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03.07.2015 NRW-Logistikmärkte legen zu und toppen Vorjahr um über 40%

Der Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen* hat laut einer Analyse von Realogis – dem führenden deutschen Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks – im ersten Halbjahr 2015 ein Top-Ergebnis erzielt. Der von allen Marktteilnehmern in NRW erzielte Umsatz von Lager- und Logistikflächen stieg in den ersten sechs Monaten auf 517.000 m² (2014: 365.000 m²; 2013: 450.000 m²; 2012: 305.000 m²; 2011: ca. 545.000 m²). Am stärksten nachgefragt war der Teilmarkt Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein, der bereits nach sechs Monaten mit 220.000 m² Fläche (1. Hj. 2014: 137.000 m²) nahezu auf dem Jahresergebnis von 2014 liegt (1.-4. Quartal 2014: 250.000 m²). Auch das Ruhrgebiet konnte mit 175.000 m² sein Ergebnis toppen und legte gegenüber dem Vorjahr um mehr als 16% zu (1. Hj. 2014: 150.000 m²) und die Region Köln / Bonn / Aachen baute ihren Umsatz auf 122.000 m² aus (1. Hj. 2014: 110.000 m²). „NRW ist einer der wichtigsten Logistikstandorte in Europa – in 2015 werden wir wie zuletzt im Ausreißer-Jahr 2013 wieder einen Top-Logistikflächenumsatz mit einer Vermietungsleistung im Gesamtgebiet von über 1 Million m² erzielen“, prognostiziert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

Der Logistikteilmarkt Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein trägt mit 220.000 m² mehr als 60% zum gesamten NRW-Halbjahresumsatz bei. Das Ergebnis haben vor allem Eigennutzer in den Bereichen Handel und Industrie mit ca. 53% und die Kontraktlogistik/Lagerung (ca. 47%) geprägt. Zu den wichtigsten Vertragsabschlüssen zählten das Handelsunternehmen Bauhaus mit 60.000 m² in Krefeld, der Logistiker GGV mit 46.000 m² in Krefeld, Vetten Logistik mit 22.500 m² in einem Neubau in Mönchengladbach sowie Offergeld Logistik mit 20.000 m² in Neuss.

„Derzeit sind keine freien großflächigen Logistikliegenschaften im Marktgebiet Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein vorhanden, gleichzeitig herrscht ein großer Kapitaldruck aus den Finanzmärkten und die Nutzer haben einen hohen technischen und infrastrukturellen Anspruch, um ihre Logistikprozesse zu optimieren. Vor diesem Hintergrund werden die Neubauaktivitäten in NRW weiter steigen.“ In der Pipeline seien weitere Großdeals, allein ca. 60.000 m² im direkten Düsseldorfer Marktgebiet. „Wir gehen aber davon aus, dass allein in diesem Teilmarkt in diesem Jahr 550.000 bis 600.000 m² Flächen umgesetzt werden – das wäre ein neues Rekordergebnis“, so Bülent Alemdag. Eine Besonderheit stellt die Tatsache dar, dass in peripheren Teilmärkten Neubauflächen günstiger angeboten werden als Bestandsimmobilien. „In diesen Genuss kommen Nutzer jedoch nur, wenn sie Zeit, d.h. ca. sechs bis zwölf Monate Vorlauf, für die Realisierung eines Neubaus mitbringen.“ Bülent Alemdag, Geschäftsführer Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH: „Die hohe Developer-Tätigkeit in NRW wird in diesem Jahr und in 2016 noch weiter anhalten.“

Bis auf eine Spekulation im Bereich Niederrhein, wo großflächige Logistik gefragt ist, betreiben die Projektentwickler im Großraum Düsseldorf bisher keine Risikoentwicklungen. „Allerdings finden derzeit Überlegungen statt, eine spekulative Neubaulogistikanlage zu errichten, um dem Bedarf der Wirtschaftsunternehmen in Düsseldorf hinsichtlich Flächen zwischen 1.500 und 5.000 m² gerecht zu werden.

