08.07.2015 Großvolumige Portfolioverkäufe bestimmen Einzelhandelsinvestmentmarkt
Nach Angaben von Colliers International Deutschland hat sich das Transaktionsvolumen auf dem Einzelhandelsinvestmentmarkt mit knapp 9,2 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2015 im Vergleich zum Vorjahresergebnis (4,4 Milliarden Euro) mehr als verdoppelt (plus 109 Prozent). Damit erzielten Einzelhandelsimmobilien auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt einen Marktanteil von 38 Prozent und sind der beliebtesten Assetklasse Büroimmobilien (40 Prozent Marktanteil) dicht auf den Fersen.
Thomas Dänzel, Head of Retail Investment bei Colliers International Deutschland: „Der Anstieg des Anteils an Immobilien mit Einzelhandelsnutzung ist in erster Linie durch großvolumige Portfolioverkäufe zu erklären. Diese Pakete summierten sich in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres auf 6,3 Milliarden Euro, wobei die fünf größten Transaktionen bereits für knapp drei Viertel des Gesamtumsatzes aller Retailportfolios sorgten.“
Alleine die Übernahme von mehr als 40 Kaufhof-Filialen durch das Joint Venture der Hudson‘s Bay Company und Simon Property Group war etwa 2,4 Milliarden Euro schwer. Hinzu kommen weitere Einzelhandelsportfolios, beispielweise ein aus 35 Immobilien bestehendes Paket, das sich Corestate für etwa 370 Millionen Euro sicherte.
Internationale Investoren dominieren den Einzelhandelsinvestmentmarkt
In Summe legten internationale Investoren knapp 6,4 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien an und erreichten damit einen Anteil von rund 69 Prozent am Retail-Transaktionsvolumen. Ein Großteil dieses eingesetzten internationalen Kapitals (gut 5,3 Milliarden Euro) entfiel dabei auf Einzelhandelsportfolios. Im Jahresvergleich war dabei eine außergewöhnlich hohe Zunahme festzustellen.
Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland, kommentiert: „Ein Anstieg der Umsatzleistung internationaler Käufer von Einzelhandelsportfolios um mehr als das Fünffache zeigt, dass diese Investoren die Attraktivität deutscher Handelsimmobilien wieder entdeckt haben. Solche Portfolios werden häufig im Rahmen strategischer Entscheidungen, die Immobilienquote in Deutschland zu erhöhen oder den Markteintritt zu vollziehen, erworben. Durch aktives Asset Management soll dabei Wertschöpfung generiert werden.“
Insgesamt wurde die Käuferseite auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt im ersten Halbjahr maßgeblich von drei Investorengruppen geprägt, auf die etwa 6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen entfallen. Auf dem Spitzenrang sind dabei REITs (30 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen) zu finden, gefolgt von Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds (20 Prozent) sowie Immobilien AGs (16 Prozent).
Einkaufszentren überholen Fachmarktkonzepte wieder deutlich
Während im ersten Halbjahr 2014 Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte die stärkste Nutzungsart von Einzelhandelsinvestments darstellten, wurden sie im ersten Halbjahr 2015 wieder deutlich von Einkaufszentren überholt. In Summe ist den Einkaufszentren im bisherigen Jahresverlauf ein Transaktionsvolumen von rund 3,3 Milliarden Euro zuzuschreiben, was einem Marktanteil von etwa 36 Prozent entspricht. Fachmarktzentren und -konzepte erzielten insgesamt ein Transaktionsvolumen von gut 2 Milliarden Euro (entsprechend 23 Prozent) und generierten damit ein ähnliches Volumen wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Highstreet-Immobilien und Geschäftshäuser in zentralen Innenstadtlagen konnten im ersten Halbjahr, natürlich in erster Linie durch die Kaufhof-Transaktion getrieben, rund 3,5 Milliarden Euro Anlagevolumen auf sich vereinen und bilden somit im ersten Halbjahr 2015 mit einem Anteil von etwa 38 Prozent letztendlich die stärkste Klasse bei der Auswertung nach Gebäudetyp.
