11.07.2023 Logistik-/Industrieimmobilienmarkt Frankfurt gibt erneut deutlich nach
Laut Realogis, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, setzt der Frankfurter Eigennutzer- und Mietmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien im ersten Halbjahr 2023 den negativen Trend des Vorjahreszeitraumes fort. Der durch alle Marktteilnehmer erzielte Flächenumsatz gab um 23,9 %, verglichen zum ersten Halbjahr 2022, auf 139.100 m² nach.
„Ausgehend vom bisher stärksten ersten Halbjahr 2021 mit 309.000 m² in den letzten zehn Jahren, ist dies der zweite Rückgang in Folge“, erklärt Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH. „Zwar hat sich der Trend leicht abgeschwächt, allerdings liegt das aktuelle Ergebnis unterhalb des Vorjahreszeitraumes. Damit erreicht das erste Halbjahr 2023 einen neuen Tiefststand. Ein schwächeres erstes Halbjahr haben wir bezogen auf den Flächenumsatz in den letzten zehn ersten Halbjahren nicht beobachtet.“
Dies wird auch in der Betrachtung des 5-Jahresschnitts bezogen auf die ersten Halbjahre deutlich: Dieser liegt aktuell bei 234.304 m² und wurde im H1 2023 um 40,6 % unterboten.
Ausschlaggebend für das Marktgeschehen waren Mietabschlüsse in Bestandsimmobilien mit 93.400 m² bzw. einem Anteil von 67,1 %, ähnlich wie in den vergangenen ersten Halbjahren liegt damit das Ergebnis um die 100.000er-Marke (Ausnahme H1 2022 mit 135.500 m²).
Neubau-Anmietungen schlugen in den ersten sechs Monaten mit 34.700 m² bzw. 24,9 % zu Buche. „Damit manifestiert sich ein Trend, der bereits im Vorjahreshalbjahr einsetzte“, so Julian Petri. Kommend von einem Umsatz in Höhe von 200.000 m² im H1 2021, brach der Neubau-Umsatz im H1 2022 um 78,1 % auf 43.900 m² ein und verzeichnete aktuell ein weiteres Minus von 21 % auf 34.700 m².
„Die Gründe hierfür liegen vorrangig in der mittlerweile stark reduzierten Grundstücksverfügbarkeit von Greenfields bei gleichzeitig hohen Grundstücks- und Baukosten“, erklärt Julian Petri.
Brownfield-Entwicklungen steuerten im H1 2023 insgesamt 11.000 m² bzw. 7,9 % bei, hierunter fällt auch einer der Top-Abschlüsse: Die Bringmeister GmbH hat in Hanau auf dem ehemaligen Holzwerk Rütgers Areal einen Mietvertrag über 10.000 m² Fläche abgeschlossen.
Im Berichtszeitraum hat Realogis insgesamt 36 durch alle Marktteilnehmer erzielten Vertragsabschlüsse beobachtet, das sind 14 weniger bzw. -28 % als im ersten Halbjahr 2022. Die durchschnittliche Vertragslaufzeit aller registrierten Mietverträge beläuft sich auf 6,5 Jahre.
Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt war mit 136.500 m² bzw. einem Anteil von 98,1 % ein überwiegender Mietmarkt, lediglich 2.600 m² entfielen auf Eigennutzer.
Bezogen auf die Gebäudeart lagen Anmietungen in Gewerbeparks mit 55.100 m² bzw. 39,6 % (H1 2022: 79.700 m² bzw. 43,6 %) vor der Kategorie Sonstige Immobilien mit 43.400 m² bzw. 31,2 %, zu denen zählten (H1 2022: 17.400 m² bzw. 9,5 %). Big-Box-Anmietungen kamen in den ersten sechs Monaten auf 40.600 m² bzw. 29,2 % (H1 2022: 85.500 m² bzw. 46,9 %).
Neben neuen Vertragsabschlüssen hat Realogis Frankfurt erstmals bei der Ermittlung des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr auch Untervermietungen miterfasst.