Der Teilmarkt Ruhrgebiet mit 175.000 m² Umsatz war stark geprägt durch die Aktivitäten der Kontraktlogistiker, die 67% zum Ergebnis beisteuerten. Nachgefragt waren insbesondere größere Hallen über 10.000 m² (80% aller Abschlüsse), die neu entwickelt wurden, und ca. 103.000 m² (63%) ausmachten. Bülent Alemdag: „Es ist eine große Anzahl an Brownfield- und Greenfield-Grundstücken in fast allen Städten des Ruhrgebiets vorhanden, die der Errichtung von Neubauten zugeführt werden können. Bereits in den nächsten sechs bis neun Monaten werden einige sehr interessante Grundstücke für Projektentwicklungen auf den Markt kommen.“ Aktuell gibt es jedoch nur zwei spekulative Entwicklungen in Duisburg und Dortmund.

Wie im Großraum Düsseldorf auch werden im Duisburger Gebiet sogenannte „Pufferflächen“, benötigt, hier in der Größenordnung 3.000 - 5.000 m². Einheiten in diesem Segment bedeuten zwar einerseits einen höheren Managementaufwand für die Betreiber, andererseits erwirtschaften sie höhere Mieten.

Für das Gesamtjahr 2015 rechnet Realogis vor dem Hintergrund einer stabilen Nachfrage für das Ruhrgebiet mit Flächenaktivitäten von ca. 400.000 bis 420.000 m², der damit auf Vorjahresniveau liegt.

Der Teilmarkt Köln / Bonn / Aachen, der im ersten Halbjahr 2015 vorwiegend von Bestandsvermietung gekennzeichnet war, verzeichnet gegenüber dem Vorjahr eine leichte Steigerung. Die meisten Abschlüsse wurden im Bereich Handel (80%) in direkter peripherer Lage registriert (Troisdorf, Frechen, Pulheim). Die einzigen verfügbaren und kürzlich errichteten Neubauflächen im Raum Köln-Bonn-Aachen stehen kurz vor Vertragsabschluss. Hochwertige Bestandshallen ab 5.000 m² sind jedoch auch hier weiterhin Mangelware. Insgesamt werden Flächen des mittleren Größensegments – sei es im Bestands- oder im Neubau – zwischen 2.000 m² - 7.000 m² immer seltener.

„Im Großraum Köln herrscht weiterhin aufgrund der hohen Nachfrage ein großer Druck“, sagt Bülent Almedag. Bieten sich Gelegenheiten für Projektentwickler und Investoren, nimmt die Zahl auch von spekulativen Projektentwicklungen zu, insbesondere wenn bereits ein Ankermieter für die erste Mietfläche gewonnen wurde. „Aktuell sichern sich Projektentwickler Brownfield-Flächen im Kölner Norden und im Westen, um kurzfristig Immobilien für die Citylogistik und für Gewerbeparks darstellen zu können.“ Im Stadtgebiet Köln und im Speckgürtel rund um Köln gibt es kaum noch Grundstücke für die Logistik, Neubauten können jedoch kurzfristig in Lagen wie Wesseling und Bergheim (b-t-s) errichtet werden. Für 2015 rechnet Alemdag mit einem Ergebnis von ca. 250.000 m², was damit leicht über dem Vorjahr (2014: 210.000 m²) liegt.

Mietpreise 1. Halbjahr 2015:
- Teilmarkt Köln / Bonn / Aachen: Die Mietpreise für hochwertige Neubauten sind zum Teil auf 4,80 – 5,20 Euro/m² leicht gestiegen. Gewerbeparks liegen bei einem Mietpreis von 5,00 €/m² und sind sehr gut nachgefragt. In der Regel sind sie voll vermietet bzw. werden kurzfristig abgebaut bei Leerstand.

- Teilmarkt Ruhrgebiet: Stabile Mietpreise für normale Lagernutzung 2,80 – 3,60 Euro/m², für moderne Logistik 4,00 – 4,70 Euro.

- Teilmarkt Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein: Aufgrund der guten Nachfragestruktur und wenig Bestandsangebot geht Realogis von weiterhin stabilen Mietpreise im Marktgebiet Großraum Düsseldorf aus, die punktuell je nach Standort punktuell steigen können: Gewerbepark 4,75 – 6,20 Euro/m²; normale Lagerhaltung 3,70 – 4,50 Euro/m²; hochwertige Logistik 5,00 – 5,60 Euro/m²).

* Marktgebiet Nordrhein-Westfalen
Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in den Regionen: Ruhrgebiet sowie Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen.



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