08.10.2024 München: Bürovermietung erholt sich – Neue Chancen bei Investments
In den ersten drei Quartalen 2024 erreichte der Münchner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von rund 450.000 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Anstieg um 42 Prozent. Für sich genommen verzeichnete das dritte Quartal einen Anstieg um 87 Prozent. Der Immobilieninvestmentmarkt der Isar-Metropole konnte dank größerer Einzelabschlüsse um 50 Prozent auf 2,5 Milliarden Euro zulegen. Davon entfielen gut zwei Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 415 Millionen Euro auf Wohntransaktionen (ab 50 Einheiten). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Bürovermietungsmarkt
„Trotz der positiven Entwicklung am Münchner Büromarkt sehen wir aufgrund der herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen noch immer eine gewisse Zurückhaltung vieler Nutzergruppen. Wir nehmen jedoch einen graduellen Anstieg und eine Konkretisierung der Nachfrage wahr, insbesondere bedingt durch Großnutzer“, sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE. München profitierte von seiner breiten Nachfragestruktur: Im laufenden Jahr hatten Industrieunternehmen mit 22 Prozent den größten Anteil am Flächenumsatz. Ihnen folgte die IT-Branche mit 14 Prozent, Berater mit 13 Prozent, Versicherungen mit zehn Prozent und öffentliche Dienste mit acht Prozent.
Vierzig Prozent des Umsatzes entfiel im laufenden Jahr auf Flächen innerhalb des Mittleren Rings, weitere 40 Prozent auf das restliche Stadtgebiet und 20 Prozent auf das Umland. „Somit hat sich in diesem Quartal eine etwas breitere Verteilung gezeigt – auch zuletzt weniger stark nachgefragte Lagen haben ihre Berechtigung. Dennoch beobachten wir weiterhin einen ‚Flight to Quality‘ – also eine Präferenz bei Umzügen zu besseren Lagen oder Ausstattungskategorien. Gut angebundene Objekte im Stadtgebiet und Umland, können gerade bei mietpreissensitiveren Nutzergruppen mit ihrem Preis-Leistungs-Profil wieder verstärkt Nachfrage generieren“, sagt Illichmann.
Die Anzahl von Abschlüssen und konkreteren Gesuchen für Flächen mit mehr als 5.000 Quadratmetern nahm sukzessive weiter zu – im laufenden Jahr konnten neun Abschlüsse mit mehr als 5.000 Quadratmetern registriert werden, im Gesamtjahr 2023 waren es lediglich sechs.
Das Fertigstellungsvolumen ließ wie erwartet weiter nach. Es gab in den ersten drei Quartalen ein Fertigstellungsvolumen von lediglich gut 170.000 Quadratmetern – das ist ein Minus von 61 Prozent zum Vorjahreszeitraum.
Es zeigte sich eine Fortsetzung der Polarisierung des Leerstands: Während die Leerstandsraten am Gesamtmarkt innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 1,6 Prozentpunkte auf 6,9 Prozent zulegte, stieg er im Zentrum der Innenstadt lediglich um 0,5 Prozentpunkte auf immer noch lediglich ein Prozent. Innerhalb des Mittleren Rings war es ebenfalls ein Anstieg um 0,5 Prozentpunkte, jedoch auf 2,9 Prozent. Im gesamten Stadtgebiet stieg der Leerstand um 1,5 Prozentpunkte auf 5,5 Prozent. Und im Umland gab es einen Anstieg um 1,9 Prozentpunkte auf 12,4 Prozent. „Es gibt einen ausgeprägten Angebotsmangel in den zentralen, gut angebundenen Lagen. Auch im erweiterten CBD (Altstadt, Maxvorstadt) gibt es nur wenige größere, zusammenhängende Flächenalternativen, was die Mieten in diesem Segment strukturell wachsen lässt. Jedoch bieten sich den Mietern zahlreiche attraktive Flächenalternativen in Stadtgebiet und Umland, wodurch mehr Umzugsmöglichkeiten entstehen“, sagt Illichmann.
Sowohl die Spitzenmieten als auch die Durchschnittsmieten konnten zulegen. So steig die nominale Spitzenmiete im CBD auf 55,00 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 18 Prozent zum Vorjahreswert entspricht. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg auf 25,35 Euro (plus sieben Prozent) und differenziert sich stärker nach Lagen und Ausstattungsqualitäten. Innerhalb des Mittleren Rings lag sie bei 32,81 Euro, im Umland hingegen bei 16,07 Euro.
Immobilieninvestmentmarkt
„Das Sentiment verbessert sich langsam Dank besserer Marktparameter –bleibt aber weiterhin in Summe noch zurückhaltend. Der Anstieg des Transaktionsvolumens sollte nicht über die herausfordernden Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt insbesondere in der Assetklasse Büro hinwegtäuschen“, sagt Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE.
