27.02.2024 Marktbereinigung bei Immobilien: Kommt die goldene Einstiegschance?
Neues Jahr, altes Leid – für eine Entwarnung auf dem Immobilienmarkt ist es noch zu früh. Unsicherheit und Vorsicht prägen nach wie vor das Handeln vieler Marktteilnehmer. Und dafür gibt es mehrere Gründe: Anhaltende Absatzprobleme aufgrund der schwierigen Mischung aus gestiegenen Baukosten, hohen Zinsen und Wertverlusten erschweren Transaktionen. Zudem werden die erforderlichen Neubewertungen vieler Objekte für weitere Probleme sorgen, vor allem dann, wenn eine Refinanzierung ansteht. Und Finanzierungsschwierigkeiten bei Entwicklungsprojekten werden zu weiteren Insolvenzen bei Projektentwicklern und zu Baustopps führen. Insgesamt wird der Umgang mit notleidenden Krediten auf der Finanzierungsseite zu einem hohen Restrukturierungsbedarf führen. Die Marktbereinigung geht also weiter.
Was die Bestandshalter betrifft, erwarten wir weitere Abwertungen. Covenant-Breaches sind unumgänglich und werden Turbulenzen auslösen. Bei Refinanzierungen wird es zu einem „debt finance gap“ kommen. Die Offenen Immobilienfonds kommen zunehmend unter Druck, Mittelabflüsse nehmen weiter zu. Da die Marktpreise unterhalb der Bewertungen liegen, kann nur eingeschränkt durch Verkäufe Liquidität generiert werden. Durch die Neuregelung der offenen Immobilienfonds nach der Finanzkrise wurden die Haltebedingungen verschärft, um den Markt vor Massenverkäufen zu schützen. Ein Fonds-Run ist daher bislang nicht absehbar, aber wehe, der erste Domino Stein fällt.
Volumen notleidender Kredite in Deutschland um 10 Prozent gestiegen
Wenig Hilfe dürften sich die Marktteilnehmer von den hiesigen Banken erwarten. Aus Sorge um die Qualität ihrer Immobilienkreditportfolios werden sie in diesem Jahr noch zögerlicher Darlehen vergeben. Das ergab eine aktuelle Umfrage der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (European Banking Authority – EBA). Die Verschlechterung zeigt sich eindrucksvoll in den von der EBA für das dritte Quartal 2023 bei europäischen Banken erhobenen Daten. Extrahiert man daraus die Angaben der Finanzinstitute in Deutschland fällt auf, dass das Volumen notleidender Immobilienkredite (Non-Performing Loans – NPL) zwischen Ende 2022 und Ende September 2023 von 31,02 Milliarden auf 34,02 Milliarden Euro gestiegen ist. Ein Plus von fast zehn Prozent.
Auffallend ist der Zuwachs notleidender gewerblichen Immobilienkredite (Commercial Real Estate – CRE-Kredite). Er lag bei 72 Prozent. Das Volumen stieg von 5,7 auf 9,7 Milliarden Euro. Auf Banken und mit ihnen kooperierende Dienstleister wird daher viel Arbeit zukommen. Denn Verwertungen und Kreditverkäufe lassen geringen Spielraum für Wertoptimierungen. Vielversprechender sind da sicherlich Restrukturierungskonzepte, gepaart mit konsequenten Workout-Strategien.
Chancen für antizyklische Investoren
Der negative Ausblick auf dieses Jahr bietet jedoch für jene Marktteilnehmer Chancen, die antizyklisch denken und handeln. So sondieren zurzeit ausländische Investoren den deutschen Markt und sind auf der Suche nach Partnern mit lokalem Know-how. Große Private-Equity-Fonds wie Blackstone haben bereits Engagements in Deutschland avisiert, sind bislang aber noch nicht tätig geworden. Das dürfte sich in diesem Jahr ändern. Auch Investoren aus dem asiatisch-pazifischem Raum blicken bereits nach Europa. Die Geld-Brief-Spanne ist jedoch derzeit zu groß, selbst Core-Assets werden in diesem Umfeld aggressiv bepreist. Es besteht noch Raum für Anpassungen bei den Bewertungen, ist aus dem Markt immer wieder zu hören.