„Untervermietungen in Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks spielen im Frankfurter Marktgebiet eine zunehmend relevante Rolle. Wir gehen aktuell davon aus, dass in den kommenden Monaten weitere Untermietverträge folgen werden.“, berichtet Julian Petri. Dazu zählt der größte Mietvertragsabschluss über 16.580 m² im ersten Halbjahr 2023 durch die Müller - Die lila Logistik SE in Eppertshausen (11,9 % des Gesamthalbjahresumsatzes).
Dominanz der beiden Marktgebiete Rhein-Main-Süd und Rhein-Main-Ost setzt sich fort
Bis auf die Regionen Rhein-Main-West und Frankfurt (Stadtgebiet), die die letzten beiden Plätze tauschen, hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum keine Veränderung in der Platzierung ergeben. Bezogen auf den Anteil am Flächenumsatz waren die Regionen weitgehend stabil. Durchgehend seit H1 2019, mit Ausnahme des ersten Halbjahres 2020, als gefragteste Region bestätigte der Teilmarkt Rhein-Main-Süd mit 58.700 m² bzw. 42,2 % (H1 2022: 90.100 m² bzw. 49,3 %) erneut seine Führungsrolle.
Der Teilmarkt Rhein-Main-Süd hingegen büßte im Vorjahresvergleich mehr als ein Drittel (-34,9 %) des Flächenumsatzes ein und wies zudem das deutlichste Minus bezogen auf den Anteil am Flächenumsatz in Höhe von 7,1 Prozentpunkten auf. Drei der sechs größten Abschlüsse entfielen auf den Süden und akkumulierten insgesamt 29.280 m² und damit die Hälfte dieses Teilmarktes.
Zweitplatziert war weiterhin die Region Rhein-Main-Ost mit 49.300 m² bzw. 35,4 % (H1 2022: 50.300 m² bzw. 27,5 %), in welcher die anderen drei Top-Abschlüsse stattfanden (28.300 m² bzw. rund 57 % des Umsatzes der Region)..
„Damit setzt sich die Dominanz der beiden Marktgebiete Rhein-Main-Süd und Rhein-Main-Ost des Flächenumsatzes weiter fort“, kommentiert Julian Petri. Zusammengerechnet addiert sich ihr Flächenumsatz auf 108.000 m² bzw. drei Viertel des Gesamtumsatzes (77,6 %).
Drittplatziert war weiterhin die Region Mainz/Wiesbaden mit 10.300 m² bzw. 7,4 % (H1 2022: 15.500 m² bzw. 8,5 %), gefolgt von Rhein-Main-Nord mit 9.900 m² bzw. 7,1 %. Auf dem vorletzten Rang lag das Frankfurter Stadtgebiet mit 7.700 m² bzw. 5,5 % vor Rhein-Main-West mit 3.200 m² bzw. 2,3 %.
Branchen-Ranking: Flächenabnahme durch Logistik/Spedition halbiert sich
Stärkster Flächenabnehmer nach Branchen war der Handel mit 55.300 m² bzw. einem Anteil von 39,8 % (H1 2022: 69.200 m² bzw. 37,8 %). Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes des Handels entfiel mit 57,9 % auf die Unterkategorie E-Commerce mit 32.000 m², wozu die Bringmeister GmbH über 10.000 m² knapp ein Drittel (31 %) besteuerte.
„Im Vorjahresvergleich gewinnt aktuell der E-Commerce gegenüber dem klassischen Handel als Flächenabnehmer in der Metropolregion Frankfurt deutlich an Bedeutung – im ersten Halbjahr mit einem satten Plus von 42,5 Prozentpunkten“, so Julian Petri.
Zweitplatziert war die Branche Logistik/Spedition mit 47.300 m² bzw. 34 % (H1 2022: 98.700 m² bzw. 54 %), deren Flächenumsatz sich absolut im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr mehr als halbiert (-52 %) und im Vergleich zu H1 2021 sogar um fast zwei Drittel nachgibt (-65 %). Auch anteilig verlor die Branche am deutlichsten an Bedeutung mit einem Minus in Höhe von 20 Prozentpunkten. Drei der sechs Top-Abschlüsse entfielen auf die Branche Logistik/Spedition, mit insgesamt 29.280 trugen die Mietabschlüsse rund 62 % des Umsatzes bei.
