19.09.2024 Studie: US-Sunbelt bietet überdurchschnittliche Mietrenditen
Eine neue Studie der Empira Group, einem führenden Investment-Manager für institutionelle Immobilienanlagen im DACH-Raum und den USA, untersucht Immobilienpreise, Mietrenditen und regionalen Investitionsmöglichkeiten für Wohnimmobilien in den USA. Als größter Immobilienmarkt der Welt, verfügt die USA über eine außergewöhnlich hohe Marktliquidität und Transparenz im Vergleich zum DACH-Raum. Der Wohnungsmarkt in den Vereinigten Staaten ist allgemein durch steigende Kaufpreise und eine wachsende Nachfrage gekennzeichnet.
Durch seine zentrale Rolle im nationalen Wirtschaftsgeschehen und die Attraktivität für Menschen und Unternehmen, wird insbesondere die Sun-Belt Region das Ziel von Binnenmigration und Bevölkerungszuwächsen aus dem Ausland. Eine Analyse der Bautätigkeit in den zehn größten Metropolregionen des Sun Belt im Zeitraum von 2013 bis 2023 legt dabei offen, dass mehr Haushalte zugezogen sind, als Apartments fertiggestellt wurden. Bei Kaufpreisanstiegen für Apartments in Multifamily-Objekten um bis zu 140 Prozent in Teilen des Sun-Belts sinkt gleichzeitig die Erschwinglichkeit von Wohneigentum erheblich. Dies sorgt insgesamt für eine robuste und steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, gerade im Multifamily-Segment bei.
„Für Investoren eröffnet der Mietmarkt im Sun Belt nicht nur ein attraktives Renditepotenzial, sondern auch die Möglichkeit, von den strukturellen Vorteilen dieses dynamischen Marktes zu profitieren.“, erklärt Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Mietmärkte im Sun-Belt zeigen bemerkenswerte Preisdynamik
Die Mietmärkte im Sun-Belt haben in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Dynamik aufgezeigt, was sich in erheblichen Preissteigerungen widerspiegelt. Während die Mietpreise in den USA in 10 Jahren insgesamt um etwa 39 Prozent gestiegen sind, verzeichneten sieben Sun-Belt-Metropolen deutlich höhere Zuwächse. So stiegen die Mieten in Tampa um 64,7 Prozent und in Phoenix um 62,8 Prozent, was diese Städte zu Spitzenreitern im Vergleich zur nationalen Entwicklung macht.
Die Medianmieten in den meisten Städten des Sun-Belts liegen unter dem nationalen Durchschnitt von 1.690 USD, mit Ausnahme einiger Standorte in Florida wie Miami, Orlando und Tampa, wodurch der Sun-Belt im Vergleich zu Städten, wie New York oder San Francisco für viele Bewohner zur attraktiveren Wohnoption wird. Aufgrund der starken demografischen Dynamik und wachsenden Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum, eröffnen sich vielversprechende Wertschöpfungspotenziale für institutionelle Investoren, die zusätzlich durch niedrige oder fehlende Einkommenssteuern sowie moderate Grundbelastungen von einem günstigen Investitionsklima profitieren.
Geringe Bautätigkeit bei Mietwohnungen trotz zunehmender Attraktivität
Der Bedarf an Mietwohnungen wird trotz wachsender Popularität des Segments im Sun-Belt nicht ausreichend abgedeckt. Die unterdurchschnittliche Bautätigkeit im Bereich der Mietwohnungen im Vergleich zu den neuen Haushalten in vielen Teilen des Sun Belt zeigt, dass Investoren bei geeigneten Mikromärkten sehr gezielt auf den Bau von Mietwohnungen setzen können.
In Dallas sind Zuzug und Bautätigkeit führend. Atlanta und Houston verzeichnen ebenfalls hohe Zuwächse an Haushalten, diese können jedoch kaum durch den Bau neuer Apartments gedeckt werden. In Miami, der etabliertesten Sun-Belt-Metropole, wurden rund 155.000 neue Haushalte hinzugewonnen, während nur 59.000 neue Apartments gebaut wurden. Dies deutet auf eine nachhaltige Attraktivität des Mietwohnungsmarktes, gerade im Stadtzentrum, hin.
Eigenheime werden für US-Amerikaner zunehmend weniger erschwinglich
Zwischen 2013 und 2023 ist ein genereller Anstieg des Verhältnisses von Kaufpreisen zu Haushaltseinkommen festzustellen. In Regionen, wie Houston und San Antonio war das Wachstum des Verhältnisses moderat, in Dallas Fort-Worth (1,7 auf 2,1) und Miami (3,7 auf 4,3) hat das Verhältnis einen spürbaren Anstieg verzeichnet.
„Diese Entwicklungen weisen auf einen kontinuierlichen, nachhaltigen Anstieg der Immobilienpreise hin, der für Investoren ein attraktives Risiko-Chancen-Profil bietet. Diese Märkte zeichnen sich durch eine beständige Wertsteigerung aus, die langfristig stabile Renditen verspricht, ohne die extremen Schwankungen, die in stärker überhitzten Märkten auftreten können.“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Develop-and-Hold Strategie besonders effektiv am US-Immobilienmarkt
Mit der Develop-and-Hold-Strategie entwickeln Investoren gemeinsam mit qualifizierten Partnern Immobilienprojekte und halten diese anschließend langfristig im Bestand. Dadurch werden kontinuierlich Einnahmen aus Mieten ermöglicht. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum im Sun-Belt in Kombination mit einem relativ begrenzten Angebot führt zu attraktiven Mietrenditen und steigenden Immobilienwerten. Dies verdeutlicht, dass ein Develop-and-Hold Ansatz für diese Region die geeignete Strategie ist. Das Halten verschiedener Immobilienprojekte in unterschiedlichen Regionen bietet außerdem eine Risikostreuung bei gleichzeitigen hohem Gewinnpotenzial.
