgenden Kommentar: „Während der Immobiliensektor die jüngste Rezession nur langsam überwunden hat, hat sich der britische Markt im Allgemeinen viel schneller erholt als der Rest Europas. Dies wurde teilweise durch den britischen Haushalt für 2022 begünstigt, der den Markt ‚erschreckte‘ und durch die Bank of England, die die Zinssätze aggressiv von einem Tiefstand von 0,1 Prozent auf einen Höchststand von 5,25 Prozent anheben musste, um die Inflation einzudämmen.
Zwar gab es keine nennenswerten Zwangsversteigerungen, aber eine Reihe britischer Immobilienfonds litt unter erheblichen Rückgängen. Dies führte dazu, dass diese Fonds einige ihrer hochwertigen Immobilien auf einem Markt verkaufen mussten, auf dem nur wenige Käufer bereit waren, Transaktionen zu tätigen. Die Zahl der Zwangsversteigerungen war geringer als erwartet, da beschlossen wurde, diese Phase abzuwarten, insbesondere wenn ein Kredit bedient wird. Tatsächlich gab es 2024 Fälle, in denen Zwangsverwalter kurz vor dem Abschluss eines Verkaufs standen, dann aber beschlossen, nicht zu unterschreiben oder abzuschließen, da sie davon ausgingen, dass die Preise in etwa 12 Monaten deutlich besser sein würden.
Zahl der Käufer auf dem Markt steigt
Die wichtigsten Käufer in den letzten 24 Monaten waren sowohl lokale als auch internationale Privatinvestoren, die häufig bereits auf dem britischen Markt vertreten sind. Französische institutionelle Investoren waren ebenfalls aktiv, da sie von den höheren Renditen in Verbindung mit langfristigen Mietverträgen angezogen wurden. Wir bei Sienna IM vertreten einige dieser Investoren und konnten daher die Vorteile nutzen, indem wir Hotels mit langen Mietverträgen und institutioneller Qualität zu Nettoanfangsrenditen von fast 6 Prozent oder Einzelhandelsimmobilien in der Londoner City mit 7,5 Prozent Nettoanfangsrendite gekauft haben, bei denen die Mieten nach Umstrukturierungen neu festgelegt wurden. Wir beobachten bereits einen Anstieg der Mieten und bemühen uns aktiv um weitere institutionelle Investitionen in ganz Großbritannien, sehen aber einen zunehmenden Wettbewerb.
In den letzten Monaten haben wir festgestellt, dass ein oder zwei britische Institutionen die Preisgestaltung ausnutzen. Sie kaufen in der Regel ‚Core‘-Long-Term-Immobilien zu ‚Core Plus‘-Preisen. Sie werden zweifellos versuchen, von den künftig sinkenden Renditen zu profitieren. So ist die Spitzenrendite in der City of London von einem Höchststand von 3,75 Prozent im ersten Quartal 2022 auf aktuell 5,25 Prozent gestiegen. Die allmähliche Zunahme der Zahl der Käufer auf dem Markt dürfte das Vertrauen der Eigentümer in ihre Verkaufsentscheidungen stärken.
Gute Mietentwicklung bei hochwertigen Büroflächen
Eine der wichtigsten Veränderungen an den Märkten im Jahr 2022 war der deutliche Anstieg der Kreditkosten in Großbritannien. Die 5-Jahres-Swap-Sätze stiegen von einem Tiefstand von 0,16 Prozent (Juli 2022) auf einen Höchststand von 5,67 Prozent (September 2022) und machten die Kreditaufnahme unrentabel. Die Zahl der Käufer ging drastisch zurück und die Welt wurde sehr vorsichtig.
Wir sehen jetzt sinkende Zinssätze, wobei der Zinssatz der Bank of England 50 Basispunkte unter seinem jüngsten Höchststand von 4,75 Prozent liegt (4,34 Prozent 5-Jahres-SWAP). In Verbindung mit einer Preisentwicklung, bei der die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Provinzstädten um 225 Basispunkte von 4,75 Prozent auf 7,00 Prozent gestiegen sind, wird die Verschuldung allmählich rentabel, was zweifellos das Vertrauen stärken wird.
