04.09.2023 Logistikimmobilienmarkt Bremen: Mieten zeigen steigende Tendenz
Der Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung sowie Verkauf und Neubau von Eigennutzern) in Bremen und dem direkten Umland hat das erste Halbjahr 2023 mit einem Flächenumsatz von 55.500 m² abgeschlossen. „Unter dem Eindruck der herausfordernden makro-ökonomischen Rahmenbedingungen und gesamtwirtschaftlichen Situation zeigt sich der Logistikimmobilienmarkt zwar solide, dennoch geprägt durch eine entsprechend zurückhaltende Nachfrage“, berichtet Björn Sundermann, Geschäftsführer der Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG. Das spiegelt auch der Rückgang des Halbjahresergebnis im Vergleich mit dem Vorjahr um rund 71 Prozent wider.
Die bundesweite Konsumzurückhaltung wirkt sich in Teilen nun spürbar auf die Flächennachfrage aus – im Segment der Handelslogistik und hier besonders im Bereich E-Commerce zeigt sich ein volumenbezogener Rückgang von rund 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Ein weiterer Grund für den Rückgang der Flächenumsätze, trotz der generell weiterhin vorhandenen und hohen Nachfrage, sind die seit dem vergangenen Jahr rasant gestiegenen Mietpreise. „Immer häufiger ist das Mietniveau, insbesondere bei modernen Logistikflächen, inzwischen so hoch, dass sich eine Anmietung von Flächen für viele Logistiker aktuell nicht mehr wirtschaftlich darstellen lässt“, beobachtet Sundermann. In der Folge entscheiden sich diese Unternehmen strategisch gegen die Anmietung von neuen Flächen und die Nachfrage kann hier somit teilweise nicht bedient werden.
Unternehmen aus dem Lagerbereich und der Handelslogistik dominieren dennoch
Mit einem Anteil von jeweils rund 26 Prozent am Gesamtflächenumsatz stellen trotz insgesamt geringerer Flächenumsätze weiterhin Unternehmen aus dem Lagerbereich und der Handelslogistik die größten Nachfrager dar – u. a. bedingt durch den Trend zu mehr lokaler Warenbevorratung. Das Segment der Automotive-Unternehmen war mit einem Anteil von knapp 15 Prozent ebenfalls ein wichtiger Umsatztreiber in der Region.
Mietpreise zeigen steigende Tendenz
Aufgrund der generell gestiegenen Anforderungen an Neubauimmobilien, insbesondere im Bereich der Nachhaltigkeit und damit gestiegenen Baukosten, sowie vor allem der hohen Finanzierungskosten bei einer nach wie vor stabilen Nachfrage verzeichnen die gewerblichen Mietpreise im ersten Halbjahr 2023 erneut einen spürbaren Anstieg. Die Durchschnittsmiete für moderne Logistikflächen hat sich in den letzten sechs Monaten um 20 Cent auf 5,20 EUR/m² erhöht. Im Bereich Light Industrial bewegen sich die Mieten derzeit auf einem Niveau von bis zu 6,70 EUR/m². Für moderne Logistikflächen im Spitzensegment belaufen sich die Quadratmeterpreise aktuell auf bis zu 5,70 EUR und zeigen eine steigende Tendenz – voraussichtlich übersteigen die Mietpreise hier in den kommenden Monaten die 6 EUR/m²-Marke.
Spitzenrendite für Core-Produkte liegt bei 4,8 Prozent
Die Renditen haben sich im ersten Halbjahr 2023 ebenfalls deutlich nach oben entwickelt – für Core-Produkte werden derzeit Renditen von rund 4,8 Prozent erzielt. „Die Tendenz ist weiter steigend, jedoch sind diese Core-Immobilien kaum auf dem Markt vorhanden“, sagt der Logistikimmobilienexperte.
Der Investmentmarkt hat sich deutlich verändert – der Verkäufermarkt aus den vergangenen Jahren hat sich nun gänzlich und in kürzester Zeit zu einem Käufermarkt entwickelt. „Investmentobjekte werden aktuell akribisch geprüft“, berichtet Sundermann. Damit es überhaupt zu einem Kaufangebot kommt, müssen alle signifikanten Rahmenparameter (Lage, Mieter, Mietvertrag und Objekt) stimmen. Grundsätzlich stellt bei Projektentwicklungen und Investmentkäufen die Finanzierung eine der größten Hürden dar, denn die Voraussetzungen seitens der Fonds und Banken befinden sich auf einem äußerst herausfordernden Level. Die Aussichten auf einen wieder dynamischeren Transaktionsmarkt werden aktuell besser, da die Transaktionsanzahl bundesweit wieder ganz langsam zunimmt und die Transaktionsbereitschaft der Investoren merklich steigt.
