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10.08.2015 Serviced Apartments: Wohnen auf Zeit mit Service ist voll im Trend

Serviced Apartments zählen zu dem am stärksten wachsenden Teilmarkt auf dem deutschen Beherbergungsmarkt. Um die Entwicklungen in diesem Immobiliensegment näher zu beleuchten, hat Georg Consulting bereits zum vierten Mal in Folge Anbieter von Serviced Apartments bzw. Boardinghäuser in Deutschland befragt und die Marktpotenziale für „Wohnen auf Zeit mit Service“ in 13 großen deutschen Städten eingeschätzt.

Der seit einigen Jahrzehnten zu beobachtende Trend zum „Wohnen auf Zeit mit Service“ gewinnt als Folge der Mobilisierung und Internationalisierung der Wirtschaft auch in Deutschland weiterhin an Bedeutung. Vor allem Arbeitskräfte, die für eine bestimmte Zeit oder häufig ihren Arbeitsstandort wechseln müssen, die sogenannten „Jobnomaden“, sind ein zunehmendes Phänomen der heutigen Arbeitswelt. Daneben lässt sich eine zunehmende Zahl an Berufspendlern, Freiberuflern und Selbstständigen beobachten. Diese beispielhaft aufgeführten Zielgruppen tragen erheblich dazu bei, dass Serviced Apartments eine wachsende Bedeutung erfahren.

Neben dem Begriff Serviced Apartment wird im deutschsprachigen Raum vor allem der Begriff Boardinghaus verwendet. Darüber hinaus gibt es noch zahlreiche weitere Begrifflichkeiten für diese Übernachtungsform und Immobilienart. Dazu gehören z. B. Apartmenthotel oder Aparthotel, Suitehotel, All-Suite und Residences. Die Übergänge zwischen temporär angemieteten Wohnungen, Serviced Apartments und Hotels mit Serviced Apartments sind fließend. Der Oberbegriff Serviced Apartment steht also für eine Vielzahl an Konzepten, die sich in den vergangenen Jahrzehnten am Markt etabliert haben.

Wachsendes Immobiliensegment in den Wirtschaftsmetropolen

Serviced Apartments finden sich vor allem in den großen Wirtschaftsmetropolen in Deutschland. Wichtige Standortkriterien des Makrostandortes sind u. a:

- hoher Anteil wissensbasierter Industrien und Dienstleitungen
- hohe Exportquote in der Industrie
- Sitz von bedeutenden Unternehmen und/oder Forschungseinrichtungen
- internationale Bedeutung als Messestandort
- überregional bedeutender Universitätsstandort
- hohe Bedeutung im Bereich Städtetourismus

Nicht selten ist zu beobachten, dass Serviced Apartments Großunternehmen folgen. Dies ist mit ein Grund dafür, warum entsprechende Angebote auch in Sekundärstandorten (wie z. B. Mannheim oder Osnabrück) zu finden sind.

Jobnomaden und Messegäste als Hauptnachfrager

Bei den beruflich bedingten Gästen dominieren mit 87 Prozent (Befragung 2013 knapp 75 %) Beschäftigte aus größeren Unternehmen. An zweiter Stelle folgen mit 65 Prozent Unternehmen mit verschiedenen Betriebsstandorten, was eine temporäre Aufenthaltsdauer von Mitarbeitern aus anderen Betriebsstandorten und/oder dem Hauptsitz des Unternehmens erfordert. Rund 61 Prozent der beruflich motivierten Gäste von Serviced Apartments sind Messe- und Kongressbesucher. Ein ebenso hoher Anteil fällt auf Mitarbeiter von Beratungsunternehmen, die aufgrund von temporären Beratungsprojekten eine Zeit lang in einer Stadt verweilen müssen. Über die Hälfte der beruflich motivierten Gäste sind Freiberufler und Selbständige. Banker, Medien- und Kulturschaffende sowie Mitarbeiter von Fluggesellschaften und Touristikunternehmen sind weiter bedeutende Gäste von Serviced Apartments.

Nach der Finanz- und Wirtschaftskrise: Long Stay ist zurück!

