21.05.2015 Ungebrochene Nachfrage nach Ferienimmobilien
Das Interesse privater Anleger an Ferienimmobilien ist ungebrochen. Jedes dritte Objekt wurde innerhalb der letzten vier Jahre erworben und jeder vierte Eigentümer plant den Kauf eines weiteren Feriendomizils. Rentabilitätsaspekte und das Kaufmotiv Altersvorsorge beeinflussen die Investitionsentscheidung weiterhin deutlich, insbesondere am Investitionshotspot Nummer Eins: Deutschland. Räumliche Nähe, Rechtssicherheit und attraktive Renditeaussichten locken die Anleger vermehrt in heimische Standorte. Die Marktstudie zu privaten Ferienimmobilien von FeWo-direkt und Engel & Völkers nimmt zum achten Mal den privaten Ferienimmobilienmarkt unter die Lupe. Vom 27. Februar bis 30. März 2015 haben sich 4.410 Eigentümer von Ferienimmobilien an der jährlichen Studie beteiligt.
Jede zweite Ferienimmobilie verzeichnet Wertsteigerung
Als attraktive Anlageform erfreuen sich Ferienimmobilien weiterhin großer Beliebtheit in Deutschland. Insbesondere in den letzten vier Jahren verzeichnete die Branche einen Boom: Fast jeder dritte heutige Eigentümer (32,1 Prozent) kaufte seine Immobilie in diesem Zeitraum. Seit 2005 wurden gar 57,4 Prozent aller Objekte erworben. Während der Großteil der Eigentümer ein einziges Feriendomizil besitzt (65 Prozent), nennt nahezu jeder Siebte mehr als drei Objekte (15,6 Prozent) sein Eigen. Ost- und Nordsee sind nicht nur die mit Abstand beliebtesten Reiseziele deutscher Ferienhausurlauber*, sie liegen auch in der Gunst der Immobilienerwerber weit vorn. Über die Hälfte aller Objekte (53 Prozent) befinden sich in Deutschland – rund ein Viertel an Nord- oder Ostsee. Auf Platz zwei folgt Spanien mit 10,3 Prozent der Ferienimmobilien, gefolgt von Österreich mit 7,2 Prozent auf Platz drei. Eine äußerst hohe Zufriedenheit der Besitzer mit ihrer Investitionsentscheidung (97,9 Prozent) lässt jeden Vierten (26 Prozent) über einen weiteren Immobilienerwerb nachdenken. „Fast jede zweite Ferienimmobilie ist heute in ihrem Wert gestiegen“, beobachtet Tobias Wann, Vice President Central Europe HomeAway und Deutschland-Chef von FeWo-direkt. „Das resultiert natürlich in einer extrem hohen Zufriedenheit der Anleger und öffnet den Blick für weitere Investitionen. Die aktuell niedrigen Hypothekenzinsen steuern ebenfalls zur Attraktivität der Kapitalanlage Ferienimmobilie bei.“ Auch bei den Neuinvestitionen liegt Deutschland bereits seit Jahren vorn – knapp zwei Drittel erwerben eine Ferienimmobilie im eigenen Land. Im Ausland verzeichnet Spanien insbesondere in den letzten zwei Jahren einen Beliebtheitssprung: 11,2 Prozent der Neuinvestitionen entfielen 2014 und 2015 auf Spanien. Im Erwerbszeitraum 2010 und 2011 waren es nur 6,3 Prozent und damit knapp fünf Prozent weniger.
