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03.09.2015 Unverändert hohe Nachfrage nach Investmentimmobilien in Hamburg

Obwohl der Kapitalanlagebedarf in Hamburg unverändert hoch ist, sind die Verkaufszahlen und das Transaktionsvolumen auf dem Hamburger Markt für Anlageimmobilien zurückgegangen. Mit 800 Mio. Euro sank der Umsatz in 2014 um rund 33 % gegenüber 2013, in dem Objekte für rund 1.188 Mio. Euro gehandelt wurden. Die Anzahl verkaufter Zinshäuser sank um rund 10 %, von 411 im Vorjahr auf 367 in 2014. Verantwortlich hierfür ist, so Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter der Firma ZINSHAUSTEAM & KENBO, das deutlich zurückgegangene Angebot von Objekten auf dem Markt. „Wir beobachten zudem weiterhin den Trend, dass Anleger verstärkt auf Objekte außerhalb begehrter Lagen zugreifen, um die hohen Faktoren in begehrten Lagen zu umgehen.“ So sind beispielweise in Harvestehude nur noch 6 gegenüber 16 Einheiten im Vorjahr verkauft worden. Im günstigeren Stadtteil Harburg hingegen stieg die Zahl von 16 auf 23 Objekte. Dieses und die Tatsache, dass weit weniger Neubauten gehandelt wurden, ist auch der Grund dafür, dass der durchschnittliche Objektpreis von 2,89 Mio. Euro in 2013 auf 2,18 Mio. Euro in 2014 fiel.

2015 scheint sich als Spiegelbild des Vorjahres zu entwickeln. „Wir verzeichnen nach wie vor eine große Nachfrage nach Anlageimmobilien, während die Verkaufsneigung von Eigentümern jedoch gleichzeitig rückläufig ist. Den Verkäufern fehlen bei dem aktuell sehr niedrigen Zinsniveau die Kapitalanlagealternativen.“, so Baron. Die Prognose des Spezialisten: „Eine Preisveränderung am Hamburger Zinshausmarkt erwarten wir erst mit einer deutlichen Veränderung des Zinssituation an den Kapitalmärkten“. Dieses könnte sich ergeben, wenn die US-Notenbank die seit Langem erwartete Wende bei ihren Leitzinsen einleiten wird, was dann auch weltweit wieder zu allmählich anziehenden Zinsen führen könnte.

Mietpreisbremse wirkt kontraproduktiv auf Investitionsbereitschaft

Am 1. Juli 2015 ist die viel diskutierte Mietpreisbremse in Kraft getreten. Der Hamburger Senat hat diese auf das gesamte Stadtgebiet ausgedehnt, ohne vorher, wie eigentlich vom Gesetzgeber vorgesehen, zu prüfen, in welchen Bezirken die Anspannung des Mietwohnmarktes diese Maßnahme begründet. ZINSHAUSTEAM & KENBO beobachtet als Resultat dieser Regulation eine preisdämpfende Wirkung auf dem Markt, da Eigentümer durch den Einfluss der Mietpreisbremse eine Stagnation der Mietentwicklung erwarten.

Matthias Baron sagt dazu: „Gerade Eigentümer, die sich über Jahre ihren Mietern gegenüber sozial verhalten und die Bestandsmieten nicht angepasst haben, müssen zum Teil erhebliche Werteinbußen für ihre Objekte hinnehmen.“ Denn das Gesetz nimmt nur Neubauten sowie Wohnungen aus, die umfassend modernisiert
sind. Letzteres jedoch wird in den Gebieten, die der Senat mit einem weiteren Regulatorium, nämlich einer Erhaltungssatzung belegt hat, wiederum erschwert. „Hier werden Investitionen selbst in Erhaltungsmaßnahmen von Gebäuden umfangreichen Prüfungen unterzogen und bisweilen sogar untersagt. Erschwert werden zudem energetische Sanierungen, womit das Ziel untergraben wird, das Land auf die Energiewende mit mehr Energieeinsparung vorzubereiten.“



Neue Quartiere und Baureserven nutzen die Verdichtungsmöglichkeiten der Stadt aus

Um das Ziel des Senats, den nachhaltigen Neubau mit mindestens 6.000 neuen Wohnungen pro Jahr auch in den kommenden zehn Jahren zu erreichen, muss Hamburg immer neue Flächen ermitteln und zur umfangreichen Bebauung freigeben. Diese werden im innerstädtischen Bereich immer knapper, mit rund 3.500 geplanten Wohnungen ist mit der Mitte Altona eines der letzten großen freien zentralen Areale projektiert.

