15.05.2015 Investment Ferienimmobilien: Meerblick mit Mehrwert
Reetgedeckt, mit Blick auf das Meer, fußläufig zum Strand: Das sind die klassischen Eigenschaften beliebter Ferienimmobilien. Doch seit 2012 machen ganze andere Parameter einen Kauf von Immobilien auf Sylt, am Timmendorfer Strand oder auf Mallorca attraktiv. Das anhaltend niedrige Zinsniveau lässt das Kauf-Interesse ansteigen.
Das niedrige Zinsniveau wirkt sich nach wie vor spürbar auf die Nachfrage nach Ferienimmobilien aus. „Eigentumswohnungen werden jetzt häufiger nachgefragt, teils um diese dann an eine professionelle Ferienvermietungsagentur zu geben und somit Rendite zu erzielen. Teils aber auch, um diese selbst zu nutzen“, sagt Axel Wilken, Geschäftsführer des Premiumimmobilienmaklers Dahler & Company am Standort Timmendorfer Strand (Travemünde, Niendorf, Scharbeutz, Haffkrug und Sierksdorf). Doch die Nachfragen übersteigen das Angebot bei weitem.
Dementsprechend hat Axel Wilken in den vergangenen 12 Monaten auch eine weitere Preissteigerung beobachten können. „Obwohl sich der Markt für Zweitwohnsitze grundsätzlich beruhigt hat, sind die Preise um weitere 5 – 10 Prozent gestiegen“. Anders sieht es in Scharbeutz aus: „Nach einem Boom in 2012 und 2013 ist die Nachfrage in Scharbeutz deutlich zurück gegangen, in Timmendorfer Strand dafür gestiegen.“ Preissteigerungen von über 10 Prozent sind allerdings auch dort kaum mehr zu verzeichnen.
Auch Cord Hansen, der bei Dahler & Company für den Standort Kiel und die Holsteinische Schweiz verantwortlich ist, warnt vor zu hohen Preiserwartungen: „Es werden zwar gute bis sehr gute Preise erzielt, „aber keine Mondpreise“.“ Ältere Interessenten legen immer mehr Wert auf eine gute Infrastruktur vor Ort. Ist kein Bäcker, kein kleiner Einkaufsladen am Ort, ist der Standort uninteressant. „Somit sind kleine Gemeinden, obwohl sie direkt am Wasser liegen, eher auf dem absteigenden Ast bei dem betuchtem, älteren Klientel“, so Cord Hansen.
An der Nordsee zeichnet sich auf Sylt eine vergleichbare Entwicklung ab: Nur noch die Preise für Neubauimmobilien seien im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen, berichtet Tom Kirst, Geschäftsführer des Dahler & Company Standortes auf Sylt. Anders sei der Trend bei älteren Objekten: „Bestandsimmobilien aus den 1970er-Jahren werden nach wie vor überteuert angeboten“, so Kirst. In solchen Fällen ließen sich die von den Eigentümern gewünschten Preise kaum durchsetzen. „Interessenten sind seltener bereit, Kompromisse einzugehen.“
Auf den Nachbarinseln Föhr und Amrum verzeichnet Dahler & Company-Makler Leif Both eine gegenläufige Entwicklung: Die Nachfrage nach Ferienimmobilien auf den Inseln ist nach wie vor gut. „Es sind jetzt jedoch primär wieder ausschließlich Inselkenner und Inselliebhaber bzw. auch Neukunden, die die Inseln neu kennen- und lieben gelernt haben“, so Both. Sehr gefragt sind die ortstypischen Immobilien: reetgedeckte Friesenhäuser, sowohl historisch als auch neue, sowohl als Einfamilienhaus als auch Haushälften- oder Hausteile. „Ansonsten zählt: Je näher zum Strand und Wasser, desto beliebter, so dass die klassische Ferienwohnung mit direktem Meerblick natürlich auch sehr begehrt ist.“ Die Vermarktungsdauer für attraktive Immobilien dauert in der Regel nicht länger als drei Monate.
Auf der ostfriesischen Nordseeinsel Norderney sind in den vergangenen zwölf Monaten im Luxussegment viele neue Objekte entstanden. „Die neuen Premiumimmobilien haben allerdings eine längere Vermarktungsdauer. Die Angebotspreise liegen im Bereich sehr hochwertiger Immobilien und Lagen ab 10.000 Euro pro Quadratmeter“, sagt Jutta Springer, Geschäftsführerin des Dahler & Company Standortes Norderney. In ihrem Verantwortungsgebiet, zu welchem nicht nur die gesamten Ostfriesischen Inseln, sondern auch der entsprechende Küstentreifen gehören, führt das niedrige Zinsniveau ebenfalls vermehrt zu Anfragen von Kapitalanlegern. „Vielfach wird der Kauf einer bewirtschafteten Ferienimmobilie als Teil einer Altersvorsorge gesehen. Bei der Betreuung durch eine professionelle Agentur kann mit 180 und mehr Tagen Belegung gerechnet werden, eine Verzinsung von rund 4 Prozent kann erwartet werden“, so Jutta Springer.
