22.05.2024 Europas Bürovermietungsmarkt profitiert von niedrigerer Inflation
Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende März 2024 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
Die gesamtwirtschaftliche Lage und damit die Rahmenbedingungen für die Bürovermietungsmärkte hellen sich auf: In Europa setzt die Inflation ihren Abwärtstrend fort. Die Gesamtinflation in der Eurozone sank von 2,9 Prozent im Dezember auf 2,6 Prozent im März, während die Kernrate von 3,4 Prozent auf 2,9 Prozent etwas stärker zurückging. Unterdessen verlangsamt sich das Tempo des Inflationsrückgangs je mehr sich der Wert dem von den Zentralbanken anvisierten Zwei-Prozent-Ziel annähert. In der zweiten Jahreshälfte wird eine Abflachung auf oder leicht über dieser Marke erwartet. Die Leitzinsen blieben bei den wichtigsten Zentralbanken während des Quartals unverändert, da sie den Preisdruck im Blick haben.
Mitte April preisten die Märkte bereits eine Zinssenkung durch die EZB für Juni ein und spekulieren auf einen weiteren Schritt im zweiten Halbjahr. Derweil wird in Großbritannien erwartet, dass die Bank of England vor Jahresende drei Zinssenkungen um jeweils 25 Basispunkte vornehmen wird, wobei die erste wahrscheinlich im August umgesetzt wird. Anderswo in Europa leitete die Schweiz ihren geldpolitischen Lockerungszyklus ein und die Zentralbanken Ungarns sowie der Tschechischen Republik senkten die Zinsen weiter. „Die Wirtschaftsleistung im ersten Quartal war insgesamt schwach, wenn auch europaweit unterschiedlich. Allerdings ist auch ein Aufwärtstrend zu verzeichnen: Die Wachstumsraten für 2024 werden für die meisten Märkte weitgehend auf dem Niveau von 2023 oder nur leicht höher liegen“, erwartet Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL.
Bürospitzenmieten steigen wieder schneller
Der europäische Büromietindex ist im ersten Quartal 2024 weiter gestiegen (plus 1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal). Mit 6,5 Prozent liegt das jährliche Wachstum der Bürospitzenmieten in Europa weiterhin deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,9 Prozent.
Mietsteigerungen wurden in elf von 23 Märkten beobachtet – darunter Brüssel (plus 10,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal), Düsseldorf (plus fünf Prozent), Edinburgh (plus 4,7 Prozent), München (plus vier Prozent) und Warschau (plus 3,8 Prozent). Die verbleibenden zwölf Märkte verzeichneten im ersten Quartal keine Veränderung.
Bürovermietungsmarkt lokal teilweise sehr stark, doch im europäischen Schnitt noch verhalten
Obwohl sich die Stimmung auf den großen europäischen Bürovermietungsmärkten verbessert hat, war der Flächenumsatz im ersten Quartal 2024 noch verhalten. Das Vermietungsvolumen lag mit zwei Millionen m² um 22 Prozent unter dem letzten Quartal und sieben Prozent unter dem Vorjahresquartal.
Die Vermietungsprozesse werden in vielen europäischen Märkten weiterhin in die Länge gezogen, da einige Nutzer weiterhin ihre Büroanforderungen in der hybriden Arbeitsumgebung austarieren. Immer mehr Nutzer erwägen zudem Alternativen zu zentralen Standorten, da die begrenzte Verfügbarkeit und die hohen Mieten in den Stadtzentren Anfang 2024 für viele Unternehmen zu einer Herausforderung wurden. „Dass Unternehmen bei ihrer Standortstrategie auf hohe Qualität in zentralen Lagen setzen, verschärft den Wettbewerb um die besten Flächen. Entsprechend wollen und können nicht alle mithalten, wenn sich die Preisschraube ungebremst weiterdreht“, sagt Hinrichs.
Im Jahresvergleich verzeichneten elf Märkte einen Anstieg der Büroneuanmietungen. Dazu gehören Den Haag (plus 128 Prozent), Edinburgh (plus 69 Prozent), Barcelona (plus 41 Prozent), Madrid (plus 22 Prozent), München (plus 18 Prozent), Lyon (plus 15 Prozent), Frankfurt (plus zwölf Prozent), Mailand (plus fünf Prozent), Berlin (plus drei Prozent) und Düsseldorf (plus zwei Prozent).