Die Nachfrage der Mieter nach Büroflächen war ebenfalls relativ gut, insbesondere nach neu gebauten oder renovierten Gebäuden in zentralen Stadtlagen mit hohem Umweltbewusstsein. Für hochwertige Büroflächen wurde ein gutes Mietwachstum verzeichnet, das sich auch in Zukunft fortsetzen wird, was zum Teil auf das begrenzte Angebot an erstklassigen Gebäuden zurückzuführen ist. Angesichts der hohen Inflation, die sich in den letzten Jahren auf die Baukosten ausgewirkt hat, wurde die Rentabilität neuer Entwicklungen in Frage gestellt, ebenso wie die Unsicherheit über den Wert der Investitionen beim Verkauf.
Auch der Einzelhandel ist ein interessanter Markt. Die britischen Hauptgeschäftsstraßen haben einige Jahre gelitten, aber nach der Coronavirus-Pandemie sind die Mieten und Steuern drastisch gesunken, so dass es für Mieter erschwinglicher geworden ist, Geschäfte zu betreiben. In den Toplagen der Hauptverkehrsstraßen in den Städten gibt es zudem einen starken Wettbewerb um neue Einheiten, was wiederum zu steigenden Mieten führt. Die Spitzenrenditen liegen derzeit bei 6,50 Prozent nach einem Höchststand von 7,00 Prozent im Jahr 2023.
Geopolitische Risiken weiterhin relevant
Das Hauptrisiko liegt unweigerlich in den allgemeinen makroökonomischen Trends, die sich nicht nur auf Großbritannien, sondern auch auf das übrige Europa auswirken werden, sei es durch die laufenden Kriege oder die neue US-Regierung.
Der Markt hat nach wie vor Schwierigkeiten, seinen Weg zu finden, insbesondere bei Value-Add-Investitionen. Wahrscheinlich haben viele Eigentümer die Auswirkungen der Baukosten auf den Entwicklungswert noch nicht vollständig erkannt, und in bestimmten Regionen könnte es noch länger dauern, bis sich dies klärt. Beispielsweise lagen die meisten unserer Investitionen im Jahr 2024 unter dem Wiederbeschaffungswert, was natürlich die Frage aufwirft, welche Miethöhen und Renditen für eine wirtschaftliche Umsetzung erforderlich sind. Daher könnten wir noch den einen oder anderen Zwangsversteigerungsverkauf bei solchen Objekten sehen, insbesondere in Nebenlagen.“
Wie Großbritannien Europa bei der Erholung des Immobilienmarktes anführt, erläutert Timmis im folgenden Kommentar: „Während der Immobiliensektor die jüngste Rezession nur langsam überwunden hat, hat sich der britische Markt im Allgemeinen viel schneller erholt als der Rest Europas. Dies wurde teilweise durch den britischen Haushalt für 2022 begünstigt, der den Markt ‚erschreckte‘ und durch die Bank of England, die die Zinssätze aggressiv von einem Tiefstand von 0,1 Prozent auf einen Höchststand von 5,25 Prozent anheben musste, um die Inflation einzudämmen.
Zwar gab es keine nennenswerten Zwangsversteigerungen, aber eine Reihe britischer Immobilienfonds litt unter erheblichen Rückgängen. Dies führte dazu, dass diese Fonds einige ihrer hochwertigen Immobilien auf einem Markt verkaufen mussten, auf dem nur wenige Käufer bereit waren, Transaktionen zu tätigen. Die Zahl der Zwangsversteigerungen war geringer als erwartet, da beschlossen wurde, diese Phase abzuwarten, insbesondere wenn ein Kredit bedient wird. Tatsächlich gab es 2024 Fälle, in denen Zwangsverwalter kurz vor dem Abschluss eines Verkaufs standen, dann aber beschlossen, nicht zu unterschreiben oder abzuschließen, da sie davon ausgingen, dass die Preise in etwa 12 Monaten deutlich besser sein würden.
Zahl der Käufer auf dem Markt steigt
Die wichtigsten Käufer in den letzten 24 Monaten waren sowohl lokale als auch internationale Privatinvestoren, die häufig bereits auf dem britischen Markt vertreten sind. Französische institutionelle Investoren waren ebenfalls aktiv, da sie von den höheren Renditen in Verbindung mit langfristigen Mietverträgen angezogen wurden. Wir bei Sienna IM vertreten einige dieser Investoren und konnten daher die Vorteile nutzen, indem wir Hotels mit langen Mietverträgen und institutioneller Qualität zu Nettoanfangsrenditen von fast 6 Prozent oder Einzelhandelsimmobilien in der Londoner City mit 7,5 Prozent Nettoanfangsrendite gekauft haben, bei denen die Mieten nach Umstrukturierungen neu festgelegt wurden. Wir beobachten bereits einen Anstieg der Mieten und bemühen uns aktiv um weitere institutionelle Investitionen in ganz Großbritannien, sehen aber einen zunehmenden Wettbewerb.