„Auf Norderney ist die klassische und unter finanziellen Aspekten optimale Objektart bei den Ferienimmobilien eine etwa 45 Quadratmeter große Wohnung mit einem Schlafraum und einem Wohnzimmer mit integrierter Küche, dies idealerweise in einem Apartmenthaus mit Seesicht, Balkon und Pool mit Sauna“, so Jutta Springer. Wohnungen in dieser „Konfiguration“ sind sehr gesucht, die Nachfrage übersteigt das Angebot. Bei Ferienimmobilien im mittleren Preissegment ist die Nachfrage auf Norderney ebenfalls weiterhin höher als das Angebot. „Ein Preis ab 7.500,- € pro Quadratmeter ist allerdings für Objekte mit Malus-Faktoren, wie nicht vorhandener Balkon, Souterrainlage, wenig Licht etc., nicht durchzusetzen“, so Jutta Springer. Klare Grundrisse, eine für die Ferienvermietung optimierte Einrichtung, moderne Bäder und Küchen, Balkon und eine innerstädtische Lage gehören laut Jutta Springer heute zu den Mindestanforderungen einer Ferienimmobilie.
Insgesamt hat sich der Standort Norderney verändert: „Die Formulierung „Sylter Verhältnisse“ ist inzwischen zu einem Synonym für die Verdrängung von Einheimischen und Entstehung einer touristischen Monostruktur geworden“, so Jutta Springer. Auf Norderney gibt es daher Bebauungspläne, die eine besondere Bebauungs-und Nutzungssituation schaffen, um den Sylter Verhältnissen entgegenzusteuern und die insulare Infrastruktur zu erhalten. „Die so geschaffenen Gebiete mit sogenanntem Milieuschutz erlauben in weiten Teilen der bebauten Fläche nur die Eigennutzung – Vermietung an Feriengäste ist verboten. Infolgedessen haben und werden sich in naher Zukunft große Unterschiede bezüglich der Marktwerte je nach Standort ergeben“, so die Einschätzung für die Zukunft des Marktes von Jutta Springer. Bei der Bewertung der Renditemöglichkeiten sollte daher in jedem Einzelfall gründlich recherchiert und Angebote immer hinterfragt werden.
3000 Kilometer entfernt von Deutschlands Stränden auf der spanischen Insel Mallorca gewinnt der Markt für Ferienimmobilien ebenso weiterhin an Attraktivität – auch international. „Immer mehr Ausländer kaufen jetzt hier Immobilien. Insbesondere die, die einen guten Wechselkurs zum Euro haben, also Engländer, Schweden und Schweizer, treten verstärkt auf“, sagt Hanns-Christopher Deppe, Geschäftsführer des spanischen Dahler & Company Standortes auf Mallorca. Ein weiterer Grund sind laut Deppe die verbesserten Flugverbindungen nach Palma. „Damit erschließen sich uns neue Kundenkreise, denn eine Immobilie auf Mallorca wird interessant, wenn sie schnell erreichbar ist.“ Teuer sind auf Mallorca vor allem die Immobilien, die in erster Meereslinie liegen, sowie Neubauten mit Meerblick und südlicher Ausrichtung. „Hochpreisige Immobilien werden sehr schnell veräußert“, so Deppe. Im Durchschnitt steigen die Preise in den begehrten Lagen weiter an. „Wir stellen öfter fest, dass der Asking-/Listing-Preis für eine Immobilie gezahlt wird“, so Deppe. Die Nachfrage übersteigt das Immobilienangebot auf der Insel nicht in Bezug auf Quantität, jedoch auf Qualität.
Hanns-Christopher Deppe schätzt den Trend zum Hochwertigen als nachhaltig ein: „Ein Anzeichen dafür ist, dass obwohl die Saison hat noch nicht angefangen hat, in diesem Jahr haben bereits einige Objekte im hochpreisigen Bereich den Besitzer gewechselt. Wir stellen aber fest, dass die Unternehmer, welche früher zwei Millionen investiert haben, heute eher drei bis fünf Millionen investieren.“ Weitere Faktoren, die dies bestätigen sind laut Deppe, dass Investoren weiterhin investieren und die Anfragenanzahl konstant bleibt bzw. steigt. „Geht es der deutschen, britischen oder schweizerischen Wirtschaft gut, wird der Trend weitergehen. Sollten diese Märkte schwächeln bzw. der Wechselkurz unattraktiv werden, so dürfte dann auch die Nachfrage zurückgehen.“, so Deppes Prognose für die Zukunft.