Durch seine zentrale Rolle im nationalen Wirtschaftsgeschehen und die Attraktivität für Menschen und Unternehmen, wird insbesondere die Sun-Belt Region das Ziel von Binnenmigration und Bevölkerungszuwächsen aus dem Ausland. Eine Analyse der Bautätigkeit in den zehn größten Metropolregionen des Sun Belt im Zeitraum von 2013 bis 2023 legt dabei offen, dass mehr Haushalte zugezogen sind, als Apartments fertiggestellt wurden. Bei Kaufpreisanstiegen für Apartments in Multifamily-Objekten um bis zu 140 Prozent in Teilen des Sun-Belts sinkt gleichzeitig die Erschwinglichkeit von Wohneigentum erheblich. Dies sorgt insgesamt für eine robuste und steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, gerade im Multifamily-Segment bei.
„Für Investoren eröffnet der Mietmarkt im Sun Belt nicht nur ein attraktives Renditepotenzial, sondern auch die Möglichkeit, von den strukturellen Vorteilen dieses dynamischen Marktes zu profitieren.“, erklärt Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Mietmärkte im Sun-Belt zeigen bemerkenswerte Preisdynamik
Die Mietmärkte im Sun-Belt haben in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Dynamik aufgezeigt, was sich in erheblichen Preissteigerungen widerspiegelt. Während die Mietpreise in den USA in 10 Jahren insgesamt um etwa 39 Prozent gestiegen sind, verzeichneten sieben Sun-Belt-Metropolen deutlich höhere Zuwächse. So stiegen die Mieten in Tampa um 64,7 Prozent und in Phoenix um 62,8 Prozent, was diese Städte zu Spitzenreitern im Vergleich zur nationalen Entwicklung macht.
Die Medianmieten in den meisten Städten des Sun-Belts liegen unter dem nationalen Durchschnitt von 1.690 USD, mit Ausnahme einiger Standorte in Florida wie Miami, Orlando und Tampa, wodurch der Sun-Belt im Vergleich zu Städten, wie New York oder San Francisco für viele Bewohner zur attraktiveren Wohnoption wird. Aufgrund der starken demografischen Dynamik und wachsenden Nachfrage nach erschwinglichem Wohnraum, eröffnen sich vielversprechende Wertschöpfungspotenziale für institutionelle Investoren, die zusätzlich durch niedrige oder fehlende Einkommenssteuern sowie moderate Grundbelastungen von einem günstigen Investitionsklima profitieren.
Geringe Bautätigkeit bei Mietwohnungen trotz zunehmender Attraktivität
Der Bedarf an Mietwohnungen wird trotz wachsender Popularität des Segments im Sun-Belt nicht ausreichend abgedeckt. Die unterdurchschnittliche Bautätigkeit im Bereich der Mietwohnungen im Vergleich zu den neuen Haushalten in vielen Teilen des Sun Belt zeigt, dass Investoren bei geeigneten Mikromärkten sehr gezielt auf den Bau von Mietwohnungen setzen können.
In Dallas sind Zuzug und Bautätigkeit führend. Atlanta und Houston verzeichnen ebenfalls hohe Zuwächse an Haushalten, diese können jedoch kaum durch den Bau neuer Apartments gedeckt werden. In Miami, der etabliertesten Sun-Belt-Metropole, wurden rund 155.000 neue Haushalte hinzugewonnen, während nur 59.000 neue Apartments gebaut wurden. Dies deutet auf eine nachhaltige Attraktivität des Mietwohnungsmarktes, gerade im Stadtzentrum, hin.
Eigenheime werden für US-Amerikaner zunehmend weniger erschwinglich
Zwischen 2013 und 2023 ist ein genereller Anstieg des Verhältnisses von Kaufpreisen zu Haushaltseinkommen festzustellen. In Regionen, wie Houston und San Antonio war das Wachstum des Verhältnisses moderat, in Dallas Fort-Worth (1,7 auf 2,1) und Miami (3,7 auf 4,3) hat das Verhältnis einen spürbaren Anstieg verzeichnet.
„Diese Entwicklungen weisen auf einen kontinuierlichen, nachhaltigen Anstieg der Immobilienpreise hin, der für Investoren ein attraktives Risiko-Chancen-Profil bietet. Diese Märkte zeichnen sich durch eine beständige Wertsteigerung aus, die langfristig stabile Renditen verspricht, ohne die extremen Schwankungen, die in stärker überhitzten Märkten auftreten können.“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Develop-and-Hold Strategie besonders effektiv am US-Immobilienmarkt
Mit der Develop-and-Hold-Strategie entwickeln Investoren gemeinsam mit qualifizierten Partnern Immobilienprojekte und halten diese anschließend langfristig im Bestand. Dadurch werden kontinuierlich Einnahmen aus Mieten ermöglicht. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum im Sun-Belt in Kombination mit einem relativ begrenzten Angebot führt zu attraktiven Mietrenditen und steigenden Immobilienwerten. Dies verdeutlicht, dass ein Develop-and-Hold Ansatz für diese Region die geeignete Strategie ist. Das Halten verschiedener Immobilienprojekte in unterschiedlichen Regionen bietet außerdem eine Risikostreuung bei gleichzeitigen hohem Gewinnpotenzial.
