26.06.2015 Deutscher Immobilienfinanzierungsindex hat Höhepunkt überschritten
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) steht im zweiten Quartal 2015 bei 29,7 Punkten, 9,4 Punkte weniger als im Rekord-Vorquartal, gleichbedeutend dem zweithöchsten Stand des Index seit Umfragebeginn im Jahr 2011. Der Rückgang beruht sowohl auf Veränderungen bei der Beurteilung der Finanzierungslage (vergangene sechs Monate) als auch auf wahrnehmbar weniger optimistischen Finanzierungserwartungen (kommende sechs Monate).
„Der Rückgang des sich immer noch auf hohem Niveau bewegenden DIFI fällt zusammen mit einem aktuell ebenfalls sich allmählich eintrübenden Konjunkturoptimismus. Das Quartalswachstum des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland fiel im ersten Quartal 2015 nach Angaben des Statistischen Bundesamts saison- und kalenderbereinigt deutlich schwächer aus als im sehr dynamischen Vorquartal. Dennoch wird die heimische Konjunktur weiter von einem geringen Außenwert des Euro, einem niedrigen Rohölpreis und einer sich langsam verbessernden Konjunkturlage im Euroraum gestützt“, so Dr. OLIVER LERBS, Ökonom am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).
RÜCKGÄNGE IN ALLEN UNTERSUCHTEN NUTZUNGSARTEN
Gegenüber dem Vorquartal verringert sich der Saldo aus positiven und negativen Einschätzungen bezüglich der aktuellen Finanzierungssituation bei allen vier untersuchten Nutzungsarten: Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen - am stärksten jedoch bei Einzelhandelsimmobilien (Minus 18,8 Punkte) „Experten zufolge werden diese Rückgänge durch eine Verschiebung von einer verbesserten hin zu einer gleichbleibenden Finanzierungslage hervorgerufen“, so TIMO TSCHAMMLER, bei JLL Member of the Management Board Germany. Dennoch urteilt fast die Hälfte der Befragten, dass sich die Lage weiter verbessert habe. Nur wenige Experten stufen die Lage als zuletzt verschlechtert ein. Heterogener ist das Gesamtbild bei den Finanzierungserwartungen für die kommenden sechs Monate. „Am optimistischsten sind aktuell die Erwartungen bezüglich der Finanzierung von Büroimmobilien“, so TSCHAMMLER. Während die Salden der anderen Segmente teilweise deutlich nachgeben, steigt der entsprechende Saldo um 2,5 auf 18,8 Punkte leicht an.
VERSCHIEBUNGEN BEI DER EINSCHÄTZUNG DER REFINANZIERUNGSMÄRKTE
Trotz zum Teil deutlicher Verluste setzt sich der seit 2013 beobachtbare Trend einer positiven Beurteilung des Refinanzierungsumfelds in der aktuellen Umfrage weiter fort. Spürbare Unterschiede bestehen allerdings zwischen den verschiedenen Refinanzierungsinstrumenten. Mit Ausnahme der Einlagen, bei denen sich die Erwartungen per Saldo gegenüber dem Vorquartal leicht verbesserten, geben Lage und insbesondere Erwartungen bei sämtlichen Refinanzierungsinstrumenten nach. Am stärksten von Veränderungen betroffen sind Pfandbriefe, bei denen die entsprechenden Salden um 18,9 auf 22,7 Punkte (Ist) bzw. um 29,3 auf minus 9,7 Punkte (Erwartungen) sinken. Tendenziell dürfte eine Refinanzierung über Pfandbriefe für gewerbliche Immobilienfinanzierer somit in den kommenden sechs Monaten eher schwieriger werden. Am positivsten werden im aktuellen DIFI über alle Instrumente hinweg Refinanzierungen über Immobilienaktien und Mortgage Backed Securities beurteilt.
MARGENDRUCK SETZT SICH FORT
Die Umfrageteilnehmer wurden abschließend zu ihren Einschätzungen bezüglich markttypischer Margen und Loan-to-Value Ratios (Fremdfinanzierungsanteile bezogen auf Marktwerte) für gewerbliche Finanzierungen von Bestandsimmobilien in den Risikoklassen „Core“ und „Value-Add“ befragt. Die markttypischen Margen bei der Finanzierung von Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien sehen die Experten derzeit sowohl bei Finanzierungen von Core- als auch von Value Add-Objekten bei unter 150 Basispunkten (bps). Am niedrigsten sind die Margen für beide Risikoklassen bei Wohnimmobilien: Bei Core-Objekten liegen sie tendenziell unter 100 bps; Margen von über 200 bps sind hier zurzeit nicht mehr zu erzielen. „Der längerfristige Trend zunehmenden Margendrucks setzt sich damit weiter fort“, so HELGE SCHEUNEMANN, bei JLL Head of Research Germany. Und weiter: „Die höchsten erzielbaren Margen in beiden Risikoklassen werden - wie bereits im Vorjahr - Logistikimmobilien zugerechnet.“ Bei der Einschätzung markttypischer LTVs ist insgesamt eine höhere Streuung der Expertenmeinungen festzuhalten, der Trend zu höheren LTVs im Vergleich zum Vorjahr aber deutlich erkennbar. „In allen vier Nutzungs- und in beiden Risikoklassen gehen die Experten nahezu doppelt so häufig von Fremdfinanzierungsanteilen im Bereich über 70 Prozent aus. Die relative Bedeutung höherer LTVs nimmt vor allem im Value-Add Segment zu. Höhere Beleihungsausläufe sind nach wie vor in erster Linie bei Wohnimmobilien typisch: Bei Core-Objekten stufen rund drei Viertel der Experten LTVs von mindestens 70 Prozent als typisch ein, bei Value-Add-Objekten immerhin knapp 50 Prozent“, so SCHEUNEMANN.
