24.06.2015 Zunahme von Konsortialkrediten stärkt britischen Finanzierungsmarkt
„Zu viel Wettbewerb? Wo bieten sich die größten Chancen?“ Diese Fragen standen im Fokus der diesjährigen Veranstaltung der Financing Property-Präsentationsreihe des internationalen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills in der Londoner City. Savills zufolge sind in den vergangenen zwölf Monaten 46 neue Immobilienfinanzierer auf dem Markt aktiv geworden, so dass sich die Zahl der Neueinsteiger der letzten drei Jahre auf 150 summiert. Savills beobachtet, dass dieser verstärkte Wettbewerb zu vermehrten Zusammenschlüssen von Kapitalgebern bei Großprojekten geführt hat. Insbesondere französische und japanische Banken, aber auch Finanzierer aus anderen Ländern, verstärken ihre Aktivitäten.
William Newsom, Senior Director Valuation bei Savills, sagt dazu: „Diese Syndizierungen werden von Investmenthäusern vorangetrieben, die in die Finanzierung von Gewerbeimmobilien einsteigen wollen, dafür aber nicht die richtige Plattform haben. Die finanzierenden Institute verkaufen Tranchen ihrer Kredite an diese Investoren – das ist nicht nur gut für deren Bilanz, sondern streut auch das Risiko. Dieses Vorgehen ermöglicht es ausländischen Kapitalgebern zudem, einen Markt zu erschließen, der bessere Renditen bringt als ihre einheimischen Märkte. Darüber hinaus können die bereits aktiven Immobilienfinanzierer zusammen mit solchen Partnern so auch bei größeren Projekten einsteigen.“
Savills beschreibt den Finanzierungsmarkt als beständig, große Ausschläge nach unten oder oben weise er nicht auf. Die Kreditvergabe ist insgesamt um starke 50 % gestiegen, gleichzeitig schrumpft der Schuldenberg. Dabei generiert die Immobilienfinanzierung höhere Renditen als andere Assetklassen. Die Renditen sind zwar gering, die Geldbeschaffungskosten allerdings auch – was bedeutet, dass bei den Renditen weiterer Spielraum nach unten besteht. Savills hat weiterhin beobachtet, dass der Beleihungsauslauf (loan-to-value ratio, kurz: LTV) für vorrangige Schulden niedrig bleibt. Nimmt man das Mezzanine-Kapital hinzu, können die LTVs von circa 60 % auf über 80 % ansteigen. Ein solches Niveau wurde zuletzt 2006 erreicht.
„Der Markt für Mezzanine-Kapital ist sowohl gesättigt als auch sehr angesehen. Und er zieht an. Auf diesem Markt sind Experten aktiv, die das spezifische Risiko verstehen und nur selten kleinere oder Premium-Deals beleihen. Denn diese Art von Finanzierung funktioniert am besten bei Immobilien, die hohe Renditen von über 6,5 % abwerfen“, so Newsom weiter.
Über seine Prognose eines regionalen Aufschwungs aus dem Jahr 2014 hinaus stellt Savills fest, dass die Märkte für Gewerbeimmobilien immer mehr Vertrauen genießen: Über 50 % der Gesamtinvestitionen in UK finden außerhalb Londons statt. Die Zahlen zeigen zudem, dass das Investitionsvolumen ausländischer Käufer außerhalb Londons im Jahr 2014 ein Rekordhoch erreichte – und dieser Trend scheint sich 2015 fortzusetzen. Wie in der Vergangenheit überflügelt der Immobilienmarkt andere Assetklassen. Dementsprechend bewerten Finanzinstitute Immobilien weiterhin überdurchschnittlich gut. Savills machte auf zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten in den Kernsegmenten Handel, Büro- und Industrieflächen aufmerksam, wies aber darauf hin, dass auch alternative Bereiche wie Freizeitimmobilien, Studentisches Wohnen sowie Senioren- und Pflegeimmobilien sowohl langfristige Mietverträge als auch steigende Nachfrage bieten. So fanden 75 % der größten Transaktionen des aktuellen Jahres in alternativen Investmentsegmenten wie Studentischem Wohnen und Hotels statt.
Mat Oakley, Head of Commercial Research bei Savills, merkt an: „Angesichts der Tatsache, dass sich die Renditen aktuell durchweg maximal 25 Basispunkte über ihrem Tiefststand bewegen, ist es wichtiger denn je, die Bereiche mit starker Mieternachfrage und stabilem Mietwachstumspotenzial herauszuarbeiten.“
Im Wohnimmobiliensegment stellt Savills eine Ernüchterung bei den Transaktionen fest, was seinen Ursprung in einer Neubewertung des Hypothekenmarktes hat. Ein Rückgang auf Seiten gesicherter Darlehen und eine im Vergleich zu den Vorjahren gesunkene Nachfrage führten laut dem Unternehmen dazu, dass die Wohnimmobilienpreise nur begrenzt steigen konnten. Das gilt insbesondere für London. Für die nächsten fünf Jahre erwartet Savills einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise im Südosten, Osten und Südwesten des Landes um insgesamt mehr als 25 %. Mit 10,4 % fällt der für London erwartete Zuwachs deutlich geringer aus.
