21.05.2024 Investments in Immobilienaktien: Erholung auf niedrigem Niveau
Die Hamburger Kommunikations- und Strategieberatung für Finanzkommunikation und ESG Kirchhoff Consult hat die zehnte Ausgabe des „Kirchhoff Stimmungsindikator Immobilien-Aktien“ veröffentlicht. Die befragten Experten zeigen sich grundsätzlich optimistisch, dass sich die Aktienkurse der Immobilienunternehmen auch im aktuell angespannten gesamtwirtschaftlichen Umfeld positiv entwickeln werden. Dennoch sind signifikante Unterschiede zwischen den Assetklassen erkennbar und es wird deutlich, dass die deutschen börsennotierten Immobiliengesellschaften weiterhin vor komplexen Herausforderungen stehen. Im Rahmen der Studie haben Immobilienexperten die Entwicklungsperspektiven von deutschen Immobilienaktien sowie deren größte Chancen und Herausforderungen bewertet.
Jens Hecht, Managing Partner bei Kirchhoff Consult: „Die Grundstimmung der Kapitalmarktexperten ist das zweite Mal in Folge deutlich positiv. Die allgemeine Aufwärtsentwicklung der Immobilien-Aktienkurse in den letzten beiden Quartalen stützen dieses Ergebnis. Zuvor sind die Kurse deutlich gesunken und haben zu einem außerordentlich günstigen Bewertungsniveau geführt. Dabei wurden die äußerst anspruchsvollen Rahmenbedingungen bereits vielfach eingepreist. Das eröffnet Raum für weitere Kursgewinne.“
Positives Stimmungsbild aufgrund eines günstigen Bewertungsniveaus
Die befragten Analysten und Unternehmensvertreter blicken verhalten optimistisch in die Zukunft. Der allgemeine Stimmungsindex erreichte 15,7 Punkte auf einer Skala von -100 bis +100 und ist damit gegenüber der letzten Erhebung leicht gestiegen (H2 2023: 10,7 Punkte). Der Einschätzung gehen deutliche Kursverluste in den Vorjahren bei Immobilienaktien voraus. Innerhalb der letzten zwölf Monate sind die Aktien der zehn größten deutschen Immobiliengesellschaften jedoch im Mittel um knapp 22 Prozent gestiegen und entwickelten sich damit besser als der DAX40, welcher rund 14 Prozent zulegte. Gleichwohl werden Immobilienaktien mit einem Abschlag von rund 48 Prozent auf ihren Substanzwert (NTA bzw. NAV) gehandelt und sind damit nach wie vor günstig bewertet. Diese fundamentale Diskrepanz erklärt, warum die Experten optimistisch in die Zukunft blicken.
Stefan Scharff, Gründer und Geschäftsführer von SRC Research: „Wir erleben eine Erholung auf einem nach wie vor niedrigem Bewertungsniveau. Das nährt die Hoffnung auf Kursgewinne. Ein Selbstläufer wird der Turnaround aber nicht. Ich würde meine Hand nicht dafür ins Feuer legen, dass die Krise komplett ausgestanden ist.“
Ausblick bei deutschen Wohnimmobilien-Aktien positiv
Die Grundstimmung bleibt bei Wohnimmobilien-Aktien mit 21,1 Punkten auf einem hohen Niveau (H2 2023: 22,8 Punkte). Dabei beurteilen Unternehmensvertreter (26,3 Punkte) die Lage positiver als Analysten (15,9 Punkte). Vorausgegangen waren deutliche Buchwertverluste im Jahr 2023. So hatte der größte deutsche börsennotierte Wohnimmobilienbestandshalter Vonovia das Portfolio im ersten Halbjahr 2023 um 6,6 Prozent abwerten müssen und in der zweiten Jahreshälfte 2023 um weitere 4,2 Prozent. Gleichwohl bleibt eine hohe Differenz zwischen dem Substanzwert und dem Aktienkurs. Zum 31. Dezember 2023 lag der NTA je Aktie bei 46,82 Euro, was deutlich über dem aktuellen Kursniveau (30. April 2024, XETRA) von 27,12 Euro liegt. Obwohl die Analysten für Wohnimmobilienaktien grundsätzlich positiv für die nächsten Monate gestimmt sind, wird das mittelfristige Potenzial deutlich höher eingeschätzt. Im Drei-Monats-Szenario erreichte die Analystenstimmung 10,5 Punkte und liegt damit bei weniger als der Hälfte des Zwölf-Monats-Szenarios von 26,3 Punkten.