Auf dem dritten Rang lag die Branche Industrie/Produktion mit 27.300 m² bzw. 19,6 % (H1 2022: 7.200 m² bzw. 3,9 %), die von allen Branchen den deutlichsten relativen Zuwachs mit +15,7 Prozentpunkten aufweist. Die Abschlüsse durch die DE NORA Deutschland GmbH und Thermo Fisher Scientific Germany B.V. & Co. KG trugen insgesamt 18.300 bzw. 67 % des Flächenumsatzes der Branche bei.
Letztplatziert ist die zuvor drittplatzierte Sammelkategorie Sonstiges mit 9.200 m² bzw. 6,6 % (H1 2022: 7.800 m² bzw. 4,3 %).
Großflächen mit zwei Drittel weniger Umsatz als im Vorjahreshalbjahr
Großflächen ab 10.001 m² vereinten im abgelaufenen Halbjahr lediglich die drittmeisten Flächen auf sich mit 26.880 m² bzw. 19,3 % (H1 2022: 85.800 m² bzw. 46,9 %). Zu beobachten waren zwei Abschlüsse – durch Müller - Die lila Logistik SE und DE NORA Deutschland GmbH, die beide nicht an die 20.000 m²-Marke heranreichten.
Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² sind im abgelaufenen Halbjahr erstplatziert mit 47.260 m² bzw. 34 % (H1 2022: 6.200 m² bzw. 3,4 %), was auch auf vier Topabschlüsse zurückgeht.
Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² kamen mit 18.800 m² bzw. 13,6 % auf Rang 4 (H1 2022: 32.000 m² bzw. 17,5 %). Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² wiesen mit 44.180 m² bzw. 31,8 % erneut eine hohe Bedeutung für das Frankfurter Marktgeschehen auf (Platz 2) und präsentieren sich im Vergleich zu anderen Größeneinheiten sehr stabil (H1 2022: 45.400 m² bzw. 24,8 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² steuerten mit 1.900 m² bzw. 1,4 % die wenigsten Flächen bei (H1 2022: 13.500 m² bzw. 7,4 %).
Moderater Anstieg der Spitzenmiete auf 7,60 €/m²
Die Spitzenmiete erreicht mit 7,60 €/m² ihren vorläufigen Spitzenwert, kommend von 7,30 €/m² im Vorjahreszeitraum, was einem Plus von 4,1 % entspricht und die steigende Preisentwicklung des Vorjahreszeitraumes fortsetzt. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 7,17 €/m² wurde um 6 % übertroffen.
„Ausgehend vom bisher stärksten ersten Halbjahr 2021 mit 309.000 m² in den letzten zehn Jahren, ist dies der zweite Rückgang in Folge“, erklärt Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH. „Zwar hat sich der Trend leicht abgeschwächt, allerdings liegt das aktuelle Ergebnis unterhalb des Vorjahreszeitraumes. Damit erreicht das erste Halbjahr 2023 einen neuen Tiefststand. Ein schwächeres erstes Halbjahr haben wir bezogen auf den Flächenumsatz in den letzten zehn ersten Halbjahren nicht beobachtet.“
Dies wird auch in der Betrachtung des 5-Jahresschnitts bezogen auf die ersten Halbjahre deutlich: Dieser liegt aktuell bei 234.304 m² und wurde im H1 2023 um 40,6 % unterboten.
Ausschlaggebend für das Marktgeschehen waren Mietabschlüsse in Bestandsimmobilien mit 93.400 m² bzw. einem Anteil von 67,1 %, ähnlich wie in den vergangenen ersten Halbjahren liegt damit das Ergebnis um die 100.000er-Marke (Ausnahme H1 2022 mit 135.500 m²).
Neubau-Anmietungen schlugen in den ersten sechs Monaten mit 34.700 m² bzw. 24,9 % zu Buche. „Damit manifestiert sich ein Trend, der bereits im Vorjahreshalbjahr einsetzte“, so Julian Petri. Kommend von einem Umsatz in Höhe von 200.000 m² im H1 2021, brach der Neubau-Umsatz im H1 2022 um 78,1 % auf 43.900 m² ein und verzeichnete aktuell ein weiteres Minus von 21 % auf 34.700 m².
„Die Gründe hierfür liegen vorrangig in der mittlerweile stark reduzierten Grundstücksverfügbarkeit von Greenfields bei gleichzeitig hohen Grundstücks- und Baukosten“, erklärt Julian Petri.
