28.06.2024 Hamburger Büromarkt: Nachfrage nach zeitgemäßen Flächen hoch
Der Hamburger Markt für Büroflächenvermietung erzielte im ersten Halbjahr 2024 einen Flächenumsatz von 195.000 m². Auch wenn das Halbjahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr um rund 32.000 m² geringer ausfällt, bleibt die Nachfrage insbesondere nach zeitgemäßen Büroflächen weiterhin hoch – wie bereits in den letzten Monaten zu beobachten jedoch nur, wenn auch die Lage, Zustand sowie Ausstattungsstandard qualitativ hochwertig sind.
Die nach wie vor zurückgehenden Neubauentwicklungen führen den Fokus weiter stark auf den Bestand. Der Bestand muss sich enorm den neuen Marktanforderungen stellen, denn die Nachfrage konzentriert sich mehr denn je auf Büroflächen, die modernsten Anforderungen gerecht werden. „Wenn Bestandshalter und Vermieter sich mit ESG-Themen auseinandersetzen, werden auch entsprechende Mieten aufgerufen sowie gezahlt“, berichtet Gordon Beracz, Leiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies in Hamburg.
Vermehrt Vertragsverlängerungen aufgrund fehlender Flächenoptionen
Die aktuell vorherrschenden Unsicherheiten bei geplanten Projektentwicklungen in Bezug auf mögliche Insolvenzen von Projektpartnern beeinflussen spürbar das Marktgeschehen. Verlässliche Projektpartner, eine hohe Eigenkapitalquote sowie eine gewisse Vorvermietungsquote sind maßgeblich für die Realisation von Neubauvorhaben. Diese Entwicklung führt dazu, das zunehmend Eigennutzer auf dem Büromarkt aktiv sind. „Gleichermaßen haben sich die Angebotsmieten für Neubauflächen aufgrund des Kostendrucks erhöht“, bemerkt Gordon Beracz und ergänzt: „Hier ist die Bereitschaft der potenziellen Mieter aktuell aber noch überschaubar, diese hohen Büromieten auch zu bezahlen.“ In der Folge gibt es vermehrt Prolongationen, da kaum passende Flächen in den bevorzugten Lagen und zu angemessenen Mietpreisen im Neubausegment zu finden sind.
Büromieten steigen perspektivisch
Die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete bewegen sich seit über einem Jahr auf einem sehr stabilen Niveau: Die Durchschnittsmiete liegt weiterhin bei 19,70 EUR/m². Im ersten Halbjahr wurden allein im Stadtteil Bahrenfeld über 30 Mietvertragsabschlüsse registriert – das hat zur stabilen Entwicklung der Mieten beigetragen. Die Spitzenmiete erreicht wie auch bereits zu Beginn des Jahres 33 EUR/m². „Perspektivisch werden die Mieten steigen, da das Flächenangebot im Neubaubereich weiter sinken wird“, sagt der Büroimmobilienexperte.
Ausblick: „Öffentliche Hand“ dominiert Marktgeschehen
Der Gesamtflächenumsatz 2024 bewegt sich voraussichtlich zwischen 350.000 und 400.000 m² – das würde nach 2020 das zweitschlechteste Jahresergebnis der letzten Jahre darstellen. Dabei wird die Leerstandsquote etwas steigen. Transaktionen seitens der Stadt Hamburg werden noch einmal zunehmen – geschätzt wird auf die „Öffentliche Hand“ bis Ende 2024/Mitte 2025 ein Großteil des Gesamtflächenumsatzes entfallen. „Aber auch Großgesuche außerhalb der städtischen Akteure werden den Markt in den kommenden Monaten prägen“, prognostiziert Beracz.
Die nach wie vor zurückgehenden Neubauentwicklungen führen den Fokus weiter stark auf den Bestand. Der Bestand muss sich enorm den neuen Marktanforderungen stellen, denn die Nachfrage konzentriert sich mehr denn je auf Büroflächen, die modernsten Anforderungen gerecht werden. „Wenn Bestandshalter und Vermieter sich mit ESG-Themen auseinandersetzen, werden auch entsprechende Mieten aufgerufen sowie gezahlt“, berichtet Gordon Beracz, Leiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies in Hamburg.
Vermehrt Vertragsverlängerungen aufgrund fehlender Flächenoptionen
Die aktuell vorherrschenden Unsicherheiten bei geplanten Projektentwicklungen in Bezug auf mögliche Insolvenzen von Projektpartnern beeinflussen spürbar das Marktgeschehen. Verlässliche Projektpartner, eine hohe Eigenkapitalquote sowie eine gewisse Vorvermietungsquote sind maßgeblich für die Realisation von Neubauvorhaben. Diese Entwicklung führt dazu, das zunehmend Eigennutzer auf dem Büromarkt aktiv sind. „Gleichermaßen haben sich die Angebotsmieten für Neubauflächen aufgrund des Kostendrucks erhöht“, bemerkt Gordon Beracz und ergänzt: „Hier ist die Bereitschaft der potenziellen Mieter aktuell aber noch überschaubar, diese hohen Büromieten auch zu bezahlen.“ In der Folge gibt es vermehrt Prolongationen, da kaum passende Flächen in den bevorzugten Lagen und zu angemessenen Mietpreisen im Neubausegment zu finden sind.
Büromieten steigen perspektivisch
Die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete bewegen sich seit über einem Jahr auf einem sehr stabilen Niveau: Die Durchschnittsmiete liegt weiterhin bei 19,70 EUR/m². Im ersten Halbjahr wurden allein im Stadtteil Bahrenfeld über 30 Mietvertragsabschlüsse registriert – das hat zur stabilen Entwicklung der Mieten beigetragen. Die Spitzenmiete erreicht wie auch bereits zu Beginn des Jahres 33 EUR/m². „Perspektivisch werden die Mieten steigen, da das Flächenangebot im Neubaubereich weiter sinken wird“, sagt der Büroimmobilienexperte.
Ausblick: „Öffentliche Hand“ dominiert Marktgeschehen
Der Gesamtflächenumsatz 2024 bewegt sich voraussichtlich zwischen 350.000 und 400.000 m² – das würde nach 2020 das zweitschlechteste Jahresergebnis der letzten Jahre darstellen. Dabei wird die Leerstandsquote etwas steigen. Transaktionen seitens der Stadt Hamburg werden noch einmal zunehmen – geschätzt wird auf die „Öffentliche Hand“ bis Ende 2024/Mitte 2025 ein Großteil des Gesamtflächenumsatzes entfallen. „Aber auch Großgesuche außerhalb der städtischen Akteure werden den Markt in den kommenden Monaten prägen“, prognostiziert Beracz.