Der Flächenumsatz in Paris erreichte im ersten Quartal 2024 insgesamt 451.700 m², was leicht über dem Niveau des Vorjahresquartals liegt, aber immer noch15 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Während das Startquartal 2023 noch von Abschlüssen mit kleinen und mittelgroßen Flächen dominiert wurde, waren größere Flächen der Markttreiber im gerade abgelaufenen Quartal. Insgesamt wurden dabei 17 Abschlüsse mit einer Fläche von mehr als 5.000 m² verzeichnet, die zusammen 182.650 m² ausmachten – ein Plus von 32 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
In Central London war die Vermietungsaktivität im ersten Quartal des Jahres mit 139.000 m² relativ gedämpft. Dies war das niedrigste Quartalsvolumen seit Q1 2021, dementsprechend wurde der Zehnjahresdurchschnitt der ersten Quartale von 204.000 m² um 31 Prozent unterschritten. Der Banken- und Finanzsektor hatte mit 28 Prozent des Gesamtvolumens den größten Anteil am Flächenumsatz. Im Teilmarkt West End sank der Umsatz im ersten Quartal auf 47.000 m², was 39 Prozent unter dem entsprechenden Zeitraum im Jahr 2023 und 45 Prozent unter dem Zehnjahresquartalsdurchschnitt liegt. Dies war der verhaltendste Jahresauftakt seit 2009.
In der Londoner City wurden derweil insgesamt 84.000 m² Fläche umgesetzt, was einem Rückgang von 60 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht und 34 Prozent unter dem Zehnjahresquartalsdurchschnitt liegt. Neu gebaute und renovierte Flächen machten 43 Prozent des Umsatzes aus, was einem Rückgang gegenüber dem langfristigen Durchschnitt von 50 Prozent entspricht. „In den kommenden Jahren wird sich noch deutlicher zeigen, wie viel neue Bürofläche dem Markt fehlt, wenn jetzt Neuentwicklungen aufgeschoben oder ganz abgesagt werden. Den Wettbewerb um die dann verfügbare Fläche in Topqualität samt ESG-Konformität wird dies weiter anheizen“, blickt Hinrichs voraus.
Leerstandsquote steigt auf den höchsten Wert seit Ende 2015
Der Leerstand in Europa liegt nun bei 8,1 Prozent, was einem Anstieg von zehn Basispunkten gegenüber dem Vorquartal und dem höchsten Wert seit dem vierten Quartal 2015 entspricht. Jedoch muss hier differenziert werden: In den meisten europäischen Märkten konzentrieren sich die hohen Leerstände auf ältere Bestandsgebäude in Randlagen, während CBD-Standorte mit deutlich höheren Belegungsraten weiterhin überdurchschnittlich gut abschneiden. Von den 23 Indexmärkte verzeichneten 14 im ersten Quartal 2024 einen Anstieg des Leerstands, darunter Warschau (plus 70 Basispunkte auf elf Prozent), Dublin (plus 50 Basispunkte auf 15,4 Prozent), Lyon (plus 50 Basispunkte auf 5,5 Prozent), München (plus 50 Basispunkte auf 5,6 Prozent), Paris (plus 40 Basispunkte auf 8,8 Prozent), Brüssel (plus 40 Basispunkte auf 7,5 Prozent) und Utrecht (plus 40 Basispunkte auf 4,9 Prozent). „Mit Ausnahme von Dublin liegen die Werte jedoch noch weit unter den Leerstandsquoten der großen Metropolen in Asien und den USA, die teilweise über die 20-Prozent-Marke hinausgehen“, vergleicht Hinrichs.
Sechs Märkte verzeichneten einen Rückgang des verfügbaren Angebots, darunter Rotterdam (minus 50 Basispunkte auf 4,7 Prozent), London (minus 30 Basispunkte auf 8,9 Prozent), Madrid (minus 20 Basispunkte auf 10,2 Prozent), Amsterdam (minus zehn Basispunkte auf 7,5 Prozent), Edinburgh (minus zehn Basispunkte auf 6,6 Prozent) und Frankfurt (minus zehn Basispunkte auf 8,6 Prozent). Barcelona, Berlin und Mailand blieben stabil.
Fertigstellungen beliefen sich im ersten Quartal auf insgesamt 1,2 Millionen m². Auf Paris (202.000 m²), Berlin (177.000 m²), München (167.000 m²) und London (94.000 m²) entfiel die Hälfte der im Quartal gelieferten Büroflächen.
