02.09.2015 Projektentwicklung: Investmenterfolg durch ganzheitliche Vernetzung
Damit aus einem neuen Büroprojekt ein erfolgreiches Investmentprodukt wird, sind eine frühzeitige, enge Verzahnung von Projektplanung, Vermietung und Platzierung beim Endinvestor und die Berücksichtigung der investoren- und nutzerseitigen komplexen Anforderungen bereits in der Planungsphase von großer Bedeutung.
Seit der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise ab Sommer 2008 sind Finanzierungsinstitute bei der Vergabe von Fremdkapital „vorsichtiger“ geworden. „Für Büroprojektentwicklungen bedeutet das u.a. hohe Vorvermietungsquoten von mindestens 50% bis 75%, mittel- bis langfristige Mietverträge > fünf Jahre mit solventen, finanzierungsfähigen Nutzern“, erläutert Oliver Lederer, Leiter des Düsseldorfer Investmentteams von AENGEVELT, und führt weiter aus: „Für Endinvestoren zählen aber noch weitere Dinge, z.B. eine nachhaltige Vermietbarkeit im Falle von Mieterauszügen. Kriterien dafür sind u.a. ein etablierter Bürostandort, ein objekt- und standortadäquates Mietpreisniveau sowie flexible, nachfrage- bzw. zielgruppengerechte Mietflächengrößen.“ Auch die grundsätzliche Drittverwendungsfähigkeit sei wichtig; Büroimmobilien mit zu hohem Spezialisierungsgrad hätten es hier schwerer. „Denn“, so Lederer, „professionelle Investoren planen in der Regel mit einer plausiblen, lebenszyklusgerechten Exit-Strategie.“ Das Wichtigste, so sein Fazit, sei letztendlich der Cashflow und dazu bedarf es langfristig zuverlässiger Mieter.
„Und auch diese haben ein breites Anforderungsspektrum“, weiß Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von AENGEVELT Düsseldorf. „Neben den bereits genannten Kriterien wie Standort und Flächengrößen fließen hier weitere Parameter ein wie Erreichbarkeit für die Mitarbeiter mittels ÖPNV, technische Infrastruktur, Klimatisierung, Energieeffizienz, Aufenthaltsqualität, Pkw-Stellplätze, die Nahversorgungsmöglichkeiten und eine Kita im direkten Umfeld usw.“ Auch ein professionelles Objektmanagement sei anmietungsfördernd. Häufig müssten Gebäude und Standort zudem zum Unternehmensimage passen. „Nicht zu vergessen sind die Gesamtkosten für den Mieter“, ergänzt Birthe Nordhues: „Und die beinhalten nicht nur die Kaltmiete, sondern die Summe aus allen Miet- und Betriebskosten. Passt diese nicht ins Budget, kommt es nicht zum Mietvertragsabschluss.“
Erfolgsbeispiel „SILIZIUM“ in Düsseldorf-Heerdt
Für die Schaffung eines erfolgreichen Investmentproduktes ist es deshalb wichtig, bereits in der Planungsphase für ein neues Büroprojekt die investoren- und nutzerseitigen komplexen Anforderungen zu berücksichtigen.
Ein Vorzeigebeispiel hierfür ist das „SILIZIUM“ in Düsseldorf: Der von der bema Development GmbH, Düsseldorf, und der ABG Allgemeine Bauträgergesellschaft GmbH & Co. KG, München, realisierte Büroneubau in der Hansaallee 205 in Düsseldorf-Heerdt wurde von AENGEVELT im Exklusivauftrag für einen Betrag im mittleren zweistelligen Millionen Euro-Bereich an eine von Amundi Real Estate, Paris, gegründete Objektgesellschaft vermittelt.
Zuvor schaffte das „Chinese Competence Center“ von AENGEVELT durch Vorvermietung der kompletten rd. 15.700 m² Mietfläche und 206 PKW-Stellplätze an den chinesischen Telekommunikationsausrüster „HUAWEI“ die Voraussetzungen für den Verkauf.