Anlage-Aspekte immer wichtiger – beim Erstkauf und beim Zweitimmobilienerwerb
Wesentlicher Treiber der Kaufentscheidung ist nach wie vor die Möglichkeit, das Feriendomizil für den eigenen Urlaub als auch zur Vermietung zu nutzen. Für 60,2 Prozent der befragten Eigentümer ist dies das wichtigste Kaufmotiv, gefolgt von der Altersvorsorge (46,2 Prozent) und der gewinnbringenden Vermietung (27,2 Prozent). Gerade Ferienimmobilienbesitzer, die in den letzten fünf Jahren ihr Objekt erworben haben, tun dies aber vorranging aus Gründen der Altersvorsorge und Rentabilitätsaspekten. Im Vergleich zu früheren Erwerbsjahren vor 2010 hat das Kaufmotiv Altersvorsorge um 14 Prozentpunkte zugelegt, während die Erzielung von Mieteinnahmen und Gewinn mit 33,5 Prozent auf Rang drei liegt. Jeder dritte Investor seit 2011 nutzt die neu erworbene Immobilie inzwischen als Geld- und Kapitalanlage (32,2 Prozent). Dies war früher nur für jeden fünften Käufer (19,4 Prozent) wichtig. „Die unsichere Situation an den Finanzmärkten und der Wunsch nach einer stabilen Geldanlage fördern die Investition in Immobilien. Davon profitiert insbesondere das Segment der Ferienimmobilien, die für viele Menschen neben dem werthaltigen Bestandteil der Altersvorsorge gleichzeitig eine spaßbringende Kapitalanlage sind“, sagt Kai Enders, Vorstand der Engel & Völkers AG. Bei jüngeren Investitionen am Standort Deutschland zeigt sich die Verlagerung der relevanten Kaufmotive hin zu monetären Aspekten besonders deutlich. Hier steht die Altersvorsorge für knapp zwei Drittel der Befragten an erster Stelle. Als weiterer Erwerbsgrund neben den Anlageaspekten werden verstärkt die Möglichkeit des Inflationsschutzes (28,2 Prozent) sowie Steuervorteile (23,7 Prozent) genannt.
Beim Erwerb einer Zweitimmobilie kommen Anlageaspekte noch stärker zum Tragen: Das Kaufmotiv Altersvorsorge ist hierbei für knapp die Hälfte (48,9 Prozent) am wichtigsten. Die Immobilie selbst zu nutzen und einen Gewinn aus der Vermietung zu erzielen ist dem mit je 41 Prozent nachgeordnet. Das Motiv einer rentablen Geld- und Kapitalanlage folgt an dritter Stelle (36,7 Prozent).
Rentable Vermietung: Ausstattung und Gebäudezustand zunehmend entscheidend
Bedeutendstes Kaufkriterium ist in der Gesamtheit der Befragten nach wie vor die Lage der Ferienimmobilie (88,2 Prozent), gefolgt vom Kaufpreis (60,1 Prozent) und dem Standort (44 Prozent). Immer wichtiger wird aber auch das Vermietungspotenzial. Es spielt heute für Eigentümer eine deutlich größere Rolle als früher: Knapp drei Viertel der Käufer (72,8 Prozent), die ihr Objekt in den letzten fünf Jahren erworben haben, vermieteten ihre Ferienimmobilie unmittelbar nach dem Erwerb. Für mehr als jeden zweiten Käufer, der seit 2011 eine Immobilie erworben hat, zählt das Vermietungspotenzial daher zu den wichtigsten Kaufkriterien (52,5 Prozent), während es in früheren Erwerbsjahren vor 2010 nur für knapp jeden Dritten (31 Prozent) relevant war. Die gestiegene Bedeutung der Vermietbarkeit zeigt sich auch in der Verlagerung der Werte bezüglich der Ausstattung und des Zustandes des Gebäudes, die wichtige Faktoren für eine attraktive Urlaubsunterkunft darstellen.
„Vermieter in spe tun gut daran, das gewünschte Objekt vor dem Kauf nach diesen qualitativen Kriterien zu überprüfen. Denn: Auch die Mieter legen immer mehr Wert auf eine hochwertige Ausstattung mit allen Annehmlichkeiten wie z. B. WLAN, die sie auch von ihren eigenen vier Wänden gewohnt sind“, so Tobias Wann. 80,5 Prozent der Mieter setzen einen Internetanschluss bzw. WLAN im angemieteten Objekt heute voraus. Vermieter, die ihren Mietern weiterhin spezielle Zusatzservices anbieten, können sich mit diesem Mehrwert von der Konkurrenz abheben und noch weiter punkten: Besonders geschätzt werden beispielsweise Leih-Fahrräder, Entertainment-Anlagen sowie Brötchen- oder Wäscheservices.* „Der Trend geht daher zu schlüsselfertigen Objekten, die nicht mehr saniert, sondern sofort vermietet werden können“, beobachtet Wann.