Rund 26 Prozent des Transaktionsvolumens entfällt auf Top 7-Städte
In den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurde in der ersten Jahreshälfte ein Transaktionsaktionsvolumen von gut 2,4 Milliarden Euro registriert, was einem Anteil von rund 26 Prozent entspricht. Neben den zahlreichen Portfolio-Deals außerhalb der Topstandorte wurden hohe Volumina vor allem durch die Weitergabe eines Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum „CentrO“ für über 300 Millionen Euro sowie den Verkauf des Einkaufscenter „Waterfront“ in Bremen für rund 250 Millionen Euro erzielt.
Im Zuge der sehr hohen Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien, insbesondere im Segment Portfoliotransaktionen, und dem gleichzeitig limitierten Angebot schritt in den vergangenen Quartalen die Yield Compression voran. Für kürzlich fertiggestellte und voll vermietete Fachmarktzentren mit einem ansprechenden Mietermix in Top-Lagen werden aktuell Bruttoanfangsrenditen von bis zu 5,75 Prozent erzielt. Selbst einzelne Fachmärkte lagen in einigen Fällen bereits bei 6,0 Prozent, im Normalfall aber in einer Spanne zwischen 6,25 und 7,00 Prozent. Neue, moderne Shopping Center erzielten in Abhängigkeit vom Standort überwiegend zwischen 4,75 und 5,50 Prozent. Der derzeitige Druck auf die Renditen geht zugleich mit einer höheren Risikobereitschaft auf Investorenseite einher.
Ausblick: Weiterhin dynamische Marktentwicklung erwartet
„Auch für das zweite Halbjahr ist eine dynamische Marktentwicklung zu erwarten. Insbesondere nach der Sommerpause werden einige Produkte neu auf den Markt kommen, die – eine entsprechende Transaktionsgeschwindigkeit auf Investorenseite vorausgesetzt – das Transaktionsvolumen für Einzelhandelsinvestments weiter nach oben treiben könnten. Die weiterhin sehr hohe Nachfrage wird dabei weitere Auswirkungen auf das Renditegefüge haben“, so Dänzel abschließend.
Thomas Dänzel, Head of Retail Investment bei Colliers International Deutschland: „Der Anstieg des Anteils an Immobilien mit Einzelhandelsnutzung ist in erster Linie durch großvolumige Portfolioverkäufe zu erklären. Diese Pakete summierten sich in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres auf 6,3 Milliarden Euro, wobei die fünf größten Transaktionen bereits für knapp drei Viertel des Gesamtumsatzes aller Retailportfolios sorgten.“
Alleine die Übernahme von mehr als 40 Kaufhof-Filialen durch das Joint Venture der Hudson‘s Bay Company und Simon Property Group war etwa 2,4 Milliarden Euro schwer. Hinzu kommen weitere Einzelhandelsportfolios, beispielweise ein aus 35 Immobilien bestehendes Paket, das sich Corestate für etwa 370 Millionen Euro sicherte.
Internationale Investoren dominieren den Einzelhandelsinvestmentmarkt
In Summe legten internationale Investoren knapp 6,4 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien an und erreichten damit einen Anteil von rund 69 Prozent am Retail-Transaktionsvolumen. Ein Großteil dieses eingesetzten internationalen Kapitals (gut 5,3 Milliarden Euro) entfiel dabei auf Einzelhandelsportfolios. Im Jahresvergleich war dabei eine außergewöhnlich hohe Zunahme festzustellen.
Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment bei Colliers International Deutschland, kommentiert: „Ein Anstieg der Umsatzleistung internationaler Käufer von Einzelhandelsportfolios um mehr als das Fünffache zeigt, dass diese Investoren die Attraktivität deutscher Handelsimmobilien wieder entdeckt haben. Solche Portfolios werden häufig im Rahmen strategischer Entscheidungen, die Immobilienquote in Deutschland zu erhöhen oder den Markteintritt zu vollziehen, erworben. Durch aktives Asset Management soll dabei Wertschöpfung generiert werden.“
Insgesamt wurde die Käuferseite auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt im ersten Halbjahr maßgeblich von drei Investorengruppen geprägt, auf die etwa 6 Milliarden Euro Transaktionsvolumen entfallen. Auf dem Spitzenrang sind dabei REITs (30 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen) zu finden, gefolgt von Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds (20 Prozent) sowie Immobilien AGs (16 Prozent).
Einkaufszentren überholen Fachmarktkonzepte wieder deutlich
Während im ersten Halbjahr 2014 Fachmarktzentren und einzelne Fachmärkte die stärkste Nutzungsart von Einzelhandelsinvestments darstellten, wurden sie im ersten Halbjahr 2015 wieder deutlich von Einkaufszentren überholt. In Summe ist den Einkaufszentren im bisherigen Jahresverlauf ein Transaktionsvolumen von rund 3,3 Milliarden Euro zuzuschreiben, was einem Marktanteil von etwa 36 Prozent entspricht. Fachmarktzentren und -konzepte erzielten insgesamt ein Transaktionsvolumen von gut 2 Milliarden Euro (entsprechend 23 Prozent) und generierten damit ein ähnliches Volumen wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Highstreet-Immobilien und Geschäftshäuser in zentralen Innenstadtlagen konnten im ersten Halbjahr, natürlich in erster Linie durch die Kaufhof-Transaktion getrieben, rund 3,5 Milliarden Euro Anlagevolumen auf sich vereinen und bilden somit im ersten Halbjahr 2015 mit einem Anteil von etwa 38 Prozent letztendlich die stärkste Klasse bei der Auswertung nach Gebäudetyp.
Rund 26 Prozent des Transaktionsvolumens entfällt auf Top 7-Städte
In den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart wurde in der ersten Jahreshälfte ein Transaktionsaktionsvolumen von gut 2,4 Milliarden Euro registriert, was einem Anteil von rund 26 Prozent entspricht. Neben den zahlreichen Portfolio-Deals außerhalb der Topstandorte wurden hohe Volumina vor allem durch die Weitergabe eines Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum „CentrO“ für über 300 Millionen Euro sowie den Verkauf des Einkaufscenter „Waterfront“ in Bremen für rund 250 Millionen Euro erzielt.
Im Zuge der sehr hohen Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien, insbesondere im Segment Portfoliotransaktionen, und dem gleichzeitig limitierten Angebot schritt in den vergangenen Quartalen die Yield Compression voran. Für kürzlich fertiggestellte und voll vermietete Fachmarktzentren mit einem ansprechenden Mietermix in Top-Lagen werden aktuell Bruttoanfangsrenditen von bis zu 5,75 Prozent erzielt. Selbst einzelne Fachmärkte lagen in einigen Fällen bereits bei 6,0 Prozent, im Normalfall aber in einer Spanne zwischen 6,25 und 7,00 Prozent. Neue, moderne Shopping Center erzielten in Abhängigkeit vom Standort überwiegend zwischen 4,75 und 5,50 Prozent. Der derzeitige Druck auf die Renditen geht zugleich mit einer höheren Risikobereitschaft auf Investorenseite einher.
Ausblick: Weiterhin dynamische Marktentwicklung erwartet
„Auch für das zweite Halbjahr ist eine dynamische Marktentwicklung zu erwarten. Insbesondere nach der Sommerpause werden einige Produkte neu auf den Markt kommen, die – eine entsprechende Transaktionsgeschwindigkeit auf Investorenseite vorausgesetzt – das Transaktionsvolumen für Einzelhandelsinvestments weiter nach oben treiben könnten. Die weiterhin sehr hohe Nachfrage wird dabei weitere Auswirkungen auf das Renditegefüge haben“, so Dänzel abschließend.