Das niedrige Zinsniveau wirkt sich nach wie vor spürbar auf die Nachfrage nach Ferienimmobilien aus. „Eigentumswohnungen werden jetzt häufiger nachgefragt, teils um diese dann an eine professionelle Ferienvermietungsagentur zu geben und somit Rendite zu erzielen. Teils aber auch, um diese selbst zu nutzen“, sagt Axel Wilken, Geschäftsführer des Premiumimmobilienmaklers Dahler & Company am Standort Timmendorfer Strand (Travemünde, Niendorf, Scharbeutz, Haffkrug und Sierksdorf). Doch die Nachfragen übersteigen das Angebot bei weitem.
Dementsprechend hat Axel Wilken in den vergangenen 12 Monaten auch eine weitere Preissteigerung beobachten können. „Obwohl sich der Markt für Zweitwohnsitze grundsätzlich beruhigt hat, sind die Preise um weitere 5 – 10 Prozent gestiegen“. Anders sieht es in Scharbeutz aus: „Nach einem Boom in 2012 und 2013 ist die Nachfrage in Scharbeutz deutlich zurück gegangen, in Timmendorfer Strand dafür gestiegen.“ Preissteigerungen von über 10 Prozent sind allerdings auch dort kaum mehr zu verzeichnen.
Auch Cord Hansen, der bei Dahler & Company für den Standort Kiel und die Holsteinische Schweiz verantwortlich ist, warnt vor zu hohen Preiserwartungen: „Es werden zwar gute bis sehr gute Preise erzielt, „aber keine Mondpreise“.“ Ältere Interessenten legen immer mehr Wert auf eine gute Infrastruktur vor Ort. Ist kein Bäcker, kein kleiner Einkaufsladen am Ort, ist der Standort uninteressant. „Somit sind kleine Gemeinden, obwohl sie direkt am Wasser liegen, eher auf dem absteigenden Ast bei dem betuchtem, älteren Klientel“, so Cord Hansen.
An der Nordsee zeichnet sich auf Sylt eine vergleichbare Entwicklung ab: Nur noch die Preise für Neubauimmobilien seien im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen, berichtet Tom Kirst, Geschäftsführer des Dahler & Company Standortes auf Sylt. Anders sei der Trend bei älteren Objekten: „Bestandsimmobilien aus den 1970er-Jahren werden nach wie vor überteuert angeboten“, so Kirst. In solchen Fällen ließen sich die von den Eigentümern gewünschten Preise kaum durchsetzen. „Interessenten sind seltener bereit, Kompromisse einzugehen.“
Auf den Nachbarinseln Föhr und Amrum verzeichnet Dahler & Company-Makler Leif Both eine gegenläufige Entwicklung: Die Nachfrage nach Ferienimmobilien auf den Inseln ist nach wie vor gut. „Es sind jetzt jedoch primär wieder ausschließlich Inselkenner und Inselliebhaber bzw. auch Neukunden, die die Inseln neu kennen- und lieben gelernt haben“, so Both. Sehr gefragt sind die ortstypischen Immobilien: reetgedeckte Friesenhäuser, sowohl historisch als auch neue, sowohl als Einfamilienhaus als auch Haushälften- oder Hausteile. „Ansonsten zählt: Je näher zum Strand und Wasser, desto beliebter, so dass die klassische Ferienwohnung mit direktem Meerblick natürlich auch sehr begehrt ist.“ Die Vermarktungsdauer für attraktive Immobilien dauert in der Regel nicht länger als drei Monate.
Auf der ostfriesischen Nordseeinsel Norderney sind in den vergangenen zwölf Monaten im Luxussegment viele neue Objekte entstanden. „Die neuen Premiumimmobilien haben allerdings eine längere Vermarktungsdauer. Die Angebotspreise liegen im Bereich sehr hochwertiger Immobilien und Lagen ab 10.000 Euro pro Quadratmeter“, sagt Jutta Springer, Geschäftsführerin des Dahler & Company Standortes Norderney. In ihrem Verantwortungsgebiet, zu welchem nicht nur die gesamten Ostfriesischen Inseln, sondern auch der entsprechende Küstentreifen gehören, führt das niedrige Zinsniveau ebenfalls vermehrt zu Anfragen von Kapitalanlegern. „Vielfach wird der Kauf einer bewirtschafteten Ferienimmobilie als Teil einer Altersvorsorge gesehen. Bei der Betreuung durch eine professionelle Agentur kann mit 180 und mehr Tagen Belegung gerechnet werden, eine Verzinsung von rund 4 Prozent kann erwartet werden“, so Jutta Springer.