Bei der Aufenthaltsdauer zeigt sich im Vergleich zur vorherigen Befragung eine Trendwende. Gab es in den Vorjahren eine eindeutige Präferenz zu eher kurzen Aufenthalten unter einer Woche (53,8 % im Jahr 2013), sank der Wert im Jahr 2014 auf 42,1 Prozent. Im vergangenen Jahr feierte der Long Stay-Aufenthalt, der nach der Finanz- und Wirtschaftskrise deutlich an Bedeutung verloren hatte, ein tendenzielles Comeback. Der Anteil der Gäste, die über einen Monat verbleiben lag 2014 bei 47,4 Prozent. Im Jahr 2013 gab nur jeder zehnte befragte Anbieter an, dass die Aufenthaltsdauer der Gäste im Schwerpunkt bei über einem Monat liegt.

München mit den meisten Übernachtungen in Serviced Apartment

Die regionalen Serviced Apartmentmärkte unterscheiden sich deutlich voneinander. Ursächlich hierfür sind z. B. die jeweilige regionale Wirtschaftsstruktur und damit der Besatz an Unternehmen und spezifischen Branchen als Impulsgeber. Für Serviced Apartments. Auch die internationale Verflechtung der ansässigen Unternehmen ist ein wichtiger Marktaspekt für Serviced Apartments.

In den Metropolen und Wirtschaftszentren stellen vor allem die internationalen „Jobnomaden“ und Berufspendler die Hauptnachfrager nach Serviced Apartments dar. Großunternehmen als Impulsgeber sind sowohl für die Metropolen als auch für die Sekundärstandorte außerordentlich wichtig – für die Sekundärstandorte tendenziell sogar noch bedeutender (z. B. SAP für Mannheim). Jobnomaden finden sich vor allem unter den Beschäftigten in den wissensintensiven Wirtschaftszweigen. Daher dürfte das Potenzial für Serviced Apartments in Städten mit einem hohen Beschäftigtenanteil in diesen Wirtschaftszweigen tendenziell höher sein, als in Städten mit einem entsprechend niedrigen Anteil.

Auch etablierte Messe- und Kongressstandorte bieten ein entsprechendes Marktpotenzial für Serviced Apartments. Messe- und Kongressbesucher, die Kreativwirtschaft, Freiberufler und Selbstständige haben in den Metropolen erwartungsgemäß eine höhere Relevanz für die Nutzung von Serviced Apartments als an den Sekundärstandorten.

Die generelle Entwicklungsdynamik des Übernachtungsgewerbes in den jeweiligen Städten wirkt sich ebenfalls positiv auf die Marktpotenziale für Serviced Apartments aus. Insbesondere für die Mischkonzepte stellen Städtetouristen eine wesentliche Zielgruppe dar.

Der Anteil von Übernachtungen in Serviced Apartments an den gesamten Übernachtungen schwankt in den ausgewählten Städten deutlich. Die Übernachtungszahlen wurden auf Basis der erfassten bzw. geschätzten Apartmentzahl, einer relativ optimistischen Auslastungsquote und einem Belegungsfaktor von 1,05 hochgerechnet. Demnach erreicht München mit knapp 1,5 Mio. Übernachtungen in Serviced Apartments den höchsten Wert gefolgt von Berlin mit rund 1,2 Mio. Übernachtungen. An dritter Stelle folgt Hamburg mit rund 0,6 Mio. Übernachtungen in Serviced Apartments.

Hinsichtlich der relativen Betrachtung rangiert die Messestadt Hannover an erster Stelle. Hier erreicht der Anteil der Übernachtungen in Serviced Apartments an den gesamten Übernachtungen 13,2 Prozent. Nach Hannover nimmt München mit einem Anteil von rund 11,1 Prozent den zweiten Platz ein. Nürnberg erreicht mit rund acht Prozent den dritten Platz. In Düsseldorf liegt der Marktanteil bei über sechs Prozent. Das Ruhrgebiet erreicht einen Anteil von knapp sechs Prozent. In den westdeutschen Wirtschaftsmetropolen Hamburg, Frankfurt und Stuttgart werden relative geringe Marktanteile beobachtet.

Übernachtungsanteile zwischen acht bis zehn Prozent können mit einem entsprechenden Ausbau der Angebote durchaus realistisch sein. Insofern ist in den meisten Städten von einem Nachholbedarf auszugehen.




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