Die gesamtwirtschaftliche Lage und damit die Rahmenbedingungen für die Bürovermietungsmärkte hellen sich auf: In Europa setzt die Inflation ihren Abwärtstrend fort. Die Gesamtinflation in der Eurozone sank von 2,9 Prozent im Dezember auf 2,6 Prozent im März, während die Kernrate von 3,4 Prozent auf 2,9 Prozent etwas stärker zurückging. Unterdessen verlangsamt sich das Tempo des Inflationsrückgangs je mehr sich der Wert dem von den Zentralbanken anvisierten Zwei-Prozent-Ziel annähert. In der zweiten Jahreshälfte wird eine Abflachung auf oder leicht über dieser Marke erwartet. Die Leitzinsen blieben bei den wichtigsten Zentralbanken während des Quartals unverändert, da sie den Preisdruck im Blick haben.
Mitte April preisten die Märkte bereits eine Zinssenkung durch die EZB für Juni ein und spekulieren auf einen weiteren Schritt im zweiten Halbjahr. Derweil wird in Großbritannien erwartet, dass die Bank of England vor Jahresende drei Zinssenkungen um jeweils 25 Basispunkte vornehmen wird, wobei die erste wahrscheinlich im August umgesetzt wird. Anderswo in Europa leitete die Schweiz ihren geldpolitischen Lockerungszyklus ein und die Zentralbanken Ungarns sowie der Tschechischen Republik senkten die Zinsen weiter. „Die Wirtschaftsleistung im ersten Quartal war insgesamt schwach, wenn auch europaweit unterschiedlich. Allerdings ist auch ein Aufwärtstrend zu verzeichnen: Die Wachstumsraten für 2024 werden für die meisten Märkte weitgehend auf dem Niveau von 2023 oder nur leicht höher liegen“, erwartet Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL.
Bürospitzenmieten steigen wieder schneller
Der europäische Büromietindex ist im ersten Quartal 2024 weiter gestiegen (plus 1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal). Mit 6,5 Prozent liegt das jährliche Wachstum der Bürospitzenmieten in Europa weiterhin deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,9 Prozent.
Mietsteigerungen wurden in elf von 23 Märkten beobachtet – darunter Brüssel (plus 10,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal), Düsseldorf (plus fünf Prozent), Edinburgh (plus 4,7 Prozent), München (plus vier Prozent) und Warschau (plus 3,8 Prozent). Die verbleibenden zwölf Märkte verzeichneten im ersten Quartal keine Veränderung.
Bürovermietungsmarkt lokal teilweise sehr stark, doch im europäischen Schnitt noch verhalten
Obwohl sich die Stimmung auf den großen europäischen Bürovermietungsmärkten verbessert hat, war der Flächenumsatz im ersten Quartal 2024 noch verhalten. Das Vermietungsvolumen lag mit zwei Millionen m² um 22 Prozent unter dem letzten Quartal und sieben Prozent unter dem Vorjahresquartal.
Die Vermietungsprozesse werden in vielen europäischen Märkten weiterhin in die Länge gezogen, da einige Nutzer weiterhin ihre Büroanforderungen in der hybriden Arbeitsumgebung austarieren. Immer mehr Nutzer erwägen zudem Alternativen zu zentralen Standorten, da die begrenzte Verfügbarkeit und die hohen Mieten in den Stadtzentren Anfang 2024 für viele Unternehmen zu einer Herausforderung wurden. „Dass Unternehmen bei ihrer Standortstrategie auf hohe Qualität in zentralen Lagen setzen, verschärft den Wettbewerb um die besten Flächen. Entsprechend wollen und können nicht alle mithalten, wenn sich die Preisschraube ungebremst weiterdreht“, sagt Hinrichs.
Im Jahresvergleich verzeichneten elf Märkte einen Anstieg der Büroneuanmietungen. Dazu gehören Den Haag (plus 128 Prozent), Edinburgh (plus 69 Prozent), Barcelona (plus 41 Prozent), Madrid (plus 22 Prozent), München (plus 18 Prozent), Lyon (plus 15 Prozent), Frankfurt (plus zwölf Prozent), Mailand (plus fünf Prozent), Berlin (plus drei Prozent) und Düsseldorf (plus zwei Prozent).
