05.09.2024 Expertendiskussion: Quo vadis Wohnungsbau?
Am Dienstag, 03. September 2024 diskutierten Experten von empirica regio, FOX Real Estate, Swiss Life Asset Managers und DRIVEN Living im Rahmen einer Online-Pressekonferenz über die aktuelle Lage am Projektentwicklungsmarkt für Wohnraum. Im Folgenden finden sich Statements der Experten:
Jan Grade, Geschäftsführer empirica regio: „Es gibt momentan ein Ungleichgewicht zwischen den Herstellungskosten für neuen Wohnraum, den Finanzierungsbedingungen und der Kaufkraft der privaten Haushalte.“
„Der Einbruch beim Neubau wird sich erst ab 2024 oder 2025 und noch mindestens zwei bis drei Jahre auf die Fertigstellungszahlen neuen Wohnraums auswirken.“
„Die Anspruchshaltung von Grundstücksverkäufern, Kommunen und auch den Käufern oder Mietern an neuen Wohnraum hinsichtlich Verkaufspreis, Größe, Qualität, Umfeld, Infrastruktur und Nachhaltigkeit ist bei den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht realistisch. Denn im aktuellen Marktumfeld können angesichts dieser Ansprüche nur Wohnungen gebaut werden, die sich viele Menschen nicht mehr leisten können. Zeichnet sich also ab, dass es nicht genügend Abnehmer gibt, dann werden die Wohnungen einfach nicht gebaut.“
Stefan Spilker, Geschäftsführer FOX Real Estate: „Viele Grundstückeigentümer halten sich bei Verkäufen zurück. Ihnen sind die aktuellen Preise zu niedrig. Sie warten lieber ab. In der Folge wird weniger gebaut.“ „Das Umnutzen nicht mehr marktfähiger Büroflächen zu Wohnen ist in der Theorie sehr interessant. In der Praxis sind die Preisvorstellungen der bisherigen Eigentümer der Büros aber oft zu hoch.“
„Für Immobilien relevante EU-Richtlinien – vor allem hinsichtlich Energieklassen – werden in Deutschland meist sehr ambitioniert interpretiert. Das führt zu einer Gesetzgebung, welche Wohnraum teurer macht als notwendig. Dass es auch anders geht, zeigen die Niederlande und die skandinavischen Länder.“
Anett Barsch, Head Project Development bei Swiss Life Asset Managers Deutschland: „Momentan erleben wir große Schwierigkeiten beim Einzelverkauf von Wohnungen – vor allem im Vorvertrieb bei neuen Projekten. Denn viele Menschen haben das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Projektentwickler insgesamt verloren. Wenn aber der Vorvertrieb nicht läuft, werden keine neuen Projekte mehr angefangen, es wird noch weniger Wohnungen geben.“
„Wenn die Politik das Beheben des Wohnraummangels tatsächlich als Priorität begreift, sollte sie auch entsprechend konsequent handeln. Beispiel Gebäudetyp E: Zwar darf ich damit gemäß Baurecht günstigeren Wohnraum schaffen, habe aber aufgrund einer nicht rechtssicheren Formulierung die Gefahr, dass der spätere Nutzer mich zivilrechtlich verklagen kann.“
„Der vielerorts geltende Stellplatz-Zwang treibt die Gestehungskosten von Wohnraum – vor allem, wenn die Parkplätze nur in teuren Tiefgaragen geschaffen werden können. Die Stellplatz-Verpflichtung belastet kleinere Wohnungen überproportional – denn die Erlöse pro Stellplatz steigen nicht mit der Wohnungsgröße. Ein positives Beispiel ist Hamburg, wo es keinen Stellplatz-Zwang beim Schaffen neuen Wohnraums mehr gibt.“
Niels Berl, Managing Partner Driven Living: „Wie prüfen aktuell viele Verkaufsangebote von Grundstücken. Der nach aktueller Marktentwicklung für uns als Käufer realistische Preis liegt dabei oft unter der Höhe der Darlehen. Schlussendlich muss man dann also weniger mit dem Verkäufer, und stattdessen mit den Banken verhandeln. Im Extremfall führt die Hoffnung der Banken, Verluste durch das Warten auf bessere Verkaufspreise zu vermeiden, dazu, dass vorhandene Grundstücke auf längere Zeit nicht bebaut werden können.“
„,Geht man beispielsweise von Baukosten von etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter und (einem Verkaufsfaktor (im Rahmen eines Großverkaufs der geschaffenen Wohnungen an einen Investor) von 20 aus, kann die spätere Miete zu Marktpreisen kaum unter 12,50 Euro pro Quadratmeter liegen. Und das, selbst wenn einem das Grundstück geschenkt würde.“
„Wir haben kürzlich ein neues Projekt in einer Stadt im Umland einer großen Metropole geprüft. Das Grundstück befand sich im Stadtzentrum und direkt neben dem örtlichen Bahnhof – trotzdem bestand die Stadt auf das Schaffen von Pkw-Stellplätzen beziehungsweise auf entsprechende Ausgleichszahlungen. Daran ist das Projekt schlussendlich gescheitert, denn mit diesen Auflagen hat es sich für uns einfach nicht mehr gerechnet.“