„Auf Norderney ist die klassische und unter finanziellen Aspekten optimale Objektart bei den Ferienimmobilien eine etwa 45 Quadratmeter große Wohnung mit einem Schlafraum und einem Wohnzimmer mit integrierter Küche, dies idealerweise in einem Apartmenthaus mit Seesicht, Balkon und Pool mit Sauna“, so Jutta Springer. Wohnungen in dieser „Konfiguration“ sind sehr gesucht, die Nachfrage übersteigt das Angebot. Bei Ferienimmobilien im mittleren Preissegment ist die Nachfrage auf Norderney ebenfalls weiterhin höher als das Angebot. „Ein Preis ab 7.500,- € pro Quadratmeter ist allerdings für Objekte mit Malus-Faktoren, wie nicht vorhandener Balkon, Souterrainlage, wenig Licht etc., nicht durchzusetzen“, so Jutta Springer. Klare Grundrisse, eine für die Ferienvermietung optimierte Einrichtung, moderne Bäder und Küchen, Balkon und eine innerstädtische Lage gehören laut Jutta Springer heute zu den Mindestanforderungen einer Ferienimmobilie.
Insgesamt hat sich der Standort Norderney verändert: „Die Formulierung „Sylter Verhältnisse“ ist inzwischen zu einem Synonym für die Verdrängung von Einheimischen und Entstehung einer touristischen Monostruktur geworden“, so Jutta Springer. Auf Norderney gibt es daher Bebauungspläne, die eine besondere Bebauungs-und Nutzungssituation schaffen, um den Sylter Verhältnissen entgegenzusteuern und die insulare Infrastruktur zu erhalten. „Die so geschaffenen Gebiete mit sogenanntem Milieuschutz erlauben in weiten Teilen der bebauten Fläche nur die Eigennutzung – Vermietung an Feriengäste ist verboten. Infolgedessen haben und werden sich in naher Zukunft große Unterschiede bezüglich der Marktwerte je nach Standort ergeben“, so die Einschätzung für die Zukunft des Marktes von Jutta Springer. Bei der Bewertung der Renditemöglichkeiten sollte daher in jedem Einzelfall gründlich recherchiert und Angebote immer hinterfragt werden.
3000 Kilometer entfernt von Deutschlands Stränden auf der spanischen Insel Mallorca gewinnt der Markt für Ferienimmobilien ebenso weiterhin an Attraktivität – auch international. „Immer mehr Ausländer kaufen jetzt hier Immobilien. Insbesondere die, die einen guten Wechselkurs zum Euro haben, also Engländer, Schweden und Schweizer, treten verstärkt auf“, sagt Hanns-Christopher Deppe, Geschäftsführer des spanischen Dahler & Company Standortes auf Mallorca. Ein weiterer Grund sind laut Deppe die verbesserten Flugverbindungen nach Palma. „Damit erschließen sich uns neue Kundenkreise, denn eine Immobilie auf Mallorca wird interessant, wenn sie schnell erreichbar ist.“ Teuer sind auf Mallorca vor allem die Immobilien, die in erster Meereslinie liegen, sowie Neubauten mit Meerblick und südlicher Ausrichtung. „Hochpreisige Immobilien werden sehr schnell veräußert“, so Deppe. Im Durchschnitt steigen die Preise in den begehrten Lagen weiter an. „Wir stellen öfter fest, dass der Asking-/Listing-Preis für eine Immobilie gezahlt wird“, so Deppe. Die Nachfrage übersteigt das Immobilienangebot auf der Insel nicht in Bezug auf Quantität, jedoch auf Qualität.
Hanns-Christopher Deppe schätzt den Trend zum Hochwertigen als nachhaltig ein: „Ein Anzeichen dafür ist, dass obwohl die Saison hat noch nicht angefangen hat, in diesem Jahr haben bereits einige Objekte im hochpreisigen Bereich den Besitzer gewechselt. Wir stellen aber fest, dass die Unternehmer, welche früher zwei Millionen investiert haben, heute eher drei bis fünf Millionen investieren.“ Weitere Faktoren, die dies bestätigen sind laut Deppe, dass Investoren weiterhin investieren und die Anfragenanzahl konstant bleibt bzw. steigt. „Geht es der deutschen, britischen oder schweizerischen Wirtschaft gut, wird der Trend weitergehen. Sollten diese Märkte schwächeln bzw. der Wechselkurz unattraktiv werden, so dürfte dann auch die Nachfrage zurückgehen.“, so Deppes Prognose für die Zukunft.
