14.07.2015 AENGEVELT analysiert Qualitätsengpässe am Büromarkt Leipzig
Am Leipziger Markt für Büroflächen wurde im ersten Halbjahr 2015 ein Flächenumsatz von rd. 33.000 m² erzielt. Dieses Ergebnis liegt etwa 18% unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (1. Hj. 2014: rd. 40.000 m²) und ein Viertel unter dem jüngsten Dekaden-Mittel (Ø jeweils 1. Hj.: 2005 bis 2014: 43.600 m²).
„Leipzig wächst und zieht Bürobeschäftigte und Logistiker an. Dennoch ist es schwierig, Investoren in die Weiterentwicklung und Verjüngung des Bürobestandes durch gezielte Neubauprojekte einzubinden. So werden 2015 voraussichtlich lediglich 10.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt. Dies entspricht einer viel zu geringen Innovationsquote von gerade einmal 0,3% des Flächenbestandes. Es liegt also weniger an der Nachfrage, vielmehr führt der zunehmende Mangel an modernen Büroflächen in den gefragten Lagen derzeit zur Anmietung in einfacheren Objekten und Lagen und letztlich zur Mietstagnation“, begründet Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, das unterdurchschnittliche Halbjahresergebnis.
Prognose 2015
• Ungeachtet des verhaltenen Jahresauftakts rechnet Dr. Walter Zorn mit einem soliden Vermietungsverlauf und prognostiziert für das Gesamtjahr 2015 einen Büroflächenumsatz von rd. 75.000 m² (2014: 80.000 m²).
• Dabei zeichnet sich bis Ende 2015 ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstands auf rd. 410.000 m² bzw. 12,2% des Gesamtbestandes von rd. 3,37 Mio. m² ab (Ende 2014: 435.000 m² bzw. 12,9%). Der marktfähige Angebotsüberhangs gemäß ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) wird auf ca. 100.000 m² Bürofläche bzw. unter 3% des Flächenbestandes sinken.
• Die realisierbare Spitzenmiete ist – nachdem sie zwischenzeitlich auf EUR 13,-/m² angestiegen war – im ersten Halbjahr 2014 auf ca. EUR 12,00/m² zurückgegangen. „Das liegt nicht an der Nachfrage, sondern der mangelnden Verfügbarkeit adäquater Büroprodukte. Tatsächlich wäre in Top-Lagen bei entsprechender Ausstattung sogar ein leichter Anstieg der Spitzenmiete denkbar“, so die Einschätzung von Dr. Zorn.
Umsatz nach Flächengrößen in Leipzig
• 37% des Büroflächenumsatzes bzw. 5% der Verträge entfielen im ersten Halbjahr 2015 auf Flächen über 1.000 m² (1. Hj. 2014: 19% der Flächen bzw. 2% der Verträge). Davon lagen zwei zwischen 2.000 m² und 5.000 m².
• In Leipzig dominieren Abschlüsse bis 500 m² das Marktgeschehen: Über 86% der Mietverträge bzw. 44% des Flächenumsatzes entfielen in den ersten sechs Monaten 2015 auf diese Flächenkategorie (1. Hj. 2014: 86% bzw. 54%). Dahinter stehen häufig neugegründete bzw. expandierende junge Unternehmen.
Dienstleister dominierende Nachfragegruppe
• Für Leipzig typisch waren unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister mit einem Anteil von rd. 46% am Flächenumsatz die bedeutendste Nachfragegruppe im ersten Halbjahr 2015. Durch sie wurden rd. 15.000 m² Bürofläche kontrahiert (1. Hj. 2014: 49% bzw. 19.500 m²).
• Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stärker zeigten sich die sonstigen Nachfrager, denen auch Produzenten und Versorgungsunternehmen zugeordnet sind. Auf sie entfielen rd. 11.000 m² bzw. ein Drittel des Büroflächenumsatzes (1. Hj. 2014: 4.500 m² bzw. 11%).
• Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen kontrahierten im ersten Halbjahr 2015 nur noch rd. 13% des Flächenumsatzes bzw. rd. 4.100 m² Bürofläche (1. Hj. 2014: 8.900 m² bzw. 22%).
