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07.07.2015 Transaktionsvolumen bei Handelsimmobilien schon höher als Jahr 2014

Deutsche Handelsimmobilien waren bei Investoren auch im 2. Quartal des laufenden Jahres begehrt. Insgesamt investierten sie zwischen April und Juni knapp 6,1 Mrd. Euro in dieses Segment, womit sich der Halbjahresumsatz auf mehr als 9,5 Mrd. Euro und damit auf fast doppelt so viel wie im 1. Halbjahr 2014 summierte. Auch der Gesamtjahresumsatz 2014 (ca. 9,0 Mrd.) wurde in den ersten sechs Monaten des aktuellen Jahres bereits übertroffen. „Eine sehr hohe Nachfrage auf der einen und ein breites Angebot auf der anderen Seite führen derzeit zu einer unheimlich großen Dynamik am Einzelhandels-Investmentmarkt“, beschreibt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills.

Das Transaktionsgeschehen spielte sich in den vergangenen Monaten überwiegend im Portfoliosegment ab. Fast zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens wurden durch Portfolioakquisitionen realisiert. Die mit Abstand größte Transaktion war der Verkauf des Kaufhof-Warenhauspakets für ca. 2,4 Mrd. Euro, gefolgt von der bereits im 1. Quartal durchgeführten Übernahme von Corio durch Klépierre (ca. 1,1 Mrd. Euro). Bedingt durch den Kaufhof-Deal waren Kauf- und Warenhauser mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,7 Mrd. Euro der umsatzstärkste Immobilientyp, dicht gefolgt von Geschäftshäusern (ca. 2,5 Mrd. Euro) und Shopping-Centern (ca. 2,3 Mrd. Euro). Ein deutliches Umsatzplus gegenüber dem Vorjahreszeitraum wiesen auch Fachmarktzentren auf, in die mehr als 800 Mio. Euro flossen.

Das Kapital für diese Investments kommt aus vielen Regionen, wobei einheimische Investoren mit einem Anteil von einem Viertel knapp die größte Gruppe bildeten. Bedingt durch die beiden erwähnten Großtransaktionen folgen französische (20 %), kanadische (19 %) und US-amerikanische Investoren (18 %) auf den weiteren Plätzen. „Asiatisches Geld kam bislang bei Einzelhandels-Investments noch nicht zum Zuge, bei mehreren größeren Verkaufsprozessen waren und sind jedoch asiatische Bieter dabei“, berichtet Andreas Wende, COO und Head of Investment Germany bei Savills.

Da trotz der Vielzahl an bereits gelaufenen Verkäufen noch zahlreiche Objekte bzw. Immobilienpakete im Markt sind – darunter mehr als zwanzig Shopping-Center – dürfte das Transaktionsvolumen auch in der zweiten Jahreshälfte überdurchschnittlich hoch ausfallen. Das Gesamtjahresvolumen wird sich höchstwahrscheinlich auf mindestens 15 Mrd. Euro belaufen, was gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung um fast 70 % bedeuten würde. Die Renditen bleiben vor dem Hintergrund der weiterhin sehr hohen Nachfrage unter Druck, wobei bei Shopping-Centern das zyklische Tief bereits erreicht sein könnte. Im Durchschnitt über die Top-7-Standorte lagen die Nettoanfangsrenditen hier Ende Juni bei 4,2 % – in einigen Städten wie München bereits deutlich unter 4 %.

„Der deutsche Shopping-Center-Markt ist inzwischen weitgehend gesättigt. Da zudem der Online-Handel in immer mehr der für Shopping-Center relevanten Einzelhandelssegmente Fuß fasst, lässt sich zumindest für den Gesamtmarkt kaum noch Mietwachstum realisieren. Damit ist der Spielraum für eine weitere Renditekompression begrenzt“, so Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills. Stattdessen werden wohl Fachmärkte und Fachmarktzentren noch stärker in den Investorenfokus rücken, wodurch die Renditen hier weiter fallen werden. „Durch den höheren Lebensmittelanteil am Gesamtumsatz sind Fachmarktzentren online-resistenter, das macht sie für Investoren attraktiv“, beobachtet Krechky. Die momentan noch hohen Anfangsrenditen von 5,3 % dürften daher im weiteren Jahresverlauf auf oder sogar unter die 5 %-Marke fallen.



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