Bruttorendite für Ferienimmobilien in Deutschland liegt bei durchschnittlich 7,9 Prozent
Gerade in Deutschland lohnt sich aktuell die Investition in eine Ferienimmobilie mit anschließender Vermietung. Eine anhaltend hohe Urlaubernachfrage insbesondere in den beliebten Urlaubsregionen an der Küste und in Bayern sorgt für solide Mieteinnahmen und attraktive Bruttorenditen von bis zu sieben Prozent. Die höchsten Bruttorenditen lassen sich aufgrund der vergleichsweise günstigen Investitionskosten derzeit mit Ferienimmobilien auf dem Ostsee-Festland erzielen. Hier sind brutto bis zu zehn Prozent Rendite möglich.
Über die Hälfte der befragten Vermieter (56,2 Prozent) vermieten ihr Feriendomizil ganzjährig, um durch eine optimale Auslastung letztlich auch Instandhaltungs- und Finanzierungskosten decken zu können. 2014 lag der durchschnittliche Auslastungsgrad der Ferienobjekte bei 46,1 Prozent. Im Schnitt sind die Unterkünfte 23 Wochen im Jahr vermietet, wobei durchschnittlich acht Wochen davon durch Stammgäste belegt werden.
Die Nachfrage nach größeren und hochwertigeren Objekten steigt
In der Gesamtheit geben Anleger durchschnittlich rund 188.000 Euro für eine Ferienimmobilie aus. In den letzten fünf Jahren (Zeitraum 2011–2015) investierten die Befragten im Durchschnitt rund 205.000 Euro in den Erwerb ihres Objekts. Damit liegt der aktuelle Durchschnittswert 6,6 Prozent über dem des vorangegangenen Erwerbszeitraums 2001-2010 in Höhe von rund 192.000 Euro. Besonders stark zugenommen hat im Zeitvergleich die Nachfrage nach Ferienimmobilien im Preisbereich zwischen 200.000 und 250.000 Euro. Eine geringere Nachfrage verzeichnen dagegen Objekte mit einem Kaufpreis von maximal 150.000 Euro. Rund jedes Dritte der in den letzten fünf Jahren erworbenen Objekte (32,4 Prozent) wurde zu einem Preis von 150.000 bis 250.000 Euro gekauft. Auch die Nachfrage nach Ferienimmobilien bis 500.000 Euro und mehr ist deutlich gestiegen: Etwa jedes vierte Objekt (23,7 Prozent) lag in diesem Preissegment. „Als Renditeobjekt sollten nur hochwertige Immobilien in guten Lagen gewählt werden, da diese einen höheren Wiederverkaufswert sowie eine höhere Miete und vor allem eine deutlich höhere Auslastung auch in der Nebensaison erbringen“, betont Enders. „Die Bereitschaft der Käufer, von Anfang an die richtige Investitionsentscheidung zu treffen, ist enorm hoch, weshalb die Nachfrage in dieser gehobenen Preiskategorie kontinuierlich steigt.“
Gleichzeitig geht der Trend zu größeren Wohnflächen: Die durchschnittliche Wohnfläche der Ferienimmobilien ist in den letzten drei Jahren von 100 auf 115 Quadratmeter gestiegen. Ein Drittel der Objekte (33,9 Prozent) verfügt über mehr als 100 Quadratmeter. Auch auf Mieterseite werden heute größere Ferienunterkünfte bevorzugt: Jede vierte Familie plant heute ein Objekt mit einer Wohnfläche über 100 Quadratmetern zu buchen.*
Eigentümer werden immer finanzkräftiger – jeder Fünfte finanziert zu 100 Prozent mit Fremdkapital Die Eigentümer von Ferienimmobilien sind in den letzten Jahren im Vergleich immer finanzkräftiger geworden: Das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen der Käufer, die ihr Objekt im Zeitraum 2011 bis 2015 erworben haben, liegt mit 4.836 Euro rund 19 Prozent über dem Einkommen derjenigen, die zwischen 1960 und 2010 investiert haben. Auch das Bildungsniveau ist hoch: Knapp die Hälfte hat einen Hochschulabschluss. Das Durchschnittsalter liegt bei 53 Jahren. Beinahe jeder Dritte finanziert seine Ferienimmobilie vollständig aus eigenen Mitteln, allerdings ist insbesondere bei den jüngeren Investitionen (2011-2015) im Vergleich zu älteren Erwerbsjahren der Anteil derjenigen deutlich gestiegen, die Fremdkapital für die Finanzierung aufnehmen. Fast die Hälfte der Befragten (48,2 Prozent) deckte dabei mindestens 50 Prozent der Investitionssumme über Eigenkapital ab. Allerdings greift inzwischen schon jeder Fünfte (20,5 Prozent) auf ein 100-prozentiges Darlehen zurück.
