09.04.2021 Frankfurt: Investmentmarkt verhalten, langjähriger Schnitt übertroffen
Nach Angaben von Colliers konnte im ersten Quartal 2021 auf dem Frankfurter Investmentmarkt mit 23 registrierten Deals ein Transaktionsvolumen von rund 860 Millionen Euro erfasst werden. Mit dem Ergebnis ordnet sich die Mainmetropole rund 5 Prozent über dem Zehnjahresschnitt ein, während sich das Volumen im Vorjahresvergleich nahezu halbiert hat.
David Poremba, Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers: „Wenngleich das aktuelle Jahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens widerspiegelt, ist dieser aufgrund der unterschiedlichen Marktumstände zu relativieren. Das Rekordauftaktquartal 2020 wurde mit mehr als 700 Millionen Euro äußerst stark von der voluminösen TLG-Aroundtown-Fusion beeinflusst und ist demnach nur eingeschränkt mit dem diesjährigen Jahresstart vergleichbar, bei dem wir bisher keine Paketverkäufe gesehen haben. Mit lediglich zwei Transaktionen über 100 Millionen Euro hat der Frankfurter Investmentmarkt zwar die Erfolge von großvolumigen Landmark-Deals der Jahresendrallye 2020 nicht fortsetzen können, dennoch bestätigt die Anzahl der Transaktionen über alle Risikoklassen hinweg die positive Grundstimmung des Marktes, der auch trotz schwieriger Rahmenbedingungen weiterhin ein breites Investoreninteresse auf sich vereint.“
Büroimmobilien gefragtestes Anlageprodukt
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 640 Millionen Euro und einem Marktanteil von circa 74 Prozent bildeten Büroimmobilien unangefochten die beliebteste Nutzungsart. „Mit deutlichem Abstand dahinter – mit einem Marktanteil von 15 Prozent – platzierte sich der Hotelsektor auf dem zweiten Rang. Aufgrund des starken Einflusses von Covid-19 und verändertem Reiseverhalten auf die Branche sind wir für dieses Jahr ohnehin von erhöhter Transaktionsaktivität im Hotelsegment ausgegangen. Zurückzuführen ist der zweistellige Marktanteil vornehmlich auf den Verkauf des Luxushotels ´Villa Kennedy´, den wir begleiten durften: Aufgrund der Lage und Gebäudequalität bietet dieses Objekt unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten – neben Hotel z.B. auch Senior Living“, erörtert Poremba.
Nebenlagen mit hoher Konzentration der Aktivität
Der aus dem volatilen Marktumfeld entstandene Investmenttrend hin zu modernem Core- und Core-Plus-Produkt mit langen Mietverträgen – der vermehrt im letztjährigen Schlussquartal identifiziert werden konnte – schlug sich im aktuellen Jahr bis jetzt nur vereinzelt in Transaktionen nieder. Bemerkenswerterweise entfiel nur rund ein Viertel des Transaktionsvolumens auf Objekte der Risikoklasse Core- und Core-Plus. Dieser Umstand ist aber im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass großvolumige Objektverkäufe im Frankfurter Central Business District angebotsbedingt kaum eine Rolle spielten. Demzufolge konzentrierte sich das Marktgeschehen ausschließlich auf die Bürozentren und Stadtteillagen, wie die nennenswerte Veräußerung des sanierten „Cielo“ in der City West. Demire sicherte sich einen 50-prozentigen Anteil mit Option auf die verbliebenen 50 Prozent an dem langfristig an die Commerzbank vermieteten Objektes für rund 140 Millionen Euro.
„Abseits davon waren der Mehranteil des Transaktionsgeschehens Value-Add-Objekte und Development/Refurbishments (inklusive Grundstücke), die durch intensivere Due-Diligence-Prüfungen auch Überhängen aus dem Vorjahr zuzuschreiben sind. Dazu zählten auch vermehrt aussichtsreiche Büroobjekte mit Repositionierungspotenzialen in guten Nebenlagen wie beispielweise der Ankauf des Gebäudeensembles des Verbandes der Elektrotechnik (VDE) durch den Projektentwickler Becken, das durch den geplanten Umzug des VDE freigezogen wird. Dadurch wir deutlich, dass trotz des pandemiebedingten Dämpfers auf dem Vermietungsmarkt für Investoren der langfristige, positive Ausblick des Standortes überwiegt“, betont Poremba.