In diesem Jahr werden sich smarten Investoren Anlagemöglichkeiten bieten, die in einigen Jahren von Marktteilnehmern dann rückblickend als goldene Einstiegschance bewertet werden. Aber dann ist es zu spät. Der Markt wird dann bereits in eine andere Phase im Zyklus eingetreten sein.
(Marktkommentar von Jan Düdden, Managing Partner bei Arcida Advisors)
Was die Bestandshalter betrifft, erwarten wir weitere Abwertungen. Covenant-Breaches sind unumgänglich und werden Turbulenzen auslösen. Bei Refinanzierungen wird es zu einem „debt finance gap“ kommen. Die Offenen Immobilienfonds kommen zunehmend unter Druck, Mittelabflüsse nehmen weiter zu. Da die Marktpreise unterhalb der Bewertungen liegen, kann nur eingeschränkt durch Verkäufe Liquidität generiert werden. Durch die Neuregelung der offenen Immobilienfonds nach der Finanzkrise wurden die Haltebedingungen verschärft, um den Markt vor Massenverkäufen zu schützen. Ein Fonds-Run ist daher bislang nicht absehbar, aber wehe, der erste Domino Stein fällt.
Volumen notleidender Kredite in Deutschland um 10 Prozent gestiegen
Wenig Hilfe dürften sich die Marktteilnehmer von den hiesigen Banken erwarten. Aus Sorge um die Qualität ihrer Immobilienkreditportfolios werden sie in diesem Jahr noch zögerlicher Darlehen vergeben. Das ergab eine aktuelle Umfrage der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde (European Banking Authority – EBA). Die Verschlechterung zeigt sich eindrucksvoll in den von der EBA für das dritte Quartal 2023 bei europäischen Banken erhobenen Daten. Extrahiert man daraus die Angaben der Finanzinstitute in Deutschland fällt auf, dass das Volumen notleidender Immobilienkredite (Non-Performing Loans – NPL) zwischen Ende 2022 und Ende September 2023 von 31,02 Milliarden auf 34,02 Milliarden Euro gestiegen ist. Ein Plus von fast zehn Prozent.
Auffallend ist der Zuwachs notleidender gewerblichen Immobilienkredite (Commercial Real Estate – CRE-Kredite). Er lag bei 72 Prozent. Das Volumen stieg von 5,7 auf 9,7 Milliarden Euro. Auf Banken und mit ihnen kooperierende Dienstleister wird daher viel Arbeit zukommen. Denn Verwertungen und Kreditverkäufe lassen geringen Spielraum für Wertoptimierungen. Vielversprechender sind da sicherlich Restrukturierungskonzepte, gepaart mit konsequenten Workout-Strategien.
Chancen für antizyklische Investoren
Der negative Ausblick auf dieses Jahr bietet jedoch für jene Marktteilnehmer Chancen, die antizyklisch denken und handeln. So sondieren zurzeit ausländische Investoren den deutschen Markt und sind auf der Suche nach Partnern mit lokalem Know-how. Große Private-Equity-Fonds wie Blackstone haben bereits Engagements in Deutschland avisiert, sind bislang aber noch nicht tätig geworden. Das dürfte sich in diesem Jahr ändern. Auch Investoren aus dem asiatisch-pazifischem Raum blicken bereits nach Europa. Die Geld-Brief-Spanne ist jedoch derzeit zu groß, selbst Core-Assets werden in diesem Umfeld aggressiv bepreist. Es besteht noch Raum für Anpassungen bei den Bewertungen, ist aus dem Markt immer wieder zu hören.
In diesem Jahr werden sich smarten Investoren Anlagemöglichkeiten bieten, die in einigen Jahren von Marktteilnehmern dann rückblickend als goldene Einstiegschance bewertet werden. Aber dann ist es zu spät. Der Markt wird dann bereits in eine andere Phase im Zyklus eingetreten sein.
(Marktkommentar von Jan Düdden, Managing Partner bei Arcida Advisors)