* Quelle: Ferienhaus-Urlaubsanalyse 2015 (www.fewo-direkt.de/urlaubsanalyse-2015)
Jede zweite Ferienimmobilie verzeichnet Wertsteigerung
Als attraktive Anlageform erfreuen sich Ferienimmobilien weiterhin großer Beliebtheit in Deutschland. Insbesondere in den letzten vier Jahren verzeichnete die Branche einen Boom: Fast jeder dritte heutige Eigentümer (32,1 Prozent) kaufte seine Immobilie in diesem Zeitraum. Seit 2005 wurden gar 57,4 Prozent aller Objekte erworben. Während der Großteil der Eigentümer ein einziges Feriendomizil besitzt (65 Prozent), nennt nahezu jeder Siebte mehr als drei Objekte (15,6 Prozent) sein Eigen. Ost- und Nordsee sind nicht nur die mit Abstand beliebtesten Reiseziele deutscher Ferienhausurlauber*, sie liegen auch in der Gunst der Immobilienerwerber weit vorn. Über die Hälfte aller Objekte (53 Prozent) befinden sich in Deutschland – rund ein Viertel an Nord- oder Ostsee. Auf Platz zwei folgt Spanien mit 10,3 Prozent der Ferienimmobilien, gefolgt von Österreich mit 7,2 Prozent auf Platz drei. Eine äußerst hohe Zufriedenheit der Besitzer mit ihrer Investitionsentscheidung (97,9 Prozent) lässt jeden Vierten (26 Prozent) über einen weiteren Immobilienerwerb nachdenken. „Fast jede zweite Ferienimmobilie ist heute in ihrem Wert gestiegen“, beobachtet Tobias Wann, Vice President Central Europe HomeAway und Deutschland-Chef von FeWo-direkt. „Das resultiert natürlich in einer extrem hohen Zufriedenheit der Anleger und öffnet den Blick für weitere Investitionen. Die aktuell niedrigen Hypothekenzinsen steuern ebenfalls zur Attraktivität der Kapitalanlage Ferienimmobilie bei.“ Auch bei den Neuinvestitionen liegt Deutschland bereits seit Jahren vorn – knapp zwei Drittel erwerben eine Ferienimmobilie im eigenen Land. Im Ausland verzeichnet Spanien insbesondere in den letzten zwei Jahren einen Beliebtheitssprung: 11,2 Prozent der Neuinvestitionen entfielen 2014 und 2015 auf Spanien. Im Erwerbszeitraum 2010 und 2011 waren es nur 6,3 Prozent und damit knapp fünf Prozent weniger.
Anlage-Aspekte immer wichtiger – beim Erstkauf und beim Zweitimmobilienerwerb
Wesentlicher Treiber der Kaufentscheidung ist nach wie vor die Möglichkeit, das Feriendomizil für den eigenen Urlaub als auch zur Vermietung zu nutzen. Für 60,2 Prozent der befragten Eigentümer ist dies das wichtigste Kaufmotiv, gefolgt von der Altersvorsorge (46,2 Prozent) und der gewinnbringenden Vermietung (27,2 Prozent). Gerade Ferienimmobilienbesitzer, die in den letzten fünf Jahren ihr Objekt erworben haben, tun dies aber vorranging aus Gründen der Altersvorsorge und Rentabilitätsaspekten. Im Vergleich zu früheren Erwerbsjahren vor 2010 hat das Kaufmotiv Altersvorsorge um 14 Prozentpunkte zugelegt, während die Erzielung von Mieteinnahmen und Gewinn mit 33,5 Prozent auf Rang drei liegt. Jeder dritte Investor seit 2011 nutzt die neu erworbene Immobilie inzwischen als Geld- und Kapitalanlage (32,2 Prozent). Dies war früher nur für jeden fünften Käufer (19,4 Prozent) wichtig. „Die unsichere Situation an den Finanzmärkten und der Wunsch nach einer stabilen Geldanlage fördern die Investition in Immobilien. Davon profitiert insbesondere das Segment der Ferienimmobilien, die für viele Menschen neben dem werthaltigen Bestandteil der Altersvorsorge gleichzeitig eine spaßbringende Kapitalanlage sind“, sagt Kai Enders, Vorstand der Engel & Völkers AG. Bei jüngeren Investitionen am Standort Deutschland zeigt sich die Verlagerung der relevanten Kaufmotive hin zu monetären Aspekten besonders deutlich. Hier steht die Altersvorsorge für knapp zwei Drittel der Befragten an erster Stelle. Als weiterer Erwerbsgrund neben den Anlageaspekten werden verstärkt die Möglichkeit des Inflationsschutzes (28,2 Prozent) sowie Steuervorteile (23,7 Prozent) genannt.