Mangel an verfügbaren Grundstücken erfordert Ausweisung neuer Gewerbegebiete
Aufgrund kurzfristig weiterhin kaum verfügbarer Grundstücke für Logistik-, Produktions- und Industrieimmobilien, rücken sogenannte Brownfields immer stärker in den Fokus von Investoren. Da die Gewerbegebiete in der Hansestadt ausgelastet sind und es hier kaum kurzfristig verfügbare Grundstücke gibt, muss der Fokus für die Region weiterhin auf die Ausweisung neuer, zum Teil kleinteiliger, Gewerbeflächen liegen. Darüber hinaus ist für eine mittelfristige Stärkung des Wirtschaftsstandorts die Entwicklung von großen Infrastrukturprojekten – z. B. Achim-West oder die Erweiterung des GVZ Bremens – von großer Bedeutung.
Flächenpotenziale im zweiten Halbjahr
Gegenwärtig befinden sich in Bremen und Umland einige spekulativ errichtete Neubauten in der Fertigstellung. In der Folge werden dem Markt kurzfristig wieder einige Neubauflächen zur Verfügung stehen, sodass die differenzierte Nachfrage – sowohl im kleinteiligen Segment zwischen 500 und 5.000 m² als auch zwischen 10.000 und 30.000 m² – kurzfristig etwas besser bedient werden kann. Potenziale weist auch die Region rund um den Bremer Industriehafen auf: Hier entstehen in den kommenden Jahren in zentraler Lage neue, großflächige Logistikflächen.
Prognose: Jahresergebnis könnte rund 190.000 m² erreichen
Im laufenden Jahr wird sich der Flächenumsatz voraussichtlich auf einem soliden Niveau bewegen, der jedoch immer noch gut zwei Fünftel unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 335.000 m² liegen dürfte. „Da trotz der gesamtwirtschaftlichen Situation eine gute Nachfrage vorhanden ist und gleichzeitig vermehrt moderne Logistik- und Neubauflächen zur Verfügung stehen, werden die prognostizierten Flächenumsätze im zweiten Halbjahr zulegen“, gibt Björn Sundermann einen Ausblick und ergänzt: „Die Mietpreise werden in den nächsten Monaten weiter steigen.“
Die bundesweite Konsumzurückhaltung wirkt sich in Teilen nun spürbar auf die Flächennachfrage aus – im Segment der Handelslogistik und hier besonders im Bereich E-Commerce zeigt sich ein volumenbezogener Rückgang von rund 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Ein weiterer Grund für den Rückgang der Flächenumsätze, trotz der generell weiterhin vorhandenen und hohen Nachfrage, sind die seit dem vergangenen Jahr rasant gestiegenen Mietpreise. „Immer häufiger ist das Mietniveau, insbesondere bei modernen Logistikflächen, inzwischen so hoch, dass sich eine Anmietung von Flächen für viele Logistiker aktuell nicht mehr wirtschaftlich darstellen lässt“, beobachtet Sundermann. In der Folge entscheiden sich diese Unternehmen strategisch gegen die Anmietung von neuen Flächen und die Nachfrage kann hier somit teilweise nicht bedient werden.
Unternehmen aus dem Lagerbereich und der Handelslogistik dominieren dennoch
Mit einem Anteil von jeweils rund 26 Prozent am Gesamtflächenumsatz stellen trotz insgesamt geringerer Flächenumsätze weiterhin Unternehmen aus dem Lagerbereich und der Handelslogistik die größten Nachfrager dar – u. a. bedingt durch den Trend zu mehr lokaler Warenbevorratung. Das Segment der Automotive-Unternehmen war mit einem Anteil von knapp 15 Prozent ebenfalls ein wichtiger Umsatztreiber in der Region.
