05.06.2024 Immobilienkauf – aber richtig
Wer sich mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigt, richtet seinen Blick häufig in erster Linie auf die Finanzierung. Doch mit der Zeit gewinnen auch Fragen rund um die Bewertung, Renovierung oder die Vermögensnachfolge an Bedeutung. Der Leitfaden der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ zeigt auf, worauf Immobilienkäuferinnen und -käufer konkret achten sollten.
Für Immobilien-Interessenten könnte der Zeitpunkt ideal sein – und zwar nicht nur, weil die Haus- und Wohnungspreise in manchen Regionen in den vergangenen Monaten teils kräftig gesunken sind. Auch die Zinsen für Hypothekenkredite bewegen sich auf einem deutlich niedrigeren Niveau als noch vor einigen Monaten. So weist etwa der Zins für ein zehnjähriges Hypotheken-Darlehen aktuell im Schnitt einen Stand von rund 3,6 Prozent auf, während die Banken im Herbst 2023 noch in etwa 4,2 Prozent verlangt haben. „Es gibt also gute Gründe, weshalb die Immobiliennachfrage in manchen Städten schon wieder angezogen ist“, so Stefan Braun, Berater bei der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ.
Und: Schon recht bald könnte die Nachfrage einen zusätzlichen Schub erhalten. Grund ist, dass die Europäische Zentralbank noch in diesem Sommer den Leitzins senken könnte und damit einhergehend die Zinsen für Hypothekenkredite noch ein wenig weiter nachgeben könnten. Doch Vorsicht: Wann, wo und wie kräftig die Preise für Häuser und Wohnungen steigen oder fallen werden, wird von zahlreichen Parametern bestimmt. „Daher ist auch eine seriöse Prognose über die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt schlichtweg unmöglich“, weiß Experte Braun.
Immobilien-Interessenten seien aber ohnehin gut beraten, sich nicht ausschließlich auf die Preisentwicklung zu fokussieren, sondern auch weitere relevante Parameter im Blick haben. „In der Regel ist es doch so, dass eine Immobilie die Käuferinnen und Käufer ein Leben lang beschäftigt und begleitet und die eigenen vier Wände daher – abhängig von der jeweiligen Lebensphase – aus unterschiedlichen Perspektiven betrachtet werden sollten“, erklärt Stefan Braun, und fügt hinzu: „Viele Interessenten betrachten den Immobilienkauf zu einseitig, ihnen fehlt häufig der umfassende Blick auf das Thema Immobilie“.
Sicher ist sicher
Zwar machen sich Immobilienkäuferinnen und -käufer in der Regel vor allem Gedanken rund um die Finanzierung, doch sollten sie sich auch von Beginn an damit beschäftigen, ihre eigenen vier Wände richtig und umfassend zu schützen. „Schon beim Immobilienkauf sollte auch über einige wichtige Versicherungen nachgedacht werden“, empfiehlt Experte Braun. Und dazu zählen vor allem folgende Policen:
Wohngebäudeversicherung
• Versicherte Gefahren: Feuer, Leitungswasser und Sturm / Hagel
• Bautechnische Besonderheiten berücksichtigen, um nicht Gefahr zu laufen, unterversichert zu sein
Elementarversicherung
• Schutz vor existenzzerstörenden Risiken wie Hochwasser, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch oder Lawinen
• In Wohngefährdungszonen (Flussnähe, Hanglage) bieten einige Versicherer den Schutz gar nicht an oder nur zu hohen Beiträgen, aber eine Anfrage lohnt
Hausratversicherung
• Mobiliar und Wertgegenstände versichern
• Unterversicherungsklausel vereinbaren
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Personen- und Sachschäden durch Verletzung der Pflichten, die dem Hausbesitzer obliegen
• Wichtige Versicherung bei vermieteten Objekten und bei unbebauten Grundstücken
Glas- und Reparaturversicherung
• Grundsätzlich bei teuren und großen Glasflächen sinnvoll
Der wahre Wert liefert Antworten auf viele Fragen
Und mit der Zeit stellen sich Immobilienbesitzerinnen und -besitzer noch weitere, nicht minder wichtige Fragen, wie etwa: Rechnet sich überhaupt eine aufwändige Renovierung? Macht es Sinn, nun die Wohnung als barrierefreie Einheit umzubauen? Sind energetische Maßnahmen sinnvoll oder sogar verpflichtend? Weist die Rendite der vermieteten Immobilie ein marktübliches Niveau auf oder bieten alternative Immobilien-Investments wie etwa Immobilienfonds eine attraktivere Rendite? Und: Lohnt sich im aktuellen Umfeld der Kauf einer neuen Immobilie, zum Beispiel zur Kapitalanlage?