Beim Erwerb einer Zweitimmobilie kommen Anlageaspekte noch stärker zum Tragen: Das Kaufmotiv Altersvorsorge ist hierbei für knapp die Hälfte (48,9 Prozent) am wichtigsten. Die Immobilie selbst zu nutzen und einen Gewinn aus der Vermietung zu erzielen ist dem mit je 41 Prozent nachgeordnet. Das Motiv einer rentablen Geld- und Kapitalanlage folgt an dritter Stelle (36,7 Prozent).
Rentable Vermietung: Ausstattung und Gebäudezustand zunehmend entscheidend
Bedeutendstes Kaufkriterium ist in der Gesamtheit der Befragten nach wie vor die Lage der Ferienimmobilie (88,2 Prozent), gefolgt vom Kaufpreis (60,1 Prozent) und dem Standort (44 Prozent). Immer wichtiger wird aber auch das Vermietungspotenzial. Es spielt heute für Eigentümer eine deutlich größere Rolle als früher: Knapp drei Viertel der Käufer (72,8 Prozent), die ihr Objekt in den letzten fünf Jahren erworben haben, vermieteten ihre Ferienimmobilie unmittelbar nach dem Erwerb. Für mehr als jeden zweiten Käufer, der seit 2011 eine Immobilie erworben hat, zählt das Vermietungspotenzial daher zu den wichtigsten Kaufkriterien (52,5 Prozent), während es in früheren Erwerbsjahren vor 2010 nur für knapp jeden Dritten (31 Prozent) relevant war. Die gestiegene Bedeutung der Vermietbarkeit zeigt sich auch in der Verlagerung der Werte bezüglich der Ausstattung und des Zustandes des Gebäudes, die wichtige Faktoren für eine attraktive Urlaubsunterkunft darstellen.
„Vermieter in spe tun gut daran, das gewünschte Objekt vor dem Kauf nach diesen qualitativen Kriterien zu überprüfen. Denn: Auch die Mieter legen immer mehr Wert auf eine hochwertige Ausstattung mit allen Annehmlichkeiten wie z. B. WLAN, die sie auch von ihren eigenen vier Wänden gewohnt sind“, so Tobias Wann. 80,5 Prozent der Mieter setzen einen Internetanschluss bzw. WLAN im angemieteten Objekt heute voraus. Vermieter, die ihren Mietern weiterhin spezielle Zusatzservices anbieten, können sich mit diesem Mehrwert von der Konkurrenz abheben und noch weiter punkten: Besonders geschätzt werden beispielsweise Leih-Fahrräder, Entertainment-Anlagen sowie Brötchen- oder Wäscheservices.* „Der Trend geht daher zu schlüsselfertigen Objekten, die nicht mehr saniert, sondern sofort vermietet werden können“, beobachtet Wann.
Bruttorendite für Ferienimmobilien in Deutschland liegt bei durchschnittlich 7,9 Prozent
Gerade in Deutschland lohnt sich aktuell die Investition in eine Ferienimmobilie mit anschließender Vermietung. Eine anhaltend hohe Urlaubernachfrage insbesondere in den beliebten Urlaubsregionen an der Küste und in Bayern sorgt für solide Mieteinnahmen und attraktive Bruttorenditen von bis zu sieben Prozent. Die höchsten Bruttorenditen lassen sich aufgrund der vergleichsweise günstigen Investitionskosten derzeit mit Ferienimmobilien auf dem Ostsee-Festland erzielen. Hier sind brutto bis zu zehn Prozent Rendite möglich.