„Der Rückgang des sich immer noch auf hohem Niveau bewegenden DIFI fällt zusammen mit einem aktuell ebenfalls sich allmählich eintrübenden Konjunkturoptimismus. Das Quartalswachstum des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland fiel im ersten Quartal 2015 nach Angaben des Statistischen Bundesamts saison- und kalenderbereinigt deutlich schwächer aus als im sehr dynamischen Vorquartal. Dennoch wird die heimische Konjunktur weiter von einem geringen Außenwert des Euro, einem niedrigen Rohölpreis und einer sich langsam verbessernden Konjunkturlage im Euroraum gestützt“, so Dr. OLIVER LERBS, Ökonom am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).
RÜCKGÄNGE IN ALLEN UNTERSUCHTEN NUTZUNGSARTEN
Gegenüber dem Vorquartal verringert sich der Saldo aus positiven und negativen Einschätzungen bezüglich der aktuellen Finanzierungssituation bei allen vier untersuchten Nutzungsarten: Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen - am stärksten jedoch bei Einzelhandelsimmobilien (Minus 18,8 Punkte) „Experten zufolge werden diese Rückgänge durch eine Verschiebung von einer verbesserten hin zu einer gleichbleibenden Finanzierungslage hervorgerufen“, so TIMO TSCHAMMLER, bei JLL Member of the Management Board Germany. Dennoch urteilt fast die Hälfte der Befragten, dass sich die Lage weiter verbessert habe. Nur wenige Experten stufen die Lage als zuletzt verschlechtert ein. Heterogener ist das Gesamtbild bei den Finanzierungserwartungen für die kommenden sechs Monate. „Am optimistischsten sind aktuell die Erwartungen bezüglich der Finanzierung von Büroimmobilien“, so TSCHAMMLER. Während die Salden der anderen Segmente teilweise deutlich nachgeben, steigt der entsprechende Saldo um 2,5 auf 18,8 Punkte leicht an.
VERSCHIEBUNGEN BEI DER EINSCHÄTZUNG DER REFINANZIERUNGSMÄRKTE
Trotz zum Teil deutlicher Verluste setzt sich der seit 2013 beobachtbare Trend einer positiven Beurteilung des Refinanzierungsumfelds in der aktuellen Umfrage weiter fort. Spürbare Unterschiede bestehen allerdings zwischen den verschiedenen Refinanzierungsinstrumenten. Mit Ausnahme der Einlagen, bei denen sich die Erwartungen per Saldo gegenüber dem Vorquartal leicht verbesserten, geben Lage und insbesondere Erwartungen bei sämtlichen Refinanzierungsinstrumenten nach. Am stärksten von Veränderungen betroffen sind Pfandbriefe, bei denen die entsprechenden Salden um 18,9 auf 22,7 Punkte (Ist) bzw. um 29,3 auf minus 9,7 Punkte (Erwartungen) sinken. Tendenziell dürfte eine Refinanzierung über Pfandbriefe für gewerbliche Immobilienfinanzierer somit in den kommenden sechs Monaten eher schwieriger werden. Am positivsten werden im aktuellen DIFI über alle Instrumente hinweg Refinanzierungen über Immobilienaktien und Mortgage Backed Securities beurteilt.
MARGENDRUCK SETZT SICH FORT
Die Umfrageteilnehmer wurden abschließend zu ihren Einschätzungen bezüglich markttypischer Margen und Loan-to-Value Ratios (Fremdfinanzierungsanteile bezogen auf Marktwerte) für gewerbliche Finanzierungen von Bestandsimmobilien in den Risikoklassen „Core“ und „Value-Add“ befragt. Die markttypischen Margen bei der Finanzierung von Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien sehen die Experten derzeit sowohl bei Finanzierungen von Core- als auch von Value Add-Objekten bei unter 150 Basispunkten (bps). Am niedrigsten sind die Margen für beide Risikoklassen bei Wohnimmobilien: Bei Core-Objekten liegen sie tendenziell unter 100 bps; Margen von über 200 bps sind hier zurzeit nicht mehr zu erzielen. „Der längerfristige Trend zunehmenden Margendrucks setzt sich damit weiter fort“, so HELGE SCHEUNEMANN, bei JLL Head of Research Germany. Und weiter: „Die höchsten erzielbaren Margen in beiden Risikoklassen werden - wie bereits im Vorjahr - Logistikimmobilien zugerechnet.“ Bei der Einschätzung markttypischer LTVs ist insgesamt eine höhere Streuung der Expertenmeinungen festzuhalten, der Trend zu höheren LTVs im Vergleich zum Vorjahr aber deutlich erkennbar. „In allen vier Nutzungs- und in beiden Risikoklassen gehen die Experten nahezu doppelt so häufig von Fremdfinanzierungsanteilen im Bereich über 70 Prozent aus. Die relative Bedeutung höherer LTVs nimmt vor allem im Value-Add Segment zu. Höhere Beleihungsausläufe sind nach wie vor in erster Linie bei Wohnimmobilien typisch: Bei Core-Objekten stufen rund drei Viertel der Experten LTVs von mindestens 70 Prozent als typisch ein, bei Value-Add-Objekten immerhin knapp 50 Prozent“, so SCHEUNEMANN.