Marktgeschehen bisher mit wenig Internationalität
Innerhalb der ersten drei Monate 2021 traten ausländische Akteure – sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite – selten in Erscheinung. Käuferseitig wurden nur unterdurchschnittliche 9 Prozent des Transaktionsvolumens durch internationale Investoren in Frankfurter Gewerbeimmobilien investiert. Dabei ist auffällig, dass es sich dabei ausschließlich um Kapitalgeber aus den europäischen Nachbarländern handelte. Analog zu den Jahresverläufen der Vorjahre wird sich der Anteil internationalen Kapitals in den kommenden Monaten wahrscheinlich wieder erhöhen, sobald es zu den erwartenden Big-Ticket-Verkäufen jenseits der 200 Millionen-Marke kommt.
Ausblick und Fazit
Nach dem starken Schlussquartal 2020 und einem optimistischen Jahresstart führte auch die Verlängerungen des Lockdowns zu einer wiederaufkommenden Zurückhaltung der Marktteilnehmer. „Aus aktueller Sicht ist davon auszugehen, dass sich das Investmentgeschehen im weiteren Jahresverlauf wieder deutlich dynamischer gestalten wird. Neben der Tatsache, dass historisch betrachtet das erste Quartal im Durchschnitt das schwächste Quartal des Jahres bildet, spricht auch die zu erwartende Wirtschaftserholung für eine Belebung der Marktaktivität ab Jahresmitte.
Trotz der weiterhin attraktiven Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments und einer mit größeren Tickets gefüllten Pipeline in Frankfurt ist jedoch aufgrund des unsicheren Pandemieverlaufs, abkühlender Wirtschaftswachstumsprognosen, steigender Zinsen oder der angepeilten Share-Deal-Reform noch nicht klar abzusehen, ab wann abseits des stabilen Core-Produktes wieder die nötige Liquidität und der Wettbewerbsdruck bei Vermarktungen z.B. größerer (Non-)Core-Assets vorliegt. Aus diesen Gründen ist zum jetztigen Zeitpunkt für das Transaktionsvolumen auf Jahressicht keine wirklich belastbare Prognose möglich“, bilanziert Poremba.
David Poremba, Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers: „Wenngleich das aktuelle Jahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr einen deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens widerspiegelt, ist dieser aufgrund der unterschiedlichen Marktumstände zu relativieren. Das Rekordauftaktquartal 2020 wurde mit mehr als 700 Millionen Euro äußerst stark von der voluminösen TLG-Aroundtown-Fusion beeinflusst und ist demnach nur eingeschränkt mit dem diesjährigen Jahresstart vergleichbar, bei dem wir bisher keine Paketverkäufe gesehen haben. Mit lediglich zwei Transaktionen über 100 Millionen Euro hat der Frankfurter Investmentmarkt zwar die Erfolge von großvolumigen Landmark-Deals der Jahresendrallye 2020 nicht fortsetzen können, dennoch bestätigt die Anzahl der Transaktionen über alle Risikoklassen hinweg die positive Grundstimmung des Marktes, der auch trotz schwieriger Rahmenbedingungen weiterhin ein breites Investoreninteresse auf sich vereint.“
Büroimmobilien gefragtestes Anlageprodukt
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 640 Millionen Euro und einem Marktanteil von circa 74 Prozent bildeten Büroimmobilien unangefochten die beliebteste Nutzungsart. „Mit deutlichem Abstand dahinter – mit einem Marktanteil von 15 Prozent – platzierte sich der Hotelsektor auf dem zweiten Rang. Aufgrund des starken Einflusses von Covid-19 und verändertem Reiseverhalten auf die Branche sind wir für dieses Jahr ohnehin von erhöhter Transaktionsaktivität im Hotelsegment ausgegangen. Zurückzuführen ist der zweistellige Marktanteil vornehmlich auf den Verkauf des Luxushotels ´Villa Kennedy´, den wir begleiten durften: Aufgrund der Lage und Gebäudequalität bietet dieses Objekt unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten – neben Hotel z.B. auch Senior Living“, erörtert Poremba.