Institutionelle Investoren und Finanzierer sind noch im „Risk-off-Modus“. Sie haben meist einen „Sweet Spot“ von 20 bis 80 Millionen Euro bei Transaktionen und sind sehr selektiv in Bezug auf Lage, ESG, Qualität und Covenants. In diesem Segment gibt es jedoch nur wenige verfügbare Assets am Markt. Auf der anderen Seite gibt es Value-add-Investoren im „Risk-on-Modus“, welche ein hohes Interesse am Münchner Markt zeigen. Dies ist der neuen Dynamik am Nutzermarkt und des Wertsteigerungspotentials durch Mietwachstum begründet.
„Am Markt waren große Einzelabschlüsse durch Privatinvestoren mit hohem Eigenkapital-Einsatz zu verzeichnen, die zyklische Einstiegschancen nutzen. Zudem sehen wir ein starkes Interesse internationaler und neuer Investorengruppen mit frischem Kapital. Das verdeutlicht das anhaltend hohe Vertrauen in die langfristige Werthaltigkeit des Münchner Marktes“, sagt Tomas.
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben zuletzt stabil bei 4,80 Prozent (plus 0,4 Prozentpunkte innerhalb der vergangenen zwölf Monate).
Prognose für das Gesamtjahr
„Wir erwarten für das Schlussquartal 2024 eine Fortsetzung der positiven Umsatz- und Nachfragedynamik. Für das Gesamtjahr erscheint daher am Büromarkt ein Flächenumsatz von etwa 600.000 Quadratmetern realistisch - auch dank der sukzessive auslaufenden Mietverträge aus den Boomjahren 2016 bis 2019 die für neue Nachfrage sorgen sollten“, sagt Illichmann. Aktuell sind wieder mehr als ein Dutzend größerer aktiver Flächengesuche durch verschiedene Großnutzer am Markt, die für eine weitere Belebung im größeren Flächensegment sorgen werden. Zugleich nähert sich der Peak des Anstiegs der Leerstandsrate, bedingt durch das abnehmende Neubauvolumen und eine bessere Nachfragedynamik. Die Fertigstellungspipeline nimmt zunehmend ab:. die im Bau befindlichen spekulativen Büroflächen für die nächsten zwölf Monate sanken deutlich um 28 Prozent im Vorjahresvergleich auf rund 98.600 Quadratmeter – Tendenz weiter fallend.
„Der Ask-Bid Spread schließt sich sukzessive Dank sich abzeichnender Zinsschritte und verbesserter Prognosen bei Ertragserwartungen, Finanzierungszinsen und Risikoprämien gegenüber Unternehmens- und Staatsanleihen. Zudem kehrt das Vertrauen in die Assetklasse Büro zurück, unter realistischer Betrachtung der Risiken. Im Gesamtjahr sind am Münchner Immobilieninvestmentmarkt keine signifikanten Sprünge mehr zu erwarten, aber wir erwarten eine weitere Verbesserung des Gesamtstimmungsbildes“, sagt Tomas.
Bürovermietungsmarkt
„Trotz der positiven Entwicklung am Münchner Büromarkt sehen wir aufgrund der herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen noch immer eine gewisse Zurückhaltung vieler Nutzergruppen. Wir nehmen jedoch einen graduellen Anstieg und eine Konkretisierung der Nachfrage wahr, insbesondere bedingt durch Großnutzer“, sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE. München profitierte von seiner breiten Nachfragestruktur: Im laufenden Jahr hatten Industrieunternehmen mit 22 Prozent den größten Anteil am Flächenumsatz. Ihnen folgte die IT-Branche mit 14 Prozent, Berater mit 13 Prozent, Versicherungen mit zehn Prozent und öffentliche Dienste mit acht Prozent.
Vierzig Prozent des Umsatzes entfiel im laufenden Jahr auf Flächen innerhalb des Mittleren Rings, weitere 40 Prozent auf das restliche Stadtgebiet und 20 Prozent auf das Umland. „Somit hat sich in diesem Quartal eine etwas breitere Verteilung gezeigt – auch zuletzt weniger stark nachgefragte Lagen haben ihre Berechtigung. Dennoch beobachten wir weiterhin einen ‚Flight to Quality‘ – also eine Präferenz bei Umzügen zu besseren Lagen oder Ausstattungskategorien. Gut angebundene Objekte im Stadtgebiet und Umland, können gerade bei mietpreissensitiveren Nutzergruppen mit ihrem Preis-Leistungs-Profil wieder verstärkt Nachfrage generieren“, sagt Illichmann.
Die Anzahl von Abschlüssen und konkreteren Gesuchen für Flächen mit mehr als 5.000 Quadratmetern nahm sukzessive weiter zu – im laufenden Jahr konnten neun Abschlüsse mit mehr als 5.000 Quadratmetern registriert werden, im Gesamtjahr 2023 waren es lediglich sechs.
Das Fertigstellungsvolumen ließ wie erwartet weiter nach. Es gab in den ersten drei Quartalen ein Fertigstellungsvolumen von lediglich gut 170.000 Quadratmetern – das ist ein Minus von 61 Prozent zum Vorjahreszeitraum.
