19.05.2015 Wohnbaufertigstellungen forcieren!
„Mietpreisbremse“ und „Bestellerprinzip“ sind beschlossen. Den in Ballungszentren Wohnungssuchenden hilft das nicht, denn dadurch entsteht keine einzige neue Wohnung. Umso erfreulicher sind deshalb steigende Baugenehmigungszahlen in Wachstumskernen wie zum Beispiel Düsseldorf und Berlin: In Düsseldorf stiegen die Wohnbaugenehmigungen um fast das Fünffache von 625 in 2011 auf 2.880 WE in 2014, allein von 2013 auf 2014 um rund ein Drittel. In Berlin erhöhten sich die Baugenehmigungen zwischen 2009 und 2013 um das Zweieinhalbfache von 7.358 auf 19.199 WE, von 2013 auf 2014 betrug der Zuwachs markante 53 Prozent.
Schnelle Hilfe also für Wohnungssuchende? Ein Blick auf die Fertigstellungsquoten dämpft die Freude: So stellt sich in Düsseldorf die Fertigstellungsquote für Wohnungen in Relation zu den Genehmigungen im Zeitraum 2009 bis 2013 auf gerade einmal 69 Prozent der insgesamt 6.606 genehmigten Wohnungen, im Jahr 2013 selbst waren es sogar nur 63 Prozent. Noch drastischer ist die Situation in Berlin: Hier wurden sogar nur 60 Prozent bzw. rd. 24.700 WE der im gleichen Zeitraum genehmigten Wohnungen (40.890 WE) fertiggestellt, 2013 waren es lediglich 53 Prozent.
In weniger angespannten Wohnungsmärkten wie z.B. Leipzig werden im Vergleich dazu deutlich höhere Quoten von 87 Prozent bei 6.191 genehmigten Wohnungen erreicht, in Magdeburg sind es sogar über 100 Prozent, da hier „Genehmigungsüberhänge“ ab-, statt andernorts aufgebaut wurden.
Hintergrund für die unterschiedlichen Entwicklungen sind unter anderem zu „großzügige“ Gültigkeitsfristen für Baugenehmigungen von – je nach Bundesland – drei bis vier Jahren sowie die Möglichkeit, Genehmigungen vor Ablauf bei „Bedarf“ und unveränderter Sach- und Rechtslage mehrfach um bundeslandabhängig jeweils ein bis drei Jahre nachverlängern zu lassen. Dadurch kann die Realisierung von Wohnbauprojekten viel zu lange hinausgezögert werden, bis die die Marktsituation aus Sicht des Bauträgers / Investors „stimmt“, und eröffnet damit ausgerechnet in den angespannten Wohnungsmärkten der Wachstumskerne Raum für Spekulationen auf zukünftig steigende Miet- und Kaufpreisniveaus.
Hier müssen Bund, Länder und Kommunen für eine Beschleunigung sorgen und die Möglichkeiten für Spekulationen reduzieren. Beispielsweise, indem sie in den als angespannt definierten Märkten – Stichwort Mietpreisbremse – die Gültigkeit von Baugenehmigungen deutlich verkürzen und gleichzeitig die Verlängerungsoptionen ebenfalls deutlich einschränken, zum Beispiel durch Reduzierung auf eine einzige Verlängerung um ein Jahr. Das Ergebnis wären erheblich verkürzte Gültigkeits- und damit im Realisierungsfalle schnellere Fertigstellungs- und Marktwirksamkeitszeiträume sowie steigende Realisierungsquoten.
Bei Wohnungsknappheit hilft nur eines: Nicht bremsen, sondern zügig bauen!
(Statement by Dr. Wulff Aengevelt, AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG)
Schnelle Hilfe also für Wohnungssuchende? Ein Blick auf die Fertigstellungsquoten dämpft die Freude: So stellt sich in Düsseldorf die Fertigstellungsquote für Wohnungen in Relation zu den Genehmigungen im Zeitraum 2009 bis 2013 auf gerade einmal 69 Prozent der insgesamt 6.606 genehmigten Wohnungen, im Jahr 2013 selbst waren es sogar nur 63 Prozent. Noch drastischer ist die Situation in Berlin: Hier wurden sogar nur 60 Prozent bzw. rd. 24.700 WE der im gleichen Zeitraum genehmigten Wohnungen (40.890 WE) fertiggestellt, 2013 waren es lediglich 53 Prozent.
In weniger angespannten Wohnungsmärkten wie z.B. Leipzig werden im Vergleich dazu deutlich höhere Quoten von 87 Prozent bei 6.191 genehmigten Wohnungen erreicht, in Magdeburg sind es sogar über 100 Prozent, da hier „Genehmigungsüberhänge“ ab-, statt andernorts aufgebaut wurden.
Hintergrund für die unterschiedlichen Entwicklungen sind unter anderem zu „großzügige“ Gültigkeitsfristen für Baugenehmigungen von – je nach Bundesland – drei bis vier Jahren sowie die Möglichkeit, Genehmigungen vor Ablauf bei „Bedarf“ und unveränderter Sach- und Rechtslage mehrfach um bundeslandabhängig jeweils ein bis drei Jahre nachverlängern zu lassen. Dadurch kann die Realisierung von Wohnbauprojekten viel zu lange hinausgezögert werden, bis die die Marktsituation aus Sicht des Bauträgers / Investors „stimmt“, und eröffnet damit ausgerechnet in den angespannten Wohnungsmärkten der Wachstumskerne Raum für Spekulationen auf zukünftig steigende Miet- und Kaufpreisniveaus.
Hier müssen Bund, Länder und Kommunen für eine Beschleunigung sorgen und die Möglichkeiten für Spekulationen reduzieren. Beispielsweise, indem sie in den als angespannt definierten Märkten – Stichwort Mietpreisbremse – die Gültigkeit von Baugenehmigungen deutlich verkürzen und gleichzeitig die Verlängerungsoptionen ebenfalls deutlich einschränken, zum Beispiel durch Reduzierung auf eine einzige Verlängerung um ein Jahr. Das Ergebnis wären erheblich verkürzte Gültigkeits- und damit im Realisierungsfalle schnellere Fertigstellungs- und Marktwirksamkeitszeiträume sowie steigende Realisierungsquoten.
Bei Wohnungsknappheit hilft nur eines: Nicht bremsen, sondern zügig bauen!
(Statement by Dr. Wulff Aengevelt, AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG)
