20.03.2023 Das Comeback der B-Städte: Starke Chancen für Investoren
Hendrik Richter. Fotocredit: Nina Witte
Lange standen sie im Schatten der A-Städte. Nun erleben die B-Städte aus Investorensicht ein starkes Comeback. Die Gründe hierfür liegen in den großen gesellschaftlichen Entwicklungen, aber auch in einfacher Mathematik. Dreh- und Angelpunkt sind die Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen, die Höhe der Miete und die sich daraus ergebenden durchschnittlichen Mietrendite. Hier gab es in den letzten Monaten massive Verschiebungen. Die Karten sind nun völlig neu gemischt.
Doch zunächst: Was sind überhaupt B-Städte? Es ist eine Immobilienmarktkategorie und bezeichnet Städte, die zwischen den sieben deutschen Topmetropolen (den A-Städten) und Klein- und Mittelstädten liegen. Die 14 größten von ihnen – alle über 250.000 Einwohner – sind: Leipzig, Dortmund, Essen, Bremen, Dresden, Hannover, Nürnberg, Duisburg, Bochum, Bonn, Münster, Mannheim, Karlsruhe und Wiesbaden. Es sind wettbewerbsfähige Regionalzentren mit regionaler Wirtschaftskraft, moderner Anbindung und kulturellen Angeboten; Dresden, Hannover und Wiesbaden sind zudem Landeshauptstädte. Was sie alle verbindet: Sie standen jahrelang abseits des Fokus von Immobilienkäufern. Die meisten von ihnen – erst recht, wenn sie aus dem Ausland kamen – haben sich auf die Metropolen konzentriert. Gerade dadurch haben sie dort aber die Nachfrage getrieben; mit der Folge, dass die Quadratmeterpreise exorbitant stiegen, während die Mieten nicht mithalten konnten. Trotz ihrer Popularität war also ein Kauf in diesen Städten nicht zwangsläufig eine profitable Angelegenheit.
Neue Investitionsstandorte im Rampenlicht
Laut Kreditvermittler Baufi24 sind die Mietrenditen für Wohnungen deutschlandweit im 2. Halbjahr 2022 angezogen. Im Schnitt der 30 größten deutschen Städte um 0,20 Prozentpunkte auf 3,49 Prozent. Anders sieht es jedoch aus, wenn man sich nur B-Städte anschaut. Sie haben sich stärker als der Gesamtmarkt und vor allem als die A-Städte entwickelt.
Die Gründe für das Comeback liegen besonders in einem massiven Zuzug, da gleich von mehreren Seiten Druck ausgeübt wird: Viele A-Lagen-Bewohner können sich dort keine Wohnung mehr leisten und suchen sich „eine Etage tiefer“ eine Bleibe; Leute aus dem Umland ziehen zurück, da nach dem Ende von Corona viele Arbeitgeber keine Heimarbeit mehr dulden. Und schließlich gibt es die großen Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands, aber auch aus dem Ausland, vor allem durch Flüchtlinge.
All das hat Auswirkungen auf das Mietniveau – während gleichzeitig die Kaufpreise gesunken sind. Letzteres ist kein Widerspruch zur Kernaussage dieses Beitrags. Vielmehr ist es eine Korrektur der zuvor oft übertriebenen Marktpreise zu Niedrigzinszeiten.
Spitzenreiter Duisburg, gefolgt von Bielefeld und Hannover
Aus diesen beiden Faktoren, oft im Zusammenspiel von gleich beiden, ergibt sich erhebliches Marktpotenzial – ausgedrückt durch die Mietrendite, also der Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Quadratmeterpreis. Allerdings gibt es enormen Unterschiede. Pauschal in eine B-Stadt zu investieren, ist nicht zu empfehlen. Wohl aber gibt es äußerst lukrative Standorte. Und dies sind laut hauseigenen Erhebungen von ohne-makler.net für den Monat Januar im Vergleich zum 4. Quartal 2022 die Spitzenreiter. Zur Ermittlung der Daten: Über ohne-makler.net wurden in 2022 über 20.000 Objekte angeboten, zum größten Teil von privaten Eigentümern. Aus diesen Daten, inkl. Preisreduzierungen, sowie weiteren Angebotsdaten wurden Durchschnittspreise und -renditen kalkuliert.