Nebenlagen mit hoher Konzentration der Aktivität
Der aus dem volatilen Marktumfeld entstandene Investmenttrend hin zu modernem Core- und Core-Plus-Produkt mit langen Mietverträgen – der vermehrt im letztjährigen Schlussquartal identifiziert werden konnte – schlug sich im aktuellen Jahr bis jetzt nur vereinzelt in Transaktionen nieder. Bemerkenswerterweise entfiel nur rund ein Viertel des Transaktionsvolumens auf Objekte der Risikoklasse Core- und Core-Plus. Dieser Umstand ist aber im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass großvolumige Objektverkäufe im Frankfurter Central Business District angebotsbedingt kaum eine Rolle spielten. Demzufolge konzentrierte sich das Marktgeschehen ausschließlich auf die Bürozentren und Stadtteillagen, wie die nennenswerte Veräußerung des sanierten „Cielo“ in der City West. Demire sicherte sich einen 50-prozentigen Anteil mit Option auf die verbliebenen 50 Prozent an dem langfristig an die Commerzbank vermieteten Objektes für rund 140 Millionen Euro.
„Abseits davon waren der Mehranteil des Transaktionsgeschehens Value-Add-Objekte und Development/Refurbishments (inklusive Grundstücke), die durch intensivere Due-Diligence-Prüfungen auch Überhängen aus dem Vorjahr zuzuschreiben sind. Dazu zählten auch vermehrt aussichtsreiche Büroobjekte mit Repositionierungspotenzialen in guten Nebenlagen wie beispielweise der Ankauf des Gebäudeensembles des Verbandes der Elektrotechnik (VDE) durch den Projektentwickler Becken, das durch den geplanten Umzug des VDE freigezogen wird. Dadurch wir deutlich, dass trotz des pandemiebedingten Dämpfers auf dem Vermietungsmarkt für Investoren der langfristige, positive Ausblick des Standortes überwiegt“, betont Poremba.
Marktgeschehen bisher mit wenig Internationalität
Innerhalb der ersten drei Monate 2021 traten ausländische Akteure – sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite – selten in Erscheinung. Käuferseitig wurden nur unterdurchschnittliche 9 Prozent des Transaktionsvolumens durch internationale Investoren in Frankfurter Gewerbeimmobilien investiert. Dabei ist auffällig, dass es sich dabei ausschließlich um Kapitalgeber aus den europäischen Nachbarländern handelte. Analog zu den Jahresverläufen der Vorjahre wird sich der Anteil internationalen Kapitals in den kommenden Monaten wahrscheinlich wieder erhöhen, sobald es zu den erwartenden Big-Ticket-Verkäufen jenseits der 200 Millionen-Marke kommt.
Ausblick und Fazit
Nach dem starken Schlussquartal 2020 und einem optimistischen Jahresstart führte auch die Verlängerungen des Lockdowns zu einer wiederaufkommenden Zurückhaltung der Marktteilnehmer. „Aus aktueller Sicht ist davon auszugehen, dass sich das Investmentgeschehen im weiteren Jahresverlauf wieder deutlich dynamischer gestalten wird. Neben der Tatsache, dass historisch betrachtet das erste Quartal im Durchschnitt das schwächste Quartal des Jahres bildet, spricht auch die zu erwartende Wirtschaftserholung für eine Belebung der Marktaktivität ab Jahresmitte.
Trotz der weiterhin attraktiven Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments und einer mit größeren Tickets gefüllten Pipeline in Frankfurt ist jedoch aufgrund des unsicheren Pandemieverlaufs, abkühlender Wirtschaftswachstumsprognosen, steigender Zinsen oder der angepeilten Share-Deal-Reform noch nicht klar abzusehen, ab wann abseits des stabilen Core-Produktes wieder die nötige Liquidität und der Wettbewerbsdruck bei Vermarktungen z.B. größerer (Non-)Core-Assets vorliegt. Aus diesen Gründen ist zum jetztigen Zeitpunkt für das Transaktionsvolumen auf Jahressicht keine wirklich belastbare Prognose möglich“, bilanziert Poremba.
