27.07.2023 Marktkommentar: Ein guter Jahrgang für Kreditgeber
In einem kürzlich erschienenen Kommentar analysiert Justin Curlow, Global Head of Research & Strategy bei AXA IM Alts, Entwicklungen im Immobiliensektor. Dabei vertritt er vor allem folgende Ansichten:
• Das Transaktionsniveau ist im historischen Vergleich nach wie vor niedrig, aber die Werte passen sich weiter an. Ein proaktiverer Ansatz der Gutachter hat zum schnellsten Repricing-Zyklus geführt, den der britische Markt je erlebt hat. Dieser dürfte zudem zu einer schnelleren Erholung des Transaktionsflusses führen. In anderen Ländern korrigieren die Bewertungen weiter, aber da sich diese Rückgänge abschwächen, beginnen einige Investoren, neue Eigenkapitalzusagen zu machen, um ihre Kapitalabrufe mit der erwarteten Bodenbildung des Marktes abzustimmen.
• Höhere Zinssätze führen zu höheren Kreditkosten. Der Immobiliensektor hat weiterhin mit einem negativen Verschuldungsgrad zu kämpfen. Das mangelnde Interesse der Banken hinterlässt jedoch eine wachsende Marktlücke, die von alternativen Finanzierungsquellen zu einem günstigen Zeitpunkt im Zyklus gefüllt werden kann, da die Bewertungen weiter korrigieren, die Beleihungsquoten niedriger sind und die Kreditmargen gestiegen sind. Dies dürfte sich in Bezug auf die Sicherheiten und die Risikoprämie für Investoren in Immobilienkredite als ein starker Jahrgang erweisen.
• Stress im Bankensektor und CRE-Ausfälle in den USA, aber wahrscheinlich weniger in Europa. Während der europäische Markt nach wie vor in hohem Maße von den Banken abhängig ist, sowohl was die Fähigkeit als auch die Kapazität zur Kreditvergabe betrifft, ist der gesamte europäische Bankensektor mit 7,3 Prozent gegenüber 12,6 Prozent bei den großen US-Banken weniger stark im CRE-Bereich engagiert. Darüber hinaus gibt es in Europa weder den gleichen Verschuldungsgrad im System noch die Probleme im Bürosektor, denen der US-Bankensektor stark ausgesetzt ist. Dennoch ist in beiden Regionen ein Anstieg der Zahlungsausfälle und der Kreditänderungen zu verzeichnen, wobei sich die Situation in den USA in Bezug auf die endgültigen Zahlungsausfälle und Verluste als bedeutender erweisen dürfte.
• AXA IM Alts geht weiterhin davon aus, dass defensive Segmente, die an langfristige Megatrends gebunden sind, eine Outperformance erzielen werden. Angesichts des zu erwartenden Bewertungsdrucks, der sich von der Nenner- (d.h. Rendite-) auf die Zähler- (d.h. Einkommens-) Seite der Bewertungsgleichung verlagert, konzentriert sich AXA IM Alts weiterhin auf Segmente, die durch nachfrageseitigen Rückenwind gestützt werden.
• Das Transaktionsniveau ist im historischen Vergleich nach wie vor niedrig, aber die Werte passen sich weiter an. Ein proaktiverer Ansatz der Gutachter hat zum schnellsten Repricing-Zyklus geführt, den der britische Markt je erlebt hat. Dieser dürfte zudem zu einer schnelleren Erholung des Transaktionsflusses führen. In anderen Ländern korrigieren die Bewertungen weiter, aber da sich diese Rückgänge abschwächen, beginnen einige Investoren, neue Eigenkapitalzusagen zu machen, um ihre Kapitalabrufe mit der erwarteten Bodenbildung des Marktes abzustimmen.
• Höhere Zinssätze führen zu höheren Kreditkosten. Der Immobiliensektor hat weiterhin mit einem negativen Verschuldungsgrad zu kämpfen. Das mangelnde Interesse der Banken hinterlässt jedoch eine wachsende Marktlücke, die von alternativen Finanzierungsquellen zu einem günstigen Zeitpunkt im Zyklus gefüllt werden kann, da die Bewertungen weiter korrigieren, die Beleihungsquoten niedriger sind und die Kreditmargen gestiegen sind. Dies dürfte sich in Bezug auf die Sicherheiten und die Risikoprämie für Investoren in Immobilienkredite als ein starker Jahrgang erweisen.
• Stress im Bankensektor und CRE-Ausfälle in den USA, aber wahrscheinlich weniger in Europa. Während der europäische Markt nach wie vor in hohem Maße von den Banken abhängig ist, sowohl was die Fähigkeit als auch die Kapazität zur Kreditvergabe betrifft, ist der gesamte europäische Bankensektor mit 7,3 Prozent gegenüber 12,6 Prozent bei den großen US-Banken weniger stark im CRE-Bereich engagiert. Darüber hinaus gibt es in Europa weder den gleichen Verschuldungsgrad im System noch die Probleme im Bürosektor, denen der US-Bankensektor stark ausgesetzt ist. Dennoch ist in beiden Regionen ein Anstieg der Zahlungsausfälle und der Kreditänderungen zu verzeichnen, wobei sich die Situation in den USA in Bezug auf die endgültigen Zahlungsausfälle und Verluste als bedeutender erweisen dürfte.
• AXA IM Alts geht weiterhin davon aus, dass defensive Segmente, die an langfristige Megatrends gebunden sind, eine Outperformance erzielen werden. Angesichts des zu erwartenden Bewertungsdrucks, der sich von der Nenner- (d.h. Rendite-) auf die Zähler- (d.h. Einkommens-) Seite der Bewertungsgleichung verlagert, konzentriert sich AXA IM Alts weiterhin auf Segmente, die durch nachfrageseitigen Rückenwind gestützt werden.