„Um Antworten auf diese und weitere Fragen zu erhalten, sollte im ersten Schritt der wahre Wert einer Immobilie ermittelt werden“, empfiehlt Stefan Braun. Und auch im Zuge der Vermögensnachfolge liefert der wahre Wert einer Immobilie – allen voran für die Verfügungen in einem notariellen Testament – wichtige Informationen. Und zwar vor allem dann, wenn das Vermögen gerecht auf die Kinder aufgeteilt werden soll.
Wertermittlung: Komplexer, aber wichtiger Schritt
Doch die Ermittlung des wahren Wertes ist alles andere als trivial. Schließlich sind bei der Bewertung zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen, wie die Grundstücksgröße, die Substanz, die Raumaufteilung, ein möglicher Renovierungsrückstau und der technische Zustand des Objekts. Aber auch die Umgebung spielt eine nicht zu unterschätzende Rolle, also: die Infrastruktur, die Versorgung (Ärzte, Supermarkt, Apotheke etc.), die Nähe zu möglichen Naherholungsgebieten und die Zukunftsaussichten der Region. Erschwerend kommt hinzu, dass Käufer, Verkäufer, Bauträger, Erbengemeinschaften, das Finanzamt und Versicherungen naturgemäß ihren eigenen Blick auf den Wert einer Immobilie haben.
Kurzum: Die Bewertung einer Immobilie ist eine komplexe und herausfordernde Aufgabe, mit Blick auf die langfristige Vermögensplanung, -vorsorge und -nachfolge aber ein notwendiger Schritt, der darüber hinaus auch einmal mehr die Komplexität einer Immobilie unterstreicht.
Für Immobilien-Interessenten könnte der Zeitpunkt ideal sein – und zwar nicht nur, weil die Haus- und Wohnungspreise in manchen Regionen in den vergangenen Monaten teils kräftig gesunken sind. Auch die Zinsen für Hypothekenkredite bewegen sich auf einem deutlich niedrigeren Niveau als noch vor einigen Monaten. So weist etwa der Zins für ein zehnjähriges Hypotheken-Darlehen aktuell im Schnitt einen Stand von rund 3,6 Prozent auf, während die Banken im Herbst 2023 noch in etwa 4,2 Prozent verlangt haben. „Es gibt also gute Gründe, weshalb die Immobiliennachfrage in manchen Städten schon wieder angezogen ist“, so Stefan Braun, Berater bei der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ.
Und: Schon recht bald könnte die Nachfrage einen zusätzlichen Schub erhalten. Grund ist, dass die Europäische Zentralbank noch in diesem Sommer den Leitzins senken könnte und damit einhergehend die Zinsen für Hypothekenkredite noch ein wenig weiter nachgeben könnten. Doch Vorsicht: Wann, wo und wie kräftig die Preise für Häuser und Wohnungen steigen oder fallen werden, wird von zahlreichen Parametern bestimmt. „Daher ist auch eine seriöse Prognose über die Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt schlichtweg unmöglich“, weiß Experte Braun.
Immobilien-Interessenten seien aber ohnehin gut beraten, sich nicht ausschließlich auf die Preisentwicklung zu fokussieren, sondern auch weitere relevante Parameter im Blick haben. „In der Regel ist es doch so, dass eine Immobilie die Käuferinnen und Käufer ein Leben lang beschäftigt und begleitet und die eigenen vier Wände daher – abhängig von der jeweiligen Lebensphase – aus unterschiedlichen Perspektiven betrachtet werden sollten“, erklärt Stefan Braun, und fügt hinzu: „Viele Interessenten betrachten den Immobilienkauf zu einseitig, ihnen fehlt häufig der umfassende Blick auf das Thema Immobilie“.
