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09.04.2021 Respektables erstes Quartal auf dem Bürovermietungsmarkt Berlin

Auf rund 213.000 m² summierte sich das Umsatzvolumen auf dem Bürovermietungsmarkt in Berlin in den ersten drei Monaten 2021, entsprechend einem Plus von einem Fünftel gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. „Das ist bemerkenswert, denn die ersten drei Monate 2020 waren noch relativ unbelastet von Pandemie und Lockdown“, kommentiert Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig, das Geschehen. Auch die Anzahl der Deals habe zugelegt – um immerhin 7 Prozent.

In der langfristigen Betrachtung sei der Umsatz allerdings durchschnittlich, das zeige auch der Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt (- 3 %). „Die Stimmung schwankt zwischen Zurückhaltung und vorsichtigem Optimismus, dass der Markt wieder anzieht“, so Schuhmann. Und Rüdiger Thräne, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig, ergänzt: „Die ersten drei Monate lassen uns auf ein insgesamt respektables Vermietungsjahr 2021 auf ähnlichem Niveau wie 2020 hoffen. Allerdings“, schränkt Thräne ein, „basiert das Gros der Umsätze zwischen Januar und März auf Überhängen aus 2020 und auf Großgesuchen, die seit längerem am Markt aktiv waren, so dass es für ein wirkliches Stimmungsbild und eine seriöse Prognose, den Jahresverlauf 2021 betreffend, einige Monate zu früh ist.“

Insgesamt sechs Umsätze über 10.000 m² summierten sich von Januar bis März auf rund 95.000 m² und vereinten damit rund 45 Prozent des Volumens auf sich, gleichzeitig eine Verdoppelung gegenüber dem Vorjahr markierend. Lediglich bei der größten und der kleinsten Größenklasse (unter 500 m²) schlugen Umsatzzuwächse zu Buche, alle anderen Größenklassen verzeichneten zweistellige Umsatzrückgänge.

Auf insgesamt acht Branchen verteilten sich die Top 10 – Umsätze mit der größten Anmietung durch die Deutsche Kreditbank AG (DKB), die 35.000 m² im Projekt „Upbeat“ in der Europacity beziehen wird. Darüber hinaus hat sich die private Hochschule SRH mit 13.000 m² auf dem Hochschulcampus an der Sonnenallee in Berlin-Neukölln auf dem dritten Platz in die Umsatzstatistiken eingetragen. „Die Branchendiversifikation lässt den Berliner Bürovermietungsmarkt vergleichsweise gut durch die Krise kommen. Zu nennen ist vor allem die weiterhin hohe Nachfrage der Öffentlichen Hand und von Tech Hubs“, so Anja Schuhmann. Unter anderem durch die Anmietung der DKB vereinten allerdings „Banken, Finanzdienstleistungen“ in diesem Quartal den größten Branchenanteil am Umsatzvolumen auf sich mit knapp 24 Prozent. Die Branche „Öffentliche Verwaltung“ bleibt eine nachhaltige und wesentliche Stütze des Berliner Bürovermietungsmarktes – 10,4 Prozent des Umsatzvolumens gingen auf deren Konto, des Weiteren verbuchten die Branchen „EDV“ und „Ausbindung, Gesundheit, Soziales“ jeweils knapp 10 Prozent.

Wieder stärker gefragt waren zu Jahresbeginn nach schwächeren zwölf Monaten dezentrale Teilmärkte wie Außerhalb Süd, Nord und West mit Vervielfachungen ihrer Umsatzvolumina gegenüber dem ersten Quartal 2020. „Trotz steigender Leerstände innerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes zieht es die Mieter in die Randlagen Berlins. Diese Entwicklung ist einerseits den jahrelang steigenden Mietpreisen geschuldet. Andererseits werden zahlreiche Projektentwicklungen in zentralen Lagen erst in den nächsten Jahren fertiggestellt“, so Rüdiger Thräne. So erlebten zentralere Bereiche wie das Areal Hauptbahnhof – Europacity, das die Umsatzstatistiken wie im Vorjahresquartal anführt (Q1 2021: 37.000 m²), Mitte oder Charlottenburg 1A ebenfalls eine Aufwärtstendenz, allerdings auf deutlich niedrigerem Niveau.

Fertigstellungen von Projektentwicklungen sowie Mieteraus- bzw. Umzüge in fertiggestellte Flächen und nicht zuletzt der starke Anstieg der Untermietflächen, die sich Ende des ersten Quartals auf über 100.000 m² belaufen, haben für ein Plus beim Leerstand gesorgt. Die Leerstandquote notiert Ende März mit einem Anstieg von 0,6 Prozentpunkten in den letzten drei Monaten bei 3,4 Prozent, damit auf einem immer noch vergleichsweise niedrigen Niveau. „Die Tendenz zeigt einen weiteren leichten Anstieg für den weiteren Jahresverlauf an, hier werden die weiter steigenden Fertigstellungen zu Buche schlagen“, so Anja Schuhmann. Allein für 2021 werden mit insgesamt 600.000 rund 100.000 m² mehr als 2020 erwartet, die Prognosen für die kommenden Jahre bestätigen den starken Aufwärtstrend – auch wenn es pandemiebedingt zu Verzögerungen und Aufschüben kommen könnte.

Wie in allen anderen Big 7 Hochburgen sind die Spitzenmieten in Vergleich zum Vorquartal unverändert. Berlin notiert damit nach wie vor 38,00 Euro / m² / Monat. „Wenig aktiv zeigt sich aktuell das hochpreisige Segment im Vermietungsbereich“, so Schuhmann, „abzulesen anhand der seit dem Herbst 2020 sinkenden gewichteten Durchschnittsmiete.“ Allein im ersten Quartal 2021 sei ein Rückgang von 3,5 Prozent auf 26,41 Euro / m² / Monat registriert worden.






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