Jan Grade, Geschäftsführer empirica regio: „Es gibt momentan ein Ungleichgewicht zwischen den Herstellungskosten für neuen Wohnraum, den Finanzierungsbedingungen und der Kaufkraft der privaten Haushalte.“
„Der Einbruch beim Neubau wird sich erst ab 2024 oder 2025 und noch mindestens zwei bis drei Jahre auf die Fertigstellungszahlen neuen Wohnraums auswirken.“
„Die Anspruchshaltung von Grundstücksverkäufern, Kommunen und auch den Käufern oder Mietern an neuen Wohnraum hinsichtlich Verkaufspreis, Größe, Qualität, Umfeld, Infrastruktur und Nachhaltigkeit ist bei den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht realistisch. Denn im aktuellen Marktumfeld können angesichts dieser Ansprüche nur Wohnungen gebaut werden, die sich viele Menschen nicht mehr leisten können. Zeichnet sich also ab, dass es nicht genügend Abnehmer gibt, dann werden die Wohnungen einfach nicht gebaut.“
Stefan Spilker, Geschäftsführer FOX Real Estate: „Viele Grundstückeigentümer halten sich bei Verkäufen zurück. Ihnen sind die aktuellen Preise zu niedrig. Sie warten lieber ab. In der Folge wird weniger gebaut.“ „Das Umnutzen nicht mehr marktfähiger Büroflächen zu Wohnen ist in der Theorie sehr interessant. In der Praxis sind die Preisvorstellungen der bisherigen Eigentümer der Büros aber oft zu hoch.“
„Für Immobilien relevante EU-Richtlinien – vor allem hinsichtlich Energieklassen – werden in Deutschland meist sehr ambitioniert interpretiert. Das führt zu einer Gesetzgebung, welche Wohnraum teurer macht als notwendig. Dass es auch anders geht, zeigen die Niederlande und die skandinavischen Länder.“
Anett Barsch, Head Project Development bei Swiss Life Asset Managers Deutschland: „Momentan erleben wir große Schwierigkeiten beim Einzelverkauf von Wohnungen – vor allem im Vorvertrieb bei neuen Projekten. Denn viele Menschen haben das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Projektentwickler insgesamt verloren. Wenn aber der Vorvertrieb nicht läuft, werden keine neuen Projekte mehr angefangen, es wird noch weniger Wohnungen geben.“
„Wenn die Politik das Beheben des Wohnraummangels tatsächlich als Priorität begreift, sollte sie auch entsprechend konsequent handeln. Beispiel Gebäudetyp E: Zwar darf ich damit gemäß Baurecht günstigeren Wohnraum schaffen, habe aber aufgrund einer nicht rechtssicheren Formulierung die Gefahr, dass der spätere Nutzer mich zivilrechtlich verklagen kann.“
„Der vielerorts geltende Stellplatz-Zwang treibt die Gestehungskosten von Wohnraum – vor allem, wenn die Parkplätze nur in teuren Tiefgaragen geschaffen werden können. Die Stellplatz-Verpflichtung belastet kleinere Wohnungen überproportional – denn die Erlöse pro Stellplatz steigen nicht mit der Wohnungsgröße. Ein positives Beispiel ist Hamburg, wo es keinen Stellplatz-Zwang beim Schaffen neuen Wohnraums mehr gibt.“
Niels Berl, Managing Partner Driven Living: „Wie prüfen aktuell viele Verkaufsangebote von Grundstücken. Der nach aktueller Marktentwicklung für uns als Käufer realistische Preis liegt dabei oft unter der Höhe der Darlehen. Schlussendlich muss man dann also weniger mit dem Verkäufer, und stattdessen mit den Banken verhandeln. Im Extremfall führt die Hoffnung der Banken, Verluste durch das Warten auf bessere Verkaufspreise zu vermeiden, dazu, dass vorhandene Grundstücke auf längere Zeit nicht bebaut werden können.“
„,Geht man beispielsweise von Baukosten von etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter und (einem Verkaufsfaktor (im Rahmen eines Großverkaufs der geschaffenen Wohnungen an einen Investor) von 20 aus, kann die spätere Miete zu Marktpreisen kaum unter 12,50 Euro pro Quadratmeter liegen. Und das, selbst wenn einem das Grundstück geschenkt würde.“
„Wir haben kürzlich ein neues Projekt in einer Stadt im Umland einer großen Metropole geprüft. Das Grundstück befand sich im Stadtzentrum und direkt neben dem örtlichen Bahnhof – trotzdem bestand die Stadt auf das Schaffen von Pkw-Stellplätzen beziehungsweise auf entsprechende Ausgleichszahlungen. Daran ist das Projekt schlussendlich gescheitert, denn mit diesen Auflagen hat es sich für uns einfach nicht mehr gerechnet.“