Der Flächenumsatz in Paris erreichte im ersten Quartal 2024 insgesamt 451.700 m², was leicht über dem Niveau des Vorjahresquartals liegt, aber immer noch15 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Während das Startquartal 2023 noch von Abschlüssen mit kleinen und mittelgroßen Flächen dominiert wurde, waren größere Flächen der Markttreiber im gerade abgelaufenen Quartal. Insgesamt wurden dabei 17 Abschlüsse mit einer Fläche von mehr als 5.000 m² verzeichnet, die zusammen 182.650 m² ausmachten – ein Plus von 32 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
In Central London war die Vermietungsaktivität im ersten Quartal des Jahres mit 139.000 m² relativ gedämpft. Dies war das niedrigste Quartalsvolumen seit Q1 2021, dementsprechend wurde der Zehnjahresdurchschnitt der ersten Quartale von 204.000 m² um 31 Prozent unterschritten. Der Banken- und Finanzsektor hatte mit 28 Prozent des Gesamtvolumens den größten Anteil am Flächenumsatz. Im Teilmarkt West End sank der Umsatz im ersten Quartal auf 47.000 m², was 39 Prozent unter dem entsprechenden Zeitraum im Jahr 2023 und 45 Prozent unter dem Zehnjahresquartalsdurchschnitt liegt. Dies war der verhaltendste Jahresauftakt seit 2009.
In der Londoner City wurden derweil insgesamt 84.000 m² Fläche umgesetzt, was einem Rückgang von 60 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht und 34 Prozent unter dem Zehnjahresquartalsdurchschnitt liegt. Neu gebaute und renovierte Flächen machten 43 Prozent des Umsatzes aus, was einem Rückgang gegenüber dem langfristigen Durchschnitt von 50 Prozent entspricht. „In den kommenden Jahren wird sich noch deutlicher zeigen, wie viel neue Bürofläche dem Markt fehlt, wenn jetzt Neuentwicklungen aufgeschoben oder ganz abgesagt werden. Den Wettbewerb um die dann verfügbare Fläche in Topqualität samt ESG-Konformität wird dies weiter anheizen“, blickt Hinrichs voraus.
Leerstandsquote steigt auf den höchsten Wert seit Ende 2015
Der Leerstand in Europa liegt nun bei 8,1 Prozent, was einem Anstieg von zehn Basispunkten gegenüber dem Vorquartal und dem höchsten Wert seit dem vierten Quartal 2015 entspricht. Jedoch muss hier differenziert werden: In den meisten europäischen Märkten konzentrieren sich die hohen Leerstände auf ältere Bestandsgebäude in Randlagen, während CBD-Standorte mit deutlich höheren Belegungsraten weiterhin überdurchschnittlich gut abschneiden. Von den 23 Indexmärkte verzeichneten 14 im ersten Quartal 2024 einen Anstieg des Leerstands, darunter Warschau (plus 70 Basispunkte auf elf Prozent), Dublin (plus 50 Basispunkte auf 15,4 Prozent), Lyon (plus 50 Basispunkte auf 5,5 Prozent), München (plus 50 Basispunkte auf 5,6 Prozent), Paris (plus 40 Basispunkte auf 8,8 Prozent), Brüssel (plus 40 Basispunkte auf 7,5 Prozent) und Utrecht (plus 40 Basispunkte auf 4,9 Prozent). „Mit Ausnahme von Dublin liegen die Werte jedoch noch weit unter den Leerstandsquoten der großen Metropolen in Asien und den USA, die teilweise über die 20-Prozent-Marke hinausgehen“, vergleicht Hinrichs.
Sechs Märkte verzeichneten einen Rückgang des verfügbaren Angebots, darunter Rotterdam (minus 50 Basispunkte auf 4,7 Prozent), London (minus 30 Basispunkte auf 8,9 Prozent), Madrid (minus 20 Basispunkte auf 10,2 Prozent), Amsterdam (minus zehn Basispunkte auf 7,5 Prozent), Edinburgh (minus zehn Basispunkte auf 6,6 Prozent) und Frankfurt (minus zehn Basispunkte auf 8,6 Prozent). Barcelona, Berlin und Mailand blieben stabil.
Fertigstellungen beliefen sich im ersten Quartal auf insgesamt 1,2 Millionen m². Auf Paris (202.000 m²), Berlin (177.000 m²), München (167.000 m²) und London (94.000 m²) entfiel die Hälfte der im Quartal gelieferten Büroflächen.