Das größte Wachstum konnte Duisburg verzeichnen. Hier liegt die durchschnittliche Mietrendite im Januar 2023 bei 5,4 Prozent, eine Veränderung von unglaublichen 15,6 Prozent zum vierten Quartal. Zwar ist die Miethöhe mit 8,16 Euro relativ niedrig. Doch diese trifft auf einen ebenfalls mäßigen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von gerade einmal 1.817 Euro. Auf dem zweiten Platz rangiert Bielefeld mit einem Anstieg um 12,3 Prozent. Damit hat sich die Durchschnittsrendite (Jan. 2023) auf 4,8 Prozent bewegt. Hier sind die Quadratmeterpreise ebenso gefallen (auf 2.411 Euro), gleichzeitig hat sich jedoch die Durchschnittsmiete erhöht (9,73 Euro).
Auch in Hannover ist die Rendite überdurchschnittlich stark gewachsen - und zwar um 7,6 Prozent. Hier kommen erneut beide Faktoren der hauseigenen Renditeberechnung zum Tragen: der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist leicht gesunken (auf 3.347 Euro) und die Miete hat sich auf 11,44 Euro/ Quadratmeter hochgeschraubt. Auch Essen liegt deutlich über der 4-Prozent-Renditemarke, ein Wachstum von 1,8 Prozent. Dort ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis stabil geblieben. Allerdings haben sich die Mieten im Vergleich zum vierten Quartal um 2,5 Prozent erhöht.
Magere Ausbeute in den Metropolen
Demgegenüber stehen jetzt die A-Städte im Schatten. Bis auf München erreicht keine einzige deutsche Metropole eine Durchschnittsrendite von über 4 Prozent. Ein mageres Ergebnis angesichts von Quadratmeterpreisen von 9.000 Euro aufwärts. Trotz der nach wie vor großen Magnetwirkung der Top-Großstädte ist die Rechnung aus Sicht von Investoren also eindeutig.
Perspektivisch werden sich die Entwicklungen sinkender Kaufpreise und steigender Mieten in den B-Standorten weiter verfestigen. Vor allem wegen der immer populärer werdenden Indexmieten und des starken Zuzugs. Die Kaufpreise allerdings werden – genau deswegen – im Schnitt kaum weiter nachgeben. Käufer, Investoren und Vermieter sollten also rasch handeln, um sich Mietrenditen von 4 Prozent und mehr zu sichern.
Über den Autoren
Hendrik Richter ist seit 2018 Geschäftsführer von ohne-makler.net. Die Immobilienplattform setzt sich das Ziel, den Verkauf von Immobilien provisionsfrei zu vereinfachen.
Doch zunächst: Was sind überhaupt B-Städte? Es ist eine Immobilienmarktkategorie und bezeichnet Städte, die zwischen den sieben deutschen Topmetropolen (den A-Städten) und Klein- und Mittelstädten liegen. Die 14 größten von ihnen – alle über 250.000 Einwohner – sind: Leipzig, Dortmund, Essen, Bremen, Dresden, Hannover, Nürnberg, Duisburg, Bochum, Bonn, Münster, Mannheim, Karlsruhe und Wiesbaden. Es sind wettbewerbsfähige Regionalzentren mit regionaler Wirtschaftskraft, moderner Anbindung und kulturellen Angeboten; Dresden, Hannover und Wiesbaden sind zudem Landeshauptstädte. Was sie alle verbindet: Sie standen jahrelang abseits des Fokus von Immobilienkäufern. Die meisten von ihnen – erst recht, wenn sie aus dem Ausland kamen – haben sich auf die Metropolen konzentriert. Gerade dadurch haben sie dort aber die Nachfrage getrieben; mit der Folge, dass die Quadratmeterpreise exorbitant stiegen, während die Mieten nicht mithalten konnten. Trotz ihrer Popularität war also ein Kauf in diesen Städten nicht zwangsläufig eine profitable Angelegenheit.
Neue Investitionsstandorte im Rampenlicht
Laut Kreditvermittler Baufi24 sind die Mietrenditen für Wohnungen deutschlandweit im 2. Halbjahr 2022 angezogen. Im Schnitt der 30 größten deutschen Städte um 0,20 Prozentpunkte auf 3,49 Prozent. Anders sieht es jedoch aus, wenn man sich nur B-Städte anschaut. Sie haben sich stärker als der Gesamtmarkt und vor allem als die A-Städte entwickelt.
