21.08.2024 Verbreitung der Blasengefahr stagniert, aber die Brisanz sinkt weiter
Die öffentlich inserierten Mieten steigen derzeit außerordentlich kräftig. Demgegenüber halten sich die Anstiege bei den inserierten Kaufpreisen verbreitet noch in Grenzen. Das sind GoodNews für die Blasengefahr, denn so wird das immer noch hohe Bewertungsniveau der Immobilien mehr und mehr gerechtfertigt. Auf der anderen Seite lassen die leicht gesunkenen Zinsen die Neukreditvergabe für den Wohnungsbau wieder etwas zulegen. Das ist bad news für die Blasengefahr, denn darin birgt sich Potenzial für weitere Preisanstiege.
Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise: Potenzielle Preisrückschläge werden also immer kleiner. Die Verbreitung dagegen stagniert: Die Zahl bedrohter Kreise ist also weiterhin hoch.
Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert der Anteil gefährdeter Kreise, weil die Schwellen für eine Blasengefahr vielerorts immer noch weit überschritten sind.
Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sinkt seit der Zinswende gleichbleibend kräftig: In Q2/24 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten nur noch einen Vorsprung von 29% gegenüber dem Mietanstieg. Im 2. Quartal 2022 waren es noch 49%.
Die Werte für 2024, 2. Quartal
Der Teilindex Baukredite legt wegen zunehmender Kreditvergabe leicht zu (+3 Pkte.), während der Vervielfältiger etwas zurückgeht (-1 Pkte.). Die Teilindizes Preis-Einkommen und Fertigstellungen bleiben dagegen unverändert.
Der Gesamtindex geht deutschlandweit wegen gestiegener Kreditvergabe leicht nach oben (+1 Pkte.), während er in Schrumpfungsregionen sinkt (-6 Pkte.). In Wachstums- und Stagnationsregionen bleibt er unverändert.
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten. Nach einem 11-jährigen Anstieg sinkt es bundesweit seit 2022q1 und liegt nunmehr bei 20% (2023q2 noch bei 26% | vor zwei Jahren bei 29%), noch ausgeprägter ist der Rückgang in den Top 7-Städten auf 29% (2023q2 noch 37% | vor zwei Jahren 47%).
Begünstigt wird dieser Trend durch die hohen Mietzuwächse: zu wenig Neubau aufgrund hoher Baukosten bei normalisierten Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, wenn steigende warme Nebenkosten den Anstieg der Nettokaltmieten begrenzen.
Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung
Großstädte
Unverändert weisen nur Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart ein „mäßiges“ Blasenrisiko auf, Dortmund und Hamburg ein „hohes“ alle anderen Städte ein „eher hohes“.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 304 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Maximum in Q3/22 mit 332).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 343 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum in Q4/22 mit 365).
Verteilung „Fertigstellungen“
Wegen der gesunkenen Bedarfsprognose werden nun in 146 Kreisen zu viele Wohnungen gebaut, was ein neues Maximum ist.
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex jetzt für 339 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Maximum in Q4/22 mit 355).
Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise: Potenzielle Preisrückschläge werden also immer kleiner. Die Verbreitung dagegen stagniert: Die Zahl bedrohter Kreise ist also weiterhin hoch.
Der empirica-Blasenindex zeigt die regionale Verbreitung einer Blasengefahr. Demnach stagniert der Anteil gefährdeter Kreise, weil die Schwellen für eine Blasengefahr vielerorts immer noch weit überschritten sind.
Das Rückschlagpotential zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Sie sinkt seit der Zinswende gleichbleibend kräftig: In Q2/24 hat der Preisanstieg in den Top7-Städten nur noch einen Vorsprung von 29% gegenüber dem Mietanstieg. Im 2. Quartal 2022 waren es noch 49%.
Die Werte für 2024, 2. Quartal
Der Teilindex Baukredite legt wegen zunehmender Kreditvergabe leicht zu (+3 Pkte.), während der Vervielfältiger etwas zurückgeht (-1 Pkte.). Die Teilindizes Preis-Einkommen und Fertigstellungen bleiben dagegen unverändert.
Der Gesamtindex geht deutschlandweit wegen gestiegener Kreditvergabe leicht nach oben (+1 Pkte.), während er in Schrumpfungsregionen sinkt (-6 Pkte.). In Wachstums- und Stagnationsregionen bleibt er unverändert.
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten. Nach einem 11-jährigen Anstieg sinkt es bundesweit seit 2022q1 und liegt nunmehr bei 20% (2023q2 noch bei 26% | vor zwei Jahren bei 29%), noch ausgeprägter ist der Rückgang in den Top 7-Städten auf 29% (2023q2 noch 37% | vor zwei Jahren 47%).
Begünstigt wird dieser Trend durch die hohen Mietzuwächse: zu wenig Neubau aufgrund hoher Baukosten bei normalisierten Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, wenn steigende warme Nebenkosten den Anstieg der Nettokaltmieten begrenzen.
Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung
Großstädte
Unverändert weisen nur Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart ein „mäßiges“ Blasenrisiko auf, Dortmund und Hamburg ein „hohes“ alle anderen Städte ein „eher hohes“.
Bundesweite Verteilung
Verteilung „Vervielfältiger“
Mieten und Kaufpreise wachsen in 304 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Maximum in Q3/22 mit 332).
Verteilung „Preis-Einkommen“
In 343 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum in Q4/22 mit 365).
Verteilung „Fertigstellungen“
Wegen der gesunkenen Bedarfsprognose werden nun in 146 Kreisen zu viele Wohnungen gebaut, was ein neues Maximum ist.
Verteilung „Gesamtindex“
Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex jetzt für 339 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Maximum in Q4/22 mit 355).