Es zeigte sich eine Fortsetzung der Polarisierung des Leerstands: Während die Leerstandsraten am Gesamtmarkt innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 1,6 Prozentpunkte auf 6,9 Prozent zulegte, stieg er im Zentrum der Innenstadt lediglich um 0,5 Prozentpunkte auf immer noch lediglich ein Prozent. Innerhalb des Mittleren Rings war es ebenfalls ein Anstieg um 0,5 Prozentpunkte, jedoch auf 2,9 Prozent. Im gesamten Stadtgebiet stieg der Leerstand um 1,5 Prozentpunkte auf 5,5 Prozent. Und im Umland gab es einen Anstieg um 1,9 Prozentpunkte auf 12,4 Prozent. „Es gibt einen ausgeprägten Angebotsmangel in den zentralen, gut angebundenen Lagen. Auch im erweiterten CBD (Altstadt, Maxvorstadt) gibt es nur wenige größere, zusammenhängende Flächenalternativen, was die Mieten in diesem Segment strukturell wachsen lässt. Jedoch bieten sich den Mietern zahlreiche attraktive Flächenalternativen in Stadtgebiet und Umland, wodurch mehr Umzugsmöglichkeiten entstehen“, sagt Illichmann.
Sowohl die Spitzenmieten als auch die Durchschnittsmieten konnten zulegen. So steig die nominale Spitzenmiete im CBD auf 55,00 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 18 Prozent zum Vorjahreswert entspricht. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg auf 25,35 Euro (plus sieben Prozent) und differenziert sich stärker nach Lagen und Ausstattungsqualitäten. Innerhalb des Mittleren Rings lag sie bei 32,81 Euro, im Umland hingegen bei 16,07 Euro.
Immobilieninvestmentmarkt
„Das Sentiment verbessert sich langsam Dank besserer Marktparameter –bleibt aber weiterhin in Summe noch zurückhaltend. Der Anstieg des Transaktionsvolumens sollte nicht über die herausfordernden Rahmenbedingungen am Kapitalmarkt insbesondere in der Assetklasse Büro hinwegtäuschen“, sagt Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE.
Institutionelle Investoren und Finanzierer sind noch im „Risk-off-Modus“. Sie haben meist einen „Sweet Spot“ von 20 bis 80 Millionen Euro bei Transaktionen und sind sehr selektiv in Bezug auf Lage, ESG, Qualität und Covenants. In diesem Segment gibt es jedoch nur wenige verfügbare Assets am Markt. Auf der anderen Seite gibt es Value-add-Investoren im „Risk-on-Modus“, welche ein hohes Interesse am Münchner Markt zeigen. Dies ist der neuen Dynamik am Nutzermarkt und des Wertsteigerungspotentials durch Mietwachstum begründet.
„Am Markt waren große Einzelabschlüsse durch Privatinvestoren mit hohem Eigenkapital-Einsatz zu verzeichnen, die zyklische Einstiegschancen nutzen. Zudem sehen wir ein starkes Interesse internationaler und neuer Investorengruppen mit frischem Kapital. Das verdeutlicht das anhaltend hohe Vertrauen in die langfristige Werthaltigkeit des Münchner Marktes“, sagt Tomas.
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben zuletzt stabil bei 4,80 Prozent (plus 0,4 Prozentpunkte innerhalb der vergangenen zwölf Monate).
Prognose für das Gesamtjahr
„Wir erwarten für das Schlussquartal 2024 eine Fortsetzung der positiven Umsatz- und Nachfragedynamik. Für das Gesamtjahr erscheint daher am Büromarkt ein Flächenumsatz von etwa 600.000 Quadratmetern realistisch - auch dank der sukzessive auslaufenden Mietverträge aus den Boomjahren 2016 bis 2019 die für neue Nachfrage sorgen sollten“, sagt Illichmann. Aktuell sind wieder mehr als ein Dutzend größerer aktiver Flächengesuche durch verschiedene Großnutzer am Markt, die für eine weitere Belebung im größeren Flächensegment sorgen werden. Zugleich nähert sich der Peak des Anstiegs der Leerstandsrate, bedingt durch das abnehmende Neubauvolumen und eine bessere Nachfragedynamik. Die Fertigstellungspipeline nimmt zunehmend ab:. die im Bau befindlichen spekulativen Büroflächen für die nächsten zwölf Monate sanken deutlich um 28 Prozent im Vorjahresvergleich auf rund 98.600 Quadratmeter – Tendenz weiter fallend.
„Der Ask-Bid Spread schließt sich sukzessive Dank sich abzeichnender Zinsschritte und verbesserter Prognosen bei Ertragserwartungen, Finanzierungszinsen und Risikoprämien gegenüber Unternehmens- und Staatsanleihen. Zudem kehrt das Vertrauen in die Assetklasse Büro zurück, unter realistischer Betrachtung der Risiken. Im Gesamtjahr sind am Münchner Immobilieninvestmentmarkt keine signifikanten Sprünge mehr zu erwarten, aber wir erwarten eine weitere Verbesserung des Gesamtstimmungsbildes“, sagt Tomas.