Die Gründe für das Comeback liegen besonders in einem massiven Zuzug, da gleich von mehreren Seiten Druck ausgeübt wird: Viele A-Lagen-Bewohner können sich dort keine Wohnung mehr leisten und suchen sich „eine Etage tiefer“ eine Bleibe; Leute aus dem Umland ziehen zurück, da nach dem Ende von Corona viele Arbeitgeber keine Heimarbeit mehr dulden. Und schließlich gibt es die großen Wanderungsbewegungen innerhalb Deutschlands, aber auch aus dem Ausland, vor allem durch Flüchtlinge.
All das hat Auswirkungen auf das Mietniveau – während gleichzeitig die Kaufpreise gesunken sind. Letzteres ist kein Widerspruch zur Kernaussage dieses Beitrags. Vielmehr ist es eine Korrektur der zuvor oft übertriebenen Marktpreise zu Niedrigzinszeiten.
Spitzenreiter Duisburg, gefolgt von Bielefeld und Hannover
Aus diesen beiden Faktoren, oft im Zusammenspiel von gleich beiden, ergibt sich erhebliches Marktpotenzial – ausgedrückt durch die Mietrendite, also der Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Quadratmeterpreis. Allerdings gibt es enormen Unterschiede. Pauschal in eine B-Stadt zu investieren, ist nicht zu empfehlen. Wohl aber gibt es äußerst lukrative Standorte. Und dies sind laut hauseigenen Erhebungen von ohne-makler.net für den Monat Januar im Vergleich zum 4. Quartal 2022 die Spitzenreiter. Zur Ermittlung der Daten: Über ohne-makler.net wurden in 2022 über 20.000 Objekte angeboten, zum größten Teil von privaten Eigentümern. Aus diesen Daten, inkl. Preisreduzierungen, sowie weiteren Angebotsdaten wurden Durchschnittspreise und -renditen kalkuliert.
Das größte Wachstum konnte Duisburg verzeichnen. Hier liegt die durchschnittliche Mietrendite im Januar 2023 bei 5,4 Prozent, eine Veränderung von unglaublichen 15,6 Prozent zum vierten Quartal. Zwar ist die Miethöhe mit 8,16 Euro relativ niedrig. Doch diese trifft auf einen ebenfalls mäßigen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von gerade einmal 1.817 Euro. Auf dem zweiten Platz rangiert Bielefeld mit einem Anstieg um 12,3 Prozent. Damit hat sich die Durchschnittsrendite (Jan. 2023) auf 4,8 Prozent bewegt. Hier sind die Quadratmeterpreise ebenso gefallen (auf 2.411 Euro), gleichzeitig hat sich jedoch die Durchschnittsmiete erhöht (9,73 Euro).
Auch in Hannover ist die Rendite überdurchschnittlich stark gewachsen - und zwar um 7,6 Prozent. Hier kommen erneut beide Faktoren der hauseigenen Renditeberechnung zum Tragen: der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist leicht gesunken (auf 3.347 Euro) und die Miete hat sich auf 11,44 Euro/ Quadratmeter hochgeschraubt. Auch Essen liegt deutlich über der 4-Prozent-Renditemarke, ein Wachstum von 1,8 Prozent. Dort ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis stabil geblieben. Allerdings haben sich die Mieten im Vergleich zum vierten Quartal um 2,5 Prozent erhöht.
Magere Ausbeute in den Metropolen
Demgegenüber stehen jetzt die A-Städte im Schatten. Bis auf München erreicht keine einzige deutsche Metropole eine Durchschnittsrendite von über 4 Prozent. Ein mageres Ergebnis angesichts von Quadratmeterpreisen von 9.000 Euro aufwärts. Trotz der nach wie vor großen Magnetwirkung der Top-Großstädte ist die Rechnung aus Sicht von Investoren also eindeutig.
Perspektivisch werden sich die Entwicklungen sinkender Kaufpreise und steigender Mieten in den B-Standorten weiter verfestigen. Vor allem wegen der immer populärer werdenden Indexmieten und des starken Zuzugs. Die Kaufpreise allerdings werden – genau deswegen – im Schnitt kaum weiter nachgeben. Käufer, Investoren und Vermieter sollten also rasch handeln, um sich Mietrenditen von 4 Prozent und mehr zu sichern.
Über den Autoren
Hendrik Richter ist seit 2018 Geschäftsführer von ohne-makler.net. Die Immobilienplattform setzt sich das Ziel, den Verkauf von Immobilien provisionsfrei zu vereinfachen.