Sicher ist sicher
Zwar machen sich Immobilienkäuferinnen und -käufer in der Regel vor allem Gedanken rund um die Finanzierung, doch sollten sie sich auch von Beginn an damit beschäftigen, ihre eigenen vier Wände richtig und umfassend zu schützen. „Schon beim Immobilienkauf sollte auch über einige wichtige Versicherungen nachgedacht werden“, empfiehlt Experte Braun. Und dazu zählen vor allem folgende Policen:
Wohngebäudeversicherung
• Versicherte Gefahren: Feuer, Leitungswasser und Sturm / Hagel
• Bautechnische Besonderheiten berücksichtigen, um nicht Gefahr zu laufen, unterversichert zu sein
Elementarversicherung
• Schutz vor existenzzerstörenden Risiken wie Hochwasser, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch oder Lawinen
• In Wohngefährdungszonen (Flussnähe, Hanglage) bieten einige Versicherer den Schutz gar nicht an oder nur zu hohen Beiträgen, aber eine Anfrage lohnt
Hausratversicherung
• Mobiliar und Wertgegenstände versichern
• Unterversicherungsklausel vereinbaren
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Personen- und Sachschäden durch Verletzung der Pflichten, die dem Hausbesitzer obliegen
• Wichtige Versicherung bei vermieteten Objekten und bei unbebauten Grundstücken
Glas- und Reparaturversicherung
• Grundsätzlich bei teuren und großen Glasflächen sinnvoll
Der wahre Wert liefert Antworten auf viele Fragen
Und mit der Zeit stellen sich Immobilienbesitzerinnen und -besitzer noch weitere, nicht minder wichtige Fragen, wie etwa: Rechnet sich überhaupt eine aufwändige Renovierung? Macht es Sinn, nun die Wohnung als barrierefreie Einheit umzubauen? Sind energetische Maßnahmen sinnvoll oder sogar verpflichtend? Weist die Rendite der vermieteten Immobilie ein marktübliches Niveau auf oder bieten alternative Immobilien-Investments wie etwa Immobilienfonds eine attraktivere Rendite? Und: Lohnt sich im aktuellen Umfeld der Kauf einer neuen Immobilie, zum Beispiel zur Kapitalanlage?
„Um Antworten auf diese und weitere Fragen zu erhalten, sollte im ersten Schritt der wahre Wert einer Immobilie ermittelt werden“, empfiehlt Stefan Braun. Und auch im Zuge der Vermögensnachfolge liefert der wahre Wert einer Immobilie – allen voran für die Verfügungen in einem notariellen Testament – wichtige Informationen. Und zwar vor allem dann, wenn das Vermögen gerecht auf die Kinder aufgeteilt werden soll.
Wertermittlung: Komplexer, aber wichtiger Schritt
Doch die Ermittlung des wahren Wertes ist alles andere als trivial. Schließlich sind bei der Bewertung zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen, wie die Grundstücksgröße, die Substanz, die Raumaufteilung, ein möglicher Renovierungsrückstau und der technische Zustand des Objekts. Aber auch die Umgebung spielt eine nicht zu unterschätzende Rolle, also: die Infrastruktur, die Versorgung (Ärzte, Supermarkt, Apotheke etc.), die Nähe zu möglichen Naherholungsgebieten und die Zukunftsaussichten der Region. Erschwerend kommt hinzu, dass Käufer, Verkäufer, Bauträger, Erbengemeinschaften, das Finanzamt und Versicherungen naturgemäß ihren eigenen Blick auf den Wert einer Immobilie haben.
Kurzum: Die Bewertung einer Immobilie ist eine komplexe und herausfordernde Aufgabe, mit Blick auf die langfristige Vermögensplanung, -vorsorge und -nachfolge aber ein notwendiger Schritt, der darüber hinaus auch einmal mehr die Komplexität einer Immobilie unterstreicht.