„Der gesamte, von unserem Haus umfassend betreute Vorgang – zunächst Vermietung, dann Verkauf des „SILIZIUM“ - bestätigt den Erfolg einer engen, frühzeitigen Verzahnung von Projektplanung, Vermietung und Platzierung beim Endinvestor“, fasst Oliver Lederer zusammen und ergänzt: „Entscheidend ist wie im vorliegenden Fall die richtige Kombination aus Standort-, Objekt- und Mieter-Qualität, die so für die notwendige Nachhaltigkeit eines Investments sorgt. Weitere Erfolgsfaktoren waren die Vernetzung und enge Zusammenarbeit der Vermietungs- und Verkaufsteams mit dem Projektentwickler sowie die sorgfältige Auswahl des in Frage kommenden Endinvestors, höchste Diskretion und eine dadurch störungsfreie Verhandlungsführung.“
Seit der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise ab Sommer 2008 sind Finanzierungsinstitute bei der Vergabe von Fremdkapital „vorsichtiger“ geworden. „Für Büroprojektentwicklungen bedeutet das u.a. hohe Vorvermietungsquoten von mindestens 50% bis 75%, mittel- bis langfristige Mietverträge > fünf Jahre mit solventen, finanzierungsfähigen Nutzern“, erläutert Oliver Lederer, Leiter des Düsseldorfer Investmentteams von AENGEVELT, und führt weiter aus: „Für Endinvestoren zählen aber noch weitere Dinge, z.B. eine nachhaltige Vermietbarkeit im Falle von Mieterauszügen. Kriterien dafür sind u.a. ein etablierter Bürostandort, ein objekt- und standortadäquates Mietpreisniveau sowie flexible, nachfrage- bzw. zielgruppengerechte Mietflächengrößen.“ Auch die grundsätzliche Drittverwendungsfähigkeit sei wichtig; Büroimmobilien mit zu hohem Spezialisierungsgrad hätten es hier schwerer. „Denn“, so Lederer, „professionelle Investoren planen in der Regel mit einer plausiblen, lebenszyklusgerechten Exit-Strategie.“ Das Wichtigste, so sein Fazit, sei letztendlich der Cashflow und dazu bedarf es langfristig zuverlässiger Mieter.
„Und auch diese haben ein breites Anforderungsspektrum“, weiß Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von AENGEVELT Düsseldorf. „Neben den bereits genannten Kriterien wie Standort und Flächengrößen fließen hier weitere Parameter ein wie Erreichbarkeit für die Mitarbeiter mittels ÖPNV, technische Infrastruktur, Klimatisierung, Energieeffizienz, Aufenthaltsqualität, Pkw-Stellplätze, die Nahversorgungsmöglichkeiten und eine Kita im direkten Umfeld usw.“ Auch ein professionelles Objektmanagement sei anmietungsfördernd. Häufig müssten Gebäude und Standort zudem zum Unternehmensimage passen. „Nicht zu vergessen sind die Gesamtkosten für den Mieter“, ergänzt Birthe Nordhues: „Und die beinhalten nicht nur die Kaltmiete, sondern die Summe aus allen Miet- und Betriebskosten. Passt diese nicht ins Budget, kommt es nicht zum Mietvertragsabschluss.“
Erfolgsbeispiel „SILIZIUM“ in Düsseldorf-Heerdt
Für die Schaffung eines erfolgreichen Investmentproduktes ist es deshalb wichtig, bereits in der Planungsphase für ein neues Büroprojekt die investoren- und nutzerseitigen komplexen Anforderungen zu berücksichtigen.
Ein Vorzeigebeispiel hierfür ist das „SILIZIUM“ in Düsseldorf: Der von der bema Development GmbH, Düsseldorf, und der ABG Allgemeine Bauträgergesellschaft GmbH & Co. KG, München, realisierte Büroneubau in der Hansaallee 205 in Düsseldorf-Heerdt wurde von AENGEVELT im Exklusivauftrag für einen Betrag im mittleren zweistelligen Millionen Euro-Bereich an eine von Amundi Real Estate, Paris, gegründete Objektgesellschaft vermittelt.
Zuvor schaffte das „Chinese Competence Center“ von AENGEVELT durch Vorvermietung der kompletten rd. 15.700 m² Mietfläche und 206 PKW-Stellplätze an den chinesischen Telekommunikationsausrüster „HUAWEI“ die Voraussetzungen für den Verkauf.
„Der gesamte, von unserem Haus umfassend betreute Vorgang – zunächst Vermietung, dann Verkauf des „SILIZIUM“ - bestätigt den Erfolg einer engen, frühzeitigen Verzahnung von Projektplanung, Vermietung und Platzierung beim Endinvestor“, fasst Oliver Lederer zusammen und ergänzt: „Entscheidend ist wie im vorliegenden Fall die richtige Kombination aus Standort-, Objekt- und Mieter-Qualität, die so für die notwendige Nachhaltigkeit eines Investments sorgt. Weitere Erfolgsfaktoren waren die Vernetzung und enge Zusammenarbeit der Vermietungs- und Verkaufsteams mit dem Projektentwickler sowie die sorgfältige Auswahl des in Frage kommenden Endinvestors, höchste Diskretion und eine dadurch störungsfreie Verhandlungsführung.“
