05.10.2022 Logistik: Ende der Renditekompression und Verunsicherung am Markt
Nach Angaben von Colliers wurden in den ersten drei Quartalen 2022 insgesamt rund 7,4 Milliarden Euro in den deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkt investiert. Das überdurchschnittliche Ergebnis resultiert vor allem aus einem sehr starken Jahresauftakt (1. Quartal: 3,7 Milliarden Euro). Insgesamt übertraf das Ergebnis den Vorjahreswert um rund 26 Prozent. Traditionell wurde überwiegend in Logistikobjekte investiert (5,3 Milliarden Euro). Aufgrund des Ukrainekrieges und des damit verbundenen veränderten Finanzierungsumfelds wird der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt seit dem Frühjahr ausgebremst, sodass in den Sommermonaten insgesamt lediglich 15 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens generiert wurden (bzw. 19 Prozent aller Transaktionen). Im Dreijahresdurchschnitt entfiel rund 32 % des gesamten Transaktionsvolumens auf das dritte Quartal. Im gesamtgewerblichen Kontext zeigt sich, dass die Assetklasse Logistik weiterhin stark nachgefragt wird, sodass sie mit einem Marktanteil von 18 Prozent die zweitstärkste Assetklasse nach Büro ist.
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers: „Erfahrungsgemäß sind die Sommermonate deutlich ruhiger. Die zunehmende Unsicherheit auf den Kapitalmärkten, bedingt durch das veränderte Finanzierungsumfeld, die Disruption entlang der Lieferketten und geopolitische Krisen haben zu einem weiteren Ausbremsen des Investitionsgeschehens geführt. Die wenigen abgeschlossenen Transaktionen, die wir registriert haben, waren überwiegend Investments, die bereits vor der Ukrainekrise beziehungsweise kurz danach auf den Markt kamen. Nichtsdestotrotz bleibt die Assetklasse Logistik weiterhin ein attraktiver Markt, der von stetigem Mietpreiswachstum und einer hohen Nachfrage geprägt wird.“
Internationale Käufer zeigen sich aktiv
Im Vergleich zu den Pandemiejahren nimmt der Anteil der internationalen Käufer seit dem zweiten Quartal 2022 wieder zu. Rund 52 Prozent (3,9 Milliarden Euro) des gesamten Transaktionsvolumens entfielen auf Käufer aus dem Ausland. Dabei zeigten sich vor allem europäische Käufer als besonders aktiv (43 Prozent). Im dritten Quartal waren vor allem Investoren aus Großbritannien aktiv, die überwiegend in Value Add - Produkte investiert haben. Zu den größten Transaktionen der ausländischen Investoren gehörte der Ankauf des Faurecia HQ in der Region Hannover. Das Core-Objekt wurde vom britischen Immobilienfonds LCN European Fund III SLP für knapp über 90 Millionen Euro gekauft. Die größte Transaktion des Quartals wurde vom deutschen Vermögensverwalter ABG Capital zusammen mit der Dietz AG in der Logistikregion Köln getätigt. Das Joint Venture kaufte eine Core-Logistikimmobilie in einer Off-Market-Transaktion für knapp über 100 Millionen Euro.
Portfoliotransaktionen bleiben weiterhin aus
In den ersten beiden Quartalen waren Portfoliotransaktionen mit rund 56 Prozent für knapp über die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Hingegen verzeichnen die Monate Mai bis September einen eindeutigen Rückgang an Portfoliokäufen. Der Portfolioanteil am Gesamtumsatz summierte sich, mithilfe einiger größerer Mehrheitsbeteiligungen und Portfolio-Übernahmen im ersten Quartal, dennoch auf rund 45 Prozent bzw. 3,3 Milliarden Euro.
Ende der Renditekompression und verändertes Finanzierungsumfeld
„Seit dem Ende des zweiten Quartals hat sich der Markt weiter eingetrübt. Aufgrund dessen haben wir im Verlauf des Sommers zunehmende Preiskorrekturen gesehen. Trotz der hohen Nachfrage nach Logistikimmobilien und der Attraktivität der Assetklasse begegnen die Investoren Schwierigkeiten bei der Finanzierung. Die Zinserhöhung der EZB im September war drastischer als erwartet, und dies hat mit Aussicht auf weitere Zinserhöhungen nochmal die Stimmung verschlechtert“, erklärt Roy.
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistik über 3.000 Quadratmeter stieg bis Ende September um 25 Basispunkte und liegt zum Ende des Quartals bei 3,60 Prozent. Dies entspricht dem Wert aus dem zweiten Quartal 2021. Folglich stieg auch die Bruttospitzenrendite für Light-Industrial-Objekte und befindet sich aktuell auf dem Niveau aus dem ersten Quartal 2021 (4,60 Prozent). „Das Ende der Renditekompression kann allein auf die veränderten Finanzierungskonditionen zurückgeführt werden. Ein weiterer Anstieg der Bruttospitzenrendite ist bis Ende des Jahres bereits absehbar. Die Nachfrage nach Logistik-Assets ist weiterhin sehr hoch, und im Vergleich der Assetklassen zeigt sich Logistik als besonders krisenresistent. Nichtsdestotrotz müssen wir die Zinsentwicklung beobachten. Die Zinspolitik der EZB wird einen weitreichenden Einfluss auf die Aktivität der Investoren haben. Deutschland bleibt aufgrund seiner geographischen Lage ein wichtiger Investmentmarkt für Logistikimmobilien. Insgesamt erwarten wir aber eine geringere Investitionstätigkeit bis Ende des Jahres, mit einem Transaktionsvolumen unterhalb vom Rekordwert von 9,7 Milliarden Euro aus dem Jahr 2021“, ergänzt Roy.
Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers: „Erfahrungsgemäß sind die Sommermonate deutlich ruhiger. Die zunehmende Unsicherheit auf den Kapitalmärkten, bedingt durch das veränderte Finanzierungsumfeld, die Disruption entlang der Lieferketten und geopolitische Krisen haben zu einem weiteren Ausbremsen des Investitionsgeschehens geführt. Die wenigen abgeschlossenen Transaktionen, die wir registriert haben, waren überwiegend Investments, die bereits vor der Ukrainekrise beziehungsweise kurz danach auf den Markt kamen. Nichtsdestotrotz bleibt die Assetklasse Logistik weiterhin ein attraktiver Markt, der von stetigem Mietpreiswachstum und einer hohen Nachfrage geprägt wird.“
Internationale Käufer zeigen sich aktiv
Im Vergleich zu den Pandemiejahren nimmt der Anteil der internationalen Käufer seit dem zweiten Quartal 2022 wieder zu. Rund 52 Prozent (3,9 Milliarden Euro) des gesamten Transaktionsvolumens entfielen auf Käufer aus dem Ausland. Dabei zeigten sich vor allem europäische Käufer als besonders aktiv (43 Prozent). Im dritten Quartal waren vor allem Investoren aus Großbritannien aktiv, die überwiegend in Value Add - Produkte investiert haben. Zu den größten Transaktionen der ausländischen Investoren gehörte der Ankauf des Faurecia HQ in der Region Hannover. Das Core-Objekt wurde vom britischen Immobilienfonds LCN European Fund III SLP für knapp über 90 Millionen Euro gekauft. Die größte Transaktion des Quartals wurde vom deutschen Vermögensverwalter ABG Capital zusammen mit der Dietz AG in der Logistikregion Köln getätigt. Das Joint Venture kaufte eine Core-Logistikimmobilie in einer Off-Market-Transaktion für knapp über 100 Millionen Euro.
Portfoliotransaktionen bleiben weiterhin aus
In den ersten beiden Quartalen waren Portfoliotransaktionen mit rund 56 Prozent für knapp über die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Hingegen verzeichnen die Monate Mai bis September einen eindeutigen Rückgang an Portfoliokäufen. Der Portfolioanteil am Gesamtumsatz summierte sich, mithilfe einiger größerer Mehrheitsbeteiligungen und Portfolio-Übernahmen im ersten Quartal, dennoch auf rund 45 Prozent bzw. 3,3 Milliarden Euro.
Ende der Renditekompression und verändertes Finanzierungsumfeld
„Seit dem Ende des zweiten Quartals hat sich der Markt weiter eingetrübt. Aufgrund dessen haben wir im Verlauf des Sommers zunehmende Preiskorrekturen gesehen. Trotz der hohen Nachfrage nach Logistikimmobilien und der Attraktivität der Assetklasse begegnen die Investoren Schwierigkeiten bei der Finanzierung. Die Zinserhöhung der EZB im September war drastischer als erwartet, und dies hat mit Aussicht auf weitere Zinserhöhungen nochmal die Stimmung verschlechtert“, erklärt Roy.
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistik über 3.000 Quadratmeter stieg bis Ende September um 25 Basispunkte und liegt zum Ende des Quartals bei 3,60 Prozent. Dies entspricht dem Wert aus dem zweiten Quartal 2021. Folglich stieg auch die Bruttospitzenrendite für Light-Industrial-Objekte und befindet sich aktuell auf dem Niveau aus dem ersten Quartal 2021 (4,60 Prozent). „Das Ende der Renditekompression kann allein auf die veränderten Finanzierungskonditionen zurückgeführt werden. Ein weiterer Anstieg der Bruttospitzenrendite ist bis Ende des Jahres bereits absehbar. Die Nachfrage nach Logistik-Assets ist weiterhin sehr hoch, und im Vergleich der Assetklassen zeigt sich Logistik als besonders krisenresistent. Nichtsdestotrotz müssen wir die Zinsentwicklung beobachten. Die Zinspolitik der EZB wird einen weitreichenden Einfluss auf die Aktivität der Investoren haben. Deutschland bleibt aufgrund seiner geographischen Lage ein wichtiger Investmentmarkt für Logistikimmobilien. Insgesamt erwarten wir aber eine geringere Investitionstätigkeit bis Ende des Jahres, mit einem Transaktionsvolumen unterhalb vom Rekordwert von 9,7 Milliarden Euro aus dem Jahr 2021“, ergänzt Roy.