• In Leipzig weiterhin mäßig aktiv blieben Finanzdienstleister und Versicherungen: Mit rd. 2.000 m² entfiel auf sie eine Quote von 6% (1. Hj. 2014: 1.600 bzw. 4% m²).
• Minimal zeigten sich bisher die in 2015 durch Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten Flächenumsätze mit 500 m² bzw. gut 1% (1. Hj. 2014: 5.500 m² bzw. 14%).
Umsatz nach Lagen: City kann Marktpotenzial nicht abschöpfen
• Der Büroflächenumsatz fand in 2015 bisher überwiegend in Randlagen statt. Hier wurden rd. 65% bzw. rd. 21.500 m² Bürofläche kontrahiert (1. Hj. 2014: 63% bzw. 25.300 m²).
• Auf die Innenstadt (City) entfielen lediglich rd. 13% bzw. 4.200 m² (1. Hj. 2014: 34%: bzw. 13.600 m²). „Das Marktpotenzial der inneren Lagen ist ungeachtet der geringen City-Größe deutlich höher, kann aber aufgrund des Mangels an geeigneten modernen Flächen derzeit kaum abgerufen werden“, so die Einschätzung von Dr. Walter Zorn.
• Mit 20% bzw. 6.500 m² erhöhte der Cityrand seinen Anteil am Geschehen.
• Die Bürolage „Alte Messe“ trug als kleine Speziallage nur maßvoll zum Umsatz bei (600 m², 2%).
Rückgang der Leerstände und zunehmende Alterung
• Die Büroflächenleeerstände sind erneut gesunken und betragen Ende Juni 2015 nur noch rd. 425.000 m² (Ende Juni 2014: rd. 458.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 12,6 % (Ende Juni 2014: 13,6%). Davon sind nach dem ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) nach Abzug der Fluktuationsreserve (84.000 m²) und der strukturellen Leerstände (ca. 225.000 m²) nur noch etwa 120.000 m² als marktgängiger Angebotsüberhang zu bewerten.
• 2015 werden ca. 10.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt. Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,3% des Flächenbestandes. Davon sind nur noch ca. 1.000 m² disponibel, so dass AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Leerstandsabbau sowie eine weitere Verlagerung der Flächenabschlüsse in weniger zentrale Lagen prognostiziert.
Mieten stagnieren qualitätsbedingt
• Im Spitzensegment ist das Angebot bei reger Nachfrage knapp. Mangels geeigneter Objekte konnte die zum Jahresende 2014 realisierbare Spitzenmiete von EUR 13,-/m² nicht gehalten werden: Sie gab auf EUR 12,-/m² nach. Die meisten realisierten Abschlüsse liegen aufgrund der geringeren Lage- und Objektqualitäten z.T. deutlich darunter.
• Hinter dieser Entwicklung steht das zwangsweises Ausweichen auf weniger optimale Objekte und Lagen und wirkt sich auch bei den stadtweiten Durchschnittsmieten aus: Wurden Ende 2014 im Mittel rd. EUR 7,20/m² Bürofläche erzielt, lag die stadtweite flächengewichtete Durchschnittsmiete im ersten Halbjahr 2015 mit EUR 6,70/m² darunter.
• Auch in der City bieten die mittleren Mieten mit derzeit rd. EUR 8,40/m² Mietinteressenten günstige Möglichkeiten (1. Hj. 2014: EUR 8,60/m²), wenn auch nicht auf modernsten Flächen.
Ausblick
• Die Bautätigkeit in Leipzig stagniert, die vergleichsweise schnelle Alterung von Büroflächen – Modernisierungen beginnen heute nach 10 Jahren - lässt Mietinteressenten derzeit wenig Auswahl bei modernem Büroflächenangebot.
• Als moderner, aus eigener Kraft wachsender Wirtschaftsstandort steht Leipzig vor der Herausforderung, junge, innovative, in der Gründungs-Phase üblicherweise kapitalschwache Unternehmen zu binden. Entwicklung und Management moderner, flexibler kleinteiliger Büroflächen sind anspruchsvoll, aufwändig und geringer rentierend, so dass Projektentwicklungen eher in andere Strukturen bzw. Standorte gehen. Deshalb muss die Stadt Leipzig gemeinsam mit der regionalen und überregionalen Immobilienwirtschaft sowie Unternehmen und deren Verbänden ähnlich überzeugende Lösungen für moderne Flächen finden, wie es im Segment Logistik gelungen ist.