Mietpreise zeigen steigende Tendenz
Aufgrund der generell gestiegenen Anforderungen an Neubauimmobilien, insbesondere im Bereich der Nachhaltigkeit und damit gestiegenen Baukosten, sowie vor allem der hohen Finanzierungskosten bei einer nach wie vor stabilen Nachfrage verzeichnen die gewerblichen Mietpreise im ersten Halbjahr 2023 erneut einen spürbaren Anstieg. Die Durchschnittsmiete für moderne Logistikflächen hat sich in den letzten sechs Monaten um 20 Cent auf 5,20 EUR/m² erhöht. Im Bereich Light Industrial bewegen sich die Mieten derzeit auf einem Niveau von bis zu 6,70 EUR/m². Für moderne Logistikflächen im Spitzensegment belaufen sich die Quadratmeterpreise aktuell auf bis zu 5,70 EUR und zeigen eine steigende Tendenz – voraussichtlich übersteigen die Mietpreise hier in den kommenden Monaten die 6 EUR/m²-Marke.
Spitzenrendite für Core-Produkte liegt bei 4,8 Prozent
Die Renditen haben sich im ersten Halbjahr 2023 ebenfalls deutlich nach oben entwickelt – für Core-Produkte werden derzeit Renditen von rund 4,8 Prozent erzielt. „Die Tendenz ist weiter steigend, jedoch sind diese Core-Immobilien kaum auf dem Markt vorhanden“, sagt der Logistikimmobilienexperte.
Der Investmentmarkt hat sich deutlich verändert – der Verkäufermarkt aus den vergangenen Jahren hat sich nun gänzlich und in kürzester Zeit zu einem Käufermarkt entwickelt. „Investmentobjekte werden aktuell akribisch geprüft“, berichtet Sundermann. Damit es überhaupt zu einem Kaufangebot kommt, müssen alle signifikanten Rahmenparameter (Lage, Mieter, Mietvertrag und Objekt) stimmen. Grundsätzlich stellt bei Projektentwicklungen und Investmentkäufen die Finanzierung eine der größten Hürden dar, denn die Voraussetzungen seitens der Fonds und Banken befinden sich auf einem äußerst herausfordernden Level. Die Aussichten auf einen wieder dynamischeren Transaktionsmarkt werden aktuell besser, da die Transaktionsanzahl bundesweit wieder ganz langsam zunimmt und die Transaktionsbereitschaft der Investoren merklich steigt.
Mangel an verfügbaren Grundstücken erfordert Ausweisung neuer Gewerbegebiete
Aufgrund kurzfristig weiterhin kaum verfügbarer Grundstücke für Logistik-, Produktions- und Industrieimmobilien, rücken sogenannte Brownfields immer stärker in den Fokus von Investoren. Da die Gewerbegebiete in der Hansestadt ausgelastet sind und es hier kaum kurzfristig verfügbare Grundstücke gibt, muss der Fokus für die Region weiterhin auf die Ausweisung neuer, zum Teil kleinteiliger, Gewerbeflächen liegen. Darüber hinaus ist für eine mittelfristige Stärkung des Wirtschaftsstandorts die Entwicklung von großen Infrastrukturprojekten – z. B. Achim-West oder die Erweiterung des GVZ Bremens – von großer Bedeutung.
Flächenpotenziale im zweiten Halbjahr
Gegenwärtig befinden sich in Bremen und Umland einige spekulativ errichtete Neubauten in der Fertigstellung. In der Folge werden dem Markt kurzfristig wieder einige Neubauflächen zur Verfügung stehen, sodass die differenzierte Nachfrage – sowohl im kleinteiligen Segment zwischen 500 und 5.000 m² als auch zwischen 10.000 und 30.000 m² – kurzfristig etwas besser bedient werden kann. Potenziale weist auch die Region rund um den Bremer Industriehafen auf: Hier entstehen in den kommenden Jahren in zentraler Lage neue, großflächige Logistikflächen.
Prognose: Jahresergebnis könnte rund 190.000 m² erreichen
Im laufenden Jahr wird sich der Flächenumsatz voraussichtlich auf einem soliden Niveau bewegen, der jedoch immer noch gut zwei Fünftel unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 335.000 m² liegen dürfte. „Da trotz der gesamtwirtschaftlichen Situation eine gute Nachfrage vorhanden ist und gleichzeitig vermehrt moderne Logistik- und Neubauflächen zur Verfügung stehen, werden die prognostizierten Flächenumsätze im zweiten Halbjahr zulegen“, gibt Björn Sundermann einen Ausblick und ergänzt: „Die Mietpreise werden in den nächsten Monaten weiter steigen.“
