28.06.2024 Büromarkt Düsseldorf: Flächenumsatz deutlich über Vorjahresniveau
Der Bürovermietungsmarkt in Düsseldorf verbuchte zum Ende des ersten Halbjahrs 2024 einen Flächenumsatz von rund 109.000 m². Damit überschritt die Landeshauptstadt das Vorjahresergebnis um satte 31 %, als insgesamt nur 83.000 m² umgesetzt wurden. Der Eigennutzeranteil betrug dabei 3,6 %, nach 1,4 % im Vorjahr. Zusätzlich zum ausgewiesenen Flächenumsatz wurden 2024 bis dato Mietvertragsverlängerungen über rund 15.350 m² registriert.
Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: „Der Düsseldorfer Büromarkt startete im ersten Halbjahr dynamisch durch, insbesondere mit einer starken Nachfrage im kleineren Segment. Im weiteren Jahresverlauf erwarten wir einen weiterhin aktiven und über dem Vorjahresergebnissen verlaufenden Vermietungsmarkt.“
Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung, so wurde die Umsatzdynamik besonders durch Abschlüsse in den kleinen Segmenten bis 1.000 m² getragen. Auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 192 gezählten Mietvertragsabschlüssen 51 Abschlüsse mehr getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.
Umsätze nach Größenordnung:
- 0 - 300 m² = 96 Abschlüsse (35 Abschlüsse mehr als Q2 2023)
- 301 - 1.000 m² = 76 Abschlüsse (15 Abschlüsse mehr als Q2 2023)
- 1.001 - 2.500 m² = 13 Abschlüsse (2 Abschlüsse weniger als Q2 2023)
- 2.501 - 5.000 m² = 5 Abschlüsse (2 Abschluss mehr als Q2 2023)
> 5.000 m² = 3 Abschlüsse (1 Abschluss mehr als Q2 2023).
Top-3-Deals 1. Halbjahr 2024
Bis zum Ende des 2. Quartals 2024 gehörte zu den Top-3-Deals mit rund 6.900 m² der Mietvertragsabschluss des BLB - Bau - und Liegenschaftsbetriebs NRW im Infinity Office an der Schwannstraße 10 im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf, gefolgt von der Anmietung von Noerr LLP im „Le ‚Coeur“ an der Königsallee 37 im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel mit ca. 6.000 m². Drittplatziert ist bis zum Quartalsende der Eigennutzerabschluss der ODDO BHF AG an der Tersteegenstraße 14 mit knapp über 3.900 m² im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf.
Die realisierte Durchschnittsmiete in der Landeshauptstadt bewegten sich zum Ende des 2. Quartals leicht nach unten und sank im Vergleich zum Vorjahr von 21,40 €/m²/Monat auf nun 20,60 €/m²/Monat. Die realisierte Spitzenmiete lag im Vorjahresquartal noch bei 38,00 €/m²/Monat und stieg auf 42,20 €/m²/Monat auf einen neuen Höchstwert in Düsseldorf.
„Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr 2024 zeigt eine klare Differenzierung zwischen Premium- und Standardflächen,“ bemerkt Piekarski und ergänzt, dass: „Die Spitzenmiete im nachgefragten Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel (CBD) stieg um 11 %, was die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot in diesen Top-Lagen widerspiegelt. Unternehmen sind bereit, höhere Preise für zentralere Standorte zu zahlen, um von der urbanen Lage, der erstklassigen Infrastruktur und dem Renommé zu profitieren. Im Gegensatz dazu fiel die Durchschnittsmiete um knapp 4 %. Dies deutet darauf hin, dass es außerhalb der Premiumlagen einen stärkeren Wettbewerb und ein größeres Angebot an Büroflächen gibt. Während Premiumflächen in Top-Lagen immer teurer werden, sinken die Preise für Standardflächen, was eine größere Auswahl und Verfügbarkeit in diesen Segmenten signalisiert. Unternehmen differenzieren ihre Standortwahl stärker nach Kosten und Nutzen, was die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten verstärkt.“
Der Leerstand setzt seinen anhaltenden Anstieg fort und ist von 606.600 m² im Vorjahreszeitraum um 20 % auf 728.600 m² gestiegen. Die Leerstandsquote belief sich zum Ende des Quartals auf 9,7 %, was einem Anstieg um 1,6 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. In diesem Leerstand sind auch die kurzfristig zur Untervermietung verfügbaren Flächen (sog. verdeckter Leerstand) enthalten, deren Angebot ebenfalls weiter zugenommen hat. Dieses beläuft sich nun auf 110.700 m², was im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einem Plus von etwa 58 % entspricht. Piekarski kommentiert diesen Anstieg: „Die Bereitschaft vieler Bestandsvermieter, Incentives wie mietfreie Zeiten oder Ausbaukostenzuschüsse zu gewähren, hat deutlich zugenommen. Vermieter müssen wettbewerbsfähiger werden, um ihre Immobilien attraktiv zu machen. Insbesondere in Randlagen mit veraltetem Gebäudebestand und auch zunehmend in der City, wo der Leerstand ebenfalls steigt, sind solche Anreize notwendig, um Leerstandsflächen zu füllen und die langfristige Stabilität der Objekte zu sichern.“
Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum 2. Quartalsende ein Volumen von 7,53 Mio. m² und erhöhte sich damit innerhalb eines Jahres lediglich um 1 %, bzw. um 72.700 m². Nach derzeitigem Stand wird dieser durch weitere Bauaktivitäten im Jahresverlauf um 17 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 151.500 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 71 % liegt. Im Jahr 2025 werden nach derzeitigem Stand acht Projekte mit insgesamt 119.500 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 20 % der Flächen vorvermietet.
