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30.03.2023 Büromieten in Bremen sind signifikant gestiegen

Auf dem Bremer Markt für Büroflächen wurde im Jahr 2022 ein Flächenumsatz von insgesamt 110.000 m² registriert. Nach dem Rekordjahr 2021 konnte damit wieder ein solides Ergebnis erzielt werden, welches sich auf dem langjährigen Niveau des 5-Jahres-Mittelwerts von 119.800 m² bewegt. Die Nachfrage – insbesondere nach hochwertigen Flächen in zentralen 1A-Lagen – ist ungebrochen hoch und kann nicht vollständig bedient werden.

Hoher Qualitätsanspruch an neue Büroflächen

Der Qualitätsanspruch seitens der Mieter an neue Flächen ist weiterhin hoch. „In den letzten Monaten haben die Anforderungen an Flexibilität bei der Büroraumgestaltung, Nutzerkomfort sowie in Teilen erhöhte ESG-Konformität die Ansprüche nochmals getrieben“, berichtet Siljan Tietjen, Bereichsleiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies in Bremen, und ergänzt: „Ferner legen Unternehmen durch die steigenden Energiekosten vermehrt großen Wert auf die Themen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit der Energieversorgung der Büroflächen.“ Diese Entwicklung erfordert tendenziell höhere Investitionen im Bestand, wenn es einen Mieterwechsel oder eine Vertragsverlängerung gibt.

Für viele Unternehmen ist der branchenübergreifende Fachkräftemangel ein Treiber für Veränderungen und angepasste Büroflächenstrukturen. „Der Druck, den Mitarbeitenden Anreize in Bezug auf moderne Arbeitsplätze zu geben, steigt in nahezu allen Branchen“, beobachtet Tietjen. In erster Linie prüfen große Unternehmen und Konzerne die mögliche Reduktion von Flächen durch moderne Arbeitsformen wie Homeoffice in Verbindung mit Desksharing. Dies trifft weniger auf kleine und mittlere Unternehmen aus dem Mittelstand oder Start-Ups zu. Hier verändern sich vielmehr die Strukturen, da Sonderbedarfe wie z. B. Meetingräume oder Flächen für spontanen Austausch steigen.

Großabschlüsse der Öffentlichen Hand prägen den Markt

Im Jahr 2022 hatte die Größenklasse über 5.000 m² einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von rund 23,3 Prozent und war damit erneut prägend für das Jahresergebnis. Zu den größten registrierten Mietflächenumsätzen zählen u. a. im Tabakquartier die Anmietung über 9.000 m² durch das Ressort „Der Senator für Finanzen“ der Stadt Bremen und 5.040 m² in der Überseestadt ebenfalls durch die Stadt Bremen für die Anmietung eines Schulstandortes. Die größte Vermietung in der Innenstadt wurde im neuen Bremer Wallkontor in der City registriert – hier bezieht die Reederei Orient Overseas Container Line (OOCL) eine Fläche von etwa 3.400 m². Ebenfalls ein großer Vertragsabschluss mit der Privatwirtschaft über 3.350 m² ist eine Anmietung in der Überseestadt durch das international tätige Logistik- und Gütertransportunternehmen Kühne & Nagel.

Überseestadt verzeichnet höchsten Anteil der Flächenumsätze

Nach wie vor weisen die Bremer Bürolagen alle eine lebhaftes Marktgeschehen auf – in Teilen auch außerhalb der klassischen Büromarktzentren, da die Hansestadt vergleichsweise kompakt ist. Nachdem im Vorjahr die Neuentwicklung des Tabakquartiers in Woltmershausen zu einer Verschiebung der Umsätze bzw. zu einem strukturellen Aufbruch der klassischen Bürolagen geführt hat, konnte sich der Trend in 2022 fortsetzen. Mit einem Anteil von 21,2 Prozent verzeichnete das Tabakquartier mit seinen zeitgemäßen Neubauflächen und revitalisierten Bestandsbüros den zweithöchsten Flächenumsatz unter den Lagen.

„Die Überseestadt hat wieder an Dynamik gewonnen“, sagt Tietjen. Hier hat sich der Anteil mit 28,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr etwas mehr als verdoppelt, da einige bezugsfertige Neubauten bzw. hochwertige Bestandsimmobilien verfügbar waren. In der Bremer City wurde ein Anteil von 20,3 Prozent umgesetzt. Großzügige und zugleich hochwertige Büroflächen sind in der Innenstadt Mangelware, besonders energieeffiziente Neubauflächen. Unternehmen mit großvolumigen Flächengesuchen weichen demzufolge vermehrt auf andere Lagen aus. Im Vorjahr erreichte die Bürolage Airportstadt bedingt durch den in 2021 größten Abschluss einen Anteil von über 17 Prozent, dieser lag jetzt wieder moderat bei 7,3 Prozent.

Büromieten weiter signifikant gestiegen

Die verstärkte Nachfrage nach vergleichsweise etwas kleineren Büroflächen, dafür aber mit einem sehr hohen und top-modernen Ausstattungsstandard, hat zu einem weiteren signifikanten Anziehen der Durchschnittsmiete geführt. Diese liegt im gesamten Stadtgebiet Bremen bei rund 11,50 EUR/m² – das entspricht 1,10 EUR/m² mehr als im Vorjahr. Zudem reduzieren sich Vertragslaufzeiten spürbar.

Die Spitzenmieten haben sogar noch etwas stärker um 12,3 Prozent zugelegt: In der Spitze liegen die Büromieten durchschnittlich bei 17,40 EUR/m² für moderne Flächen bei Erstbezug – das sind 1,90 EUR/m² mehr als im Vorjahr. „Hintergrund ist das stark limitierte Angebot an qualitativ hochwertigen Flächen in den innerstädtischen 1A-Lagen“, berichtet der Büroimmobilienexperte. Gleichermaßen „müssen“ die Mieten aufgrund der deutlich erhöhten Finanzierungs- und Baukosten sowie Grundstückspreise steigen. In der City werden selektiv weiterhin die absoluten Maximalmieten mit ca. 18,50 EUR/m² erzielt.

Stabile Marktaussichten für 2023

Für das laufende Jahr erwartet die Robert C. Spies Unternehmensgruppe und Marktführer in Bremen eine stabile Entwicklung. Der Flächenumsatz im Jahr 2023 wird sich voraussichtlich mit 100.000 bis 120.000 m² wieder auf dem Niveau des 5-Jahres-Mittelwerts bewegen. „Durch Verzögerungen bei geplanten Fertigstellungen gewinnen Revitalisierungsobjekte zukünftig signifikant an Bedeutung, um den in Teilen fehlenden Neubau zu kompensieren“, gibt Siljan Tietjen einen Ausblick.





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