Gewerbeimmobilien-Aktien bleiben deutlich zurück
Die Grundstimmung bleibt bei Gewerbeimmobilien-Aktien mit -7,2 Punkte im negativen Bereich (H2 2023: -10,7 Punkte). Dabei zeigt sich ein deutlicher Unterschied beim Betrachtungszeitraum. Mit einem Wert von -23,7 Punkten ist die Stimmung im kurzfristigen Szenario deutlich negativ, während das langfristige Szenario mit 7,9 Punkten sogar positiv bewertet wird. Die Ergebnisse passen in das Bild der Frühjahrsbefragung 2024 des ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex. Auch hier bleibt die Stimmung im Bürosektor mit -5,8 Punkten im negativen Bereich. Demnach würde sich die stabile Beschäftigungsentwicklung langfristig positiv auf die Büronachfrage auswirken. Der Trend zu mehr mobilem Arbeiten werde jedoch ein zentraler Unsicherheitsfaktor bleiben.
Neue Risiken und altbekannte Herausforderungen
Ein wesentlicher Faktor für die Entwicklung der Aktienkurse ist die Entwicklung der Immobilienwerte. Für das Jahr 2024 erwarten 88 Prozent der befragten Analysten einen weiteren Rückgang bei Gewerbeimmobilien. Im Bereich der Wohnimmobilien liegt der Anteil mit 55 Prozent deutlich niedriger. Langfristig wird dieses Risiko jedoch als gering eingeschätzt. Rund 90 Prozent der befragten Teilnehmer erwarten keinen Rückgang der Immobilienwerte in einem Zeitraum von mehr als drei Jahren. Damit bleiben auch die langfristigen Entwicklungsaussichten für Immobilienaktien positiv.
Die Experten erwarten, dass sich die Herausforderungen für die Marktteilnehmer in den nächsten Jahren ändern werden. Zu den aktuellen Risiken zählen insbesondere das Bewertungsniveau und das Finanzierungsumfeld. Die beherrschende Frage in der Immobilienbranche bleibt, wie gut Unternehmen auf temporäre Bewertungsrückgänge reagieren können – insbesondere bei anstehenden Refinanzierungen. Langfristig werden die ESG-Anforderungen und die Regulatorik als drängendste Herausforderungen eingestuft. Im Immobilienjahr 2024 werden die besten Wachstumsperspektiven in den Bereichen Wohnen, Einzelhandel, Hotel und Science Parks gesehen.
Vincent Furnari, Managing Partner bei Kirchhoff Consult: „ESG bleibt ein entscheidender Wettbewerbsfaktor und wird im Bereich der Refinanzierung und Vermarktung von Immobilien eine immer größere Rolle spielen. Zusätzlich wird der Druck von Seiten der Regulatoren weiter steigen. Dem sind sich die meisten Unternehmen bewusst und haben in den vergangenen Jahren große Fortschritte in Sachen ESG erreicht. Unternehmen sind gut beraten, diese Herausforderungen im Rahmen der Unternehmensstrategie strukturiert zu integrieren und planvoll in die Umsetzung zu bringen.“
Jens Hecht, Managing Partner bei Kirchhoff Consult: „Die Grundstimmung der Kapitalmarktexperten ist das zweite Mal in Folge deutlich positiv. Die allgemeine Aufwärtsentwicklung der Immobilien-Aktienkurse in den letzten beiden Quartalen stützen dieses Ergebnis. Zuvor sind die Kurse deutlich gesunken und haben zu einem außerordentlich günstigen Bewertungsniveau geführt. Dabei wurden die äußerst anspruchsvollen Rahmenbedingungen bereits vielfach eingepreist. Das eröffnet Raum für weitere Kursgewinne.“
Positives Stimmungsbild aufgrund eines günstigen Bewertungsniveaus
Die befragten Analysten und Unternehmensvertreter blicken verhalten optimistisch in die Zukunft. Der allgemeine Stimmungsindex erreichte 15,7 Punkte auf einer Skala von -100 bis +100 und ist damit gegenüber der letzten Erhebung leicht gestiegen (H2 2023: 10,7 Punkte). Der Einschätzung gehen deutliche Kursverluste in den Vorjahren bei Immobilienaktien voraus. Innerhalb der letzten zwölf Monate sind die Aktien der zehn größten deutschen Immobiliengesellschaften jedoch im Mittel um knapp 22 Prozent gestiegen und entwickelten sich damit besser als der DAX40, welcher rund 14 Prozent zulegte. Gleichwohl werden Immobilienaktien mit einem Abschlag von rund 48 Prozent auf ihren Substanzwert (NTA bzw. NAV) gehandelt und sind damit nach wie vor günstig bewertet. Diese fundamentale Diskrepanz erklärt, warum die Experten optimistisch in die Zukunft blicken.