„Leipzig wächst und zieht Bürobeschäftigte und Logistiker an. Dennoch ist es schwierig, Investoren in die Weiterentwicklung und Verjüngung des Bürobestandes durch gezielte Neubauprojekte einzubinden. So werden 2015 voraussichtlich lediglich 10.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt. Dies entspricht einer viel zu geringen Innovationsquote von gerade einmal 0,3% des Flächenbestandes. Es liegt also weniger an der Nachfrage, vielmehr führt der zunehmende Mangel an modernen Büroflächen in den gefragten Lagen derzeit zur Anmietung in einfacheren Objekten und Lagen und letztlich zur Mietstagnation“, begründet Dr. Walter Zorn, AENGEVELT-RESEARCH, das unterdurchschnittliche Halbjahresergebnis.
Prognose 2015
• Ungeachtet des verhaltenen Jahresauftakts rechnet Dr. Walter Zorn mit einem soliden Vermietungsverlauf und prognostiziert für das Gesamtjahr 2015 einen Büroflächenumsatz von rd. 75.000 m² (2014: 80.000 m²).
• Dabei zeichnet sich bis Ende 2015 ein weiterer Abbau des Büroflächenleerstands auf rd. 410.000 m² bzw. 12,2% des Gesamtbestandes von rd. 3,37 Mio. m² ab (Ende 2014: 435.000 m² bzw. 12,9%). Der marktfähige Angebotsüberhangs gemäß ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) wird auf ca. 100.000 m² Bürofläche bzw. unter 3% des Flächenbestandes sinken.
• Die realisierbare Spitzenmiete ist – nachdem sie zwischenzeitlich auf EUR 13,-/m² angestiegen war – im ersten Halbjahr 2014 auf ca. EUR 12,00/m² zurückgegangen. „Das liegt nicht an der Nachfrage, sondern der mangelnden Verfügbarkeit adäquater Büroprodukte. Tatsächlich wäre in Top-Lagen bei entsprechender Ausstattung sogar ein leichter Anstieg der Spitzenmiete denkbar“, so die Einschätzung von Dr. Zorn.
Umsatz nach Flächengrößen in Leipzig
• 37% des Büroflächenumsatzes bzw. 5% der Verträge entfielen im ersten Halbjahr 2015 auf Flächen über 1.000 m² (1. Hj. 2014: 19% der Flächen bzw. 2% der Verträge). Davon lagen zwei zwischen 2.000 m² und 5.000 m².
• In Leipzig dominieren Abschlüsse bis 500 m² das Marktgeschehen: Über 86% der Mietverträge bzw. 44% des Flächenumsatzes entfielen in den ersten sechs Monaten 2015 auf diese Flächenkategorie (1. Hj. 2014: 86% bzw. 54%). Dahinter stehen häufig neugegründete bzw. expandierende junge Unternehmen.
Dienstleister dominierende Nachfragegruppe
• Für Leipzig typisch waren unternehmensbezogene bzw. soziale Dienstleister mit einem Anteil von rd. 46% am Flächenumsatz die bedeutendste Nachfragegruppe im ersten Halbjahr 2015. Durch sie wurden rd. 15.000 m² Bürofläche kontrahiert (1. Hj. 2014: 49% bzw. 19.500 m²).
• Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stärker zeigten sich die sonstigen Nachfrager, denen auch Produzenten und Versorgungsunternehmen zugeordnet sind. Auf sie entfielen rd. 11.000 m² bzw. ein Drittel des Büroflächenumsatzes (1. Hj. 2014: 4.500 m² bzw. 11%).
• Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen kontrahierten im ersten Halbjahr 2015 nur noch rd. 13% des Flächenumsatzes bzw. rd. 4.100 m² Bürofläche (1. Hj. 2014: 8.900 m² bzw. 22%).
• In Leipzig weiterhin mäßig aktiv blieben Finanzdienstleister und Versicherungen: Mit rd. 2.000 m² entfiel auf sie eine Quote von 6% (1. Hj. 2014: 1.600 bzw. 4% m²).
• Minimal zeigten sich bisher die in 2015 durch Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand kontrahierten Flächenumsätze mit 500 m² bzw. gut 1% (1. Hj. 2014: 5.500 m² bzw. 14%).