„Kennedydamm/Derendorf“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Industrie/Handel“ tragen 15 % zu Flächenumsatz bei
Mit 18.000 m² wurde zum Quartalsende die meiste Fläche im Teilmarkt „Kennedydamm/Derendorf“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „Königsallee/Bankenviertel“, der mit 16.600 m² den zweiten Platz erreicht hat. Dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „City“ mit einem Flächenumsatz von 14.600 m².
An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 2. Quartals 2024 die „Industrie/Handel“ mit insgesamt 16.340 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 15 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „Öffentliche Hand / Behörden“ mit einem Flächenumsatz von 12.480 m² und einem Anteil von 12 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „Rechtsanwälte“ mit 8.640 m² bzw. 8 %.
Fazit und Ausblick
Heiko Piekarski resümiert: „Im weiteren Verlauf des Jahres wird eine moderate Dynamik auf dem Vermietungsmarkt erwartet. Nutzer werden verstärkt die Flight-to-Quality-Strategie bevorzugen, welche den Markt weiterhin polarisieren wird und den Druck auf Bestandshalter, ihre Objekte neu zu positionieren oder niedrigere Mieten und längere Leerstände zu akzeptieren, erhöhen wird.“
Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon Immobilien, kommentiert das Ergebnis wie folgt: „Der Düsseldorfer Büromarkt startete im ersten Halbjahr dynamisch durch, insbesondere mit einer starken Nachfrage im kleineren Segment. Im weiteren Jahresverlauf erwarten wir einen weiterhin aktiven und über dem Vorjahresergebnissen verlaufenden Vermietungsmarkt.“
Betrachtet man die Mietabschlüsse nach Größenordnung, so wurde die Umsatzdynamik besonders durch Abschlüsse in den kleinen Segmenten bis 1.000 m² getragen. Auf alle Größenordnungen verteilt wurden mit 192 gezählten Mietvertragsabschlüssen 51 Abschlüsse mehr getätigt als im betrachteten Vorjahreszeitraum.
Umsätze nach Größenordnung:
- 0 - 300 m² = 96 Abschlüsse (35 Abschlüsse mehr als Q2 2023)
- 301 - 1.000 m² = 76 Abschlüsse (15 Abschlüsse mehr als Q2 2023)
- 1.001 - 2.500 m² = 13 Abschlüsse (2 Abschlüsse weniger als Q2 2023)
- 2.501 - 5.000 m² = 5 Abschlüsse (2 Abschluss mehr als Q2 2023)
> 5.000 m² = 3 Abschlüsse (1 Abschluss mehr als Q2 2023).
Top-3-Deals 1. Halbjahr 2024
Bis zum Ende des 2. Quartals 2024 gehörte zu den Top-3-Deals mit rund 6.900 m² der Mietvertragsabschluss des BLB - Bau - und Liegenschaftsbetriebs NRW im Infinity Office an der Schwannstraße 10 im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf, gefolgt von der Anmietung von Noerr LLP im „Le ‚Coeur“ an der Königsallee 37 im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel mit ca. 6.000 m². Drittplatziert ist bis zum Quartalsende der Eigennutzerabschluss der ODDO BHF AG an der Tersteegenstraße 14 mit knapp über 3.900 m² im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf.
Die realisierte Durchschnittsmiete in der Landeshauptstadt bewegten sich zum Ende des 2. Quartals leicht nach unten und sank im Vergleich zum Vorjahr von 21,40 €/m²/Monat auf nun 20,60 €/m²/Monat. Die realisierte Spitzenmiete lag im Vorjahresquartal noch bei 38,00 €/m²/Monat und stieg auf 42,20 €/m²/Monat auf einen neuen Höchstwert in Düsseldorf.
„Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr 2024 zeigt eine klare Differenzierung zwischen Premium- und Standardflächen,“ bemerkt Piekarski und ergänzt, dass: „Die Spitzenmiete im nachgefragten Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel (CBD) stieg um 11 %, was die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot in diesen Top-Lagen widerspiegelt. Unternehmen sind bereit, höhere Preise für zentralere Standorte zu zahlen, um von der urbanen Lage, der erstklassigen Infrastruktur und dem Renommé zu profitieren. Im Gegensatz dazu fiel die Durchschnittsmiete um knapp 4 %. Dies deutet darauf hin, dass es außerhalb der Premiumlagen einen stärkeren Wettbewerb und ein größeres Angebot an Büroflächen gibt. Während Premiumflächen in Top-Lagen immer teurer werden, sinken die Preise für Standardflächen, was eine größere Auswahl und Verfügbarkeit in diesen Segmenten signalisiert. Unternehmen differenzieren ihre Standortwahl stärker nach Kosten und Nutzen, was die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten verstärkt.“
Der Leerstand setzt seinen anhaltenden Anstieg fort und ist von 606.600 m² im Vorjahreszeitraum um 20 % auf 728.600 m² gestiegen. Die Leerstandsquote belief sich zum Ende des Quartals auf 9,7 %, was einem Anstieg um 1,6 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. In diesem Leerstand sind auch die kurzfristig zur Untervermietung verfügbaren Flächen (sog. verdeckter Leerstand) enthalten, deren Angebot ebenfalls weiter zugenommen hat. Dieses beläuft sich nun auf 110.700 m², was im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einem Plus von etwa 58 % entspricht. Piekarski kommentiert diesen Anstieg: „Die Bereitschaft vieler Bestandsvermieter, Incentives wie mietfreie Zeiten oder Ausbaukostenzuschüsse zu gewähren, hat deutlich zugenommen. Vermieter müssen wettbewerbsfähiger werden, um ihre Immobilien attraktiv zu machen. Insbesondere in Randlagen mit veraltetem Gebäudebestand und auch zunehmend in der City, wo der Leerstand ebenfalls steigt, sind solche Anreize notwendig, um Leerstandsflächen zu füllen und die langfristige Stabilität der Objekte zu sichern.“
Der Düsseldorfer Büroflächenbestand erreichte bis zum 2. Quartalsende ein Volumen von 7,53 Mio. m² und erhöhte sich damit innerhalb eines Jahres lediglich um 1 %, bzw. um 72.700 m². Nach derzeitigem Stand wird dieser durch weitere Bauaktivitäten im Jahresverlauf um 17 weitere Projektentwicklungen mit einem Bauvolumen von insgesamt 151.500 m² wachsen, wovon die Vorvermietungsquote der Flächen bei 71 % liegt. Im Jahr 2025 werden nach derzeitigem Stand acht Projekte mit insgesamt 119.500 m² hinzukommen, auch hier sind bereits jetzt 20 % der Flächen vorvermietet.
„Kennedydamm/Derendorf“ ist umsatzstärkster Teilmarkt – „Industrie/Handel“ tragen 15 % zu Flächenumsatz bei
Mit 18.000 m² wurde zum Quartalsende die meiste Fläche im Teilmarkt „Kennedydamm/Derendorf“ umgesetzt, gefolgt vom Teilmarkt „Königsallee/Bankenviertel“, der mit 16.600 m² den zweiten Platz erreicht hat. Dahinter belegt den dritten Rang der Teilmarkt „City“ mit einem Flächenumsatz von 14.600 m².
An der Spitze der umsatzstärksten Branchen befand sich zum Ende des 2. Quartals 2024 die „Industrie/Handel“ mit insgesamt 16.340 m² bzw. einem Marktanteil am Flächenumsatz von 15 %. Hiervon gefolgt belegte die Branche „Öffentliche Hand / Behörden“ mit einem Flächenumsatz von 12.480 m² und einem Anteil von 12 % Platz 2 und auf Platz 3 rangiert dicht gefolgt die Branche der „Rechtsanwälte“ mit 8.640 m² bzw. 8 %.
Fazit und Ausblick
Heiko Piekarski resümiert: „Im weiteren Verlauf des Jahres wird eine moderate Dynamik auf dem Vermietungsmarkt erwartet. Nutzer werden verstärkt die Flight-to-Quality-Strategie bevorzugen, welche den Markt weiterhin polarisieren wird und den Druck auf Bestandshalter, ihre Objekte neu zu positionieren oder niedrigere Mieten und längere Leerstände zu akzeptieren, erhöhen wird.“