Über die Hälfte der befragten Vermieter (56,2 Prozent) vermieten ihr Feriendomizil ganzjährig, um durch eine optimale Auslastung letztlich auch Instandhaltungs- und Finanzierungskosten decken zu können. 2014 lag der durchschnittliche Auslastungsgrad der Ferienobjekte bei 46,1 Prozent. Im Schnitt sind die Unterkünfte 23 Wochen im Jahr vermietet, wobei durchschnittlich acht Wochen davon durch Stammgäste belegt werden.
Die Nachfrage nach größeren und hochwertigeren Objekten steigt
In der Gesamtheit geben Anleger durchschnittlich rund 188.000 Euro für eine Ferienimmobilie aus. In den letzten fünf Jahren (Zeitraum 2011–2015) investierten die Befragten im Durchschnitt rund 205.000 Euro in den Erwerb ihres Objekts. Damit liegt der aktuelle Durchschnittswert 6,6 Prozent über dem des vorangegangenen Erwerbszeitraums 2001-2010 in Höhe von rund 192.000 Euro. Besonders stark zugenommen hat im Zeitvergleich die Nachfrage nach Ferienimmobilien im Preisbereich zwischen 200.000 und 250.000 Euro. Eine geringere Nachfrage verzeichnen dagegen Objekte mit einem Kaufpreis von maximal 150.000 Euro. Rund jedes Dritte der in den letzten fünf Jahren erworbenen Objekte (32,4 Prozent) wurde zu einem Preis von 150.000 bis 250.000 Euro gekauft. Auch die Nachfrage nach Ferienimmobilien bis 500.000 Euro und mehr ist deutlich gestiegen: Etwa jedes vierte Objekt (23,7 Prozent) lag in diesem Preissegment. „Als Renditeobjekt sollten nur hochwertige Immobilien in guten Lagen gewählt werden, da diese einen höheren Wiederverkaufswert sowie eine höhere Miete und vor allem eine deutlich höhere Auslastung auch in der Nebensaison erbringen“, betont Enders. „Die Bereitschaft der Käufer, von Anfang an die richtige Investitionsentscheidung zu treffen, ist enorm hoch, weshalb die Nachfrage in dieser gehobenen Preiskategorie kontinuierlich steigt.“
Gleichzeitig geht der Trend zu größeren Wohnflächen: Die durchschnittliche Wohnfläche der Ferienimmobilien ist in den letzten drei Jahren von 100 auf 115 Quadratmeter gestiegen. Ein Drittel der Objekte (33,9 Prozent) verfügt über mehr als 100 Quadratmeter. Auch auf Mieterseite werden heute größere Ferienunterkünfte bevorzugt: Jede vierte Familie plant heute ein Objekt mit einer Wohnfläche über 100 Quadratmetern zu buchen.*
Eigentümer werden immer finanzkräftiger – jeder Fünfte finanziert zu 100 Prozent mit Fremdkapital Die Eigentümer von Ferienimmobilien sind in den letzten Jahren im Vergleich immer finanzkräftiger geworden: Das durchschnittliche monatliche Haushaltsnettoeinkommen der Käufer, die ihr Objekt im Zeitraum 2011 bis 2015 erworben haben, liegt mit 4.836 Euro rund 19 Prozent über dem Einkommen derjenigen, die zwischen 1960 und 2010 investiert haben. Auch das Bildungsniveau ist hoch: Knapp die Hälfte hat einen Hochschulabschluss. Das Durchschnittsalter liegt bei 53 Jahren. Beinahe jeder Dritte finanziert seine Ferienimmobilie vollständig aus eigenen Mitteln, allerdings ist insbesondere bei den jüngeren Investitionen (2011-2015) im Vergleich zu älteren Erwerbsjahren der Anteil derjenigen deutlich gestiegen, die Fremdkapital für die Finanzierung aufnehmen. Fast die Hälfte der Befragten (48,2 Prozent) deckte dabei mindestens 50 Prozent der Investitionssumme über Eigenkapital ab. Allerdings greift inzwischen schon jeder Fünfte (20,5 Prozent) auf ein 100-prozentiges Darlehen zurück.
* Quelle: Ferienhaus-Urlaubsanalyse 2015 (www.fewo-direkt.de/urlaubsanalyse-2015)