Umsatz nach Lagen: City kann Marktpotenzial nicht abschöpfen
• Der Büroflächenumsatz fand in 2015 bisher überwiegend in Randlagen statt. Hier wurden rd. 65% bzw. rd. 21.500 m² Bürofläche kontrahiert (1. Hj. 2014: 63% bzw. 25.300 m²).
• Auf die Innenstadt (City) entfielen lediglich rd. 13% bzw. 4.200 m² (1. Hj. 2014: 34%: bzw. 13.600 m²). „Das Marktpotenzial der inneren Lagen ist ungeachtet der geringen City-Größe deutlich höher, kann aber aufgrund des Mangels an geeigneten modernen Flächen derzeit kaum abgerufen werden“, so die Einschätzung von Dr. Walter Zorn.
• Mit 20% bzw. 6.500 m² erhöhte der Cityrand seinen Anteil am Geschehen.
• Die Bürolage „Alte Messe“ trug als kleine Speziallage nur maßvoll zum Umsatz bei (600 m², 2%).
Rückgang der Leerstände und zunehmende Alterung
• Die Büroflächenleeerstände sind erneut gesunken und betragen Ende Juni 2015 nur noch rd. 425.000 m² (Ende Juni 2014: rd. 458.000 m²). Dies entspricht einer Leerstandsquote von 12,6 % (Ende Juni 2014: 13,6%). Davon sind nach dem ARLEX (AENGEVELT-RESEARCH Leerstands-Index) nach Abzug der Fluktuationsreserve (84.000 m²) und der strukturellen Leerstände (ca. 225.000 m²) nur noch etwa 120.000 m² als marktgängiger Angebotsüberhang zu bewerten.
• 2015 werden ca. 10.000 m² neuer Bürofläche fertiggestellt. Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,3% des Flächenbestandes. Davon sind nur noch ca. 1.000 m² disponibel, so dass AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Leerstandsabbau sowie eine weitere Verlagerung der Flächenabschlüsse in weniger zentrale Lagen prognostiziert.
Mieten stagnieren qualitätsbedingt
• Im Spitzensegment ist das Angebot bei reger Nachfrage knapp. Mangels geeigneter Objekte konnte die zum Jahresende 2014 realisierbare Spitzenmiete von EUR 13,-/m² nicht gehalten werden: Sie gab auf EUR 12,-/m² nach. Die meisten realisierten Abschlüsse liegen aufgrund der geringeren Lage- und Objektqualitäten z.T. deutlich darunter.
• Hinter dieser Entwicklung steht das zwangsweises Ausweichen auf weniger optimale Objekte und Lagen und wirkt sich auch bei den stadtweiten Durchschnittsmieten aus: Wurden Ende 2014 im Mittel rd. EUR 7,20/m² Bürofläche erzielt, lag die stadtweite flächengewichtete Durchschnittsmiete im ersten Halbjahr 2015 mit EUR 6,70/m² darunter.
• Auch in der City bieten die mittleren Mieten mit derzeit rd. EUR 8,40/m² Mietinteressenten günstige Möglichkeiten (1. Hj. 2014: EUR 8,60/m²), wenn auch nicht auf modernsten Flächen.
Ausblick
• Die Bautätigkeit in Leipzig stagniert, die vergleichsweise schnelle Alterung von Büroflächen – Modernisierungen beginnen heute nach 10 Jahren - lässt Mietinteressenten derzeit wenig Auswahl bei modernem Büroflächenangebot.
• Als moderner, aus eigener Kraft wachsender Wirtschaftsstandort steht Leipzig vor der Herausforderung, junge, innovative, in der Gründungs-Phase üblicherweise kapitalschwache Unternehmen zu binden. Entwicklung und Management moderner, flexibler kleinteiliger Büroflächen sind anspruchsvoll, aufwändig und geringer rentierend, so dass Projektentwicklungen eher in andere Strukturen bzw. Standorte gehen. Deshalb muss die Stadt Leipzig gemeinsam mit der regionalen und überregionalen Immobilienwirtschaft sowie Unternehmen und deren Verbänden ähnlich überzeugende Lösungen für moderne Flächen finden, wie es im Segment Logistik gelungen ist.