Stefan Scharff, Gründer und Geschäftsführer von SRC Research: „Wir erleben eine Erholung auf einem nach wie vor niedrigem Bewertungsniveau. Das nährt die Hoffnung auf Kursgewinne. Ein Selbstläufer wird der Turnaround aber nicht. Ich würde meine Hand nicht dafür ins Feuer legen, dass die Krise komplett ausgestanden ist.“
Ausblick bei deutschen Wohnimmobilien-Aktien positiv
Die Grundstimmung bleibt bei Wohnimmobilien-Aktien mit 21,1 Punkten auf einem hohen Niveau (H2 2023: 22,8 Punkte). Dabei beurteilen Unternehmensvertreter (26,3 Punkte) die Lage positiver als Analysten (15,9 Punkte). Vorausgegangen waren deutliche Buchwertverluste im Jahr 2023. So hatte der größte deutsche börsennotierte Wohnimmobilienbestandshalter Vonovia das Portfolio im ersten Halbjahr 2023 um 6,6 Prozent abwerten müssen und in der zweiten Jahreshälfte 2023 um weitere 4,2 Prozent. Gleichwohl bleibt eine hohe Differenz zwischen dem Substanzwert und dem Aktienkurs. Zum 31. Dezember 2023 lag der NTA je Aktie bei 46,82 Euro, was deutlich über dem aktuellen Kursniveau (30. April 2024, XETRA) von 27,12 Euro liegt. Obwohl die Analysten für Wohnimmobilienaktien grundsätzlich positiv für die nächsten Monate gestimmt sind, wird das mittelfristige Potenzial deutlich höher eingeschätzt. Im Drei-Monats-Szenario erreichte die Analystenstimmung 10,5 Punkte und liegt damit bei weniger als der Hälfte des Zwölf-Monats-Szenarios von 26,3 Punkten.
Gewerbeimmobilien-Aktien bleiben deutlich zurück
Die Grundstimmung bleibt bei Gewerbeimmobilien-Aktien mit -7,2 Punkte im negativen Bereich (H2 2023: -10,7 Punkte). Dabei zeigt sich ein deutlicher Unterschied beim Betrachtungszeitraum. Mit einem Wert von -23,7 Punkten ist die Stimmung im kurzfristigen Szenario deutlich negativ, während das langfristige Szenario mit 7,9 Punkten sogar positiv bewertet wird. Die Ergebnisse passen in das Bild der Frühjahrsbefragung 2024 des ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex. Auch hier bleibt die Stimmung im Bürosektor mit -5,8 Punkten im negativen Bereich. Demnach würde sich die stabile Beschäftigungsentwicklung langfristig positiv auf die Büronachfrage auswirken. Der Trend zu mehr mobilem Arbeiten werde jedoch ein zentraler Unsicherheitsfaktor bleiben.
Neue Risiken und altbekannte Herausforderungen
Ein wesentlicher Faktor für die Entwicklung der Aktienkurse ist die Entwicklung der Immobilienwerte. Für das Jahr 2024 erwarten 88 Prozent der befragten Analysten einen weiteren Rückgang bei Gewerbeimmobilien. Im Bereich der Wohnimmobilien liegt der Anteil mit 55 Prozent deutlich niedriger. Langfristig wird dieses Risiko jedoch als gering eingeschätzt. Rund 90 Prozent der befragten Teilnehmer erwarten keinen Rückgang der Immobilienwerte in einem Zeitraum von mehr als drei Jahren. Damit bleiben auch die langfristigen Entwicklungsaussichten für Immobilienaktien positiv.
Die Experten erwarten, dass sich die Herausforderungen für die Marktteilnehmer in den nächsten Jahren ändern werden. Zu den aktuellen Risiken zählen insbesondere das Bewertungsniveau und das Finanzierungsumfeld. Die beherrschende Frage in der Immobilienbranche bleibt, wie gut Unternehmen auf temporäre Bewertungsrückgänge reagieren können – insbesondere bei anstehenden Refinanzierungen. Langfristig werden die ESG-Anforderungen und die Regulatorik als drängendste Herausforderungen eingestuft. Im Immobilienjahr 2024 werden die besten Wachstumsperspektiven in den Bereichen Wohnen, Einzelhandel, Hotel und Science Parks gesehen.
Vincent Furnari, Managing Partner bei Kirchhoff Consult: „ESG bleibt ein entscheidender Wettbewerbsfaktor und wird im Bereich der Refinanzierung und Vermarktung von Immobilien eine immer größere Rolle spielen. Zusätzlich wird der Druck von Seiten der Regulatoren weiter steigen. Dem sind sich die meisten Unternehmen bewusst und haben in den vergangenen Jahren große Fortschritte in Sachen ESG erreicht. Unternehmen sind gut beraten, diese Herausforderungen im Rahmen der Unternehmensstrategie strukturiert zu integrieren und planvoll in die Umsetzung zu bringen.“