Darum richtet sich der Fokus verstärkt auf die dezentralen Stadtteile Hamburgs. In den Stadtteilen Horn, Billbrook, Rothenburgsort, Jenfeld und Hammerbrook zum Beispiel gibt es noch ausreichend Flächen zur Bebauung. Allein das Areal Billhuder Insel und Horner Marsch umfasst rund 330 Hektar und ist damit noch einmal deutlich größer als die gesamte geplante HafenCity auf Flächen von bis zu 240 Hektar, von denen bisher gut die Hälfte bebaut ist.

ZINSHAUSTEAM & KENBO beobachtet: „Die umfangreichen Neubaumaßnahmen führen dazu, dass sich die Lagebezeichnungen ganzer Bezirke verbessern werden bzw. schon verbessert haben. Die Neubauvorhaben bringen eine Verbesserung der gesamten Infrastruktur mit sich und werten so die Stadteile erheblich auf. Natürlich hat das auch Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Bestandsimmobilien. Hier werden in Einzelfällen schon jetzt zu einem, zwei oder drei höhere Kaufpreisfaktoren gehandelt als zuvor.“ Des Weiteren wird auch Wert auf die Entwicklung von ausreichend Gewerbeflächen gelegt, um neben dem Wohnraum an die Notwendigkeit der Schaffung neuer Arbeitsplätze zu erinnern. Im Gebiet Billhuder Insel und Horner Marsch besteht nach den Vorstellungen der Handelskammer Potenzial für 13.000 neue Arbeitsplätze und Wohnraum für 20.000 Menschen.

Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien zieht kräftig an

Auch im Bereich der Hamburger Gewerbeimmobilien ist der Einfluss der fortbestehenden Tiefzinsphase nach wie vor spürbar. „Der Anlagedruck ist enorm, was zur Folge hat, dass vermehrt auch großvolumige Objekte transferiert werden.“, sagt David Kenney, geschäftsführender Gesellschafter von ZINSHAUSTEAM & KENBO.

Zudem hält der Trend privater Anleger an, immer mehr insbesondere in den Markt kleinerer Investments mit Volumina zwischen 5 und 15 Mio. Euro auszuweichen, da sie mangels ausreichenden Angebots im Zinshausmarkt nicht fündig werden oder aufgrund zunehmender Regulierungen im Wohnungsmarkt auf Investments ausweichen, die freier geführt und gemanagt werden können.

Das Transaktionsvolumen aller Investmentobjekte erhöhte sich im Jahr 2014 um über 40 % gegenüber dem Vorjahr auf über 3,8 Mrd. Euro. Im Markt der Büro- und Geschäftshäuser allein ergibt sich das gleiche Bild. Das Transaktionsvolumen stieg 2014 kräftig um 44,1 % auf 2,6 Mrd. Euro und erreichte damit nach 2006 und 2007 den dritthöchsten Wert überhaupt. Die Zahl der Transaktionen ging auf 272 Einheiten gegenüber 300 im Vorjahr zurück.

Die Tendenz setzt sich fort: Auch im ersten Halbjahr 2015 hat der Umsatz mit Büro- und Geschäftshäusern, wie insgesamt bei allen Investmentobjekten, erneut zugenommen. Das Volumen steigerte sich im Vergleich zu 2014 in den ersten sechs Monaten um etwa 30 %.

Entwicklung in den Stadtteilen

Wie im Zinshausbereich auch, werden neue Büroflächen in den erheblichen Umfängen der letzten Jahre in den zentralen Citylagen und selbst in der HafenCity mangels größerer Flächenreserven nicht mehr entstehen. Wachstumschancen bieten sich dagegen in den neuen Subzentren der Hansestadt, deren Entwicklung vor allem durch den Wohnungsbau befördert wird. Prägnantes Beispiel hierfür ist die Mitte Altona, in der bereits großflächig Wohnungsneubau umgesetzt wird. David Kenney sagt: „Hier erwarten wir eine sukzessive Veränderung der Infrastruktur Altonas und Bahrenfelds. Denn wo verstärkt Menschen leben erhöht sich natürlich der Bedarf nach neuen Arbeitsplätzen, was in der Folge auch eine Entwicklung der Gewerbeflächen mit sich bringen wird.“

Ladenflächenmieten auf kontinuierlich hohem Niveau

„Die hohe Kaufkraft, ein sehr großes Einzugsgebiet mit mehr als fünf Millionen Menschen sowie ein deutlich wachsender Tourismus machen Hamburg zu einem der attraktivsten Einzelhandelsstandorte bundesweit.“, so Kenney. In der Spitze werden in der City kleinere Flächen zwischen 80 und 120 m² für bis zu 280 €/m² vermietet, es sind vor allem internationale Markenkonzerne, die das Bild dominieren. In 2014 erhöhte sich die Vermietungsleistung von Einzelhandelsflächen in der Hamburger City um ca. 25 % auf eine Größenordnung von 20.000 m²




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