In den letzten Monaten haben wir festgestellt, dass ein oder zwei britische Institutionen die Preisgestaltung ausnutzen. Sie kaufen in der Regel ‚Core‘-Long-Term-Immobilien zu ‚Core Plus‘-Preisen. Sie werden zweifellos versuchen, von den künftig sinkenden Renditen zu profitieren. So ist die Spitzenrendite in der City of London von einem Höchststand von 3,75 Prozent im ersten Quartal 2022 auf aktuell 5,25 Prozent gestiegen. Die allmähliche Zunahme der Zahl der Käufer auf dem Markt dürfte das Vertrauen der Eigentümer in ihre Verkaufsentscheidungen stärken.
Gute Mietentwicklung bei hochwertigen Büroflächen
Eine der wichtigsten Veränderungen an den Märkten im Jahr 2022 war der deutliche Anstieg der Kreditkosten in Großbritannien. Die 5-Jahres-Swap-Sätze stiegen von einem Tiefstand von 0,16 Prozent (Juli 2022) auf einen Höchststand von 5,67 Prozent (September 2022) und machten die Kreditaufnahme unrentabel. Die Zahl der Käufer ging drastisch zurück und die Welt wurde sehr vorsichtig.
Wir sehen jetzt sinkende Zinssätze, wobei der Zinssatz der Bank of England 50 Basispunkte unter seinem jüngsten Höchststand von 4,75 Prozent liegt (4,34 Prozent 5-Jahres-SWAP). In Verbindung mit einer Preisentwicklung, bei der die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Provinzstädten um 225 Basispunkte von 4,75 Prozent auf 7,00 Prozent gestiegen sind, wird die Verschuldung allmählich rentabel, was zweifellos das Vertrauen stärken wird.
Die Nachfrage der Mieter nach Büroflächen war ebenfalls relativ gut, insbesondere nach neu gebauten oder renovierten Gebäuden in zentralen Stadtlagen mit hohem Umweltbewusstsein. Für hochwertige Büroflächen wurde ein gutes Mietwachstum verzeichnet, das sich auch in Zukunft fortsetzen wird, was zum Teil auf das begrenzte Angebot an erstklassigen Gebäuden zurückzuführen ist. Angesichts der hohen Inflation, die sich in den letzten Jahren auf die Baukosten ausgewirkt hat, wurde die Rentabilität neuer Entwicklungen in Frage gestellt, ebenso wie die Unsicherheit über den Wert der Investitionen beim Verkauf.
Auch der Einzelhandel ist ein interessanter Markt. Die britischen Hauptgeschäftsstraßen haben einige Jahre gelitten, aber nach der Coronavirus-Pandemie sind die Mieten und Steuern drastisch gesunken, so dass es für Mieter erschwinglicher geworden ist, Geschäfte zu betreiben. In den Toplagen der Hauptverkehrsstraßen in den Städten gibt es zudem einen starken Wettbewerb um neue Einheiten, was wiederum zu steigenden Mieten führt. Die Spitzenrenditen liegen derzeit bei 6,50 Prozent nach einem Höchststand von 7,00 Prozent im Jahr 2023.
Geopolitische Risiken weiterhin relevant
Das Hauptrisiko liegt unweigerlich in den allgemeinen makroökonomischen Trends, die sich nicht nur auf Großbritannien, sondern auch auf das übrige Europa auswirken werden, sei es durch die laufenden Kriege oder die neue US-Regierung.
Der Markt hat nach wie vor Schwierigkeiten, seinen Weg zu finden, insbesondere bei Value-Add-Investitionen. Wahrscheinlich haben viele Eigentümer die Auswirkungen der Baukosten auf den Entwicklungswert noch nicht vollständig erkannt, und in bestimmten Regionen könnte es noch länger dauern, bis sich dies klärt. Beispielsweise lagen die meisten unserer Investitionen im Jahr 2024 unter dem Wiederbeschaffungswert, was natürlich die Frage aufwirft, welche Miethöhen und Renditen für eine wirtschaftliche Umsetzung erforderlich sind. Daher könnten wir noch den einen oder anderen Zwangsversteigerungsverkauf bei solchen Objekten sehen, insbesondere in Nebenlagen.“