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29.03.2023 Berlin: Leicht rückläufiger Büroflächenumsatz in 2023

Aengevelt prognostiziert einen leicht rückläufigen Büroflächenumsatz für die Bundeshauptstadt in diesem Jahr. Nach dem Rekordjahr 2019 mit einem Büroflächenumsatz von nahezu 1 Mio. m² folgte pandemiebedingt ein deutlicher Rückgang um 28% auf rd. 705.000 m² in 2020 und eine schnelle Markterholung in 2021 mit rd. 849.000 m².

2022 folgte dann die erneute Verunsicherung mit Ukrainekrise, steigenden Kreditzinsen und Energiekosten etc. mit dem Ergebnis, dass der Büroflächenumsatz auf rd. 770.000 m² zurückging, der indessen das Niveau des Zehnjahresmittels erreichte (Ø 2012-2021: rd. 774.000 m² p.a.). Zudem ist Berlin damit erneut Umsatzsieger in Deutschland knapp vor München mit rd. 760.000 m².

Die anhaltenden wirtschaftlichen Herausforderungen und Risiken bremsen den Berliner Büromarkt auch im laufenden Jahr 2023, so dass Aengevelt Research für 2023 mit rd. 750.000 m² einen Büroflächenumsatz leicht unterhalb des Vorjahreswertes prognostiziert.

Angebotsreserve steigt wieder

• Seit 2020 steigt die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) wieder und stellt sich Anfang 2023 auf einen zum Vorjahreszeitraum nahezu stabilen Wert von rd. 680.000 m² (Anfang 2022: rd. 689.000 m²). Die Leerstandsquote verbleibt auf niedrigen 3,2 % bei einem Gesamtbestand von aktuell rd. 21,3 Mio. m². Das ist immer noch zu wenig angesichts einer für ein reibungsloses Funktionieren des Marktes erforderlichen Fluktuationsreserve von rd. 850.000 m².

• Für 2023 prognostiziert Aengevelt Research indessen eine markante Erhöhung der Angebotsreserve um rd. 120.000 m² auf ein Volumen von plus / minus 800.000 m².

Anziehende Büroflächenfertigstellung

• Nach überdurchschnittlichen 470.000 m² neuer Bürofläche in 2020 (Ø 2012-2021: rd. 281.000 m² p.a.), erhöhte sich das Fertigstellungsvolumen in Berlin 2021 weiter auf rd. 580.000 m².

• 2022 zog die Fertigstellung nochmals deutlich an auf rd. 750.000 m². Allerdings waren hiervon zum Jahresanfang 2022 lediglich rd. 36 % vorvermarktet, so dass knapp eine halbe Million m² disponibel auf den Markt kamen.

• 2023 können bis zu 650.000 m² neuer Bürofläche auf den Markt kommen, ebenfalls mit einer deutlich geringeren Vorvermarktungsquote. Auch für 2024/2025 zeichnen sich zwar sinkende, indessen immer noch überdurchschnittliche Fertigstellungsvolumina ab. Allerdings sind hierbei krisenbedingte Verzögerungen möglich.

Mietpreisniveau weiter gestiegen

• Ungeachtet der gestiegenen Fertigstellungsvolumina bleibt das Angebot an modernen Büroflächen aktuell noch knapp. Zudem resultieren die gestiegenen Baukosten in einem anziehenden Mietpreisniveau. Entsprechend ist die gewichtete Spitzenmiete 2022 binnen Jahresfrist um zwei Euro auf EUR 43,-/m² gestiegen.

• Auch die mittlere Miete in Citylagen (Ost und West) erhöhte sich auf ca. EUR 32,-/m² (2021: EUR 30,50/m²), wie auch die stadtweite mittlere Miete mit rd. EUR 28,-/m² (2021: EUR 27,50/m²).

• Für 2023 prognostiziert Aengevelt Research eine weiteren Anstieg des Spitzenmietniveaus auf rd. EUR 44,-/m². Damit nähert sich die Bundeshauptstadt zunehmend dem bisherigen Mietpreisführer Frankfurt an, für den Aengevelt eine Spitzenmiete von rd. EUR 46,-/m² in 2023 prognostiziert.




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