Brownfield-Entwicklungen steuerten im H1 2023 insgesamt 11.000 m² bzw. 7,9 % bei, hierunter fällt auch einer der Top-Abschlüsse: Die Bringmeister GmbH hat in Hanau auf dem ehemaligen Holzwerk Rütgers Areal einen Mietvertrag über 10.000 m² Fläche abgeschlossen.
Im Berichtszeitraum hat Realogis insgesamt 36 durch alle Marktteilnehmer erzielten Vertragsabschlüsse beobachtet, das sind 14 weniger bzw. -28 % als im ersten Halbjahr 2022. Die durchschnittliche Vertragslaufzeit aller registrierten Mietverträge beläuft sich auf 6,5 Jahre.
Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt war mit 136.500 m² bzw. einem Anteil von 98,1 % ein überwiegender Mietmarkt, lediglich 2.600 m² entfielen auf Eigennutzer.
Bezogen auf die Gebäudeart lagen Anmietungen in Gewerbeparks mit 55.100 m² bzw. 39,6 % (H1 2022: 79.700 m² bzw. 43,6 %) vor der Kategorie Sonstige Immobilien mit 43.400 m² bzw. 31,2 %, zu denen zählten (H1 2022: 17.400 m² bzw. 9,5 %). Big-Box-Anmietungen kamen in den ersten sechs Monaten auf 40.600 m² bzw. 29,2 % (H1 2022: 85.500 m² bzw. 46,9 %).
Neben neuen Vertragsabschlüssen hat Realogis Frankfurt erstmals bei der Ermittlung des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr auch Untervermietungen miterfasst.
„Untervermietungen in Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks spielen im Frankfurter Marktgebiet eine zunehmend relevante Rolle. Wir gehen aktuell davon aus, dass in den kommenden Monaten weitere Untermietverträge folgen werden.“, berichtet Julian Petri. Dazu zählt der größte Mietvertragsabschluss über 16.580 m² im ersten Halbjahr 2023 durch die Müller - Die lila Logistik SE in Eppertshausen (11,9 % des Gesamthalbjahresumsatzes).
Dominanz der beiden Marktgebiete Rhein-Main-Süd und Rhein-Main-Ost setzt sich fort
Bis auf die Regionen Rhein-Main-West und Frankfurt (Stadtgebiet), die die letzten beiden Plätze tauschen, hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum keine Veränderung in der Platzierung ergeben. Bezogen auf den Anteil am Flächenumsatz waren die Regionen weitgehend stabil. Durchgehend seit H1 2019, mit Ausnahme des ersten Halbjahres 2020, als gefragteste Region bestätigte der Teilmarkt Rhein-Main-Süd mit 58.700 m² bzw. 42,2 % (H1 2022: 90.100 m² bzw. 49,3 %) erneut seine Führungsrolle.
Der Teilmarkt Rhein-Main-Süd hingegen büßte im Vorjahresvergleich mehr als ein Drittel (-34,9 %) des Flächenumsatzes ein und wies zudem das deutlichste Minus bezogen auf den Anteil am Flächenumsatz in Höhe von 7,1 Prozentpunkten auf. Drei der sechs größten Abschlüsse entfielen auf den Süden und akkumulierten insgesamt 29.280 m² und damit die Hälfte dieses Teilmarktes.
Zweitplatziert war weiterhin die Region Rhein-Main-Ost mit 49.300 m² bzw. 35,4 % (H1 2022: 50.300 m² bzw. 27,5 %), in welcher die anderen drei Top-Abschlüsse stattfanden (28.300 m² bzw. rund 57 % des Umsatzes der Region)..
„Damit setzt sich die Dominanz der beiden Marktgebiete Rhein-Main-Süd und Rhein-Main-Ost des Flächenumsatzes weiter fort“, kommentiert Julian Petri. Zusammengerechnet addiert sich ihr Flächenumsatz auf 108.000 m² bzw. drei Viertel des Gesamtumsatzes (77,6 %).