Lucian Cook, Head of UK Residential Research, sagt: „London galt unter Projektentwicklern lange als Goldgrube. Nun muss sich der Fokus aber auf Infrastruktur und die Kernkompetenzen der Hauptstadt verlagern. Wir haben 21 mögliche Hotspots in der Stadt herausgearbeitet, die großes Potenzial für Neubauprojekte bieten. Dennoch gehen wir davon aus, dass die regionalen Projektentwicklungsmärkte in den nächsten fünf Jahren stärkere Aufmerksamkeit auf sich ziehen werden.“
William Newsom, Senior Director Valuation bei Savills, sagt dazu: „Diese Syndizierungen werden von Investmenthäusern vorangetrieben, die in die Finanzierung von Gewerbeimmobilien einsteigen wollen, dafür aber nicht die richtige Plattform haben. Die finanzierenden Institute verkaufen Tranchen ihrer Kredite an diese Investoren – das ist nicht nur gut für deren Bilanz, sondern streut auch das Risiko. Dieses Vorgehen ermöglicht es ausländischen Kapitalgebern zudem, einen Markt zu erschließen, der bessere Renditen bringt als ihre einheimischen Märkte. Darüber hinaus können die bereits aktiven Immobilienfinanzierer zusammen mit solchen Partnern so auch bei größeren Projekten einsteigen.“
Savills beschreibt den Finanzierungsmarkt als beständig, große Ausschläge nach unten oder oben weise er nicht auf. Die Kreditvergabe ist insgesamt um starke 50 % gestiegen, gleichzeitig schrumpft der Schuldenberg. Dabei generiert die Immobilienfinanzierung höhere Renditen als andere Assetklassen. Die Renditen sind zwar gering, die Geldbeschaffungskosten allerdings auch – was bedeutet, dass bei den Renditen weiterer Spielraum nach unten besteht. Savills hat weiterhin beobachtet, dass der Beleihungsauslauf (loan-to-value ratio, kurz: LTV) für vorrangige Schulden niedrig bleibt. Nimmt man das Mezzanine-Kapital hinzu, können die LTVs von circa 60 % auf über 80 % ansteigen. Ein solches Niveau wurde zuletzt 2006 erreicht.
„Der Markt für Mezzanine-Kapital ist sowohl gesättigt als auch sehr angesehen. Und er zieht an. Auf diesem Markt sind Experten aktiv, die das spezifische Risiko verstehen und nur selten kleinere oder Premium-Deals beleihen. Denn diese Art von Finanzierung funktioniert am besten bei Immobilien, die hohe Renditen von über 6,5 % abwerfen“, so Newsom weiter.
Über seine Prognose eines regionalen Aufschwungs aus dem Jahr 2014 hinaus stellt Savills fest, dass die Märkte für Gewerbeimmobilien immer mehr Vertrauen genießen: Über 50 % der Gesamtinvestitionen in UK finden außerhalb Londons statt. Die Zahlen zeigen zudem, dass das Investitionsvolumen ausländischer Käufer außerhalb Londons im Jahr 2014 ein Rekordhoch erreichte – und dieser Trend scheint sich 2015 fortzusetzen. Wie in der Vergangenheit überflügelt der Immobilienmarkt andere Assetklassen. Dementsprechend bewerten Finanzinstitute Immobilien weiterhin überdurchschnittlich gut. Savills machte auf zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten in den Kernsegmenten Handel, Büro- und Industrieflächen aufmerksam, wies aber darauf hin, dass auch alternative Bereiche wie Freizeitimmobilien, Studentisches Wohnen sowie Senioren- und Pflegeimmobilien sowohl langfristige Mietverträge als auch steigende Nachfrage bieten. So fanden 75 % der größten Transaktionen des aktuellen Jahres in alternativen Investmentsegmenten wie Studentischem Wohnen und Hotels statt.
Mat Oakley, Head of Commercial Research bei Savills, merkt an: „Angesichts der Tatsache, dass sich die Renditen aktuell durchweg maximal 25 Basispunkte über ihrem Tiefststand bewegen, ist es wichtiger denn je, die Bereiche mit starker Mieternachfrage und stabilem Mietwachstumspotenzial herauszuarbeiten.“
Im Wohnimmobiliensegment stellt Savills eine Ernüchterung bei den Transaktionen fest, was seinen Ursprung in einer Neubewertung des Hypothekenmarktes hat. Ein Rückgang auf Seiten gesicherter Darlehen und eine im Vergleich zu den Vorjahren gesunkene Nachfrage führten laut dem Unternehmen dazu, dass die Wohnimmobilienpreise nur begrenzt steigen konnten. Das gilt insbesondere für London. Für die nächsten fünf Jahre erwartet Savills einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise im Südosten, Osten und Südwesten des Landes um insgesamt mehr als 25 %. Mit 10,4 % fällt der für London erwartete Zuwachs deutlich geringer aus.
Lucian Cook, Head of UK Residential Research, sagt: „London galt unter Projektentwicklern lange als Goldgrube. Nun muss sich der Fokus aber auf Infrastruktur und die Kernkompetenzen der Hauptstadt verlagern. Wir haben 21 mögliche Hotspots in der Stadt herausgearbeitet, die großes Potenzial für Neubauprojekte bieten. Dennoch gehen wir davon aus, dass die regionalen Projektentwicklungsmärkte in den nächsten fünf Jahren stärkere Aufmerksamkeit auf sich ziehen werden.“