Drittplatziert war weiterhin die Region Mainz/Wiesbaden mit 10.300 m² bzw. 7,4 % (H1 2022: 15.500 m² bzw. 8,5 %), gefolgt von Rhein-Main-Nord mit 9.900 m² bzw. 7,1 %. Auf dem vorletzten Rang lag das Frankfurter Stadtgebiet mit 7.700 m² bzw. 5,5 % vor Rhein-Main-West mit 3.200 m² bzw. 2,3 %.
Branchen-Ranking: Flächenabnahme durch Logistik/Spedition halbiert sich
Stärkster Flächenabnehmer nach Branchen war der Handel mit 55.300 m² bzw. einem Anteil von 39,8 % (H1 2022: 69.200 m² bzw. 37,8 %). Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes des Handels entfiel mit 57,9 % auf die Unterkategorie E-Commerce mit 32.000 m², wozu die Bringmeister GmbH über 10.000 m² knapp ein Drittel (31 %) besteuerte.
„Im Vorjahresvergleich gewinnt aktuell der E-Commerce gegenüber dem klassischen Handel als Flächenabnehmer in der Metropolregion Frankfurt deutlich an Bedeutung – im ersten Halbjahr mit einem satten Plus von 42,5 Prozentpunkten“, so Julian Petri.
Zweitplatziert war die Branche Logistik/Spedition mit 47.300 m² bzw. 34 % (H1 2022: 98.700 m² bzw. 54 %), deren Flächenumsatz sich absolut im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr mehr als halbiert (-52 %) und im Vergleich zu H1 2021 sogar um fast zwei Drittel nachgibt (-65 %). Auch anteilig verlor die Branche am deutlichsten an Bedeutung mit einem Minus in Höhe von 20 Prozentpunkten. Drei der sechs Top-Abschlüsse entfielen auf die Branche Logistik/Spedition, mit insgesamt 29.280 trugen die Mietabschlüsse rund 62 % des Umsatzes bei.
Auf dem dritten Rang lag die Branche Industrie/Produktion mit 27.300 m² bzw. 19,6 % (H1 2022: 7.200 m² bzw. 3,9 %), die von allen Branchen den deutlichsten relativen Zuwachs mit +15,7 Prozentpunkten aufweist. Die Abschlüsse durch die DE NORA Deutschland GmbH und Thermo Fisher Scientific Germany B.V. & Co. KG trugen insgesamt 18.300 bzw. 67 % des Flächenumsatzes der Branche bei.
Letztplatziert ist die zuvor drittplatzierte Sammelkategorie Sonstiges mit 9.200 m² bzw. 6,6 % (H1 2022: 7.800 m² bzw. 4,3 %).
Großflächen mit zwei Drittel weniger Umsatz als im Vorjahreshalbjahr
Großflächen ab 10.001 m² vereinten im abgelaufenen Halbjahr lediglich die drittmeisten Flächen auf sich mit 26.880 m² bzw. 19,3 % (H1 2022: 85.800 m² bzw. 46,9 %). Zu beobachten waren zwei Abschlüsse – durch Müller - Die lila Logistik SE und DE NORA Deutschland GmbH, die beide nicht an die 20.000 m²-Marke heranreichten.
Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² sind im abgelaufenen Halbjahr erstplatziert mit 47.260 m² bzw. 34 % (H1 2022: 6.200 m² bzw. 3,4 %), was auch auf vier Topabschlüsse zurückgeht.
Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² kamen mit 18.800 m² bzw. 13,6 % auf Rang 4 (H1 2022: 32.000 m² bzw. 17,5 %). Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² wiesen mit 44.180 m² bzw. 31,8 % erneut eine hohe Bedeutung für das Frankfurter Marktgeschehen auf (Platz 2) und präsentieren sich im Vergleich zu anderen Größeneinheiten sehr stabil (H1 2022: 45.400 m² bzw. 24,8 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² steuerten mit 1.900 m² bzw. 1,4 % die wenigsten Flächen bei (H1 2022: 13.500 m² bzw. 7,4 %).
Moderater Anstieg der Spitzenmiete auf 7,60 €/m²
Die Spitzenmiete erreicht mit 7,60 €/m² ihren vorläufigen Spitzenwert, kommend von 7,30 €/m² im Vorjahreszeitraum, was einem Plus von 4,1 % entspricht und die steigende Preisentwicklung des Vorjahreszeitraumes fortsetzt. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 7,17 €/m² wurde um 6 % übertroffen.
